请看我的佛堂（十六）
2、讲述那烂陀十七位班智达之第一龙树大师的事迹（下）
之前我讲过龙树是中观宗的大车轨，但我想大家不一定知道“大车轨”的定义是什么。根据第一世嘉木样大师的《般若大疏》的意趣，“车轨”的定义应该是这样的：不依赖任何其他的注释而自己能极善地阐释佛之意趣的圣菩萨形相者。再讲得清楚一点就是说：一、除了佛语不需要依靠任何其他的论著，这就是说，阐释佛经的时候，如果要依赖佛语以外的论著就不是车轨；二、靠自己的智力能准确无误地阐释佛的意趣，这就是说，如果不能准确无误地阐释佛经，就不堪作车轨；三、必须要达到圣菩萨的境界，或者以圣菩萨的身份阐释佛法，这就是告诉我们，凡夫异生不能胜任“车轨”。所以，我们解释佛经的态度是非常严谨的。
那么，龙树大师开了什么样的车轨呢？是“中观宗义”。什么是“中观宗义”呢？中观宗主要是以中观见而命名的，所谓“中观见”是对事物的一种看法，这种看法不偏于对立法的任何一边，所以称之为“中观”。所谓对立的两边，主要是关于事物的常边（有）和断边（无）。我不打算在这里详细讲无自性、缘起、中道、二谛等概念，若有兴趣，应该对龙树思想的代表作《中论》，进行如理闻思。
一切有为法都是因缘而生的，从这个角度来说，一切有为法都是无自性的。不仅如此，包括无为法在内的一切法都是无自性的，因为一切法都是由种种的条件和合而成故。但这并不代表否定其存在，只不过存在的方式并非不观待任何条件而独立形成的，不是自性有，而是缘起有，一切法都是唯名而立的。《观四谛品》中说：”未曾有一法，不从因缘生，是故一切法，无不是空者。”
中观思想最早传入西藏是在赞普赤松德赞时期，那时从印度到藏地静命论师、莲花戒等大部分都是持中观见的。后来藏王赤松德赞又命令，“从今以后，‘见’应以龙树的宗规而行持；‘行’应以‘十法行’及《般若波罗密》而修学。”这样中观学说在藏族地区奠定了基础，成为历久不衰的主流。 在藏地，不管是宁玛派，还是萨迦或者噶举派，基本上都是持中观宗义的观点，尤其是到了格鲁派，完全继承龙树、佛护、月称系中观应成派思想的宗旨。也就是说，中观应成派思想被看作是所有宗义中最正确、最究竟、最圆满、最深刻的思想。
藏传佛教，思想见解及修持实践划分，继承了印度佛教的传统，主要分为三大传承：深观派、广行派和伟大行派。从释迦牟尼佛传至文殊菩萨，次传圣龙树大师、圣提婆论师、月称大师等次第传出之师承，叫做“深观派”传承，主要阐释空性智慧方面的教法；从释迦牟尼佛传至弥勒菩萨，次传无著大师、阿闍梨世亲等次第传出之师承，叫做“广行派”传承，主要阐释修道次第方面的教法；从释迦牟尼佛传至文殊菩萨，次传寂天菩萨，以“自他相换”修持菩提心为主之师承，叫做“伟大行派”传承。
一般以深观和广行两大传承为主，伟大行可以说是从广行派中分出来的一支，因为这两大传承具有重要的代表意义，深观的极致可以成就佛陀法身，广行的极致可以成就佛陀色身。所以，如果想成佛，就不能不学修这两大传承的一切教法。
龙树菩萨是佛陀亲口预言的能正确无误解释《般若经》的深义，能毫无错乱分辨了不了义的大菩萨，在《楞伽经》、《大云经》以及密教经典《文殊师利根本仪轨》之中都对龙树做过详细的授记。例如在《楞伽经》，在卷六《偈颂品》中说：“大慧汝应知，善逝涅槃后，未来世当有，持于我法者， 南天竺国中，大名德比丘，厥号为龙树，能破有无宗， 世间中显我，无上大乘法，得初欢喜地，往生安乐国。”这就说，佛陀涅槃以后，未来有一个人能够护持佛陀的教法，他会出生在南天竺，而且将会是一位很有名德的比丘，他的名字叫“龙树”，他既能破除认为一切法都是自性有的常边之见，也能破除认为一切法都是毕竟无的断边之宗。这就是预言了龙树大师会依据《般若经》的甚深空性，著作以《中论》为主的“中观六论”，开创中观学派而弘扬佛的无上大乘教法的事迹。在一般人看来，龙树菩萨好像是一位只证得“初地”的菩萨，但实际上，龙树通过修持“密集金刚”法，已经证得双运金刚持——佛陀的果位。
龙树大师，不仅在印度佛教及藏传佛教界如此重视，而且在汉传佛教中的地位，也是无人能比的。他的教法确实深远地影响了整个佛教界，深深扎根在了后世佛子的心中。汉传佛教三藏法师鸠摩罗什不仅曾为龙树菩萨立传，记录了龙树菩萨一生的行迹，而且翻译了他解读佛陀教法，帮助理解佛陀甚深法义的核心经典——《中论颂》。不仅如此，律宗、三论宗、天台宗、法相宗、华严宗、真言宗、禅宗、净土宗等汉传佛教的八大宗派都公认龙树菩萨为本宗的祖师，尤其是禅宗称龙树大师为第十四代祖师。所以龙树大师有着“八宗共祖”、“第二佛陀”的美名。
