【领导者：真正掌管的不是企业，而是人心】
薛总是传统服务业的大佬。过去20年间，薛总带领企业创造了一个又一个神话，靠着细致周到、走心的服务，赢得了无数的掌声和赞许。如今的企业已有几千人规模，但近几年经营业绩却停滞不前，这让薛总心急如焚。
时隔五年，再次见到薛总，少了一些当年的意气风发，转而是鬓边多了丝丝白发。作为老一辈的企业家，或许是面对新时代的迅速变化，薛总适应的慢吧。但席间的细节却透露出了事实并非如此
01
不变的薛总
热情好客，义字当头，赏罚分明，俨然还是多年前的好兄弟。只是薛总的“不定性”还和当年一样，席间电话一个接一个，很难想象，这位坐拥20亿的企业家，依然忙的晕头转向，吃饭的半小时，薛总接了8个电话。
时而眉头紧锁，时而一声呵斥，时而纠正偏差，时而低头看文件……薛总不好意思的自嘲：没办法，公司事儿太多，大事小情都要我来决策，高管们青黄不接，太累了。
走进薛总的企业，才知道薛总不是一般的威严。一个业务管理表格，要薛总亲自过目还能找出错误；一个品宣的海报，要薛总点头才能发布；销售业绩没完成，薛总劈头盖脸一顿臭骂，高管们大气都不敢出，只有不停地点头承认错误。
半天下来，看着薛总的累，着实令人心痛。薛总真是一点没变，当年令他引以为傲的“细致”，如今却成了绊脚石。明明可以是一位优秀的领导者，他却硬生生地把自己变成了卓越的管理者。很明显，高管们其实只是表面臣服，背地里满是牢骚抱怨，这也是为什么近些年，老员工不停流失的主要原因。
在《企业文化，组织氛围，何处着手？》一文中所述，一个好的组织氛围与底层文化的养成息息相关，而企业文化的塑造最直接的关联者就是企业家本人，组织氛围其实是由领导行为带出来的。
同理，薛总企业的问题，与他本人的行为有着莫大的关系。换句话说，这也是薛总忽视的，但却是导致企业增长停滞的根本原因。因为领导是要做管理减法的，而优秀的领导者一定懂得用权利的减法换取经营的乘法。
02
为什么领导行为很重要？
组织氛围由组织领导者行为决定，并最终影响经营业绩。这就要求企业领导者在企业发展不同阶段，要对自我的身份定位有清晰的认知。同时，根据不同岗位来不断调整自己的身份和工作内容。
领导行为是指组织中对优秀领导者的行为方式要求，积极正向的领导行为能够促进健康组织氛围的营造。
在一个好的组织氛围中，员工能够感受到企业的生机勃勃以及来自集体的热情、温暖、包容、互助、成长等，他们就会越来越喜欢这个组织氛围，进而产生满意度。员工满意度越高，他们对工作的投入度也就越大，也就越能激发出员工为组织成功而做出贡献的自我意愿，自然也就焕发出员工更多的工作激情和创造力。
当一个企业的创造力越来越强大时，企业的经营业绩也会越来越好。如此往复循环，沉淀下来的就是最深层的企业文化优秀基因，包含了企业价值观、企业公民责任、环境影响等等。
因此，员工的投入度决定了企业的经营业绩。而员工投入度受组织氛围的影响，组织氛围其实是由领导行为带出来的，而领导者行为又直接关联到企业文化的塑造，也是影响企业经营业绩的最根本原因。
薛总企业的问题就在于领导者的行为本身，每个领导者的领导风格是要随着团队的成长阶段而不断调整的。在《领导风格：学会只是起点，玩转才是重点》一文中介绍了六种领导风格的不同适用情境，很显然薛总企业正处于团队高涨期，领导者要少用先锋式、权威式的领导风格，更应该多用民主式或亲和式来领导团队。
03
管理者·领导者·执行者的关系
在企业实际经营里，很多领导者经常会混淆自我角色。作为企业的一把手，到底要如何定位自己呢？首先要弄清楚管理者、领导者、执行者三者的区别和联系。
其实，任何一个人在职场中都会扮演三个角色，肩负三种责任：领导、管理、执行。这三种责任的最终目标都是要保证经营和业务成果。
管理
