北京奔驰年产首次突破50万辆
近日，北京奔驰年产第50万辆整车下线仪式成功举办。北汽集团董事长、北京奔驰董事长徐和谊，戴姆勒股份公司董事会成员、戴姆勒大中华区业务负责人唐仕凯（Hubertus Troska），梅赛德斯-奔驰汽车集团董事会成员、负责生产及供应链管理的白韫泽博士（Dr. Joerg Burzer），北京汽车股份有限公司总裁陈宏良，北京梅赛德斯-奔驰销售服务有限公司总裁兼首席执行官杨铭（Jan Madeja），北京梅赛德斯-奔驰销售服务有限公司高级执行副总裁张焱，北京奔驰总裁兼首席执行官方铭博（Arno van der Merwe），北京奔驰高级执行副总裁陈巍，以及300余名中外员工共同出席活动并见证了这一里程碑时刻。
尽管身处车市寒冬，北京奔驰却逆势上行，在2019年实现了年产50万辆的突破。这一成绩不仅创造了北京奔驰年产量的历史新高，更刷新了梅赛德斯-奔驰全球工厂的生产记录，为梅赛德斯-奔驰在华乃至全球业务的发展注入了强劲动力。对此，白韫泽与唐仕凯分别予以肯定，并认为北京奔驰将作为梅赛德斯-奔驰乘用车全球生产网络中非常重要的组成部分，继续助力梅赛德斯-奔驰品牌在华发展取得更好的成绩。
对于北京奔驰年产50万辆里程碑的达成，徐和谊表示：这是北汽集团与戴姆勒公司“双赢”的成果。自2003年携手至今，北汽集团与戴姆勒公司依托开放、共赢的不变理念，不断拓展合作的宽度与深度，成就了中德经济合作的佳话。
作为北汽集团与戴姆勒合作的结晶，北京奔驰可谓不负重望，不仅成为戴姆勒全球同时拥有前驱车、后驱车、电动车三大车型平台，以及发动机与动力电池工厂的合资企业，更在智能制造与绿色制造领域率先开展诸多实践。以此为依托，仅在2019年，北京奔驰便打造了4款新车型、3座新工厂、2款新动力和1座新地标，交出了一份“10”分精彩的答卷！
4款新车型，助力产品矩阵焕然升级
2019年，依托传统的多种梅赛德斯-奔驰生产平台，以及全新的动力电池和电动车平台，北京奔驰在新车型导入及产品换代方面势如破竹，接连投产了新一代长轴距GLC SUV、EQC纯电SUV、GLB SUV与AMG A 35 L四款产品。其中，EQC纯电SUV从研发到测试、从零部件到三电，再到整车制造，完全遵循梅赛德斯-奔驰全球统一标准，在安全、环保、研发、生产、质量等方面均达到梅赛德斯-奔驰全球品质。
同样具有里程碑意义的，还有A 35 L的投产。作为国内首款本土生产的高性能豪华车，A 35 L传承了AMG家族的纯正血统与卓绝品质，不仅令更多倾慕AMG的粉丝进一步接近梦想，更证明了北京奔驰的生产制造能力又上了一个新的台阶，让“中国制造”真正登上了汽车制造业的国际舞台。
与此同时，北京奔驰还在SUV领域持续发力，不仅推出了新一代长轴距GLC SUV，全面满足消费者对于车身设计、舒适空间、智能科技与动力技术的不同要求，更为中国客户打造了全新的5+2座豪华SUV—GLB SUV，进一步壮大了梅赛德斯-奔驰在华市场中备受青睐的SUV车型阵容。时至今日，北京奔驰已拥有长轴距A级车、长轴距与标准轴距C级车、长轴距E级车、GLA SUV、GLB SUV、长轴距GLC SUV、EQC纯电SUV及AMG A 35 L八款产品，成为国内首家实现轿车、SUV、纯电动车以及高性能车全覆盖的豪华汽车制造企业。
3座新工厂+2款新动力，孕育未来发展新动能
尽管当前产品市场覆盖率及占有率均表现不俗，但北京奔驰并未放慢培育未来新动能的脚步。2019年，北京奔驰发动机第二工厂、动力电池工厂相继落成，并成功投产M282发动机与动力电池，为今后的产品升级与拓展提供了强劲的动力保证。
作为梅赛德斯-奔驰海外投产M282发动机的工厂，北京奔驰发动机第二工厂集合了多种智能与绿色生产设备与制造工艺。无人零部件配餐车、无纸化生产、智能质量管理、智能能源管理等理念体现在生产制造的方方面面。