对于龙树大师的寿命长短，佛教界有很多传说：据唐玄奘法师的《大唐西域记》中记载，龙树在晚年的时候，研制成功了一种长寿灵药，虽寿过百岁，仍不见衰老的迹象。当时传说国王的寿命跟龙树菩萨等同，于是太子为了能早日登基，就来到龙树菩萨面前，诉说衷肠。龙树菩萨为了展现大乘菩萨布施的精神，就将生命布施给了这位太子。因此，龙树菩萨的享年应该在百岁左右。
在觉囊大师多罗那塔在《印度佛教史》中说：“商羯罗王享寿一百五十岁左右，关于阿闍梨龙树的寿数有两种说法，一种认为是差七十一年到六百岁，一种认为差二十九年到六百岁。前者是依据龙树在中印度住二百年、在南印度住二百年、在吉祥山住一百二十九年的传说而作的概算。我的上师班智达们说：这无论如何也是将半年算作一年。”后一种说法，除认为龙树在吉祥山住一百七十一年以外，其余与前说相同。由于龙树修成了摄生术（凭借花草药石以求延年益体之术），皮肤变成摩尼宝的颜色，又由于他在吉祥山修定证得第一悉地，有三十二相庄严其身。”
虽然龙树大师寿数方面有着许多一般人难以理解或不同的说法，但是龙树大师对佛教的贡献和伟大的事迹永远都是不可磨灭的。藏族大学者多罗那塔大师在《印度佛教史》中说：“阿闍梨（龙树）从听闻、讲说、修行、兴建佛殿、供给僧众生活、利益非人、击退外道的辩难等各个方面护持佛法，对大乘的教法以无比的恩德。此大婆罗门及圣者龙树的本传，在《受持教法七师传承记如意宝藏》中有完整的叙述，阅读该书即可详知。”
龙树所宣讲的”空”的思想，不仅对东方佛教徒有深远的影响，而且西方哲学界对他的思想也给了很高的评价，德国存在主义哲学大师卡尔‧雅斯贝斯在1757年着的《大哲学家》第一卷中，列举了15位世界”伟大的哲学家”,其中就有佛陀和龙树。
不仅如此，而且龙树大师给我们留下了很多实实在在的宝贵言教，龙树大师的论著极为丰富，如显宗或中观空性方面的著作有《中观》、《回诤论》、《七十空性论》、《六十正理论、》《精研磨论》、《宝曼论》等中观六聚理论，以及《般若百颂》、《大智度论》、《大乘破有论》、《十住毗婆沙论》、《大乘二十颂论》、《菩提资粮论》、《宝行王正论》等论著。同时还著有涉及五明的各种论著，如《亲友书》、《八粗重罪》、《普贤行愿解说》、《如意牟尼梦语》、《布施说集》、《出世间论说》、《八加行》、《智树论》、《士夫齿密论》。还有引经据典著成的如：《经集论》，道次要义结合佛经的《稻秆经释》、《妙吉祥胜义赞》等论著。
在密法方面的著作有《密集成就法略论》、《成就法与经合论》、《圆满次第五次第论》以及四部密续许多本尊成就法等论著。因为造论之多，世所罕见，所以被誉为“千部论师”。
因此，有赞曰：
“佛母密意离边真实义，
善以甚深缘起理明说，
依教明辨大乘中观轨，
龙树菩萨足下我祈请。 ”
（རྒྱལ་ཡུམ་དགོངས་དོན་མཐའ་བྲལ་དེ་ཉིད་དོན།།
རྟེན་འབྱུང་རིགས་ཚུལ་ཟབ་མོས་གསལ་མཁས་པ།།
རྒྱལ་བའི་ལུང་བཞིན་བཞིན་ཐེག་མཆོག་དབུ་མའི་སྲོལ།།
འབྱེད་མཛད་ཀླུ་སྒྲུབ་ཞབས་ལ་གསོལ་བ་འདེབས།།）
————— 班字尔慈智加措
2、讲述那烂陀十七位班智达之第一龙树大师的事迹（下）
之前我讲过龙树是中观宗的大车轨，但我想大家不一定知道“大车轨”的定义是什么。根据第一世嘉木样大师的《般若大疏》的意趣，“车轨”的定义应该是这样的：不依赖任何其他的注释而自己能极善地阐释佛之意趣的圣菩萨形相者。再讲得清楚一点就是说：一、除了佛语不需要依靠任何其他的论著，这就是说，阐释佛经的时候，如果要依赖佛语以外的论著就不是车轨；二、靠自己的智力能准确无误地阐释佛的意趣，这就是说，如果不能准确无误地阐释佛经，就不堪作车轨；三、必须要达到圣菩萨的境界，或者以圣菩萨的身份阐释佛法，这就是告诉我们，凡夫异生不能胜任“车轨”。所以，我们解释佛经的态度是非常严谨的。
那么，龙树大师开了什么样的车轨呢？是“中观宗义”。什么是“中观宗义”呢？中观宗主要是以中观见而命名的，所谓“中观见”是对事物的一种看法，这种看法不偏于对立法的任何一边，所以称之为“中观”。所谓对立的两边，主要是关于事物的常边（有）和断边（无）。我不打算在这里详细讲无自性、缘起、中道、二谛等概念，若有兴趣，应该对龙树思想的代表作《中论》，进行如理闻思。
一切有为法都是因缘而生的，从这个角度来说，一切有为法都是无自性的。不仅如此，包括无为法在内的一切法都是无自性的，因为一切法都是由种种的条件和合而成故。但这并不代表否定其存在，只不过存在的方式并非不观待任何条件而独立形成的，不是自性有，而是缘起有，一切法都是唯名而立的。《观四谛品》中说：”未曾有一法，不从因缘生，是故一切法，无不是空者。”
