成都天府新区发展起来要多少年？
首先要考虑“发展起来”的定义是什么？
关于房价，大家可以去找找数据，现在比较敏感，贝壳都查不到了，根据之前记忆来看
天府新区 应该是 仅次于 高新区 锦江区 高于 成华区 青羊区 金牛区的，已经妥妥第一主要区域。
新房价格普遍10+算 要抢的楼盘，20+正常价格，趋近30是多数人的二手认为的价格。
天府新区今天的房价（新房），很大程度是因为成本决定的。地价就很贵，卖个20左右开发商还叫苦。
二手看见新的20+；自己的现房，自然也就20+了，加上没有老破小拉低均价，所以新区二手普遍20+
那么这个因，源于新房对比，新房拉动又来自地价，那么未来地价成本会继续增加么？成都房价敢5年内，突破到5万楼面价么？（参考现在 土地财政改为中央收取，而非直接地方政府）
配合现在 指导价+银行严贷+五年以上仅售+二手交易税。新区的二手基本上流动性很不好。
你买的新房，也马上变成一个二手。所以 房价未来 我认为继续涨，至少很多新区朋友坚定的3年翻倍。我很不看好。
一样的道理，老城区 一样会面临这个困境。
那么发展 是类似 今天主城区的 人口密度中心，交通密度中心，配套中心 么？
说实话，这个无论多少年都不可能。
整体 低容积+ 公园城市典范打造+新城规划，注定新区 就是要避免和现在主城区一样的高密
成都传统的中心，肯定还是围绕 天府广场的。
之前政府 发布的白皮书，明确定义了 南北中轴，东西中轴的位置，交叉点 是在天府广场。并非其他任何地方。大成都的绝对中转还是围绕传统主城区展开的。 凤凰山体育中心 选择到北门 也不是没道理的。 温江 龙泉这些地方 也是中间站的。
当前成都产业，服务业很强大，消费场景多。 但是往产业链上走，我们对比沿海太弱势。
看见 天府新区各种销售顾问 动不动满嘴 腾讯大智能，阿里数据中心，百度科技园 等。大家要理性。
是平均建筑+商业质量么？
这个是目前已经发展起来的，类似房价。因为成本贵，各种配套 自然高溢价做营收。要高溢价，自然各种 进口项目。各种 CEO 白富美专项。毕竟 服务高端人群，所以 天府新区的生活成本，未来会高于 未来主城区绝大多数地方#成都##成都公积金# https://t.cn/RN7tg7N
首先要考虑“发展起来”的定义是什么？
关于房价，大家可以去找找数据，现在比较敏感，贝壳都查不到了，根据之前记忆来看
天府新区 应该是 仅次于 高新区 锦江区 高于 成华区 青羊区 金牛区的，已经妥妥第一主要区域。
新房价格普遍10+算 要抢的楼盘，20+正常价格，趋近30是多数人的二手认为的价格。
天府新区今天的房价（新房），很大程度是因为成本决定的。地价就很贵，卖个20左右开发商还叫苦。
二手看见新的20+；自己的现房，自然也就20+了，加上没有老破小拉低均价，所以新区二手普遍20+
那么这个因，源于新房对比，新房拉动又来自地价，那么未来地价成本会继续增加么？成都房价敢5年内，突破到5万楼面价么？（参考现在 土地财政改为中央收取，而非直接地方政府）
配合现在 指导价+银行严贷+五年以上仅售+二手交易税。新区的二手基本上流动性很不好。
你买的新房，也马上变成一个二手。所以 房价未来 我认为继续涨，至少很多新区朋友坚定的3年翻倍。我很不看好。
一样的道理，老城区 一样会面临这个困境。
那么发展 是类似 今天主城区的 人口密度中心，交通密度中心，配套中心 么？
说实话，这个无论多少年都不可能。
整体 低容积+ 公园城市典范打造+新城规划，注定新区 就是要避免和现在主城区一样的高密
成都传统的中心，肯定还是围绕 天府广场的。
之前政府 发布的白皮书，明确定义了 南北中轴，东西中轴的位置，交叉点 是在天府广场。并非其他任何地方。大成都的绝对中转还是围绕传统主城区展开的。 凤凰山体育中心 选择到北门 也不是没道理的。 温江 龙泉这些地方 也是中间站的。