同时，与发动机第二工厂比邻而建的北京奔驰动力电池工厂同样集智能与绿色于一身。该工厂基于大数据分析、物联网等前沿技术，引入智能生产、智能物流、数字化运营、智能能源管理等管理系统，保证生产全过程的高效、准确与灵活。同时，为确保动力电池的品质，该工厂还通过Blue Sky、光伏发电、太阳能等方式，打造“绿色厂房”，为动力电池提供恒温、恒湿的绝佳生产环境。得益于此，北京奔驰首款国产动力电池于年内成功投产，并为EQC纯电SUV的诞生奠定了坚实基础。不仅如此，所有动力电池都必须通过海水浸泡、火烧、穿刺等大量极端测试，确保完全符合国家与行业的安全标准。
与此同时，北京奔驰顺义工厂也取得了阶段性成果。自2018年至今，该工厂相继完成入区协议签署、资产交割等重要里程碑，其厂房基础设施建设、工厂设备改造、产品导入等工作也全部按照计划如期推进。未来，该工厂将依托智能制造与绿色制造体系，实现对消费者多元化需求的快速响应，并与位于亦庄的生产基地南北相映，构成首都汽车工业蓝图上的“双子星”，为北京奔驰继续拓充产品阵容、进一步释放产能提供优质土壤。
1座新地标，升级文化推动力
对于一家拥有超过11000名员工的大型企业而言，硬实力与软实力的比翼齐飞是其实现可持续发展的重要根基。2019年，北京奔驰在大幅提升生产制造实力的同时，还基于德国EHO（Engineering Hub Operations）现代办公空间概念打造了全新地标——星辉大厦，并由此掀开了全新办公理念“SHINE”在企业内部的深化落地。
该理念以“行则致极”（The best or nothing.）这一企业精神为核心，以“以人为本”的企业经营理念为导向，聚焦Sharing（开放共享）、Healthy（绿色健康）、Intelligent（科技智能）、Networked（互联互动）、Efficient（灵活高效）五大要素，旨在不断提升每一名员工的效率、质量、热情及协作意识，赋予全员同样的使命、愿景与价值观，使“奔驰车，中国造！”这一使命真正体现到每一辆国产星徽座驾的身上，进而将文化转为生产力，推动企业实现更大突破。
活动中，伴随着北京奔驰年产第50万辆车的下线，现场所有中外嘉宾用极具中国特色的方式分享了丰收的喜悦——发喜糖。可以说，对于中国文化的认同已经融入每个北京奔驰人的血液当中。而这，也恰恰是合资企业的成功之道。未来，北京奔驰将不断为中国消费者带来与梅赛德斯-奔驰全球标准一致的多元化产品，在实现自身高质量发展的同时，为首都汽车工业持续向高精尖转型升级做出更大贡献！
汽车质量家：www.autoqa.cn
上海沐睿科技服务有限公司是一家创新型的汽车工程技术服务公司，具备Reach、VOC、ELV环保法规评估一站式解决方案，为客户提供从初步想法到最终产品的全程支持，包括：项目的确定、设计、开发，直到材料、组件和系统的测试。此外，还包括项目管理和人员调配等服务。近十年来，整合汽车行业咨询，从车身、底盘、电子电器、智能化、动力系统、内外饰、环保法规等多方面纵向数据积累，并成功通过以品质创新，加强技术合作，孵化多家二方及三方实验室能力提升，与学术界和政府多方面协作的创新中心，促进自主创新和开放合作。
近日，北京奔驰年产第50万辆整车下线仪式成功举办。北汽集团董事长、北京奔驰董事长徐和谊，戴姆勒股份公司董事会成员、戴姆勒大中华区业务负责人唐仕凯（Hubertus Troska），梅赛德斯-奔驰汽车集团董事会成员、负责生产及供应链管理的白韫泽博士（Dr. Joerg Burzer），北京汽车股份有限公司总裁陈宏良，北京梅赛德斯-奔驰销售服务有限公司总裁兼首席执行官杨铭（Jan Madeja），北京梅赛德斯-奔驰销售服务有限公司高级执行副总裁张焱，北京奔驰总裁兼首席执行官方铭博（Arno van der Merwe），北京奔驰高级执行副总裁陈巍，以及300余名中外员工共同出席活动并见证了这一里程碑时刻。
