#上海第二批集中供地公示# #购房实用小技巧#
9月13日，台风前夜。上海土地市场网发布沪告字（2021）第109号和沪告字（2021）第110号公告，正式挂牌第二批“集中供应”地块。
本次共公告土地27宗，均为含宅地。
总出让面积达167.82万方，总建筑面积340.73万方，起拍总价高达574.57亿元。
从业者关注并分析土拍市场（给购房者看），说一大堆未来大势；
从业者和购房者其实殊途同归的都是——房价，毕竟前者也脱不了后者的第二身份。
两者究竟是关公战秦琼，还是山雨欲来风满楼？
一、面粉在哪里？
此次土地供应的大户在南汇区，共计推出6宗（其中5宗位于临港新城）；青浦区供应4宗，宝山区和金山区各供应3宗，杨浦、徐汇、奉贤和崇明各供应2宗，松江、闵行和嘉定各供应1宗。
单纯从分布而言，上海第二次集中土拍的面粉分布战略有所微调：从二季度的那次“五个新城绝对率先”到三季度的相对均衡：虽然“浦东看南汇，南汇看临港”的地主态势未有改变，但（从总量占比而言）市区的杨浦、徐汇和宝山也有一定供应量；而忝列“五个新城”所在的松江和嘉定区，各自只有一宗土地上市，出乎意料。
所以，本次供地的浦东浦西冠军，分别是临港所在的南汇区和“大虹桥&长三角一体化发展区”区域概念叠加的青浦区。
二、面包怎么样？
关心面粉的人，最终购买的或者说“和自己有关的必然是成品”是面包。
不妨来看看半个多月前，上海官宣的第四批集中上市房源，通过面包的价格来评价一下面粉。
（虽然，因为地段差异性，决定了蛮难找到“同一板块的面粉和面包”予以精准类比）加上上海施行地价和房价的联动机制，即公示土拍讯息时同步公示某地块的起始楼板价和房地联动价，但其中也蕴藏着“四种价格”：
1、上次（乃至倒推到集中供地之前的）土拍价；
2、本次范畴价，从起始楼板价结合10%溢价限制的推演；
3、目前上市价，包括（相同或就近）区位的新房售价；
4、区域内大致的一手续销项目和二手行情（综合挂牌价和真实行情）。
这就变成了一道充满数字的应用题：以杨浦定海街道D2-2地块为例，楼板起始价位58000/㎡，大概率以64000/㎡的顶格溢价成交，目前公示的房地联动价位99000/㎡。
在今年6月18日的第一次集中土拍，同样位于杨浦定海社区也有一幅B3-1地块土地成交，成交价为64000/㎡，再追溯之前到上海未施行集中土拍的2020年，在疫情过后的房价快速蹿升期，也有房企以86000/㎡的价格进驻该社区。
目前该区域的新房续销盘（限价前领证所以不受限价影响）报价在12-14万，经过“二手房价格核验”制度的价格当然10万以下但其参考价值有限，毕竟除非急着用钱，大多数持有该市区房源的房东都“宁可不售也不降价”的僵持态度应对。
于是：58000、64000、99000、64000、86000、120000-140000（权且取中间价），这一组看起来头昏眼花堪比密码的数据面前，可能昭示着什么？
1、按照上海土地管理方的人性化奥数级政策研究，64000/㎡顶格成交，在99000/㎡的房地联动价，应该也不至于亏本；
2、去年86000/㎡拿地的房企，不仅可以基本确认在未来很长一段时间内“无可奈何做地王”，而且今年上市的钱景也堪忧；
3、二手房核验虽然不怎么“在成交上拉低了房价”，但区域内一手续销的滞销却是事实，从“市中心楼盘不愁卖→全面启动渠道”就是明证。
4、成交量和成交价格之间、房东和购房者之间的僵持还在进行，但拉长时间长度，可能价格和房东会逐步让步，当然时间长度目前无法准确估算。
三、面粉归了谁？
从本次土拍公示的相关游戏规则来看，继续秉承和执行着高压和严控态势。
包括对竞买主体和资金来源的进一步三令五申：
