#上饶身边事#【弋阳一哥们买店面为了避税省钱,签了份“阴阳合同”,结果闹纠纷了…】9月,叶某将位于弋阳县某处店面卖给周某,双方约定房款总价为25.6万元。10月9日,周某向叶某支付定金9万元,为了避税,签定的《购房合同》上写明的价款为20万元,待付清房款20万元后一周内交付店面并办理过户手续。在周某向叶某支付了购房款20万元后,周某、叶某于11月25日签订了一份店面转让协议,叶某将店面产权证交付给周某。因周某拒绝向叶某支付余款5.6万元,叶某未办理房屋过户手续。双方为此形成纠纷。
[分歧]
本案在审理过程中,对房屋买卖中“阴阳合同”的效力认定问题上,主要存在三种不同观点:

第一种观点认为,“阴阳合同”均为无效合同,理由是:二者均违反了《合同法》第52条“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的规定,因而是无效的,是不受法律保护的。应当按照无效合同的处理原则来处理纠纷,并应对买卖双方实行民事制裁。

第二种观点认为,“阳合同”不是合同双方的真实意思表示,且合同内容主要条款之一的价格条款违法进而导致“阳合同”整体无效,而“阴合同”系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同,在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同。

第三种观点认为,“阴合同”有效,“阳合同”除价格条款内容部分无效外,其余条款内容应为有效。在合同实际履行中,应当综合考量合同双方的真实意思和履行的实际情况来确定双方的权利义务。
[评析]

本案争议的焦点主要在于房屋买卖双方在交易过程中共签订了两份合同,两份合同的成交金额不同,究竟以哪份合同为准,哪份合同才是真正有效的买卖合同。这类案件在二手房交易中俗称“阴阳合同”,就是买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后,出于少缴税费等目的,向相关部门隐瞒房屋的总价,在签订房地产买卖合同时,将双方买卖房屋的价格虚报低价。由此导致买卖双方因价格不同发生争议,两份合同的效力发生冲突。

两份合同的效力如何确定,首先要区分合同的成立和生效。合同成立是指当事人就某特定事项自愿达成合意,只要双方当事人意思表示一致,合同即成立。合同的生效是指依法成立的合同在当事人之间产生法律约束力,合同受到法律的保护。应该说,从表面上看本案所涉及的两份合同都已成立。在合同条款有不一致的时候,如何认定合同的效力呢?笔者认为应从双方订立合同的不同时间及其目的来进行分析,就第一份合同来讲,是双方当事人就系争房屋的买卖、价格等主要条款达成了一致,根据《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”重庆忠县律师事务所联系方式,重庆忠县律师事务所电话。同时根据《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”所以,在确认叶某是有权转让后,周某与叶某订立的第一份合同,是依法成立并已生效的房屋买卖合同,对于双方有法律约束力,司法认定应当保护交易安全。而第二份合同是双方当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的,是为了实现第一份合同的履行、使第一份合同关于产权变动的约定经登记生效而订立,所以就这一部分内容应当是继续有效的。而关于房价的约定,因为是为了减少交税而故意虚报的,《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:
(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(3)以合法形式掩盖非法目的;

(4)损害社会公共利益;

(5)违反法律、行政法规的强制性规定。
所以本案中的第二份合同明显违反上述第二项的规定,合同双方为了少缴税,恶意串通降低成交金额,损害了国家利益,所以该合同的成交金额不是双方的真实意思表示,即便是合同成立也不发生法律效力。

其实,在房屋买卖交易中,我们发现签订类似的“阴阳合同”表面上看好像可以避税,实际上对买卖双方并无好处,麻烦多,风险大:

(1)从卖方角度看,用于办理权属过户的合同,在法律形式上比双方私下约定的合同更具有法律效力。因为可能存在将房屋产权转让给买家后,买家以价低的合同作为交易凭据,拒绝按事前商议的高房价支付房款。现实中,法院因某些原因无法认定合同效力的情况下,采用在产权交易部门过户登记备案的低价合同而判决卖方败诉的案例时有出现。

(2)从买方的角度讲,虽然少交了一些税费,但如果该房屋再次进行交易,由于登记备案的购入价远远低于实际成交价,在计算营业税和个人所得税时,作为计税依据的增值额比实际增值额大很多,其实并没有省多少钱。