尽管身处车市寒冬，北京奔驰却逆势上行，在2019年实现了年产50万辆的突破。这一成绩不仅创造了北京奔驰年产量的历史新高，更刷新了梅赛德斯-奔驰全球工厂的生产记录，为梅赛德斯-奔驰在华乃至全球业务的发展注入了强劲动力。对此，白韫泽与唐仕凯分别予以肯定，并认为北京奔驰将作为梅赛德斯-奔驰乘用车全球生产网络中非常重要的组成部分，继续助力梅赛德斯-奔驰品牌在华发展取得更好的成绩。
对于北京奔驰年产50万辆里程碑的达成，徐和谊表示：这是北汽集团与戴姆勒公司“双赢”的成果。自2003年携手至今，北汽集团与戴姆勒公司依托开放、共赢的不变理念，不断拓展合作的宽度与深度，成就了中德经济合作的佳话。
作为北汽集团与戴姆勒合作的结晶，北京奔驰可谓不负重望，不仅成为戴姆勒全球同时拥有前驱车、后驱车、电动车三大车型平台，以及发动机与动力电池工厂的合资企业，更在智能制造与绿色制造领域率先开展诸多实践。以此为依托，仅在2019年，北京奔驰便打造了4款新车型、3座新工厂、2款新动力和1座新地标，交出了一份“10”分精彩的答卷！
4款新车型，助力产品矩阵焕然升级
2019年，依托传统的多种梅赛德斯-奔驰生产平台，以及全新的动力电池和电动车平台，北京奔驰在新车型导入及产品换代方面势如破竹，接连投产了新一代长轴距GLC SUV、EQC纯电SUV、GLB SUV与AMG A 35 L四款产品。其中，EQC纯电SUV从研发到测试、从零部件到三电，再到整车制造，完全遵循梅赛德斯-奔驰全球统一标准，在安全、环保、研发、生产、质量等方面均达到梅赛德斯-奔驰全球品质。
同样具有里程碑意义的，还有A 35 L的投产。作为国内首款本土生产的高性能豪华车，A 35 L传承了AMG家族的纯正血统与卓绝品质，不仅令更多倾慕AMG的粉丝进一步接近梦想，更证明了北京奔驰的生产制造能力又上了一个新的台阶，让“中国制造”真正登上了汽车制造业的国际舞台。
与此同时，北京奔驰还在SUV领域持续发力，不仅推出了新一代长轴距GLC SUV，全面满足消费者对于车身设计、舒适空间、智能科技与动力技术的不同要求，更为中国客户打造了全新的5+2座豪华SUV—GLB SUV，进一步壮大了梅赛德斯-奔驰在华市场中备受青睐的SUV车型阵容。时至今日，北京奔驰已拥有长轴距A级车、长轴距与标准轴距C级车、长轴距E级车、GLA SUV、GLB SUV、长轴距GLC SUV、EQC纯电SUV及AMG A 35 L八款产品，成为国内首家实现轿车、SUV、纯电动车以及高性能车全覆盖的豪华汽车制造企业。
3座新工厂+2款新动力，孕育未来发展新动能
尽管当前产品市场覆盖率及占有率均表现不俗，但北京奔驰并未放慢培育未来新动能的脚步。2019年，北京奔驰发动机第二工厂、动力电池工厂相继落成，并成功投产M282发动机与动力电池，为今后的产品升级与拓展提供了强劲的动力保证。
作为梅赛德斯-奔驰海外投产M282发动机的工厂，北京奔驰发动机第二工厂集合了多种智能与绿色生产设备与制造工艺。无人零部件配餐车、无纸化生产、智能质量管理、智能能源管理等理念体现在生产制造的方方面面。
同时，与发动机第二工厂比邻而建的北京奔驰动力电池工厂同样集智能与绿色于一身。该工厂基于大数据分析、物联网等前沿技术，引入智能生产、智能物流、数字化运营、智能能源管理等管理系统，保证生产全过程的高效、准确与灵活。同时，为确保动力电池的品质，该工厂还通过Blue Sky、光伏发电、太阳能等方式，打造“绿色厂房”，为动力电池提供恒温、恒湿的绝佳生产环境。得益于此，北京奔驰首款国产动力电池于年内成功投产，并为EQC纯电SUV的诞生奠定了坚实基础。不仅如此，所有动力电池都必须通过海水浸泡、火烧、穿刺等大量极端测试，确保完全符合国家与行业的安全标准。