竞买主体（即申请人或竞买人或竞得人）股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
5、竞买主体的交易资金来源（包括竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款）应为符合我国法律法规及政策规定的自有资金，不得使用包括但不限于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违反国家有关规定的资金来源缴付土地竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款。
还有预防可能出现的局部热门地块哄抢，进一步强化随机性来为买家淬火。但在目前市场成交量趋于冰点、房企暴雷不止后院失火自顾不周、购房者全面观望浓郁（只对摇号打新尚有热情），估计房企拿地的热情也会降温，所以“即使热门地块”能否引发所谓的哄抢，这个“随机值”是未雨绸缪还是杞人忧天，后者大概率吧。
综上，市场降温在土拍市场的表现之一，就是土拍市场“越来越没惊喜、越来越不热闹、越来越不意外”，但对于购房者而言，上述那道“好多数字的应用题”值得玩味。
9月13日，台风前夜。上海土地市场网发布沪告字（2021）第109号和沪告字（2021）第110号公告，正式挂牌第二批“集中供应”地块。
本次共公告土地27宗，均为含宅地。
总出让面积达167.82万方，总建筑面积340.73万方，起拍总价高达574.57亿元。
从业者关注并分析土拍市场（给购房者看），说一大堆未来大势；
从业者和购房者其实殊途同归的都是——房价，毕竟前者也脱不了后者的第二身份。
两者究竟是关公战秦琼，还是山雨欲来风满楼？
一、面粉在哪里？
此次土地供应的大户在南汇区，共计推出6宗（其中5宗位于临港新城）；青浦区供应4宗，宝山区和金山区各供应3宗，杨浦、徐汇、奉贤和崇明各供应2宗，松江、闵行和嘉定各供应1宗。
单纯从分布而言，上海第二次集中土拍的面粉分布战略有所微调：从二季度的那次“五个新城绝对率先”到三季度的相对均衡：虽然“浦东看南汇，南汇看临港”的地主态势未有改变，但（从总量占比而言）市区的杨浦、徐汇和宝山也有一定供应量；而忝列“五个新城”所在的松江和嘉定区，各自只有一宗土地上市，出乎意料。
所以，本次供地的浦东浦西冠军，分别是临港所在的南汇区和“大虹桥&长三角一体化发展区”区域概念叠加的青浦区。
二、面包怎么样？
关心面粉的人，最终购买的或者说“和自己有关的必然是成品”是面包。
不妨来看看半个多月前，上海官宣的第四批集中上市房源，通过面包的价格来评价一下面粉。
（虽然，因为地段差异性，决定了蛮难找到“同一板块的面粉和面包”予以精准类比）加上上海施行地价和房价的联动机制，即公示土拍讯息时同步公示某地块的起始楼板价和房地联动价，但其中也蕴藏着“四种价格”：
1、上次（乃至倒推到集中供地之前的）土拍价；
2、本次范畴价，从起始楼板价结合10%溢价限制的推演；
3、目前上市价，包括（相同或就近）区位的新房售价；
4、区域内大致的一手续销项目和二手行情（综合挂牌价和真实行情）。
这就变成了一道充满数字的应用题：以杨浦定海街道D2-2地块为例，楼板起始价位58000/㎡，大概率以64000/㎡的顶格溢价成交，目前公示的房地联动价位99000/㎡。
在今年6月18日的第一次集中土拍，同样位于杨浦定海社区也有一幅B3-1地块土地成交，成交价为64000/㎡，再追溯之前到上海未施行集中土拍的2020年，在疫情过后的房价快速蹿升期，也有房企以86000/㎡的价格进驻该社区。