中观思想最早传入西藏是在赞普赤松德赞时期，那时从印度到藏地静命论师、莲花戒等大部分都是持中观见的。后来藏王赤松德赞又命令，“从今以后，‘见’应以龙树的宗规而行持；‘行’应以‘十法行’及《般若波罗密》而修学。”这样中观学说在藏族地区奠定了基础，成为历久不衰的主流。 在藏地，不管是宁玛派，还是萨迦或者噶举派，基本上都是持中观宗义的观点，尤其是到了格鲁派，完全继承龙树、佛护、月称系中观应成派思想的宗旨。也就是说，中观应成派思想被看作是所有宗义中最正确、最究竟、最圆满、最深刻的思想。
藏传佛教，思想见解及修持实践划分，继承了印度佛教的传统，主要分为三大传承：深观派、广行派和伟大行派。从释迦牟尼佛传至文殊菩萨，次传圣龙树大师、圣提婆论师、月称大师等次第传出之师承，叫做“深观派”传承，主要阐释空性智慧方面的教法；从释迦牟尼佛传至弥勒菩萨，次传无著大师、阿闍梨世亲等次第传出之师承，叫做“广行派”传承，主要阐释修道次第方面的教法；从释迦牟尼佛传至文殊菩萨，次传寂天菩萨，以“自他相换”修持菩提心为主之师承，叫做“伟大行派”传承。
一般以深观和广行两大传承为主，伟大行可以说是从广行派中分出来的一支，因为这两大传承具有重要的代表意义，深观的极致可以成就佛陀法身，广行的极致可以成就佛陀色身。所以，如果想成佛，就不能不学修这两大传承的一切教法。
龙树菩萨是佛陀亲口预言的能正确无误解释《般若经》的深义，能毫无错乱分辨了不了义的大菩萨，在《楞伽经》、《大云经》以及密教经典《文殊师利根本仪轨》之中都对龙树做过详细的授记。例如在《楞伽经》，在卷六《偈颂品》中说：“大慧汝应知，善逝涅槃后，未来世当有，持于我法者， 南天竺国中，大名德比丘，厥号为龙树，能破有无宗， 世间中显我，无上大乘法，得初欢喜地，往生安乐国。”这就说，佛陀涅槃以后，未来有一个人能够护持佛陀的教法，他会出生在南天竺，而且将会是一位很有名德的比丘，他的名字叫“龙树”，他既能破除认为一切法都是自性有的常边之见，也能破除认为一切法都是毕竟无的断边之宗。这就是预言了龙树大师会依据《般若经》的甚深空性，著作以《中论》为主的“中观六论”，开创中观学派而弘扬佛的无上大乘教法的事迹。在一般人看来，龙树菩萨好像是一位只证得“初地”的菩萨，但实际上，龙树通过修持“密集金刚”法，已经证得双运金刚持——佛陀的果位。
龙树大师，不仅在印度佛教及藏传佛教界如此重视，而且在汉传佛教中的地位，也是无人能比的。他的教法确实深远地影响了整个佛教界，深深扎根在了后世佛子的心中。汉传佛教三藏法师鸠摩罗什不仅曾为龙树菩萨立传，记录了龙树菩萨一生的行迹，而且翻译了他解读佛陀教法，帮助理解佛陀甚深法义的核心经典——《中论颂》。不仅如此，律宗、三论宗、天台宗、法相宗、华严宗、真言宗、禅宗、净土宗等汉传佛教的八大宗派都公认龙树菩萨为本宗的祖师，尤其是禅宗称龙树大师为第十四代祖师。所以龙树大师有着“八宗共祖”、“第二佛陀”的美名。
对于龙树大师的寿命长短，佛教界有很多传说：据唐玄奘法师的《大唐西域记》中记载，龙树在晚年的时候，研制成功了一种长寿灵药，虽寿过百岁，仍不见衰老的迹象。当时传说国王的寿命跟龙树菩萨等同，于是太子为了能早日登基，就来到龙树菩萨面前，诉说衷肠。龙树菩萨为了展现大乘菩萨布施的精神，就将生命布施给了这位太子。因此，龙树菩萨的享年应该在百岁左右。
在觉囊大师多罗那塔在《印度佛教史》中说：“商羯罗王享寿一百五十岁左右，关于阿闍梨龙树的寿数有两种说法，一种认为是差七十一年到六百岁，一种认为差二十九年到六百岁。前者是依据龙树在中印度住二百年、在南印度住二百年、在吉祥山住一百二十九年的传说而作的概算。我的上师班智达们说：这无论如何也是将半年算作一年。”后一种说法，除认为龙树在吉祥山住一百七十一年以外，其余与前说相同。由于龙树修成了摄生术（凭借花草药石以求延年益体之术），皮肤变成摩尼宝的颜色，又由于他在吉祥山修定证得第一悉地，有三十二相庄严其身。”
虽然龙树大师寿数方面有着许多一般人难以理解或不同的说法，但是龙树大师对佛教的贡献和伟大的事迹永远都是不可磨灭的。藏族大学者多罗那塔大师在《印度佛教史》中说：“阿闍梨（龙树）从听闻、讲说、修行、兴建佛殿、供给僧众生活、利益非人、击退外道的辩难等各个方面护持佛法，对大乘的教法以无比的恩德。此大婆罗门及圣者龙树的本传，在《受持教法七师传承记如意宝藏》中有完整的叙述，阅读该书即可详知。”