与此同时，北京奔驰顺义工厂也取得了阶段性成果。自2018年至今，该工厂相继完成入区协议签署、资产交割等重要里程碑，其厂房基础设施建设、工厂设备改造、产品导入等工作也全部按照计划如期推进。未来，该工厂将依托智能制造与绿色制造体系，实现对消费者多元化需求的快速响应，并与位于亦庄的生产基地南北相映，构成首都汽车工业蓝图上的“双子星”，为北京奔驰继续拓充产品阵容、进一步释放产能提供优质土壤。
1座新地标，升级文化推动力
对于一家拥有超过11000名员工的大型企业而言，硬实力与软实力的比翼齐飞是其实现可持续发展的重要根基。2019年，北京奔驰在大幅提升生产制造实力的同时，还基于德国EHO（Engineering Hub Operations）现代办公空间概念打造了全新地标——星辉大厦，并由此掀开了全新办公理念“SHINE”在企业内部的深化落地。
该理念以“行则致极”（The best or nothing.）这一企业精神为核心，以“以人为本”的企业经营理念为导向，聚焦Sharing（开放共享）、Healthy（绿色健康）、Intelligent（科技智能）、Networked（互联互动）、Efficient（灵活高效）五大要素，旨在不断提升每一名员工的效率、质量、热情及协作意识，赋予全员同样的使命、愿景与价值观，使“奔驰车，中国造！”这一使命真正体现到每一辆国产星徽座驾的身上，进而将文化转为生产力，推动企业实现更大突破。
活动中，伴随着北京奔驰年产第50万辆车的下线，现场所有中外嘉宾用极具中国特色的方式分享了丰收的喜悦——发喜糖。可以说，对于中国文化的认同已经融入每个北京奔驰人的血液当中。而这，也恰恰是合资企业的成功之道。未来，北京奔驰将不断为中国消费者带来与梅赛德斯-奔驰全球标准一致的多元化产品，在实现自身高质量发展的同时，为首都汽车工业持续向高精尖转型升级做出更大贡献！
汽车质量家：www.autoqa.cn
上海沐睿科技服务有限公司是一家创新型的汽车工程技术服务公司，具备Reach、VOC、ELV环保法规评估一站式解决方案，为客户提供从初步想法到最终产品的全程支持，包括：项目的确定、设计、开发，直到材料、组件和系统的测试。此外，还包括项目管理和人员调配等服务。近十年来，整合汽车行业咨询，从车身、底盘、电子电器、智能化、动力系统、内外饰、环保法规等多方面纵向数据积累，并成功通过以品质创新，加强技术合作，孵化多家二方及三方实验室能力提升，与学术界和政府多方面协作的创新中心，促进自主创新和开放合作。
限购两年 商办何去何从
从严控购买资格、全款购买，“3·26”调控的核心内容之一就是去投资属性。由此，当下以投资为目的的商办类客户几乎绝迹；以居住为目的的刚需客户也大幅减少。连续两年断崖式态势的成交下跌，让北京商办项目全面陷入去化危机。未来商办产品如何实现去化，已经成为当下京城房企面临的一个难题。与此同时，采用“全流程”服务锁定个人买家、寻找大客户整栋销售、囤盘静待时机、变身长租公寓等已经成为当前一些商办类产品在新形势下的新生存之道。
卖个人：不放弃存量任何环节
“所有房源已经售罄。”北京商报记者在北京房山长阳地铁附近的一家商办项目售楼处表露出看房意愿时，销售人员似乎对客户的来访并无热情。即便记者再三表示，能不能了解下项目后期房源的情况，接待人员仍坚持表示项目整体已清盘。
刚刚离开售楼处的记者随即被旁边一位“路人”叫住。他告诉记者，现在很多商办项目早就不在售楼处接待散客了。大都是以通过线下各代理渠道来销售，他就是渠道销售公司的工作人员。他告诉记者，该楼盘现在还没取得预售许可证，预计4月拿证后就会开盘，如果通过他的公司来购买可以帮记者申请一些优惠。