目前该区域的新房续销盘（限价前领证所以不受限价影响）报价在12-14万，经过“二手房价格核验”制度的价格当然10万以下但其参考价值有限，毕竟除非急着用钱，大多数持有该市区房源的房东都“宁可不售也不降价”的僵持态度应对。
于是：58000、64000、99000、64000、86000、120000-140000（权且取中间价），这一组看起来头昏眼花堪比密码的数据面前，可能昭示着什么？
1、按照上海土地管理方的人性化奥数级政策研究，64000/㎡顶格成交，在99000/㎡的房地联动价，应该也不至于亏本；
2、去年86000/㎡拿地的房企，不仅可以基本确认在未来很长一段时间内“无可奈何做地王”，而且今年上市的钱景也堪忧；
3、二手房核验虽然不怎么“在成交上拉低了房价”，但区域内一手续销的滞销却是事实，从“市中心楼盘不愁卖→全面启动渠道”就是明证。
4、成交量和成交价格之间、房东和购房者之间的僵持还在进行，但拉长时间长度，可能价格和房东会逐步让步，当然时间长度目前无法准确估算。
三、面粉归了谁？
从本次土拍公示的相关游戏规则来看，继续秉承和执行着高压和严控态势。
包括对竞买主体和资金来源的进一步三令五申：
竞买主体（即申请人或竞买人或竞得人）股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
5、竞买主体的交易资金来源（包括竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款）应为符合我国法律法规及政策规定的自有资金，不得使用包括但不限于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违反国家有关规定的资金来源缴付土地竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款。
还有预防可能出现的局部热门地块哄抢，进一步强化随机性来为买家淬火。但在目前市场成交量趋于冰点、房企暴雷不止后院失火自顾不周、购房者全面观望浓郁（只对摇号打新尚有热情），估计房企拿地的热情也会降温，所以“即使热门地块”能否引发所谓的哄抢，这个“随机值”是未雨绸缪还是杞人忧天，后者大概率吧。
综上，市场降温在土拍市场的表现之一，就是土拍市场“越来越没惊喜、越来越不热闹、越来越不意外”，但对于购房者而言，上述那道“好多数字的应用题”值得玩味。
【浙江，这次直接到达王者段位】沸腾了！整个浙江沸腾了。
昨天，一个关于浙江共同富裕示范区的新闻火了，6方面20项重大举措发布。
到2035年浙江基本实现共同富裕，人均地区生产总值和居民收入争取达到发达经济体水平。
共同富裕为什么是浙江？
更让你想不到的是，浙江三四线的县城，地价和房价已经超过许多二三线城市。甚至个别县城的房价，上海五大新城都高攀不起。
浙江这个魔幻省份的背后，究竟都有哪些奥秘？
1
共同富裕示范区，为什么是浙江是领头羊？
一、因为浙江，最有实力！
衡量共同富裕一个最重要的指标就是人均可支配收入。
2020年，城镇人民可支配收入上，浙江城镇居民人均可支配收入为62699元，在全国各省市中居第3位、省（区）第1位；
农村居民人均可支配收入为31930元，在全国各省市中居第2位、省（区）第1位。
更难得的是，浙江省城乡居民收入水平分别连续第20年和第36年居全国各省区第一。
也就是说，在近几十年内，浙江人都是全国最富有的人！
不仅最富有，浙江也是全国贫富差距最小的省份。
最大贫富差距在城乡，这点浙江做得特别好。
2020年，浙江省城乡收入比降低到了2以内。在2020年，我国的城乡收入比是2.56，浙江远低于全国。
作为一个最富省份，城乡收入比低，说明了城镇居民和农村居民的贫富差距又减小了，农村居民有钱了。全国来看，除了上海农村，没有比浙江农村的还富裕的省份了。