当前成都产业，服务业很强大，消费场景多。 但是往产业链上走，我们对比沿海太弱势。
看见 天府新区各种销售顾问 动不动满嘴 腾讯大智能，阿里数据中心，百度科技园 等。大家要理性。
是平均建筑+商业质量么？
这个是目前已经发展起来的，类似房价。因为成本贵，各种配套 自然高溢价做营收。要高溢价，自然各种 进口项目。各种 CEO 白富美专项。毕竟 服务高端人群，所以 天府新区的生活成本，未来会高于 未来主城区绝大多数地方#成都##成都公积金# https://t.cn/RN7tg7N
周秦汉:为什么现在会大面积流拍呢？
原因是几个因素叠加。
首先是新房限价。
你开发商，拍了地，造多少面积的房子，每平米卖多少钱，就规定死了。
最早在2013年，北京就开始了新房限价，并在20年开始的房价上涨大潮中，铺开在40多个大中城市，越是大城市越被限价。
毕竟房住不炒吗，以往房价上涨都是新房驱动，新房价格限制住了，整个城市涨幅动力减半。
这么一来，开发商从拿地开始，赚多少钱就是固定值。
自己的团队有余力，那算清预计盈利，拍地就是个转手代加工，赚个加工费。
这里要说个知识点，以往新房不限价，实际上开发商赚的钱，也是政府拿走大头。
因为土地增值税的存在，50%的增值直接拿走，再加上企业所得税和企业分红税，也就20%左右的增值收益。
但是，这20%增值，也比正常开发的10%利润率高太多。
本来还能赌一把房价增值，赚笔横财，现在限价，变成纯打工了。
所以新房限价，本来就让开发商赚钱大幅减少。
那么，为什么新房限价这么多年，现在才开始土地流拍呢？
因为第二点，开发商贷款受阻。
今年执行的三条红线，让大部分开发商与贷款无缘。
本来，开发商哪怕赚10%，赚个包工头般的打工钱，也能干。
开发商拍了地，拿着银行6%的开发贷，再东借西借凑点首付款，自己什么钱不用出，可以无限拍地，净赚4%的利息差，蚊子再小也是肉。
但是，你不让开发商贷款，垫钱造房子，那还玩个屁。
现在只能用开发商自有资金，那赚个10%有什么意思？
我问你，你作为普通人，如果借开发商钱，有少量风险，给你10%年息，你愿意吗？
你不愿意，对吧？
开发商也是人啊，他们自己也不愿意。
有钱投资，谁愿意只赚10%加工费？
万一再来个政策打压，新房也卖不掉，那就血本无归。
第三，压死骆驼最后一根稻草，是房贷比例限制。
今年开始执行，很快各个房贷比例就满了，第二季度开始，各大城市的新房贷款，要半年才能下来。
要知道，开发商从拍地到销售，整个周转周期，也就300天啊！
100万的房子，购房者一般首付30万，贷款70万，现在要180天才能下款，那开发商的回款周期，瞬间变成480天，延长50%多。
自有资金投进去10个亿，本来300天变成11个亿，现在要480天，那玩个屁，谁爱拍谁拍，反正我裁员过冬。
如果换算成资金成本，半年按5%利率计算，那么本来10%利润率，瞬间减半。
不让开发商贷款，不让消费者贷款，纯粹让开发商打白工呗，有这钱我存银行都能赚5%。
真是挣着卖白菜的钱，操着卖白米粉的心。
第四，也是最重要的一点，就是政府不降价。
勇敢牛牛，不怕困难，面包不赚钱，你面粉降降价，讲个5个点10个点，不就行啦。
可惜，不行。
地方政府本来卡着点，算着你开发商赚10个点的利润，起拍价到新房售价，就是给你留好10个点。
只能拍高价少赚钱，别想低价拿地多赚钱。
什么，贷款限制，周期拉长？
这是你开发商的困难，不是我政府的困难。
我政府如果卖地一年比一年便宜，那内部流程都过不了啊，还可能算作贱卖国有资产。
官府本来就朝南坐，你们开发商市井小民，爱拍拍，不拍滚。
什么，土地流拍，卖不出去？
他急了，中央也憋不住了。
其中，会议最重要的一条，是把明年的房贷指标，拿到今年来用。
指标多了，利率也下降了，放款也变快了。