实际上，想卖又不敢公开卖正在成为当前一些北京商办项目普遍面临的尴尬。犹豫之间，这些稀缺客户也在不断流失。
“转战线下渠道销售已经成为开发商去化商办项目现在最为依赖的路径之一。”一位商办项目的操盘手告诉北京商报记者，因为“3·26”政策原因，商办项目在对外销售时会很谨慎，销售时也只敢以办公属性来介绍，对首次造访的客户更是不会轻易提及产品的居住功能。项目之前曾设计的住宅样式样板间早已拆除。而且之前在门户网站、电商平台做的项目宣传和介绍都全部删除；包括项目周边的户外灯箱、楼宇广告、精神堡垒等一些户外广告也都一律撤除。“避免一切可能出现的违规操作，避免给项目销售带来隐患。”
但房子还得卖。他告诉记者，现在周边中介门店是他项目最重点的拓客空间。实际上，他们项目也跟当下不少商办项目一样，把房源统一“签约”给一家或几家公司。因此公司销售的就是二手房房源，算是打个擦边球吧，但确实避免了一些问题。当然一些个人客户对二手房交易有一些抗性。加上当前客户只能以公司名义购买，手续上又增加了不少，现在想锁定个人买家越来越不容易，任何一个环节沟通不好，客户就可能流失。
记者了解到，由于新政规定只能以公司名义购买商办类产品，因此当前不少企业委托第三方公司为个人代办企业，甚至为客户提供代租、代提供地址注册权出租的服务，但这些服务都会追加销售成本。同时，项目也会通过加大优惠来刺激客户购买，总价上让利也很明显。一涨再涨的渠道中介费，不断吞噬项目的利润。一些项目为减少损失，会向购房者收取一个类似“认购服务费”的费用，用以减少整体利润的损失，但很多客户并不认可。这个费用往往成为压垮客户购买欲的最后稻草。
当然，仍然会有购房者选择商办产品。总价低、不需要购房资格已然是商办产品的优势。尤其这些项目价格普遍下探30%，与周边住宅价格形成落差后，一些刚需客户仍会入场，只是去化速度会比较缓慢。
卖大户：整栋买家难寻
北京商报记者了解到，干脆放弃散售，转而寻找大卖家，通过打包方式进行整栋销售或者整层销售也是部分项目的一个选项。一些商办项目已经开始计划回归写字楼的定位。现在这些企业的目标就是寻找大客户。
一家位于海淀北清路附近的商办项目相关负责人告诉北京商报记者，他操盘的项目在2015年底首次开盘，项目周边云集了用友产业园、中关村环保科技园等大批高科技园区，园区员工收入较高，项目一经推出，在半年时间内就销售一空。他清楚地记得，当时项目到一家园区做路演，该园区里的一家公司一次性买了项目整体两层，好几十套房源。当时客户说有两个选择，要么做员工宿舍，要么作为公寓对外出租。
该负责人回忆起当时的销售策略无限感慨，现在这样的大客户越来越难找了。“3·26”调控后，项目所剩的最后一栋楼虽然只有160套产品，但蓄客很不理想。公司希望通过整体底价销售，或者单层切割销售给长租公寓运营商，还给运营商开出了“10年或者20年回购”的优厚条件。但经过几次沟通都没有成功。无奈还是采取了常规的单套销售方式，项目到现在还没能清盘。
业内人士分析，销售给大公司或者租赁机构是商办产品的一个选项，但大客户通产对产品、地段、品牌、交通等要素要求比较高，并不容易找。而且整栋或者整层销售的速度也比较慢，不可控。一些继续用钱的企业很可能等不到买家到来就选择降价散售。
自持经营不易
“部分企业可能会选择暂时持有这些小户型商办产品。”地产营销人出品人韩乐表示，一些资金压力不是很大的企业可以通过出租获得回报。
记者调查了解到，当前的确有项目通过拖着不拿证，即使拿到销售证，也暂时不卖。通过“囤盘”的方式静待市场出现转机，一旦政策和市场有变化再随时调整策略。但这并不适合中小企业，毕竟持有项目的资金压力很大，特别是手上商办项目比较多开发商更需要谨慎，韩乐补充表示。
实际上，当前有一些资金实力较强，财务和拿地成本较低的项目大企业则选择了整体自持经营，避免单纯囤盘的被动局面。
