长期以来,“住宅+商业”双轮驱动是新城控股(601155.SH)独特的战略优势。在这一战略规划里,商业地产肩负着更多有关“未来”和“护城河”的筹谋。

  新城旗下“吾悦广场”自2012年诞生,经过近9年的实践和沉淀,已在全国布局140余座,形成成熟有影响力的商业品牌。

  新城控股董事长王晓松表示,购物中心承载着城市公共服务设施的重要职能。购物中心在线下消费流通中的作用越来越显著,尤其是“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局下,购物中心作为最大的、可以满足多种需求的实体消费平台,在促进城市功能提升、带动区域发展、引领消费方面将进一步发挥重要作用。“吾悦广场已成为当地的一张城市名片,受到政府青睐、百姓欢迎、市场肯定,实现了经济价值和社会价值的双丰收。”

  王晓松此前还曾表示,成立27年的新城,第一个15年靠住宅增加销售和利润,第二个15年靠住宅和商业双轮驱动,未来15年的利润则主要来自于商业管理。

  对于新城而言,吾悦广场如何保持长久的生命活力,从而支撑公司未来15年乃至30年的持续发展?在新发展格局下,又该如何抢抓商业机遇、把握新消费市场的发展契机?

  我们走进全国首家吾悦广场——常州武进吾悦广场,通过对吾悦旗下代表性作品的深入解读,解码其长期运营和持续火爆背后的秘密,并从中得以窥见吾悦广场的大运营之道。

  连续9年销售增长20% 激活消费力成就商业地标

  销售逐年递增20%、客流逐年递增10%、租金逐年递增18%……这样的数据放在任何一个购物中心都堪称耀眼。作为一座三线城市的购物中心,常州武进吾悦广场开业9年,交出了一份优异的运营成绩单。

  武进吾悦广场,是常州武进区首个大型城市综合体项目,也是新城控股旗下开业的第一家吾悦广场。作为新城商业标杆项目,2012年开业的第一年,项目即实现客流总量近1400万,年营业额超过7.8亿,2019年武进吾悦广场年租金及管理费收入在全国已开业60余座吾悦广场中排行第一。

  开业9年来,武进吾悦广场已发展成为常州的商业地标。数据显示,项目来自5公里以外的客群占比超过50%,而一般商场的客群辐射范围在周围3-5公里以内。尽管年初受到疫情影响,但武进吾悦广场的客流和销售在今年8月份也已经完全恢复到去年同期水平。值得一提的是,在其引进的348家品牌商家中,销售额位于常州同品牌各店之首的共88家,占比25.3%。

  消费的激活,离不开多年来武进吾悦广场对最新市场趋势及客户需求的牢牢把握,积极推进业态及品牌的创新调改。项目不断焕新空间格局,着力打造体验式消费场景,例如,2017年常州武进吾悦广场倾力打造的“湖塘悦色”江南主题街区正式亮相,不仅借助江南特色文化元素营造出怀旧的“慢生活”氛围,还积极引入“宏凤年糕坊”、“白象梳篦”等当地特色品牌。

  “除了空间格局不断焕然一新之外,开业9年来,武进吾悦保持着每年25%的入驻品牌调整比例。”新城控股商业管理事业部常州区域总经理吴小伟表示,常州武进吾悦广场紧紧把握消费潮流,引进各类品牌首店,也成为了诸多新品牌入驻常州的首选地。

  加大品牌合作 持续提升大运营能力

  吾悦广场精准的业态定位和丰富的品牌组合,得益于新城多年来联动不同类型的品牌商家,并通过良好的服务实现合作共赢。

  在与品牌商合作的过程中,一方面,新城商业努力做好“带头人”的角色,与连锁品牌协同拓展市场,目前已经有100多个连锁品牌与新城形成战略合作,这为项目招商提供了有力保障。另一方面,积极扮演“引路人”,凭借成熟的经营平台,引导合作品牌与周边城市品牌跨区联动,提升业绩。同时,新城商业努力挖掘本地品牌高潜价值并给予其经营扶持与辅导,助推城市整体商业氛围及消费生活焕新升级。

