#西咸身边事#【市场聚焦丨限购升级，投资巨变，大西安稀缺资产“扛鼎之作”上线！】山雨欲来风满楼。
继3月30日西安限购限售升级、7月9日二手房指导价出台后。
8月30日，西安的限购再次升级！
西安市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
涉及限购范围扩大、限购门槛升级、抑制地价、加强房地产金融管理、增加保障房供应等重磅内容。https://t.cn/A6I3HAen
继3月30日西安限购限售升级、7月9日二手房指导价出台后。
8月30日，西安的限购再次升级！
西安市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
涉及限购范围扩大、限购门槛升级、抑制地价、加强房地产金融管理、增加保障房供应等重磅内容。https://t.cn/A6I3HAen
贝莱德基金直播回顾：看好中国资本市场，聚焦五大领域
导读：作为全球资产管理规模最大之一的公司，贝莱德全资控股的贝莱德基金在国内发行的第一只公募基金产品也备受瞩目。近期，我有幸和贝莱德基金的基金经理唐华，第一财经的主持人李婷一起，做了一场关于“聚焦时代变局，直击中国五大增长新动力”的第一财经云上会直播活动。在这一次直播中，贝莱德基金的基金经理唐华，也分享了他未来看好的投资方向，以及贝莱德的优势。我们先为大家划一些重点：
1. 全球化视角能够在三个层面帮助贝莱德的A股投资，第一个层面是，通过了解全球产业链的变化和最新资讯，把握A股相关投资的机会；第二个层面是，许多A股的新兴产业，在海外已经是成熟产业，通过对这些产业生命周期的理解，能实现对部分A股新兴产业的前瞻性认知；第三个层面是，贝莱德智库在全球有顶尖的智囊，包括前美国总统顾问、前央行行长等，能够提供他们对宏观经济、全球政治格局、财政政策、货币政策的深刻见解。
2. 外资会持续加码在中国的投资，一方面中国资本市场占MSCI的比重，远低于中国经济体占全球的比重，另一方面中国资产和其他国家之间的相关度不大，纳入中国资产能更好优化组合管理。
3. 贝莱德在看好中国资本市场的同时，聚焦五个领域：新能源、泛消费、数字化革命、养老健康、产业升级。
4. 一些热门赛道的公司表现未来会出现分化，由于价格的持续上涨，部分环节的供给增加，会从供需不平衡转变为供给过剩。
5. 唐华的投资理念可以概括为三句话：第一，行业是分散的配置；第二，个股是集中配置；第三，买长期可持续的高品质成长股。
6. 在贝莱德，有一套很成熟的风险管理体系，而不是简单的控制风险。风险量化部门在产品设计时，就会明确告诉基金经理实现投资目标，需要承担多少的主动风险，并且随着市场涨跌进行变化，提供非常量化的数学分析。
7. 接下来经济基本面可能是经济增速低于预期，流动性相对宽松的局面，有望利好成长股。除了前面提到的五大领域，唐华还会关注一些大家没有特别关注的景气赛道，像财富管理、电商出海，包括企业疫后IT支出的提升，家具智能化等景气赛道。#股票##价值投资日志[超话]#
导读：作为全球资产管理规模最大之一的公司，贝莱德全资控股的贝莱德基金在国内发行的第一只公募基金产品也备受瞩目。近期，我有幸和贝莱德基金的基金经理唐华，第一财经的主持人李婷一起，做了一场关于“聚焦时代变局，直击中国五大增长新动力”的第一财经云上会直播活动。在这一次直播中，贝莱德基金的基金经理唐华，也分享了他未来看好的投资方向，以及贝莱德的优势。我们先为大家划一些重点：
1. 全球化视角能够在三个层面帮助贝莱德的A股投资，第一个层面是，通过了解全球产业链的变化和最新资讯，把握A股相关投资的机会；第二个层面是，许多A股的新兴产业，在海外已经是成熟产业，通过对这些产业生命周期的理解，能实现对部分A股新兴产业的前瞻性认知；第三个层面是，贝莱德智库在全球有顶尖的智囊，包括前美国总统顾问、前央行行长等，能够提供他们对宏观经济、全球政治格局、财政政策、货币政策的深刻见解。
2. 外资会持续加码在中国的投资，一方面中国资本市场占MSCI的比重，远低于中国经济体占全球的比重，另一方面中国资产和其他国家之间的相关度不大，纳入中国资产能更好优化组合管理。
3. 贝莱德在看好中国资本市场的同时，聚焦五个领域：新能源、泛消费、数字化革命、养老健康、产业升级。
4. 一些热门赛道的公司表现未来会出现分化，由于价格的持续上涨，部分环节的供给增加，会从供需不平衡转变为供给过剩。
5. 唐华的投资理念可以概括为三句话：第一，行业是分散的配置；第二，个股是集中配置；第三，买长期可持续的高品质成长股。
6. 在贝莱德，有一套很成熟的风险管理体系，而不是简单的控制风险。风险量化部门在产品设计时，就会明确告诉基金经理实现投资目标，需要承担多少的主动风险，并且随着市场涨跌进行变化，提供非常量化的数学分析。
7. 接下来经济基本面可能是经济增速低于预期，流动性相对宽松的局面，有望利好成长股。除了前面提到的五大领域，唐华还会关注一些大家没有特别关注的景气赛道，像财富管理、电商出海，包括企业疫后IT支出的提升，家具智能化等景气赛道。#股票##价值投资日志[超话]#
#三线四档颁布一年 房地产行业有哪些变化# 去年8月，针对重点房企资金监测和融资管理的“三线四档”政策出台。按照监管要求，到2023年6月底，试点房企“三道红线”指标必须全部达标;2023年底所有房企实现达标。如今，“三线四档”政策出台已经一年。在这一年里，房企都做了哪些努力?效果如何?行业经历了哪些变化?
