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刚刚过去的“十一”黄金周,在郑州这座曾晋级“第一财经·新一线城市排行榜”的千万人口大市内,最受关注的不是旅游,而是此起彼伏的楼盘降价。

第一财经记者实地调研发现,至少有30个项目先后于“十一”期间公开降价,降价幅度在1000元至5000元不等。

业内人士介绍,大幅度、大面积的降价已经在郑州市场持续一段时间,一些全国知名的房企也加入了降价大潮,有的企业自身出了问题,有的是因周期性回款压力……原因种种,但核心还是为了刺激有些偏“冷”的市场。

首先祭出降价大旗的,是位于郑州市北四环的“绿都青云叙”项目。该项目的大股东为郑州绿都地产集团股份有限公司(下称“绿都地产”),绿都地产则为宇通集团旗下公司。

开盘初期,由于绿都青云叙所在的惠济区北片区盘少房缺,该项目曾卖出15000元/㎡至20000元/㎡的高价,但9月30日晚,该项目却突然传出大幅度降价信息。

10月1日上午,当第一财经记者赶赴该项目时发现,整个售楼部已经被闻讯而至的购房者站满,精装修12800元/㎡、毛坯12000元/㎡起的价格,则意味着相比此前的房价,已经至少下降了2000元/㎡。

伴随着绿都青云叙降价,与之处于同一片区的融创运河源项目也开启降价模式,直接甩出了精装12500元/㎡的价格。

之后,位于郑州市中心城区的融创蘭园、位于西三环的融创御湖宸院以及位于南四环的融创城等融创旗下项目,全面开始降价。

融创御湖宸院更是先后推出降价、送车位、送精装修、送最新款iPhone13等多套优惠“组合拳”,吸引购房者。

降价的飓风随之横扫了郑州的地产圈。

“十一”黄金周第二天,即10月2日,郑州地产圈又被另一则降价信息沸腾了:位于郑州市经开物流园区、原价9500-9600元/㎡的路劲正荣悦东园项目,直降2000元,将房价降至7500元/㎡,还带精装修——这个价格,甚至还不及河南一些地市的房价,该项目由路劲地产与正荣地产共同开发,项目总占地36亩,规划了6栋高层。而该项目门前原本宽敞的道路,很快被购房者的车辆挤满了。

随后,更多楼盘加入了降价大军:位于郑州市西三环的金科中原项目,原价13500元/平方米,很快将均价降至11500元/平方米;位于郑州市南三环的鑫苑紫金府项目,一度将房价由14000元降至12800元,还附送车位;鑫苑远洋臻园项目,也一度将单价降至1万元以下,同样附送车位……

一时间,“十一”假期的郑州房地产市场,被到处弥漫的特价房、降价房熏得火热:一些原价13000元的项目,降价至11500元;一些原价19000元的项目,降价至15500元;而另一些原本在1万元以上的项目,则干脆一杆子撸到底,直接降价至万元以下,还有一些正在销售的项目,由于担心前期购买的业主可能会因降价维权,也羞羞答答地以“工抵房”名义到处宣传、兜售。

一些项目甚至喊出了“首付4.1万,置业大郑州”的口号。

在位于郑州市西四环的一个项目内,置业顾问告诉记者,其中一个总面积89㎡、总房价80万的房子,首付仅需41090元即可买到,“首付你先付5%,剩下的,每次付5万,两年内付清就行。”而按照30%的正常首付比例,该房子的首付应该为24万元。

此起彼伏的降价,甚至让本计划在“十一”期间入手新房的冯刚陷入犹豫不决:房价,还不会降?要不要再等等看?降价的楼盘,品质会不会缩水,能不能买?

可是,冯刚不知道的是,不断被击穿底线的降价,甚至连一些地产从业者都开始表示看不懂了。

在郑州市远郊某地产项目担任营销负责人的王亚军告诉第一财经记者,眼下的这种大幅度降价,在他20多年的从业经历中,只见过两回,一次是2008年,金融危机爆发之后;另一次就是现在。

“降价是为了促销,但再降,你也不能亏到本里吧?”王亚军说,做生意,可能有薄利多销,但眼下这种“往本里亏”的促销,却是他此前从未经历过的。以王亚军所在的这个项目为例,按照拿地价、建筑成本等投模测算,该项目的成本价,应为9000多元/㎡,但现在,他们售楼部的对外售价仅有8000多元/㎡——这意味着,每卖出一个㎡,就要亏损近1000元。

但是,王亚军却不得不降,“潜在的购房客户就这么多,你不降,客户就可能会成为人家的客户,你降了,才有机会把房子卖出去,把现金流回收回来。”王亚军说,这是他们老板安慰他们这些员工的话,但也从侧面反映了公司的现金流之紧张,实际上,为了融资,他所在公司已经向内部员工开出了年化15%的高息。

降价的房子能买吗?