正因为共同富裕做得好，城乡差距小，所以，浙江的许多县城、小城镇，富裕程度，可以甩中西部乃至北方许多二三线城市一大截。
二、浙江的民营老板最多。
浙江很多地方其实地理环境并不好，以钱塘江为界，有浙东浙西，浙西是粮仓，“苏湖熟，天下足”里湖熟部分就是浙西。
这里是杭嘉湖平原，插根木头就开花的地方，还有大运河，物资运输方便，但浙东就不同了，八山一水一分田。老百姓要生活并不容易的。
但就是这里，产生了中国三大经济模式之一的温台模式，跑出了最多的老板群体：浙商。
什么叫温台模式？
这个模式跟苏南模式差不多，也是立足农村，唯一一点就是它不是政府干预，它是农民自发去经商，全民去经商，家家户户都开厂创业，人人当老板。是小商品，大市场。
台州很多企业的商品，利益率不高，做一件东西，可能就赚几厘钱，连一分钱都不给，一般人就不干了，但台州人愿意，家里搞个小工厂，那就做起来。
虽然一开始赚得不多，但因为利润低，别的企业就渐渐退出了，一看，就台州的企业还在努力，渐渐地把别人退出的市场份额拿到了。
所以，温台模式里，外资少，民营多。可以说是最蓬勃的自发经济。
浙江有四千精神：走遍千山万水，吃尽千辛万苦，说尽千言万语，想尽千方百计。
世界上从来没有救世主，共同富裕不能只靠政府和政策，魔幻的浙江，共同富裕要靠自己创造。
2
浙江成为共同富裕示范区，出人意料，土拍市场，也引领全国土拍风潮。
今年以来，全国土拍的几个高价地，几乎全都来自浙江。不是杭州，而是浙江的几个三四线县城。
浙江小县城的土拍高溢价，全国独领风骚。
3月，武汉地产以总价30.01亿竞得义乌市江滨北路与宾王路交叉口西北侧地块，溢价率53.03%，最终成交楼面价36030元/㎡。
这块地，超过了三联集团在2010年12月24日竞得的北门街区块改造工程12#地块（楼面价33938元/㎡），创金华全市涉宅地新高。
打破了三联集团地块保持了10年的地价记录，土拍热度不言而喻。
目前，三联集团地块项目（即都市·中央公馆）二手房挂牌价格达到了4.5-4.7万/㎡（精装）。
一个三四线县城义乌，楼面价3.6万+，你惊不惊！浙江部分三四线县城的地价，只有你想不到，没有它拍不到。
事实上，除了浙江义乌拍出3.6万的那块地，3月至今，浙江绍兴、丽水更是在短短的两个月内几次刷新县级市土地最高单价：2万+/平、3万+/平...
看到了么，浙江县城的地价，已经超越了武汉、郑州等省会城市的地价，未来房价可想而知。
3
为什么浙江三四线县城地价、房价甩掉部分二三线城市一大截？成为全国楼市神一般的存在。
首先因为浙江县城老百姓的收入和工资无关。
这些县城真正的藏富于民。藏富于县城。
在浙江，一个县城就是一个产业集群。
一整条街上的所有企业都在生产电动工具，而隔壁的另一条街上则都在生产与电动工具配套的零部件，形成了黏性极强的产业链上下游集群。
这种极致的分工，在全国其他省份，你很难看到，浙江的这些县城，一县一品，一县一个产业，真的不是说着玩玩的。
产业集群带来的规模和生产效率的极大提升，为这些县城和周边的农村的常住居民，创造了巨大财富。
真正做到了藏富于民！
据国家统计局义乌调查队发布数据：2020年义乌居民人均可支配收入达71210元，全国第二，超越北京、深圳、仅次于上海。
县城人均可支配收入数据说明了一切，浙江三四线县城，真的富的流油。地价、房价想不贵都难！老百姓这购买力摆在这，真金白银的需求。
4
藏富于民，强悍支撑了浙江三四线县城的楼市。
这些县城楼市有几个特点，和其他地方完全不同。
一、品牌房企来了。这几年，浙江县城开始有很多品牌房企大举进入县城楼市，为县城里人的居住升级带来好产品，比如金茂、华润、融创、绿地等等。