是通过计划、组织、指导和控制来管理业务和人员流程，管理者面对的核心是人员流程和业务流程。
领导
是通过确定方向、给予鼓励和身先士卒来领导其他人，领导者面对的核心不仅是个人，还有团队或组织。
执行
在很多情况下执行者自己完成一些技术、专业或行政工作，执行者面对的核心是自己，依靠自己的力量去做。
但是，一个人在职业发展的不同阶段，领导、管理、执行这三种角色所占的比重各有不同。对领导者来讲，其主要工作是领导，但同时也要做少量的管理和执行；而管理者的三种角色相对均衡分配；普通员工的角色定位主要是执行。
一个优秀的领导者要能够看透变化的趋势，指出团队组织应该前进的方向，并描绘出美好的愿景，能够激发相关人员的积极性，带领团队组织朝着描绘的美好愿景前进。要对团队成员不断进行挑战、激励、充分授权，激发员工的潜能，使他们愿意且能够把工作做得更好；同时，对做得好的员工要鼓励，面对困难时，要起到带头示范作用。
作为管理者，就是制定目标，按照既定目标对团队组织进行管理，并达成结果。也就是为了公司的方向和目标而做好计划和流程管控，比如：维持秩序、提高效率、组织运行、制订程序、衡量标准、流程控制、控制成本、保持稳定、效果评估等。
因此，管理者的根本要务是把事情做对，能够通过管理方法有效地让下属去做，并监督管控过程，面对困难要进行分析并寻求改进方案，以达成目标。而领导者的根本要务是做正确的事，能够创建一个令人向往的前景，能够激发人的斗志和潜能，让别人自愿地想去做，能帮助人们实现自我价值。
正所谓，管理是管理事务，领导是领导人心。所以，头衔让你成为的是管理者，而追随者才能让你成为真正的领导者。
04
你是管理者还是领导者？
我们回看薛总的问题在于：这一切的出发点都是以他为代表的企业不能受损，他的高管们在这种氛围下也变成了“没有头脑的手”，说白了就是一个工具。其实这些只是管理，并非领导者的工作核心。作为企业掌门人，薛总把自己更多精力放在了“事”上，却鲜少关注“人”本身，看似掌管着一家企业，实际上却丧失了人心，从而也导致团队长期缺乏创造力，进而影响了企业的经营业绩成果。这也是薛总感觉自己很累且企业增长又停滞不前的深刻根源。
因此，一个好的领导者首先肯定要是一个好的管理者，而一个好的管理者不一定能成为一个好的领导者。这也是薛总未来需要调整和修炼的方向所在。
对企业来说，一个好的领导或一个好的管理肯定是好的领导者和好的管理者的融合，也就是说，好的领导背后所代表的是企业一定有好的领导者，而好的管理者也必将为企业创造出好的管理。所以，作为企业最高领导人，现阶段的你究竟是一位好的领导者？还是好的管理者呢？
实际上，领导工作艰巨复杂，且随着企业的发展壮大，领导者更要持之以恒地加强自我修养，不断积累经验，增强个人领导能力和管理能力。而这些能力并非天生就有，更多是要在后天的竞争和拼搏中积累。
当然，对今天的企业领导者来说，一定要明白赚钱的逻辑已然发生了变化，企业的机会和方向不再是依靠“物本驱动”、“人本驱动”来赚钱，而是向着商业3.0阶段“心本驱动”去发展，这意味着未来的企业必将依靠真正的价值创造才能赢得竞争。
在“以心为本”的时代，企业需要的更应该是一个有效的领导者，而不是管理者。因为只有真正的领导者才能够时刻以每个人的内心为核心出发点，去关注和满足大家的需求。此时，人们内心才会生发自愿奉献和创造的意愿。当这种自发的“心”力量和“心”创造被激发出来时，那么这个团队一定会成为价值创造的强者。也只有依靠这样的团队力量，企业才能走出不确定的时代，才是真正地激活了心力资本经营。
※ 本文系商业觉醒学社整理
※ 本文部分图片来源于网络，如有侵权请联系我们删除
薛总是传统服务业的大佬。过去20年间，薛总带领企业创造了一个又一个神话，靠着细致周到、走心的服务，赢得了无数的掌声和赞许。如今的企业已有几千人规模，但近几年经营业绩却停滞不前，这让薛总心急如焚。