龙树所宣讲的”空”的思想，不仅对东方佛教徒有深远的影响，而且西方哲学界对他的思想也给了很高的评价，德国存在主义哲学大师卡尔‧雅斯贝斯在1757年着的《大哲学家》第一卷中，列举了15位世界”伟大的哲学家”,其中就有佛陀和龙树。
不仅如此，而且龙树大师给我们留下了很多实实在在的宝贵言教，龙树大师的论著极为丰富，如显宗或中观空性方面的著作有《中观》、《回诤论》、《七十空性论》、《六十正理论、》《精研磨论》、《宝曼论》等中观六聚理论，以及《般若百颂》、《大智度论》、《大乘破有论》、《十住毗婆沙论》、《大乘二十颂论》、《菩提资粮论》、《宝行王正论》等论著。同时还著有涉及五明的各种论著，如《亲友书》、《八粗重罪》、《普贤行愿解说》、《如意牟尼梦语》、《布施说集》、《出世间论说》、《八加行》、《智树论》、《士夫齿密论》。还有引经据典著成的如：《经集论》，道次要义结合佛经的《稻秆经释》、《妙吉祥胜义赞》等论著。
在密法方面的著作有《密集成就法略论》、《成就法与经合论》、《圆满次第五次第论》以及四部密续许多本尊成就法等论著。因为造论之多，世所罕见，所以被誉为“千部论师”。
因此，有赞曰：
“佛母密意离边真实义，
善以甚深缘起理明说，
依教明辨大乘中观轨，
龙树菩萨足下我祈请。 ”
（རྒྱལ་ཡུམ་དགོངས་དོན་མཐའ་བྲལ་དེ་ཉིད་དོན།།
རྟེན་འབྱུང་རིགས་ཚུལ་ཟབ་མོས་གསལ་མཁས་པ།།
རྒྱལ་བའི་ལུང་བཞིན་བཞིན་ཐེག་མཆོག་དབུ་མའི་སྲོལ།།
འབྱེད་མཛད་ཀླུ་སྒྲུབ་ཞབས་ལ་གསོལ་བ་འདེབས།།）
————— 班字尔慈智加措
【买商铺最关心十个问题】1、土地性质：目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的，这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。
“住宅”是专供居住的房屋，“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途，即把“居住用地”改变为“商业用地”;从规划角度看，其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。可以看出，所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。
2、规划变更：要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。
3、相关权益：所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的“权益”。
大家知道，二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。
4、面积大小：商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。
类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。
商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。
5、用途结构：商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，绝不能回避这一点。
住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。底层商铺层高若在5米以上，投资客可以自己加装夹层。一层用于经营，二层用于居住或小型办公室，这是最理想的商铺了。
要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。
6、设备装修：购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定。
一般情况下二手商铺都是经过装修的，有的还带有各种设备。双方签订买卖合同时最好另外单独订立一个附件，即《房屋设备装修装饰清单》。列出这些设备和装修费用等情况，譬如是否包括在房屋总价内，折价的话可折多少等，以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾。