北京商报记者了解到，位于大兴的天恒世界集项目规划建设有12座楼栋。为应对市场变化，该项目特别将2栋未售楼盘从整个项目中划出，通过重新规划和设计，打造成长租公寓产品，并定名为“恒寓”，采取自持经营。
业内人士指出，自持经营既可以实现稳定的租金收益，又可以通过打造长租公寓或者联合办公等产品的概念发行债券等形式进行再融资，对企业而言可能也不失为一个选择。但需要注意的是，无论打造商务智能联合办公产品，还是定位长租公寓产品，对项目的区位地段都要求不低。事实上，当前北京相当一部分商办类产品的分布并不在主城区，甚至位于五环、六环，这样的资源难以胜任自持经营的标准。
和硕机构首席分析师郭毅分析，自持经营是企业的被动选择，项目本身有拿地成本、施工建造成本、营销费用以及其他财务成本。但长租公寓的回报周期很长，一般企业很难承受。除非企业可以通过一次性出租20年以上的租约回收大量资金。或者项目通过前期房源的去化已经实现现金流回正，而且对利润追求也不非常急迫可以采用长租公寓等自持。但一般项目的现金流压力都会很大，而且未来新建商办项目按规定都是套内500平方米尺度，租赁的压力也会很大。
来源：北京商报
从严控购买资格、全款购买，“3·26”调控的核心内容之一就是去投资属性。由此，当下以投资为目的的商办类客户几乎绝迹；以居住为目的的刚需客户也大幅减少。连续两年断崖式态势的成交下跌，让北京商办项目全面陷入去化危机。未来商办产品如何实现去化，已经成为当下京城房企面临的一个难题。与此同时，采用“全流程”服务锁定个人买家、寻找大客户整栋销售、囤盘静待时机、变身长租公寓等已经成为当前一些商办类产品在新形势下的新生存之道。
卖个人：不放弃存量任何环节
“所有房源已经售罄。”北京商报记者在北京房山长阳地铁附近的一家商办项目售楼处表露出看房意愿时，销售人员似乎对客户的来访并无热情。即便记者再三表示，能不能了解下项目后期房源的情况，接待人员仍坚持表示项目整体已清盘。
刚刚离开售楼处的记者随即被旁边一位“路人”叫住。他告诉记者，现在很多商办项目早就不在售楼处接待散客了。大都是以通过线下各代理渠道来销售，他就是渠道销售公司的工作人员。他告诉记者，该楼盘现在还没取得预售许可证，预计4月拿证后就会开盘，如果通过他的公司来购买可以帮记者申请一些优惠。
实际上，想卖又不敢公开卖正在成为当前一些北京商办项目普遍面临的尴尬。犹豫之间，这些稀缺客户也在不断流失。
“转战线下渠道销售已经成为开发商去化商办项目现在最为依赖的路径之一。”一位商办项目的操盘手告诉北京商报记者，因为“3·26”政策原因，商办项目在对外销售时会很谨慎，销售时也只敢以办公属性来介绍，对首次造访的客户更是不会轻易提及产品的居住功能。项目之前曾设计的住宅样式样板间早已拆除。而且之前在门户网站、电商平台做的项目宣传和介绍都全部删除；包括项目周边的户外灯箱、楼宇广告、精神堡垒等一些户外广告也都一律撤除。“避免一切可能出现的违规操作，避免给项目销售带来隐患。”
但房子还得卖。他告诉记者，现在周边中介门店是他项目最重点的拓客空间。实际上，他们项目也跟当下不少商办项目一样，把房源统一“签约”给一家或几家公司。因此公司销售的就是二手房房源，算是打个擦边球吧，但确实避免了一些问题。当然一些个人客户对二手房交易有一些抗性。加上当前客户只能以公司名义购买，手续上又增加了不少，现在想锁定个人买家越来越不容易，任何一个环节沟通不好，客户就可能流失。
记者了解到，由于新政规定只能以公司名义购买商办类产品，因此当前不少企业委托第三方公司为个人代办企业，甚至为客户提供代租、代提供地址注册权出租的服务，但这些服务都会追加销售成本。同时，项目也会通过加大优惠来刺激客户购买，总价上让利也很明显。一涨再涨的渠道中介费，不断吞噬项目的利润。一些项目为减少损失，会向购房者收取一个类似“认购服务费”的费用，用以减少整体利润的损失，但很多客户并不认可。这个费用往往成为压垮客户购买欲的最后稻草。