“三线四档”影响深远
“行业发展的最佳窗口期已经过去，房地产公司依赖融资杠杆弯道超车的时代已经一去不复返。”这是接受《中国消费者报》记者采访的一位TOP10房企高管对于房地产行业新形势的判断。之所以这么说，在他看来，完全是由于“三线四档”政策的出台给行业带来了深刻的影响与变革。
所谓“三线四档”，是指2020年8月住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，12家房企出席会议。会上提出三个监管要求，即“三道红线”：剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”踩线的条数，监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，即使是处于绿档位置的房企，有息负债年增幅也不得超过15%。而“踩线”数量越多，房地产企业面临的降杠杆压力越大。按照监管要求，从今年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。这一举措被认为是颠覆了房地产行业过去发展的底层逻辑，一时间在行业内引发了极大的震动。
贝壳研究院策略分析师贾莎莎对《中国消费者报》记者表示，如按照“三线四档”有息负债增长规模的要求统计，仅TOP60上市房企每年预计将少增长约9371亿元的有息负债。这将极大有利于房地产行业稳健经营，有效预防系统性金融风险，同时优化全社会资源配置。
调控效果加速显现
“三线四档”政策出台已经一年，调控效果相当显著，不少房企的财务情况得到改善，不仅控制了总有息负债规模的增长，债务结构也优化显著，还有部分企业快速下降至黄档甚至是绿档。
克而瑞研究中心日前发布的报告显示，根据其监测的99家重点房地产企业财务情况来看，现金短债比和净负债率两项指标相比2020年上半年均有明显改善，尤其是净负债率的平均值，相比2020年上半年下降了55个百分点。
从不同的颜色档位来看，处于绿档的房企明显扩容，与去年年中的13%相比，占比上升了22个百分点，达到了35%;黄档房企占比下降，相比去年年中下降了6个百分点，至45%;此外橙档、红档房企占比也有所下降，分别下降至9%、11%。
整体来看，自“三线四档”政策出台以来，99家样本房企中有41家房企成功降档，其中24家成功回归绿档。在降档的房企中，降一档的有35家，降两档的有5家，有一家房企成功连降三档，直接从红档企业变为绿档企业。此外，在2020年踩线的房企中还有部分已提出了降档时间表，大多规划未来3年内力争“三道红线”的全部达标。
据央行披露，2021年二季度末，房地产贷款余额50.8万亿元，同比增长9.5%，低于各项贷款增速2.8个百分点，比上年末增速低2.2个百分点。贾莎莎告诉《中国消费者报》记者：“一方面，房地产贷款增速在持续下降;另一方面，工业中长期贷款增速继续提升以及绿色贷款增长速度加快，说明金融资源在社会分工的角色中达到了更好的均衡，为全社会高质量的经济发展奠定了坚实的金融基础。”
倒逼房企专注产品升级
以前，房地产行业发展主要依靠融资来驱动投资，对融资依赖度较高。“三线四档”政策对于长期“高融资、高负债、高杠杆”发展的房企来说，无疑是近年来最重磅的政策之一。
北京房协副秘书长陈志对《中国消费者报》记者表示，“三线四档”是房地产行业调控由需求端向供应端的重要调整，将成为房地产调控长效机制中的重要举措，预计该项政策在未来的执行阶段，适用范围和指标维度会“更广更深”，监管执行力度会“只严不松”。
进入2021年，房地产调控政策更加精准、高频，政策之间相互补充、相互影响，形成合力，短期内房企压力倍增，但从长期看，则会加快房企的转型升级，努力寻找合适的定位与发展的契机。
克而瑞研究中心分析师房玲对《中国消费者报》记者表示，对房企而言，发展规模以及所在的梯队会相对固定，留给企业在传统赛道上弯道超车的机会越来越小，房企拿地失误的容错率会越来越低，绝大多数房企会选择聚焦主业。尤其是在销售方面，尽快回款显得更加重要，这将倒逼房企对项目运营管理更为标准化和精细化，对项目品质的关注将提高，升级迭代产品成为关键。
房玲认为，房地产行业正在发生深度重构，结合我国“十四五规划”的战略方向，房企可以在租赁市场、物管服务、社区养老、城市更新、数字经济等更细分的领域中寻求更大的发展机遇，布局企业新的增长曲线。
“三线四档”影响深远