  在常州武进吾悦广场,这一运营策略也得到了成功实践。不仅积极扶持当地特色品牌、引进各类品牌首店,还引入喜茶、凑凑、太二等备受大众欢迎的网红品牌,其所呈现的“首店经济”、“网红经济”等消费热点,成为其“圈粉”的关键所在。

  “通过首店的聚集带动引领新的消费增长点,可实现消费结构的升级,推动城市服务功能的提升。” 江苏常州武进区湖塘镇副镇长时培红如此评价常州武进吾悦广场对区域经济的带动作用。

  除了在品牌引进方面下功夫外,“围绕人(消费者需求)、货(商户)、场(消费场景)”三个维度做精细化管理,是吾悦广场另一运营特色。

  以商户服务为例,武进吾悦广场建立了楼层管家服务,从前期的招商洽谈到中期签订合同、进场装修,再到后期开业运营,吾悦广场都会与商户建立一对一服务关系,有任何问题或者需求,由楼层管家统一沟通并迅速跟进,真正做到全方位的关怀与服务。

  新技术时代下,新城商业还加快数字化经营和智慧化运营,在原有数字化建设的基础上,新城正完善自身的智能化管理,提高购物中心的运营效率。在武进吾悦广场,从支付结算到会员互动再到商场导航等,均全维度实现了智慧商业的技术运用,有效提升了客户的消费体验。

  武进吾悦广场的“孩子王”,是该品牌在苏南地区的旗舰店,自2012年开业到2019年,每年保持着两位数左右的销售增长,目前月销金额近700万。“这得益于吾悦广场与商户的良性互动及商场的高效运营。”该店店长王全宙表示,吾悦广场运营团队不仅积极解决商户在实际运营中面临的问题,还借助当下新科技引领商户开发新的营销渠道,帮助商家提升业绩。基于新城商业的精细化管理和智慧化运营,“孩子王”武进吾悦店业绩在苏南地区一直遥遥领先。

  带动商业繁荣 赋能城市未来发展

  “作为城市商业地标,武进吾悦广场引领了常州的商业综合体潮流,一度是整个常州最时尚的标签。”时培红认为,吾悦广场的落地,对武进当地的经济、商业、就业等都产生了积极影响,有力推动武进区的商业繁荣和经济增长。

  据时培红介绍,武进吾悦广场不仅为当地的群众带来时尚、潮流的休闲生活,还提供了两三千人的就业岗位,一直位居当地乡镇纳税前十强,有力推动了武进区的消费和经济增长,促进了当地的商业繁荣。

  今年疫情期间,除了与租户同舟共济减免租金外,武进吾悦广场严格落实政府相关部门下达的防疫防控要求,第一时间沟通商场防控措施,积极配合政府打赢疫情防控攻坚战。

  “每年的重大节庆,相关部门都会亲自上门做沟通协调,针对吾悦广场的需求做一些主动对接服务。”在吴小伟看来,政府的大力支持是武进吾悦广场能够持续稳健发展的重要推动力之一。

  “我们每年会组织30多场的营销活动,其中有不少是城市级甚至世界级的,比如去年做的全世界最大的特斯拉展示。”吴小伟表示,借助活动的量级,不仅能够为商业品牌赋能,还在一定程度上带动常州城市形象的推广和提升,促进城市未来发展。

  事实上,常州武进吾悦广场只是新城商业12年发展的一个缩影。毋庸置疑的是,新城控股成熟的商业运营团队、强大的商业运营能力,已经铸就了新城商业板块的核心竞争力。经过多年发展,新城从拿地、设计到招商运营形成了一整套行之有效的解决方案,新城自有产业链也不断发展成熟,有力保障了吾悦的规模化发展和精细化运营。