(3)因为房产局是基于买卖双方签订其指定的那份合同,才办理了过户手续,由于阴阳合同的行为被认定指定的那份合同无效,买卖行为很可能会因此而失效,最终导致过户行为被撤销。

(4)根据《税收征收管理法》的规定,对纳税人偷税的,由税务机关追缴,并处不缴或少缴税款50%以上、5倍以下罚款。另外,根据我国《刑法》规定,偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的就构成偷税罪。因此,签订“阴阳合同”不仅要被处罚款,甚至可能触犯刑法,构成犯罪。(来源:新浪微博

微弋阳)

谢安朔老师新浪微博2014年10月-----3
一念妄动,本觉依觉而认识自己,即觉明为咎,觉明即是无明,依无明呈现明觉,而本觉非觉,依觉现空,依空现觉,觉空必明,空明本幻,随幻离幻,圆觉自性,随诸性起,无取无证,随法现性,性空如如,法灭性无,假名空如来藏。2014年10月17日 10:32
明觉折射本觉,展现法界光明,法界众生即是觉性所现本觉智慧,明空智慧就是始觉,法界明觉智慧取舍明空身光,空觉智慧被光明掩盖,觉性认取光明为实有,即成识性,觉性被识性固化,呈现虚空,虚空折射觉性空明,体现流动光明,即是行阴众生浊,虚空宇宙皆是觉性妄动所呈现,众生世界又名不空如来藏。2014年10月17日 10:45
宇宙诸相缘于存在确定,存在感折射觉性成为众生灵觉,想与受蒙蔽灵觉即分别心,分别心取舍幻业,呈现觉知爱染即灵魂,爱欲觉知攀缘六根色尘,呈现色声香味触法等分别,体现意识,情绪,体验,记忆,自我觉受,而自性随觉知分别变化,却如虚空,于身心烦恼无挂,烦恼即菩提,轮回即涅槃,名空不空如来藏。2014年10月17日 11:05
问:老师,如何修行禅定?答:松坦安详,体验内心深处最柔软的觉察,寻找身心烦恼深处,纯然清澈的觉知,安住在柔软的清醒中,寂观烦恼生灭,不堕昏沉,不随浮想,清净如实的体认,即是心寻找到自己,体验明澈之心,就融解了觉知分别,纯然裸露的见,如水中之光,明媚喜悦的自由,不挂波澜,就是入定了。2014年10月17日 22:03
烦恼没有什么了不起,看淡自我存在的体验,烦恼失去了附着的基础,自然而然就会剥落淡化。2014年10月17日 22:05
问:“我是我心,心不是我,啥意思”?答:自我即心识分别,心识分别塑造了我,心与我是一不是二,依我而现诸法分别,心不自心,依色故心,色不自色,依心故色,我依心现,心依我有,心我皆幻,幻本性空,故说我是我心,心却非我,心我两寂,本来清净。2014年10月18日00:30
心妄即我,离妄无心,我依心现,心觉我空,故说,我是心,心不是我,心与我皆是幻垢,离幻即觉,自性非性,非性性有,随心现性,依心现我,我寂心灭,心我性空,清净如如,是名本来,是一心三藏,心是我,心是世界,即心是佛,即心离心,随心现相,不取一相,如如不动,心我圆寂,烦恼即菩提,轮回即涅槃。2014年10月18日00:36
我们迷失在心灵幻尘中,流浪生死;我们就是心尘迷幻的业果,颠倒相续;我们认为的自己,意识思维与情绪体验,遮蔽了心原本的模样,心迷失的投射而呈现山河大地;心是本觉光明的倒影,倒影辨认光明而迷失了自性如来,迷失自性的佛就是众生,不被众生自我蒙蔽的觉醒就是唯一的佛,当下的心,就是究竟涅槃。2014年10月19日 13:48
让心灵放下沉重的自我,为佛法打开一扇窗户,灵魂在明媚佛法中清净呼吸,寂静即是解脱,空明即是大乐,那将是梦醒的开始,那将是痛苦的终结,那将是自由的极乐,是喜悦的永恒。2014年10月20日 10:01
佛性与魔鬼交织成为自我,佛性在宽恕,离欲,大爱,包容中展现光明;魔性以自私,贪婪,猜疑,恶毒中呈现黑暗;佛与魔本来性空,仅仅是同一颗心的作用;心维护了自我,自我就是魔鬼成长的大本营;我们的心,在魔性波动的当下,克制魔性,清净欲望,祝福别人,佛性就在魔性的嚣张中,绽放赤裸纯粹的喜悦。2014年10月20日 23:45