事实上,这轮降价并非单单的“十一促销”才有,早在今年8月,包括绿地花语城等在内的一些地产项目便因先后大幅度降价在郑州引起关注。

位于郑州市管南片区的绿地花语城项目,最高峰时,曾卖出过13500元/㎡的高价,但今年8月,却突然大幅度降至65折销售,随后,一些当地开发商也以送车位、返现金等方式跟进。

随后,郑州市场上动辄每平方米降幅达几百上千元的项目不断涌现。

降价的楼盘,能不能买?

当第一财经记者将冯刚的上述问题转述给王亚军时,他解释说,目前,在郑州市场,大多数正在降价的项目,可以归结为三类:第一种是,项目原本不愁销售,但为了能在年底前快速回笼资金,利用“十一”周期,通过降价让利,尽快完成年度楼盘目标的楼盘,也能消化掉一些楼层不好、采光不好的鸡肋房源;第二种是,由于公司现金流紧张,一直在小范围内以“工抵房”、“内部团购”等名义搞特价,这次干脆“浑水摸鱼”,以“顺应市场”的名义公开降价;第三种则是,公司的资金链实际上已经处于濒临断裂状态,项目公司也近乎停工,干脆在“十一”期间豪赌一番,希望能通过大幅度降价,换回部分现金流,以求得继续苟延残喘的机会。

“这么一番分析下来,你就能发现,买第一种,可能户型、采光确实不好,但烂尾的可能性,还是小一些。”王亚军建议说,如果确实有购房需求,那就购买第一种,尽量不买第二种,坚决不碰第三种。“如果你买的是第三种,那最后就很可能会房、财两失。房子毕竟也算是一种市场化商品,如果它偏离市场价太多,那就一定有你看不到的硬伤。”

短期效果与未来走向

谈起此次郑州楼市大范围降价的原因,王亚军称,最根本的原因,还是“资金链”。“大如恒大,都遇到了资金链问题,那些名气、实力不如恒大的中小开发商,又能从哪儿融到资金呢?”

数据显示,全国范围内,已经先后有恒大、泰禾、蓝光,协信、华夏幸福、花样年等地产公司先后因债务逾期、资金链短缺等问题,陷入泥淖。

具体到郑州,则先后有中晟地产、名门地产等本土开发商先后因资金链断裂导致旗下多个楼盘停工、烂尾。

为了避免这种困局,降价,便成为最有效的回笼资金的手段之一,至少目前,该手段已从最新公布的郑州楼盘项目热销榜单上,得到了印证。

由克而瑞公布的郑州房地产市场10月第1周热销榜、人气榜(下称“热销榜”“人气榜”)显示,最先打响郑州楼市降价潮的路劲正荣悦东园、绿都青云叙,分别在9月27日到10月3日期间成交270套、200套,其它紧随其后的大多数项目,也因此起彼伏的降价促销,先后售出一些房源。

整个“十一”长假期间,郑州市共计销售了6000余套房源,虽然该数据与2020年同期的近万套无法匹敌,却已经是先后经历洪灾、疫情之后的郑州,给出的最欣慰的答卷了。

接下来,郑州房价会如何走向,降价是否仍将延续?王亚军称,每年的下半年,由于临近春节,不少建筑工地都将迎来工人工资、银行贷款等结算期,开发商的资金链势必更加紧张,通过降价尽快回笼资金,是这些开发商最大的诉求;再加上郑州先后在7月、8月遭遇洪灾、疫情,都曾先后影响楼盘销售,临近年底,很多项目为了能够完成销售目标,也会推出特价房源促销。

不下一百万次交易成功验证:掌握六步抄底口诀,三个抄底形态,精准抄在婴儿底

人们常说:“新手死于追高,老手死于抄底”,谁都想在最低点买入一只股票,然后股价就像茅台一样一直拉升,但现实是骨感的。那么那些成功抄底的人是如何做到的呢?
一、抄底时机
1、地量:股指通过长时间的下跌后,成交量持续在地量水平运行,表明多空双方基本平衡,做空力量枯竭。
2、市场转暖:利好频发,市场企稳,公开市场释放足够的流动性支持资本市场发展等等。
3、圆弧底:空方能量逐步减弱,多方力量优势缓慢增大。特点是,会出现非常小的K线实体,逐步向上运行。
4、均线收复:中短期技术均线收复,有两个以上的不断抬高低点,而且时间跨度在一个月以上。
5、K线:从日K线上看,K线走势的底部不断提高,出现的阳线居多。当一根放量的大阳线突破前期高点,这就标志着主力建仓完毕。若出现股价涨停,但成交量很少的情况,意味着有大量的流通筹码已经被主力锁定。
6、市场估价:当市场估价合理,就会有能新的长线买家进场。
二、选股条件
1、热点板块龙头
每天开盘,寻找当天的热点板块和龙头品种,热点板块的股票必有资金重点关注,是整个市场的焦点。
2、洗盘回踩不破支撑
一般前期会有一段涨幅,如果没有及时发现跟进,之后洗盘回踩,视支撑的情况是否跟进,并根据盘口语言来判断此股是否能涨停。
洗盘回踩不破支撑的条件:
通常,比较完整的上升和下跌多数在7到9天,对于洗盘回踩来讲也要符合这个条件。5-7天、7-9天一般是比较符合止跌回稳的情况。
洗盘K线要缩量,小阴小阳为主,偶有无量中阴线。虽然形态难看但不破关键价位且量能衰竭,抛盘减少。
三、适合抄底的形态
1、三阳开泰:由三根阳线组成,是一种强烈的利多形态。

