两年后交房的预售房如果变烂尾楼怎么办？烂尾的原因及解决方法！#房产资讯#

现在的新房产都是期货房，预售两三年之后才交房，如果出现烂尾楼怎么办？

想必这个问题困扰了大家许久。现在的新房，万人摇号抢到已经不错了，还要抢到好户型楼层。抢到后还要再担心期货房烂尾问题。

当下买房烂尾楼风险大增了，为什么？

一来是房价高了，第二就是随着房产寒冬下开发商越来越难，烂尾楼风险正在增加。随着房住不炒的进行，三条红线，限制房贷比例的加紧，大大小小开发商的日子更难过了。以后开发商公司破产倒闭跑路可能越来越多，烂尾楼会越来越多。

三来是各城市房价涨跌分化严重。当前正处于农村入城，城市群化，产业外溢和新区开发的关键阶段。城市分层严重，导致一城一个价，价格不再是普涨或普跌。

这就导致，以前只要房价涨，烂尾楼也可以被其他开发商接盘继续。现在房价未来飘忽不定，不涨的地区如果出现烂尾楼，那就真是烂尾到底了。

烂尾原因有多种，一是各种开发商的身份复杂，有纯做房地产的，有开消费广场和办公写字大厦出身的，有做做实体做着做着就去做房地产的。所以，对期货房烂尾的担心不仅仅是因为开发商的房产业务亏本，还可能是开发商的其他主业负债导致的现金流断裂。

烂尾分为没实力建造和房产卖不掉两种，这两种情况是不一样的。

没钱=实力建造：通常情况是开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规等原因导致的。

对于以上情况烂尾，会有政府来找你的。政府会限期三至六个月由企业筹措或引进合作伙伴联合开发建设，逾期由政府依法收回项目，并向社会公开招标，重新确定实施单位等；涉及经济纠纷的，要打官司，政府也会插手；违法违规的，政府会要求在指定日期内改造；

对于开发商破产的项目，政府将依法收回项目对外招标，或者开发商自己找到接盘侠，一般这种情况下，项目的价格会便宜很多，市场要是没问题，必会吸引大量逐利的开发商接盘。

另一种情况是房产卖不掉：开发商拿地了后，开工建设，结果市场发生根本性变化，已入市的房子根本卖不掉。作为以盈利为目的的开发商觉得房子建了也卖不掉，再继续投钱下去就是败家，没办法，只能放弃继续建设，让它烂尾。

如果是市场的原因导致的，政府根本管不来，其他开发商没人愿意去接手这样项目，这样的烂尾楼基本上会一直烂尾下去，直到政策或需求有支撑的时候。最有说服力的例子就是鄂尔多斯，现在那边仍有大量烂尾楼无人管理。

虽然这些年开发商破产烂尾的楼盘很多，但是大家为什么之前没有感觉呢？因为地价是会上涨的。等几年地价总能上涨，这样烂尾楼盘问题就解决了。

解决烂尾条件，第一，地价涨。第二政府协调找到接盘开发商。

只要地价能涨3K，覆盖建筑成本2K，那么烂尾楼也能重新建造。

买房业主们可没有那么大能力替代开发商，一般只能由地方政府主导再找个新开发商来完成楼盘建造。

新开发商凭什么接手烂尾楼？所以只能等地价再涨3千一平。。

假如几年后，地价涨了3千到1.2万一平。那样就有新开发商来接盘了。

由于地价涨了，周围房价也涨了。新开发商要做出个这样的房产项目成本就比接手烂尾楼高了3千。所以，新开发商还是接手烂尾楼盘成本更低。那些没有预售卖出去的房产则是利润。

而这事，地方政府会管的。那个破产公司债务处理，这个接盘公司的优惠条件，都会多方协商好的。

故处理烂尾楼的方法，一般是政府找一个新的开发商从原有开发商手中接盘，建成后继续销售，因为这些楼很有可能是预售过的，所以要履行预售合约其余的部分才能够出售获益，所以政府会对接盘的地产商给予一定程度的政策优惠保证有收益人家才接盘。

烂尾到底亏在哪里？

房产成本，其实毛坯房建筑成本总共才2000元一平，土地只要开工打地基到出土，那么就是花了一半1000元吧。

只有打基地修地下室完成地下部分到出土才能预售，预售后才能获得首付。而只有楼盘主体构架结顶才能向银行贷款。这两步做完建筑成本可能也已经花了1000元一平。

这个时候烂尾，就烂尾了1千元一平的建筑费了，假如是毛坯房没有装修成本。

建筑房产是外包的，也就是承包商和工人们是干活还没拿工资啊。哪怕是开发商没钱，也可以撑到盖成烂尾楼的。烂尾楼哭的是承包商和工人，2年白干活。

买房就是买地买位置，房产建筑值几个钱？共2千一平而已，还可以白嫖承包商到烂尾楼为止。房产成本不是在建造成本上，建筑成本只有2K一平，烂尾也就烂了1K一平而已，价值全在地块位置带来的金融属性上啊。所以毛坯不怕烂尾，2K一平而已，精装风险就大了，一旦烂尾装修算没了，3千一平以上的精装费就没了。