  新城控股商业管理事业部相关负责人表示,吾悦广场近年的快速发展,与新城控股坚持“双轮驱动”发展模式和秉承幸福商业理念密不可分,吾悦广场正在成为更多城市的消费中心,推动城市商业迭代升级。

  此外,在产品端,新城控股坚持产品创新,12年中已经历了4代产品的升级和进化。2020年上半年,新城控股再次打响商业产品升级战,发布以“三区两线、五位一体”为核心理念的吾悦价值体系,将原本独立的商业结构组合成有机互动的整体,打造更具势能的吾悦新城生态圈,力求实现“一个吾悦,就是一座城市”的目标。

  截至9月25日,新城已经在全国布局了144座吾悦广场。在突破中求变,在求变中创新,新城控股在不断探索商业与城市、商业与人文的融合关系,不断向便捷化、一体化、科技化、人性化的结构体系发展,形成独树一帜的“吾悦”商业品牌。

四柱八字:如何看财运看财运何时来

命虽注定,但运是自己走出来的,要想自己的命运更顺畅就需懂得如何把握改善好自己的命运。这就是为何有同命不同运的人出现。

门户为年月,财气为财星或者能够生助财星的食伤;所谓财气通门,就是年月中财星气势很旺,并且透露出来,所露之神,不受直接克夺和制化。门户也为当堂,是一个人八字中核心,财神当堂坐,就是说财神关照自己。是能够很富的象征,发财自是理所当然。也要行运配合。因为这种人一般都会身弱;所以大多喜走身旺的行运。

命主力量强旺可以担财,但若命中没有财库,则会花销过大,钱财难以存下;命弱之人则会体现出挣钱难,压力大,支出较快的现象。命理中的四库,既辰为水库,土命人的财库;戌为火库,水命人的财库;丑为金库,火命人的财库;未为木库,金命人的财库;辰、戌、丑、未又为土库,为木命人的财库。

如果命主的命主力量强旺,就代表其能够担财。但是如果命主的命中没有财库的话,则会花销大,即使有旺盛的财运,也存不下钱,总是有意外的花销影响财运。命弱之人则会体现出挣钱难,压力大,支出较快的现象。命理中的四库,既辰为水库,土命人的财库;戌为火库,水命人的财库;丑为金库,火命人的财库;未为木库,金命人的财库;辰、戌、丑、未又为土库,为木命人的财库。

身强财旺的八字,格局比较好。一般而言,如果一个人的八字得时得令,自己身强,财星旺盛的话,其财运比较好。

如果要从八字命理中看命主的人生财运及事业运势是否强旺,还要看命主力量的强弱。因为如果命主力量强旺的话,就是代表命主的自身能力很强,遇事果断,能够承担起生命中的一切财禄与富贵,自然一生财运丰厚;而命主自身力量偏弱,自身无过多的力量承担命中的财禄与福泽,就需要靠大运和流年来生旺了。

命主力量强旺可以担财,但若命中没有财库,则会花销过大,钱财难以存下;命弱之人则会体现出挣钱难,压力大,支出较快的现象。命理中的四库,既辰为水库,土命人的财库;戌为火库,水命人的财库;丑为金库,火命人的财库;未为木库,金命人的财库;辰、戌、丑、未又为土库,为木命人的财库。

食伤星代表思想,代表赚钱的想法,有食伤的大运代表想赚钱了。而财星则代表赚钱的机会,财星出现的大运则代表机会来了。如果八字有食伤,在财星出现的大运流年则可以赚到钱。如果八字没有食神,而大运出现财星,代表有机会自己也不想去做,往往会错过很多机会。

当然这里还要看一个用忌。只有八字身旺,以财星为用神的时候,则喜欢食伤生财。并且食伤星和财星都不能被克,不然则为破财。比如这样的组合,最怕就是比劫,印星出现,则容易破财。