7、税费品种：商铺买卖需要缴纳税费，个人投资客一定要厘清这些税费。因为，这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，具体都要在协议中讲清楚。有人建议，如果是某企业出售的商铺，有的可以采用股权转让形式进行投资。据说，这样可以合理规避部分税费。
8、抵押贷款：投资商铺时若考虑办理抵押贷款，必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。
目前，银行对商铺贷款审核比较严格，最低面积标准定为50平方米、最低总价定为40万元、贷款成数大都为5成。而对于那些临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺，抵押贷款审批更为严格。因为，这些商铺可能涉及到今后规划动迁或邻居产权纠纷等难题。
商铺抵押贷款前投资客必须到银行进行估价，所估价格通常由商业银行委托评估公司拟定。所估价格一般不会超过评估价，商铺的实际抵押贷款成数也就低于5成。
9、回报时间：商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。
对于商铺投资来说，“地段、地段，还是地段”这句“名言”仍然适用。而且，商铺投入同回报通常也是成正比的，但也有特例。
譬如一些城乡结合部的商铺，刚建成是冷落的。但是，随着城市化进程的加速，区域市场从无到有，从小到大。包括区域人口的增加、居住社区的出现、道路开通、公共设施兴建等，房价或铺价都会水涨船高，促使商铺投资升值。当然，不是人人都能看准这种“潜力铺”的，主要还是要耐得住寂寞。
如果投资那些大型商业地产项目中的商铺，开发商的素质包括其实力、能力、诚信度、专业度和知名度等等值得关注，这同商铺 是密切相关的。因为，这涉及到开发商未来对该商铺的市场培育以及统一经营管理等问题。
10、市场因素：市场因素对商铺的影响是至关重要的，这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的，但有些却是难以预料的，这就要看投资客本人的综合素质了。
“住宅”是专供居住的房屋，“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途，即把“居住用地”改变为“商业用地”;从规划角度看，其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”。可以看出，所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话，以后会有麻烦。
2、规划变更：要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。
3、相关权益：所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的“权益”。
大家知道，二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。
4、面积大小：商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。
类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。
商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。
5、用途结构：商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，特别考虑投资商铺做餐饮业时，绝不能回避这一点。
住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的，哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。底层商铺层高若在5米以上，投资客可以自己加装夹层。一层用于经营，二层用于居住或小型办公室，这是最理想的商铺了。
要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。
6、设备装修：购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况，尤其对房屋的装饰要有详细的约定。