体察自心的错误,当内心贪欲越来越少,清净心,就不会被行为本身的对与带动,离于名相的心即无我,则不被世间因缘所带动,心从我执业障中复苏,清醒清晰、明澈湛然,就是心原本的样子;离于妄想的心,见与所见皆是凝定不动,犹如云彩融入虚空,虚空随心云变化,却不被心觉束缚,无生寂灭当下就是涅槃了。2014年10月20日 23:59
觉醒肮脏的心,通过改变肮脏,而呈现心的原貌,即是灵魂通往佛国的天梯,除此道路外,没有其他途径可以见佛;心是世界的本,认识了心就洞彻了世界,因此,真实面对内心,是成佛的根本。
2014年10月21日 00:07
一切烦恼的深处,皆是灵光一显的觉照,体验烦恼的心,就是蕴含灵光的大地,出离欲望,宽恕自己与他人的错误,柔软的接纳世界,勇敢的面对自己的内心,清醒清晰的观察心灵的错误,就是喜悦的安住了。2014年10月21日 04:52
命运起伏是观念的投射,生死轮回是自我的投射,神灵天堂是觉性的投射,微尘宇宙是自性的投射,一切容纳于心中,一切皆是心的运作,认识了心,就认识了生命的实相,无取认识的宇宙,认识宇宙的心,亦将消散,难以言说的寂灭,圆满无缺,如如不动,以一切呈现,于一切当中,清净无挂,觉醒即名当下而已。2014年10月21日 06:37
因为迷失自性,随业飘荡而呈现自我之生;因为觉醒自心,我们却能够改变死亡的性质。2014年10月22日 14:26
问:老师,您与佛是什么关系?答:迷茫与觉悟的关系;因为迷失原始自性,依妄想而呈现你我,依众生心而呈现如来觉悟,如来世界依众生烦恼升起,众生烦恼寂灭,自性无挂迷惑,烦恼当下即佛;佛与众生有相而无体,自性依觉呈现世界,自性依执着呈现众生,众生性即是佛性,众生与如来是一不是二,见性即名解脱。2014年10月23日 00:05
问:邪教的人在恶毒的攻击您,我该如何维护您?答:内心宽恕他们,只有内心虚弱的人,才需要外界的肯定,来承认自己存在的价值,建立在谎言之上的贪欲,必定被贪欲带入毁灭;以爱包容仇恨,邪教徒内心深处是迷失的恐惧,因恶毒诅咒别人的罪恶,他们的灵魂被阴冷罪恶塑造成为地狱,唯有真理与爱可以照耀灵魂。2014年10月23日 22:17
我们所眷恋的世界,终将随着肉体消亡而逝去;我们所体验的喜怒哀乐,终将随着死亡而空华消散;可是,身心深处现世界的见精,不会随肉体分解而消失;心灵体验的觉知,不会随着死亡而泯灭;觉知沾染情绪,贪爱相续就是下一轮生死,见精沾染迷惑,就显天堂人间地狱:安住离分别的寂静,纯然安详,当下觉醒。2014年10月24日 09:39
一滴水,执着水滴的形态,就只能是一滴水,与浩瀚大海天壤之别;一滴水,认清了水的内在,水滴就圆满呈现大海的性质,水滴与大海无二无别。2014年10月25日 12:58
将肉体当作自己,贪爱尘境迷惑心识者,为众生;心识取受想阴,以为阳焰为实有,试图控制阳焰,炫耀能量满足欲望者,为魔王;以众生展现生命,以世界名相呈现自我,依确定万物存在,而固守存在永恒者,为造物主;深入观察自心,明澈宇宙由自心现量,众生皆本觉迷失,见性解脱,随顺众妄念而清净者,名佛。2014年10月26日 00:51

金鱼藤又名串金鱼、小叶金鱼花,属苦苣苔科、金鱼草属。金鱼藤为草质藤本植物,茎细长下垂、密生肉质小叶,叶片卵圆形或近圆形、浓绿色,花猩红色,花大、单生于叶腋。冬、春季开花。 金鱼藤原产于美洲热带地区,喜高温、高湿、阳性环境,若长期置于阳处,过于干燥或冬季温度过低都会引起落叶。

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