北京二手房指导价，瞬间将炒房客打入冷柜！以海淀区29个热点小区，超过指导价1%的禁止挂牌。2021年9月份二手成交12575套，有的房子直接从17万/平米降到13.9万/平米，打八折和观望是常态，如果银行信贷很慢，老小区、学区房、轨道房远郊房价下降空间仍会增大。北京要比上海。广州。深圳，房地产金融属性要相对弱一些，

早上听播客，是讲超级文和友的商业模式的。

文和友前身是一个小龙虾馆，后来逐渐演变成一个地方特色餐饮品牌。它的特点是不仅有吃的还有体验式液态，比如舞厅和理发室。

文和友目前在全国只有三家，分别在长沙、深圳、广州。每家都是用地方文化来布景的，长沙就是老长沙风格，深圳是港风，广州是关西特色。

我4月份去了长沙的文和友，东西是好吃的，但在里面的感受并不好，闭塞、拥挤、暗黑，楼梯狭窄，我恐高，很怕那个楼梯断了，因为人太多，楼梯太单薄，我就觉得楼梯撑不起那么多人。

扯远了，回到播客。主播提了一个核心问题：文和友到底是餐饮属性多一点还是地产属性多一点？

我一直以为是餐饮。

但其实是地产属性，因为文和友就是搭了一个场、布景，再招商，是一个个场景和液态式体验才吸引大批客流的。它的自营收入只占营收的很少一部分，其他大头在招商的流水。

这时又有一个问题，品牌到底是自营好还是招商好？你会发现都好，因为投资人估值时，自营的话只能对标纯餐饮公司，自营以外的招商部分能对标到像三里屯和华润地产这样的公司。

文和友模式的美妙之处，在于通过地方特色文化属性品牌招商和特色场景搭建的地产模式来构建的流量能力，这是纯自营餐饮做不到的。

文和友非常大，一般是四五层楼打通为一个空间，所以它的壁垒能轻易被人们看见。它的壁垒就是其团队的核心跨界能力：1.电影般水平的策划布景能力 2.建筑结构能力 3.消防过审能力。

当然它的问题也是很多的，比如选址难，投入大周期长，还有就是人太多排队长，用户的体验感并不是很好。就像我可能不会去第二次文和友了。但对于没去过的朋友，也是可以一去的。

想了下文和友的链路，大概就是选址搭建布景好，进行招商，抽取加盟品牌的佣金，再加上部分自营的收入。它的基础能力是餐饮运营，顶层能力是它的壁垒，有壁垒部分，才会有庞大的顾客群。海底捞靠食材和服务取得流量，文和友则是靠它强大的壁垒。

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