当然，仍然会有购房者选择商办产品。总价低、不需要购房资格已然是商办产品的优势。尤其这些项目价格普遍下探30%，与周边住宅价格形成落差后，一些刚需客户仍会入场，只是去化速度会比较缓慢。
卖大户：整栋买家难寻
北京商报记者了解到，干脆放弃散售，转而寻找大卖家，通过打包方式进行整栋销售或者整层销售也是部分项目的一个选项。一些商办项目已经开始计划回归写字楼的定位。现在这些企业的目标就是寻找大客户。
一家位于海淀北清路附近的商办项目相关负责人告诉北京商报记者，他操盘的项目在2015年底首次开盘，项目周边云集了用友产业园、中关村环保科技园等大批高科技园区，园区员工收入较高，项目一经推出，在半年时间内就销售一空。他清楚地记得，当时项目到一家园区做路演，该园区里的一家公司一次性买了项目整体两层，好几十套房源。当时客户说有两个选择，要么做员工宿舍，要么作为公寓对外出租。
该负责人回忆起当时的销售策略无限感慨，现在这样的大客户越来越难找了。“3·26”调控后，项目所剩的最后一栋楼虽然只有160套产品，但蓄客很不理想。公司希望通过整体底价销售，或者单层切割销售给长租公寓运营商，还给运营商开出了“10年或者20年回购”的优厚条件。但经过几次沟通都没有成功。无奈还是采取了常规的单套销售方式，项目到现在还没能清盘。
业内人士分析，销售给大公司或者租赁机构是商办产品的一个选项，但大客户通产对产品、地段、品牌、交通等要素要求比较高，并不容易找。而且整栋或者整层销售的速度也比较慢，不可控。一些继续用钱的企业很可能等不到买家到来就选择降价散售。
自持经营不易
“部分企业可能会选择暂时持有这些小户型商办产品。”地产营销人出品人韩乐表示，一些资金压力不是很大的企业可以通过出租获得回报。
记者调查了解到，当前的确有项目通过拖着不拿证，即使拿到销售证，也暂时不卖。通过“囤盘”的方式静待市场出现转机，一旦政策和市场有变化再随时调整策略。但这并不适合中小企业，毕竟持有项目的资金压力很大，特别是手上商办项目比较多开发商更需要谨慎，韩乐补充表示。
实际上，当前有一些资金实力较强，财务和拿地成本较低的项目大企业则选择了整体自持经营，避免单纯囤盘的被动局面。
北京商报记者了解到，位于大兴的天恒世界集项目规划建设有12座楼栋。为应对市场变化，该项目特别将2栋未售楼盘从整个项目中划出，通过重新规划和设计，打造成长租公寓产品，并定名为“恒寓”，采取自持经营。
业内人士指出，自持经营既可以实现稳定的租金收益，又可以通过打造长租公寓或者联合办公等产品的概念发行债券等形式进行再融资，对企业而言可能也不失为一个选择。但需要注意的是，无论打造商务智能联合办公产品，还是定位长租公寓产品，对项目的区位地段都要求不低。事实上，当前北京相当一部分商办类产品的分布并不在主城区，甚至位于五环、六环，这样的资源难以胜任自持经营的标准。
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来源：北京商报
#第二期素拓委员培训班# +老师在开始授课前首先用自己丰富的旅行经验，用迪士尼乐园的一张图片，引出了宣传这一概念，老师主要从两方面来简要的概述了宣传的方式和宣传的重要性，由此提出什么样的宣传是好的宣传，解释为三点分别为:
有胆:敢于创新，敢于尝试。
有趣:内容以及形式足够吸引眼球。
有料:以段子的形式，回归人文高度。+培训三班+王允才@九职院校素质拓展管理中心
有胆:敢于创新，敢于尝试。
有趣:内容以及形式足够吸引眼球。
有料:以段子的形式，回归人文高度。+培训三班+王允才@九职院校素质拓展管理中心
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