时隔五年，再次见到薛总，少了一些当年的意气风发，转而是鬓边多了丝丝白发。作为老一辈的企业家，或许是面对新时代的迅速变化，薛总适应的慢吧。但席间的细节却透露出了事实并非如此
01
不变的薛总
热情好客，义字当头，赏罚分明，俨然还是多年前的好兄弟。只是薛总的“不定性”还和当年一样，席间电话一个接一个，很难想象，这位坐拥20亿的企业家，依然忙的晕头转向，吃饭的半小时，薛总接了8个电话。
时而眉头紧锁，时而一声呵斥，时而纠正偏差，时而低头看文件……薛总不好意思的自嘲：没办法，公司事儿太多，大事小情都要我来决策，高管们青黄不接，太累了。
走进薛总的企业，才知道薛总不是一般的威严。一个业务管理表格，要薛总亲自过目还能找出错误；一个品宣的海报，要薛总点头才能发布；销售业绩没完成，薛总劈头盖脸一顿臭骂，高管们大气都不敢出，只有不停地点头承认错误。
半天下来，看着薛总的累，着实令人心痛。薛总真是一点没变，当年令他引以为傲的“细致”，如今却成了绊脚石。明明可以是一位优秀的领导者，他却硬生生地把自己变成了卓越的管理者。很明显，高管们其实只是表面臣服，背地里满是牢骚抱怨，这也是为什么近些年，老员工不停流失的主要原因。
在《企业文化，组织氛围，何处着手？》一文中所述，一个好的组织氛围与底层文化的养成息息相关，而企业文化的塑造最直接的关联者就是企业家本人，组织氛围其实是由领导行为带出来的。
同理，薛总企业的问题，与他本人的行为有着莫大的关系。换句话说，这也是薛总忽视的，但却是导致企业增长停滞的根本原因。因为领导是要做管理减法的，而优秀的领导者一定懂得用权利的减法换取经营的乘法。
02
为什么领导行为很重要？
组织氛围由组织领导者行为决定，并最终影响经营业绩。这就要求企业领导者在企业发展不同阶段，要对自我的身份定位有清晰的认知。同时，根据不同岗位来不断调整自己的身份和工作内容。
领导行为是指组织中对优秀领导者的行为方式要求，积极正向的领导行为能够促进健康组织氛围的营造。
在一个好的组织氛围中，员工能够感受到企业的生机勃勃以及来自集体的热情、温暖、包容、互助、成长等，他们就会越来越喜欢这个组织氛围，进而产生满意度。员工满意度越高，他们对工作的投入度也就越大，也就越能激发出员工为组织成功而做出贡献的自我意愿，自然也就焕发出员工更多的工作激情和创造力。
当一个企业的创造力越来越强大时，企业的经营业绩也会越来越好。如此往复循环，沉淀下来的就是最深层的企业文化优秀基因，包含了企业价值观、企业公民责任、环境影响等等。
因此，员工的投入度决定了企业的经营业绩。而员工投入度受组织氛围的影响，组织氛围其实是由领导行为带出来的，而领导者行为又直接关联到企业文化的塑造，也是影响企业经营业绩的最根本原因。
薛总企业的问题就在于领导者的行为本身，每个领导者的领导风格是要随着团队的成长阶段而不断调整的。在《领导风格：学会只是起点，玩转才是重点》一文中介绍了六种领导风格的不同适用情境，很显然薛总企业正处于团队高涨期，领导者要少用先锋式、权威式的领导风格，更应该多用民主式或亲和式来领导团队。
03
管理者·领导者·执行者的关系
在企业实际经营里，很多领导者经常会混淆自我角色。作为企业的一把手，到底要如何定位自己呢？首先要弄清楚管理者、领导者、执行者三者的区别和联系。
其实，任何一个人在职场中都会扮演三个角色，肩负三种责任：领导、管理、执行。这三种责任的最终目标都是要保证经营和业务成果。
管理
是通过计划、组织、指导和控制来管理业务和人员流程，管理者面对的核心是人员流程和业务流程。
领导
是通过确定方向、给予鼓励和身先士卒来领导其他人，领导者面对的核心不仅是个人，还有团队或组织。