那么，中央都松口，放松房贷了，未来的土拍市场，会不会好转？
答案是，完全不会。
你们把开发商当施工队，整天拿政策硬锤，还拖欠施工队工资，是想让开发商当奴工，还得跪舔官老爷赏口饭？
老爷虐我千百遍，我待老爷如初恋？
滚！
开发商说，我不吃嗟来之食！
涨价不让涨，降价不让降，你回归计划经济得了，我直接关门倒闭清算破产散伙！
——从现在拍地减少，到未来新房供应，周期大概2年，可以提前布局，准备捡漏，5年内肯定继续涨。
什么知名大招牌，十年老店，我不要了！
原因是几个因素叠加。
首先是新房限价。
你开发商，拍了地，造多少面积的房子，每平米卖多少钱，就规定死了。
最早在2013年，北京就开始了新房限价，并在20年开始的房价上涨大潮中，铺开在40多个大中城市，越是大城市越被限价。
毕竟房住不炒吗，以往房价上涨都是新房驱动，新房价格限制住了，整个城市涨幅动力减半。
这么一来，开发商从拿地开始，赚多少钱就是固定值。
自己的团队有余力，那算清预计盈利，拍地就是个转手代加工，赚个加工费。
这里要说个知识点，以往新房不限价，实际上开发商赚的钱，也是政府拿走大头。
因为土地增值税的存在，50%的增值直接拿走，再加上企业所得税和企业分红税，也就20%左右的增值收益。
但是，这20%增值，也比正常开发的10%利润率高太多。
本来还能赌一把房价增值，赚笔横财，现在限价，变成纯打工了。
所以新房限价，本来就让开发商赚钱大幅减少。
那么，为什么新房限价这么多年，现在才开始土地流拍呢？
因为第二点，开发商贷款受阻。
今年执行的三条红线，让大部分开发商与贷款无缘。
本来，开发商哪怕赚10%，赚个包工头般的打工钱，也能干。
开发商拍了地，拿着银行6%的开发贷，再东借西借凑点首付款，自己什么钱不用出，可以无限拍地，净赚4%的利息差，蚊子再小也是肉。
但是，你不让开发商贷款，垫钱造房子，那还玩个屁。
现在只能用开发商自有资金，那赚个10%有什么意思？
我问你，你作为普通人，如果借开发商钱，有少量风险，给你10%年息，你愿意吗？
你不愿意，对吧？
开发商也是人啊，他们自己也不愿意。
有钱投资，谁愿意只赚10%加工费？
万一再来个政策打压，新房也卖不掉，那就血本无归。
第三，压死骆驼最后一根稻草，是房贷比例限制。
今年开始执行，很快各个房贷比例就满了，第二季度开始，各大城市的新房贷款，要半年才能下来。
要知道，开发商从拍地到销售，整个周转周期，也就300天啊！
100万的房子，购房者一般首付30万，贷款70万，现在要180天才能下款，那开发商的回款周期，瞬间变成480天，延长50%多。
自有资金投进去10个亿，本来300天变成11个亿，现在要480天，那玩个屁，谁爱拍谁拍，反正我裁员过冬。
如果换算成资金成本，半年按5%利率计算，那么本来10%利润率，瞬间减半。
不让开发商贷款，不让消费者贷款，纯粹让开发商打白工呗，有这钱我存银行都能赚5%。
真是挣着卖白菜的钱，操着卖白米粉的心。
第四，也是最重要的一点，就是政府不降价。
勇敢牛牛，不怕困难，面包不赚钱，你面粉降降价，讲个5个点10个点，不就行啦。
可惜，不行。
地方政府本来卡着点，算着你开发商赚10个点的利润，起拍价到新房售价，就是给你留好10个点。
只能拍高价少赚钱，别想低价拿地多赚钱。
什么，贷款限制，周期拉长？
这是你开发商的困难，不是我政府的困难。
我政府如果卖地一年比一年便宜，那内部流程都过不了啊，还可能算作贱卖国有资产。
官府本来就朝南坐，你们开发商市井小民，爱拍拍，不拍滚。
什么，土地流拍，卖不出去？
他急了，中央也憋不住了。
其中，会议最重要的一条，是把明年的房贷指标，拿到今年来用。
指标多了，利率也下降了，放款也变快了。
那么，中央都松口，放松房贷了，未来的土拍市场，会不会好转？
答案是，完全不会。
你们把开发商当施工队，整天拿政策硬锤，还拖欠施工队工资，是想让开发商当奴工，还得跪舔官老爷赏口饭？