“行业发展的最佳窗口期已经过去，房地产公司依赖融资杠杆弯道超车的时代已经一去不复返。”这是接受《中国消费者报》记者采访的一位TOP10房企高管对于房地产行业新形势的判断。之所以这么说，在他看来，完全是由于“三线四档”政策的出台给行业带来了深刻的影响与变革。
所谓“三线四档”，是指2020年8月住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，12家房企出席会议。会上提出三个监管要求，即“三道红线”：剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”踩线的条数，监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，即使是处于绿档位置的房企，有息负债年增幅也不得超过15%。而“踩线”数量越多，房地产企业面临的降杠杆压力越大。按照监管要求，从今年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。这一举措被认为是颠覆了房地产行业过去发展的底层逻辑，一时间在行业内引发了极大的震动。
贝壳研究院策略分析师贾莎莎对《中国消费者报》记者表示，如按照“三线四档”有息负债增长规模的要求统计，仅TOP60上市房企每年预计将少增长约9371亿元的有息负债。这将极大有利于房地产行业稳健经营，有效预防系统性金融风险，同时优化全社会资源配置。
调控效果加速显现
“三线四档”政策出台已经一年，调控效果相当显著，不少房企的财务情况得到改善，不仅控制了总有息负债规模的增长，债务结构也优化显著，还有部分企业快速下降至黄档甚至是绿档。
克而瑞研究中心日前发布的报告显示，根据其监测的99家重点房地产企业财务情况来看，现金短债比和净负债率两项指标相比2020年上半年均有明显改善，尤其是净负债率的平均值，相比2020年上半年下降了55个百分点。
从不同的颜色档位来看，处于绿档的房企明显扩容，与去年年中的13%相比，占比上升了22个百分点，达到了35%;黄档房企占比下降，相比去年年中下降了6个百分点，至45%;此外橙档、红档房企占比也有所下降，分别下降至9%、11%。
整体来看，自“三线四档”政策出台以来，99家样本房企中有41家房企成功降档，其中24家成功回归绿档。在降档的房企中，降一档的有35家，降两档的有5家，有一家房企成功连降三档，直接从红档企业变为绿档企业。此外，在2020年踩线的房企中还有部分已提出了降档时间表，大多规划未来3年内力争“三道红线”的全部达标。
据央行披露，2021年二季度末，房地产贷款余额50.8万亿元，同比增长9.5%，低于各项贷款增速2.8个百分点，比上年末增速低2.2个百分点。贾莎莎告诉《中国消费者报》记者：“一方面，房地产贷款增速在持续下降;另一方面，工业中长期贷款增速继续提升以及绿色贷款增长速度加快，说明金融资源在社会分工的角色中达到了更好的均衡，为全社会高质量的经济发展奠定了坚实的金融基础。”
倒逼房企专注产品升级
以前，房地产行业发展主要依靠融资来驱动投资，对融资依赖度较高。“三线四档”政策对于长期“高融资、高负债、高杠杆”发展的房企来说，无疑是近年来最重磅的政策之一。
北京房协副秘书长陈志对《中国消费者报》记者表示，“三线四档”是房地产行业调控由需求端向供应端的重要调整，将成为房地产调控长效机制中的重要举措，预计该项政策在未来的执行阶段，适用范围和指标维度会“更广更深”，监管执行力度会“只严不松”。
进入2021年，房地产调控政策更加精准、高频，政策之间相互补充、相互影响，形成合力，短期内房企压力倍增，但从长期看，则会加快房企的转型升级，努力寻找合适的定位与发展的契机。
克而瑞研究中心分析师房玲对《中国消费者报》记者表示，对房企而言，发展规模以及所在的梯队会相对固定，留给企业在传统赛道上弯道超车的机会越来越小，房企拿地失误的容错率会越来越低，绝大多数房企会选择聚焦主业。尤其是在销售方面，尽快回款显得更加重要，这将倒逼房企对项目运营管理更为标准化和精细化，对项目品质的关注将提高，升级迭代产品成为关键。
房玲认为，房地产行业正在发生深度重构，结合我国“十四五规划”的战略方向，房企可以在租赁市场、物管服务、社区养老、城市更新、数字经济等更细分的领域中寻求更大的发展机遇，布局企业新的增长曲线。
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