如果八字没有食伤星,属于财官相生,那么投资的想法不多,一般会通过权力来获得钱财。而并非投资赚钱。食伤星生财大部分都是代表投资,或者是技术求财。

反之,如果八字为身弱,财星为忌神,则不喜欢食伤生财,反而喜欢比劫克财,印星来生自己,则印星,比劫,都可以代表财星。这些符号出现,则代表会有好的财运。

周易将八字作为人生推理的一种依据,八字不仅是命理的重要部分,对人们的一生也起着军定心的作用。比如:从八字看你的婚姻,从八字看你的事业等等,其实八字不仅如此,还可以看出你是否具有偏财运。

偏财的数量不定,可大可小。在有些人的八字中,行运到偏财,可能突飞猛进,在很短的时间里就挣到了上千万的家产;而有些身弱之人,命行到偏财运上,所获却寥寥无几,更严重者甚至无力挣钱,难有发展。

最简单的判断就是:身强者最有偏财运。何谓身强?诸如丙、丁日生于夏天;庚、辛日生于秋天;壬、癸日生于冬天则为身强。

人们在生活中常常会说一句话:钱不是万能的,没有钱是万万不能的。这句简单而极具这里的语言刻画出金钱在世间地位的本质,也体现了世人对“金钱”概念的逻辑混乱和乖张。而金钱财富,却不管世人的态度如何,始终是人们不得不面对的生存之必需。

“财运亨通、财源广进”之类的词语早已经不再是生意人的最爱了。看看福彩、体彩、足彩等名目繁多的彩票的欣欣向荣,就知道一夜暴富已经成为不少人的梦想了。其实具有偏财运的人毕竟是少数,在现实生活中最应该的遵循的当属“天道酬勤”,只有不断的努力才会使自己的人生真正的富裕!

【#济宁# 一代枭雄曹操平定兖州之战】
三国形成初期,曹操军于汉献帝初平四年至兴平二年(193~195)失而复得兖州的反击作战。在三国历史上具有举足轻重的地位。兖州之战是三国时期曹操和吕布发起的一场著名战役。兖州之战发生于194年,截止于195年,是曹操在兖州和吕布等人发生的交战,虽然双方互有胜负,但是战争结果最终以曹操获得胜利而告终。

兖州之战简介
初平四年,曹操占据兖州(今河南东北、山东西南部),急欲吞并徐州。秋,借口父曹嵩被徐州牧部将所杀,率军东征,因军粮不继于次年春退回兖州,夏天再次出兵,直趋徐州腹心之地。此时,陈留太守张邈叛曹,乘其后方空虚,联合留守东郡(治今河南濮阳西南)的曹将陈宫,迎河南地区的吕布做兖州牧。兖州境内除荀彧、程昱所守鄄城(兖州治所,今山东鄄城北)及范(今河南范县东)、东阿(今山东阳谷东北)两县外,其余皆叛。曹操急忙还师,开始其收复兖州的艰苦作战。

兖州三战全图

围攻鄄城不下的吕布,闻曹军还,退屯濮阳。曹操回鄄城,升程昱为东平相,领兵屯范,自率军西进,围攻濮阳。当地大姓田氏在城内响应,烧东门,引曹军入城。曹军接战不利。曹操负伤还营,慰劳部众,重振士气,并赶制器械,与吕布对峙百余日。吕布粮尽,退屯山阳(今山东金乡西北)。此时袁绍欲乘机吞并曹操,要其送家属为人质后才出兵相助,遭曹操断然拒绝。十月,曹操率军至东阿,经数月整训筹粮,于兴平二年春南下定陶(今定陶西北),击败吕布。