老爷虐我千百遍，我待老爷如初恋？
滚！
开发商说，我不吃嗟来之食！
涨价不让涨，降价不让降，你回归计划经济得了，我直接关门倒闭清算破产散伙！
——从现在拍地减少，到未来新房供应，周期大概2年，可以提前布局，准备捡漏，5年内肯定继续涨。
什么知名大招牌，十年老店，我不要了！
【今日#财经#小知识】
主流股：就是平时成交额总是大于10亿的股票，不是短期，是长期大于10亿的股票，这些股票就是资金喜欢去买卖的股票，他们很能代表市场上投资者的态度，主流股涨的好通常市场主力是挺看好市场的。
市场龙头股：先于市场拉升的股票，并且涨幅最少一年内3倍以上的股票，这样的股票也可以说是妖股，有些妖股是几个月就3倍-10倍甚至20倍，只要的股票就是市场的龙头，他们很重要，不是说大家要去买，而是说市场的短线资金对风险的态度，这些股票强代表市场的资金觉得安全，涨了这么多的股票短线资金还敢做这对市场来说是一种信心。
指标股：单纯的大盘股还不能当指标股，一般需要可以影响大盘的那种才是指标股，指标股涨指数就会受到影响，这种股票通常在沪深300里面，我们需要关注这些股票的走势，这些股票下跌市场就好不了，我们不能不关注他们的走势。
热门板块股：每次行情其实都有一条或者几条主线，我们需要抓住这些主线行情里面的股票去做观察，这些股票是当下资金的选择，资金长期肯定选择好企业，但是短期肯定还是会选择更好炒作的板块，这些板块就是热门板块，我们关注这些板块和关注龙头股一样，都是为了观察短期资金的态度，热门板块股要是崩盘了，市场短期的行情肯定就结束了。
行业龙头股：每个行业一定有1-10个龙头股，这些股票的表现是具有代表性的，他们上涨肯定是这个行业的复苏或者崛起，我们要把每个行业的龙头股找出来观察，目的就是为了寻找行业的投资点，一个行业要有投资机会，行业的龙头股是非常关键的，行业的龙头股都没有涨，行业里面的其他股票就算上涨也是短暂的，是没有真正投资机会的。
#经济# #基金# #投资# #理财# #金融#
主流股：就是平时成交额总是大于10亿的股票，不是短期，是长期大于10亿的股票，这些股票就是资金喜欢去买卖的股票，他们很能代表市场上投资者的态度，主流股涨的好通常市场主力是挺看好市场的。
市场龙头股：先于市场拉升的股票，并且涨幅最少一年内3倍以上的股票，这样的股票也可以说是妖股，有些妖股是几个月就3倍-10倍甚至20倍，只要的股票就是市场的龙头，他们很重要，不是说大家要去买，而是说市场的短线资金对风险的态度，这些股票强代表市场的资金觉得安全，涨了这么多的股票短线资金还敢做这对市场来说是一种信心。
指标股：单纯的大盘股还不能当指标股，一般需要可以影响大盘的那种才是指标股，指标股涨指数就会受到影响，这种股票通常在沪深300里面，我们需要关注这些股票的走势，这些股票下跌市场就好不了，我们不能不关注他们的走势。
热门板块股：每次行情其实都有一条或者几条主线，我们需要抓住这些主线行情里面的股票去做观察，这些股票是当下资金的选择，资金长期肯定选择好企业，但是短期肯定还是会选择更好炒作的板块，这些板块就是热门板块，我们关注这些板块和关注龙头股一样，都是为了观察短期资金的态度，热门板块股要是崩盘了，市场短期的行情肯定就结束了。
行业龙头股：每个行业一定有1-10个龙头股，这些股票的表现是具有代表性的，他们上涨肯定是这个行业的复苏或者崛起，我们要把每个行业的龙头股找出来观察，目的就是为了寻找行业的投资点，一个行业要有投资机会，行业的龙头股是非常关键的，行业的龙头股都没有涨，行业里面的其他股票就算上涨也是短暂的，是没有真正投资机会的。
#经济# #基金# #投资# #理财# #金融#
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