2、平台底:指股价在5日均线附近连续平盘三天,第一天为小阴线,第二天为小阳或小阴线,第三天为小阳线,整体看三根K线基本是平移的。这样会使5日线和10日均线形成金叉,或者使5日线上翘、10日均线的下移速率变慢。

3、双重底:大盘经历了长时间的调整之后,股票会出现企稳的情况,在K线图上会形成W底形态,或双重底。当右侧出现成交量放大的时候,如果突破颈线位置,这是最佳买入时机。

四、抄底实战技巧
1、一脚定乾坤
当某只个股经过一段时间的小幅阴跌后,突然出现加速下跌,并在某一天收出一根跳空向下且带有下影线的阴线,并伴随成交量明显放大,即说明阶段性底部已经出现,后市看涨。
例:

从高点一路下小幅下跌,然后开始加速下跌,最后放量下跌,收出一根带有长下影线的阴线。这说明底部基本探明。如果随后的5个交易日内出现涨幅达到3-5%的阳线,为最佳买入时间,后市将上涨。
下影线越长,成交量越大,见底后的涨幅也越大。

2、筑底两重,厚礼相送。
大盘在经过了长时间下跌之后,出现企稳迹象,日K线形成了双重底,底的右侧已经开始放量,当日K线突破了颈线位时,此时为最佳买入时机。

3、头肩倒立,大涨可期
同上一招情况一样,大盘下跌后出现了企稳迹象,此时日K线形成了头肩底,右肩部位出现放量,并突破了颈线位,此时为买入点!

第四招:底似圆弧,股价翻倍。
还是上面的背景情况之后,日K线形成了圆弧底,并开始温和放量,此时可大胆买入。

五、抄底的三种底部形态
综上所述,有三种底部形态非常适用于抄底。
1、圆弧底
这种型态的形成是由于部分做多资金正在温和建仓而造成,理论上的涨幅度是最低价到颈线位的涨幅的一倍。

2、V型底。
V型底形成时间相对最短,所以进行判断也最困难,风险很大。风险与受益是成正比的,这种型态的爆发力往往是最强的,能够在短时间获利。而V型底的形成,往往是主力刻意为之,使股价发生暂时性的过度超跌,随后会产生报复性的上攻行情。这也是短线高手最青睐的一种盘中形态。

3、双底。
又称W型底,是一种相对可靠的反转型态。当股价在右边的底部时,即时成交量是否出现底背离很关键:
如果即时成交量不产生背离,W型底可能向多重底型态转化,之后即使出现涨升,其上攻动能也较弱。这类盘中底部形态可操作性相对强,况适用于短线爱好者操作或普通投资者选择买点时使用。

注意事项:

最后,炒股要理性,更要有良好的心态,而不是盲目的听消息,追涨杀跌,总觉得别人的股票牛,更不要贪婪。成功,等于小的亏损,加上大大小小的利润,多次累积。
学会等待,开始成功抓住了一些大波动,不怕赚时赚的少了,但同时也出现了更多的由等待而造成的转赢为亏的交易。这些亏损交易不仅影响心情,而且浪费了时间和精力,对整体交易成效也有明显的负作用。这时的对策就是使用“绝不让盈利转为亏损”的格言,当浮赢跌回进入价格附近时出场观望。
损失的交易少了,但因为打平出局而错过的大行情也多了,综合一比较,似乎还不如将那些错过的大波动用止损去一博。这时的对策就是放弃“绝不将盈利转为亏损”的格言,改为用止损来博大波动。进一步研究改善止损点位的摆放,同时找出由盈利转而跌破买入价而仍然可以继续等待的一些条件。(注:条件多了,系统就变得不可靠了,有个取舍问题)
具体问题大都解决了,接下来担心的就是自己这套方法到底能管用多大程度,多久?这时的对策就是将你的交易系统实施在过去十年的历史图上模拟实验来验证修改,通过以后用系统做50次以上的交易,达到能不受市场干扰稳定执行系统原则的地步。#上证指数##股票#


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