一般情况下二手商铺都是经过装修的，有的还带有各种设备。双方签订买卖合同时最好另外单独订立一个附件，即《房屋设备装修装饰清单》。列出这些设备和装修费用等情况，譬如是否包括在房屋总价内，折价的话可折多少等，以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾。
7、税费品种：商铺买卖需要缴纳税费，个人投资客一定要厘清这些税费。因为，这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等，具体都要在协议中讲清楚。有人建议，如果是某企业出售的商铺，有的可以采用股权转让形式进行投资。据说，这样可以合理规避部分税费。
8、抵押贷款：投资商铺时若考虑办理抵押贷款，必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。
目前，银行对商铺贷款审核比较严格，最低面积标准定为50平方米、最低总价定为40万元、贷款成数大都为5成。而对于那些临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺，抵押贷款审批更为严格。因为，这些商铺可能涉及到今后规划动迁或邻居产权纠纷等难题。
商铺抵押贷款前投资客必须到银行进行估价，所估价格通常由商业银行委托评估公司拟定。所估价格一般不会超过评估价，商铺的实际抵押贷款成数也就低于5成。
9、回报时间：商铺投资讲究的是长期回报，从目前国内外大型商业地产开发经验来看，一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。
对于商铺投资来说，“地段、地段，还是地段”这句“名言”仍然适用。而且，商铺投入同回报通常也是成正比的，但也有特例。
譬如一些城乡结合部的商铺，刚建成是冷落的。但是，随着城市化进程的加速，区域市场从无到有，从小到大。包括区域人口的增加、居住社区的出现、道路开通、公共设施兴建等，房价或铺价都会水涨船高，促使商铺投资升值。当然，不是人人都能看准这种“潜力铺”的，主要还是要耐得住寂寞。
如果投资那些大型商业地产项目中的商铺，开发商的素质包括其实力、能力、诚信度、专业度和知名度等等值得关注，这同商铺 是密切相关的。因为，这涉及到开发商未来对该商铺的市场培育以及统一经营管理等问题。
10、市场因素：市场因素对商铺的影响是至关重要的，这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的，但有些却是难以预料的，这就要看投资客本人的综合素质了。
【沈阳与清华大学牵手！校地合作升级版“创新沈阳”新引擎】当享誉世界的知名高等学府与国家创新型城市携手，共谱校地合作新篇章，会碰撞出怎样绚烂的火花？9月12日，在清华校友助力沈阳高质量发展大会暨第三届清华校友创新论坛上，沈阳市与清华大学签订了一揽子合作协议，共同推进双方在科技创新及成果转化、产学研合作、人才交流等领域开展广泛而深入合作。“清华沈阳”校地合作从此开启了深度融合助力地方创新发展的崭新阶段。
[话筒]全方位体系化推进校地合作
在沈阳创新发展进程中，清华元素、清华力量功不可没，校地双方早已形成了良好的合作基础。在沈阳经济社会发展的各个领域，一大批清华人投身其中、担当重任。大会上，清华大学校务委员会副主任、清华校友总会副会长史宗恺深情介绍了已故清华校友、测量金属内耗装置——低频扭摆的发明人葛廷燧院士，以及全国劳动模范、现任职于国家电网公司东北分部调控分中心的夏德明博士对沈阳创新发展作出的贡献。
此次，清华大学与沈阳市的合作全新升级。双方签署《沈阳市人民政府 清华大学战略合作框架协议》，探索新发展阶段校地合作新途径，签署《沈阳市人民政府 清华大学共建研究生社会实践沈阳基地协议》，开展急需紧缺人才引进和培养。沈阳市科技局与清华大学科技开发部签署《共建产学研合作办公室协议》，围绕产业前沿技术和关键核心技术开展产学研深度合作。在科技成果转化、产学研合作、人才培养等诸多方面全力推进，沈阳市与清华大学构建了校地战略合作的新体系。
[话筒]科创资源与创新禀赋深度融合
这是一场清华大学科创资源与沈阳市创新禀赋融合的盛会，为正在建设国家中心城市、开启“创新沈阳”新局面的沈阳注入了更为澎湃的动力。