故我们买房50%的痛点是房产涨幅或者本质是土地转让金涨幅，30%是环境匹配。比如我没车，全靠地铁，地铁房对我来说重要性很高，还有医院学校高铁等基建啊。至于户型设计小区物业加起来都没有20%的痛点。

缺建造费不是主因，地价不涨卖不出去才是主因。如果地价涨价，还是可以找到新开发商继续。#买房者说#

#王杰希[超话]#
老公和姐妹们早早早鸭
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月薪3000的人，现在的房价，到底是贵还是便宜？#房地产#

在说这个问题的前提是要结合自己现在的收入再做结论。你问一个月薪3千的人来说，那肯定是贵，要想买房那可是难上加难；但如果你问一个月薪3万的人现在房价贵不贵？那结果自然不言而喻了。

在2020年底时，我国平均房价达到了9980元/㎡，三四线城市的房价普遍也在上涨，小县城的房价都到7000—8000/㎡，就这样的价格，对于月薪只有几千块的人来说，考虑买不买房还为时过早，先把自己的衣食住行解决再谈买房吧。

正是因为居民收入高低的不同，也就致使人们对于买房的态度各不相同，买不起房的人认为房价过高，价格下降50%才算合理；而已经购房的人却不这么认为，他们认为房价应该再上涨，在现在房价的基础上再翻一倍才算正常；两种人对于房价的态度差距实在是太大了。

但不管是下跌还是上涨，归根到底，都是因为没有买到房子造成的。假如每个人都买得起房，那自然是希望房价能够上涨，自己手中的房子能够在市场中增值，带动自己的财富增长。

回顾20年前，我国平均房价2000元/㎡，当时也有很多人表示房价过高，或许会产生楼市泡沫；但看看20年后的房价，上涨幅度已经到达了400%—500%。如果跟北上广等超一线城市对比，这个房价涨幅程度还远远不够，有钱要买房，没钱更要买房，也怪不得买房能够致富的观念在老百姓心中深深扎根。

央行在《金融界》发表过中国城镇家庭资产负债报告，数据显示我国城镇家庭资金已经平均达到了280万元，其中超过70%的家庭总资产用于房产中，这就说明，大多数家庭的主要支出为房子。

房贷债务的比重在不断地提高中。2021年，住户部门贷款额度不断提升，增加了2.56亿元，中长期贷款增加了1.98亿元，中长期的贷款都是买房按揭，因为只有房贷可以选择十年或者三十年的期限，债务的速度增快可不是一件好事，他会严重影响到其他方面。

①会限制居民的消费能力

当居民大部分的开支都用于房贷中去后，就失去了其他的消费能力。显而易见，当你的工资有2万时，在没有买房，也不需要还房贷的情况下，2万可以作为你纯开支，生活会非常轻松；但如果你需要还房贷，那可能在还完之后连生病都是一种奢侈，当消费的资金需要留一大部分去还房贷，那么剩下的那一点你就不能随心所欲的支配了。

②会增加家庭开支压力

还是以2万元的工资为例，如果你没有房贷的消费支出，一年下来可能存到10万左右，但有了房贷支出，可能一年存不下来什么钱，尤其是在生育方面会表现的更明显。虽然我国2016年全面开放了二胎政策，但越往后我国的新生儿数量越少，现在已经开放了三胎政策，但有专家表示，如果房贷和高房价问题不解决，我们依旧不会改变现状，开放四胎政策都没用。

所以，就有专家说：应该取消房贷，以免买房压力太大；还有的专家说，银行应该取消房贷，这样就可以让买不起房的人不用买房，也不要他们有压力。

这就可能会让人有疑问了，这话是啥意思？

其实很好理解，假如说你想买一套200万的房子，但是手中只有30万，这时候就可以通过按揭贷款的办法买，但这样做的后果是他每个月需要承担高额的房贷，所以有专家认为，像这样的情况就应该停止房贷，就不会有房贷的问题产生了。

其实这个办法可行是可行，本意是为了让居民们量力而行，不要过度消费，但后面越想越不对劲，这不是掩耳盗铃吗？不从房地产市场上寻找根源解决，反而解决了想要买房的人，这办法提了也是白提嘛。

之前有一篇叫《别让高房价吓跑了大城市的年轻人》的文章发出后引起了网友的共鸣，文章中提到了一座城市如果想要未来，年轻人才是城市发展的核心点，年轻人才是创新的关键因素，也是必不可少的因素。但现在的状况反而不理想，由于很多城市的房价过高，导致年轻人买不起房子，高房价把年轻人吓跑后谁还来创新？谁还来为城市继续注入动力呢？

所以，高房价确实不可取，稳定、适当的价格才是长久之举，央媒也用了八个字来总结了买房的问题，这八个字是“房价偏高，亟需解决”；这比起专家说不让银行贷款给购房者可靠谱得多。

目前我国的房价收入比超过了9.3，在上海、深圳等大城市中，房价的收入比可能达到了30—40的程度，远远超过了国际上合理的6:1范围，当下怎么入手解决掉高房价问题，才是帮助我们购房最好研究的方向。#房价#