执行
在很多情况下执行者自己完成一些技术、专业或行政工作，执行者面对的核心是自己，依靠自己的力量去做。
但是，一个人在职业发展的不同阶段，领导、管理、执行这三种角色所占的比重各有不同。对领导者来讲，其主要工作是领导，但同时也要做少量的管理和执行；而管理者的三种角色相对均衡分配；普通员工的角色定位主要是执行。
一个优秀的领导者要能够看透变化的趋势，指出团队组织应该前进的方向，并描绘出美好的愿景，能够激发相关人员的积极性，带领团队组织朝着描绘的美好愿景前进。要对团队成员不断进行挑战、激励、充分授权，激发员工的潜能，使他们愿意且能够把工作做得更好；同时，对做得好的员工要鼓励，面对困难时，要起到带头示范作用。
作为管理者，就是制定目标，按照既定目标对团队组织进行管理，并达成结果。也就是为了公司的方向和目标而做好计划和流程管控，比如：维持秩序、提高效率、组织运行、制订程序、衡量标准、流程控制、控制成本、保持稳定、效果评估等。
因此，管理者的根本要务是把事情做对，能够通过管理方法有效地让下属去做，并监督管控过程，面对困难要进行分析并寻求改进方案，以达成目标。而领导者的根本要务是做正确的事，能够创建一个令人向往的前景，能够激发人的斗志和潜能，让别人自愿地想去做，能帮助人们实现自我价值。
正所谓，管理是管理事务，领导是领导人心。所以，头衔让你成为的是管理者，而追随者才能让你成为真正的领导者。
04
你是管理者还是领导者？
我们回看薛总的问题在于：这一切的出发点都是以他为代表的企业不能受损，他的高管们在这种氛围下也变成了“没有头脑的手”，说白了就是一个工具。其实这些只是管理，并非领导者的工作核心。作为企业掌门人，薛总把自己更多精力放在了“事”上，却鲜少关注“人”本身，看似掌管着一家企业，实际上却丧失了人心，从而也导致团队长期缺乏创造力，进而影响了企业的经营业绩成果。这也是薛总感觉自己很累且企业增长又停滞不前的深刻根源。
因此，一个好的领导者首先肯定要是一个好的管理者，而一个好的管理者不一定能成为一个好的领导者。这也是薛总未来需要调整和修炼的方向所在。
对企业来说，一个好的领导或一个好的管理肯定是好的领导者和好的管理者的融合，也就是说，好的领导背后所代表的是企业一定有好的领导者，而好的管理者也必将为企业创造出好的管理。所以，作为企业最高领导人，现阶段的你究竟是一位好的领导者？还是好的管理者呢？
实际上，领导工作艰巨复杂，且随着企业的发展壮大，领导者更要持之以恒地加强自我修养，不断积累经验，增强个人领导能力和管理能力。而这些能力并非天生就有，更多是要在后天的竞争和拼搏中积累。
当然，对今天的企业领导者来说，一定要明白赚钱的逻辑已然发生了变化，企业的机会和方向不再是依靠“物本驱动”、“人本驱动”来赚钱，而是向着商业3.0阶段“心本驱动”去发展，这意味着未来的企业必将依靠真正的价值创造才能赢得竞争。
在“以心为本”的时代，企业需要的更应该是一个有效的领导者，而不是管理者。因为只有真正的领导者才能够时刻以每个人的内心为核心出发点，去关注和满足大家的需求。此时，人们内心才会生发自愿奉献和创造的意愿。当这种自发的“心”力量和“心”创造被激发出来时，那么这个团队一定会成为价值创造的强者。也只有依靠这样的团队力量，企业才能走出不确定的时代，才是真正地激活了心力资本经营。
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【楼市变局下的生存思辨：红线、杠杆与新赛道】
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
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