大会期间，召开了“清华沈阳 创新未来”为主题的主论坛，来自清华大学的院士、专家分别为沈阳依靠科技创新实现高质量发展和“创新沈阳”建设建言献策；围绕先进制造、AI大数据、生命科学与医疗健康等产业技术发展和助力区域科技创新设置了4个系列专题研讨、项目路演和对接活动，16个沈阳市与清华大学合作的创新项目现场签约，发布了沈阳科技企业技术创新需求65项、清华大学科技成果57项。沈阳市创新发展需求、科技型企业技术需求与清华大学创新资源彼此吸引，实质性合作水到渠成。
从创新需求、科创成果以及签约项目来看，涵盖了智能制造、新材料、自动化、生物医药、电子信息、节能环保等技术领域，项目合作包括产业园、总部基地、数字工业平台、产业技术研究院建设等，与当下及未来沈阳的科技创新发展方向高度契合。
[话筒]共同推进长效合作机制
近年来，沈阳不断深化产学研合作体制机制改革，持续加强与国内外顶尖大学的交流与合作，此次与清华大学签署战略合作协议，为校地双方以合作签署为契机，进一步完善多渠道、多层次、多方位的长效合作机制，持续推动科技、产业、教育、人才等多方面的合作交流，持续探索深化合作的新途径、新模式打下了坚实的基础。
史宗恺表示，合作协议的签署，意味着双方战略合作关系上升到一个新的高度，清华大学将落实好协议规定的相关内容，推进战略合作不断走向深入。他也希望，更多的清华毕业生、校友，能够借助校地合作协议签署的东风，关注沈阳、来到沈阳，并在沈阳提供的良好发展环境下，参与到沈阳创新发展的大潮中。
[话筒]16个合作创新项目现场签约
在9月12日举办的清华校友助力沈阳高质量发展大会暨第三届清华校友创新论坛项目签约仪式上，签署了《沈阳市人民政府 清华大学战略合作框架协议》《沈阳市人民政府和清华大学共建研究生社会实践沈阳基地协议》《共建产学研合作办公室协议》《清华之友—沈阳浑南英才奖学金捐赠协议书》，此外，还有16个沈阳市与清华大学合作的创新项目进行了现场签约。 沈阳市人民政府和清华大学还将本着“友好合作、互惠互利、优势互补、共同发展”的原则开启全面战略合作，共建产学研合作办公室，围绕产业前沿技术和关键核心技术开展产学研深度合作；围绕经济社会发展、产业转型升级、专业领域技术创新等方面开展战略决策咨询；在沈建设研究生社会实践基地，开展急需紧缺人才引进和培养；选派青年干部、业务骨干和优秀企业家赴清华大学，围绕城市管理、建筑设计、数字经济和科技创新等领域开展短期培训，为沈阳培养高层次管理人才和高水平创新创业人才。
据了解，16个签约项目涵盖高端制造、建筑工程、医疗、节能、环保、农业等多个领域。其中——
●皇姑区人民政府与北京洛奇健康科技产业集团有限公司签署的《洛奇健康产业园建设项目》，将依托北京洛奇健康集团在第三方医学检验实验室、人工智能及数据服务等方面的商业服务优势，以及清华大学医疗健康产研中心主任、北京协和医学院教授何健博士为首的研发团队的技术能力，在沈阳建设健康产业园，将互联网医院的线上需求和线下小区采样站、居家采样服务融合起来，形成“化验来了”SaaS平台直达终端客户，为医生、医疗机构和客户提供高价值医疗健康服务。
●沈阳新能车辆科技有限公司与清华大学苏州汽车研究院签署了《新能源汽车关键零部件技术研发项目》。该项目将通过清华大学苏州汽车研究院向新能源智能网联汽车工程院公司导入成熟的研发体系，计划三年内在沈建成以整车为牵引、带动关键零部件发展的配套体系，组成由研发、生产、配套、服务等要素搭建的数据网络，推动新能源智能网联汽车在新结构、新材料应用和新工艺方面均取得突破。
●皇姑区人民政府与清控人居控股集团有限公司签约《清控人居数字经济产业园建设项目》，将通过引入中科创新院以及清华大学相关文化和科技类资源，打造“两平台（文化赋能产业平台和科技赋能产业平台）一论坛（沈阳城市更新与治理论坛）”的产业体系。构建资源展示、产业孵化、办公研发、企业服务、交流培训、休闲居住等多功能业态，带动清控人居数字经济产业园区的整体发展。https://t.cn/A6MvyVqB
[话筒]全方位体系化推进校地合作
在沈阳创新发展进程中，清华元素、清华力量功不可没，校地双方早已形成了良好的合作基础。在沈阳经济社会发展的各个领域，一大批清华人投身其中、担当重任。大会上，清华大学校务委员会副主任、清华校友总会副会长史宗恺深情介绍了已故清华校友、测量金属内耗装置——低频扭摆的发明人葛廷燧院士，以及全国劳动模范、现任职于国家电网公司东北分部调控分中心的夏德明博士对沈阳创新发展作出的贡献。
此次，清华大学与沈阳市的合作全新升级。双方签署《沈阳市人民政府 清华大学战略合作框架协议》，探索新发展阶段校地合作新途径，签署《沈阳市人民政府 清华大学共建研究生社会实践沈阳基地协议》，开展急需紧缺人才引进和培养。沈阳市科技局与清华大学科技开发部签署《共建产学研合作办公室协议》，围绕产业前沿技术和关键核心技术开展产学研深度合作。在科技成果转化、产学研合作、人才培养等诸多方面全力推进，沈阳市与清华大学构建了校地战略合作的新体系。