曹操收复兖州大部后,欲趁代陶谦为徐州牧的刘备立脚未稳,先取徐州,再回师消灭吕布。听取谋士荀彧“深根固本以制天下”——《三国志·魏书·荀彧传》的建议后,决意继续平定兖州。曹操派兵四出抢收麦子以备军粮,吕布、陈宫趁机率万余人来袭,时曹营留守之兵不足千人,曹操乃令妇女守营屯矮墙,自率兵至屯西一片茂密树林附近迎敌。吕布疑有伏兵,后退十余里。次日,吕布又来挑战,料林中不再有伏兵,见林北大堤外曹兵也不多,急令轻兵进击。此时,埋伏堤里的曹兵如洪水涌出,步骑配合,一举夺敌鼓车,大败吕布。曹军乘胜追击,再占定陶,分兵平定各县。吕布、张邈东奔徐州。曹军于秋天攻克雍丘(今河南杞县)后,平定兖州全部。接着,曹军南至武平(今柘城南)取陈郡,巩固兖州南境地区,向豫州扩充地盘。

兖州之战的影响
兖州之战是曹操和吕布之间具有代表性的一场战役。虽然曹操重新收复了兖州,但从某种程度上来说,兖州之战的影响是相互的。对曹操来说,兖州之战之所以会爆发,都是因为曹操滥杀名士,最终引发了这场战役。

兖州之战后吕布被活捉

张邈看到曹操的行为之后,非常担心自己的生命安全,在陈宫的说服之下,才会和吕布联合反抗曹操。曹操和吕布经过一年对峙,兖州重新回到曹操手中,但兖州因为战乱而遭到了极大的破坏。张邈和吕布联合之前,他是曹操的好朋友,自从曹操得知张邈和吕布联合起来反抗自己之时,俩人从好友变为敌人。对曹操而言,在这次兖州之战中,他不仅失去了一位同盟,还失去了一个好友。

对吕布来说,兖州之战在195年结束之后,间接引发了下邳之战。吕布和张邈的合作刺激了曹操,曹操兵力扩张之后,立马围攻吕布,在曹操的包围下,吕布最终被曹操在下邳杀死。在兖州之战和下邳之战中,吕布都以失败而告终,这也意味着吕布的实力日益消弱。吕布和曹操在兖州之战中对峙时间长达一年之久,为了应对曹操的反抗,吕布投入了大量的兵力。吕布在兖州之战失败后,兵力几乎所剩无几,这也为他后来被曹操杀死奠定了基础。总体来说,曹操在兖州之战获得了极大好处,不仅在阵营树立了自己的威望,同时也得到了朝廷的承认。

当时吕布一支军队驻扎在濮阳西边,曹操乘机以突袭方式击溃了这只队伍。随后,吕布和曹操交战数十回合,仍然难分胜负。此后,曹操和吕布进行长达数月对峙,直到195年,曹操以伏击方式击溃了吕布、陈宫,得以收复兖州。

兖州之战的曹操

兖州之战的评价
对曹操来说,兖州之战奠定了他在朝廷乃至兖州的地位,所以具有十分重要的意义。曹操收复兖州,巩固了基地,为其后发展奠定了坚实基础。后来的学者们在多部书籍中都有提及对兖州之战的评价,钟敬伯先生评价兖州之战说:“操多诡计,陈宫智足以知之,特布不用其言耳。定陶此败,皆布自取,勿遂以田氏弄假成真为宫答也。”

通过这次兖州之战,朝廷也最终承认了曹操在兖州的地位。吕布前往投靠张扬时,在陈留郡拜访了张邈,并和张邈立下了合作盟约。随后,陈宫说服了张邈,让他和吕布合作反抗曹操。194年,曹操带领大量士兵征讨徐州期间,陈宫和张邈乘机接来了吕布,并让他担任兖州牧一职。荀彧知道张邈要背叛曹操,便立马组织军队进行反抗,同时急忙通知夏侯淳前来救援。夏侯淳前来救援时,吕布和张邈已经占据了濮阳。为了不让吕布的势力扩大,程昱前往东阿县、范县、鄄城进行游说,希望此地的太守不要投奔吕布。在程昱的努力下,他们紧靠单薄兵力抵抗吕布的进攻,直到曹操率兵回到兖州。随后,曹操展开了一系列反攻计划。


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