[话筒]科创资源与创新禀赋深度融合
这是一场清华大学科创资源与沈阳市创新禀赋融合的盛会，为正在建设国家中心城市、开启“创新沈阳”新局面的沈阳注入了更为澎湃的动力。
大会期间，召开了“清华沈阳 创新未来”为主题的主论坛，来自清华大学的院士、专家分别为沈阳依靠科技创新实现高质量发展和“创新沈阳”建设建言献策；围绕先进制造、AI大数据、生命科学与医疗健康等产业技术发展和助力区域科技创新设置了4个系列专题研讨、项目路演和对接活动，16个沈阳市与清华大学合作的创新项目现场签约，发布了沈阳科技企业技术创新需求65项、清华大学科技成果57项。沈阳市创新发展需求、科技型企业技术需求与清华大学创新资源彼此吸引，实质性合作水到渠成。
从创新需求、科创成果以及签约项目来看，涵盖了智能制造、新材料、自动化、生物医药、电子信息、节能环保等技术领域，项目合作包括产业园、总部基地、数字工业平台、产业技术研究院建设等，与当下及未来沈阳的科技创新发展方向高度契合。
[话筒]共同推进长效合作机制
近年来，沈阳不断深化产学研合作体制机制改革，持续加强与国内外顶尖大学的交流与合作，此次与清华大学签署战略合作协议，为校地双方以合作签署为契机，进一步完善多渠道、多层次、多方位的长效合作机制，持续推动科技、产业、教育、人才等多方面的合作交流，持续探索深化合作的新途径、新模式打下了坚实的基础。
史宗恺表示，合作协议的签署，意味着双方战略合作关系上升到一个新的高度，清华大学将落实好协议规定的相关内容，推进战略合作不断走向深入。他也希望，更多的清华毕业生、校友，能够借助校地合作协议签署的东风，关注沈阳、来到沈阳，并在沈阳提供的良好发展环境下，参与到沈阳创新发展的大潮中。
[话筒]16个合作创新项目现场签约
在9月12日举办的清华校友助力沈阳高质量发展大会暨第三届清华校友创新论坛项目签约仪式上，签署了《沈阳市人民政府 清华大学战略合作框架协议》《沈阳市人民政府和清华大学共建研究生社会实践沈阳基地协议》《共建产学研合作办公室协议》《清华之友—沈阳浑南英才奖学金捐赠协议书》，此外，还有16个沈阳市与清华大学合作的创新项目进行了现场签约。 沈阳市人民政府和清华大学还将本着“友好合作、互惠互利、优势互补、共同发展”的原则开启全面战略合作，共建产学研合作办公室，围绕产业前沿技术和关键核心技术开展产学研深度合作；围绕经济社会发展、产业转型升级、专业领域技术创新等方面开展战略决策咨询；在沈建设研究生社会实践基地，开展急需紧缺人才引进和培养；选派青年干部、业务骨干和优秀企业家赴清华大学，围绕城市管理、建筑设计、数字经济和科技创新等领域开展短期培训，为沈阳培养高层次管理人才和高水平创新创业人才。
据了解，16个签约项目涵盖高端制造、建筑工程、医疗、节能、环保、农业等多个领域。其中——
●皇姑区人民政府与北京洛奇健康科技产业集团有限公司签署的《洛奇健康产业园建设项目》，将依托北京洛奇健康集团在第三方医学检验实验室、人工智能及数据服务等方面的商业服务优势，以及清华大学医疗健康产研中心主任、北京协和医学院教授何健博士为首的研发团队的技术能力，在沈阳建设健康产业园，将互联网医院的线上需求和线下小区采样站、居家采样服务融合起来，形成“化验来了”SaaS平台直达终端客户，为医生、医疗机构和客户提供高价值医疗健康服务。
●沈阳新能车辆科技有限公司与清华大学苏州汽车研究院签署了《新能源汽车关键零部件技术研发项目》。该项目将通过清华大学苏州汽车研究院向新能源智能网联汽车工程院公司导入成熟的研发体系，计划三年内在沈建成以整车为牵引、带动关键零部件发展的配套体系，组成由研发、生产、配套、服务等要素搭建的数据网络，推动新能源智能网联汽车在新结构、新材料应用和新工艺方面均取得突破。
●皇姑区人民政府与清控人居控股集团有限公司签约《清控人居数字经济产业园建设项目》，将通过引入中科创新院以及清华大学相关文化和科技类资源，打造“两平台（文化赋能产业平台和科技赋能产业平台）一论坛（沈阳城市更新与治理论坛）”的产业体系。构建资源展示、产业孵化、办公研发、企业服务、交流培训、休闲居住等多功能业态，带动清控人居数字经济产业园区的整体发展。https://t.cn/A6MvyVqB
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