二、浙江县城的改善需求非常旺盛，越贵越好卖。
县城老板们不喜欢贷款，首付高或者全款多。
现在去看一看浙江部分县城卖到4万+的项目售楼处，简直不要太火热，上海五个新城的热度，都自愧不如。
这样单价4万的房子可以说是顶豪了，各大品牌开发商来到浙江县城，县城不缺房子，缺的是好房子，这些开发商来了，直接开干最高端的产品线。
三、浙江县城的学区房房价最高。
这些县城的常住居民，父辈的财富都是拼命苦出来的，正因为当年缺少文化，所以对子女教育极为重视，所以县城里房价最高的，依然是好学区房。
5
这些县城楼市，最不缺的就是人口。本地购买力只是其中一部分，最大的购买力还是来自于外地人。
谁说县城人口一定外流，县城产业一定空心化。
以义乌为代表的浙江县城产业发达，人口虹吸能力强大，外来人口非常多。这是和中西部，乃至北方县城最大区别。
浙江有两种人口吸血模式：一种叫杭州省会模式，一种叫义乌县城模式
刚刚浙江出炉的七普数据，185.94万！义乌，再一次惊艳全国。10年间义乌新增人口62.54万人。
义乌作为一个浙江县城的代表，为什么这么牛？
因为，义乌市场关联着全国200万家中小微企业、2000万产业工人，与全国287个主要市场、全球233个国家和地区有贸易往来。
数据显示，10年间，义乌人才数量从20.4万增至34.5万，专业技术人才从5.8万增至10.6万。
去年，仅电子商务行业就新招引大专以上学历超1.2万人，平均年龄25.2岁，其中外来人口占9成。
义乌市场主体从2010年的15.3万户猛增到73.4万户，市场主体总量翻了两番，已占全省的1/12，创业密度位居全国前列，这相当于10个义乌人中有3个是老板。
这其中，电商主体从2010年的1373户猛增到2020年的28万户，“店小二”遍地开花，并带动数十万人在义乌就业。
同时，直播电商的异军突起催生出江北下朱等特色村，也吸引越来越多的年轻人。
与此同时，义乌政府为了吸引高素质人才，拿出真金白银来补贴，极力吸引你去落户、买房。
去年6月，义乌人才购房政策做出调整，取消本市户籍要求，取消工作社保满2年要求，取消首付50%要求，强启动人才红利。
今年3月，《义乌市教育发展有限公司2021年优秀教师选聘公告》发布，一石激起千层浪。
此次聘用人员待遇按照学校薪酬制度执行，薪酬待遇最高可达120万元/年，特殊优秀人才一事一议。同时还可享受义乌市人才引进政策。
对企业新引进的博士生，义乌开出了极具诱惑力的条件。
每月2000元的生活补贴、每年12000元的租房补助，80万元的购房补助、每月1000元的政府补贴……
有强大外来人口和高素质人才的支撑，以义乌为代表的浙江县城部分房价能高过5万，都不是无缘无故的，也绝对不是炒房客能炒起来的，都是有真实购买力支撑的房价，不存在泡沫。
6
最后，一定要明白一个底层逻辑。
中国14亿人口，流动人口两三亿，不可能都去一二线几个热门城市。
未来的毕业生、年轻人，也不会全是在大城市工作。
相当一部分年轻人需要长三角浙江义乌这样的城市实现他们的梦想。
未来浙江部分县城吸引力一定超过许多省份的二三线城市。
这是历史必然，也是浙江实现共同富裕的本质要求，更是中国民族实现伟大复兴的本义。
现在的浙江，就像升级打怪。
别人还在一步一个脚印，他却直接晋级到了王者段位。
昨天，一个关于浙江共同富裕示范区的新闻火了，6方面20项重大举措发布。
到2035年浙江基本实现共同富裕，人均地区生产总值和居民收入争取达到发达经济体水平。
共同富裕为什么是浙江？
更让你想不到的是，浙江三四线的县城，地价和房价已经超过许多二三线城市。甚至个别县城的房价，上海五大新城都高攀不起。
浙江这个魔幻省份的背后，究竟都有哪些奥秘？
1
共同富裕示范区，为什么是浙江是领头羊？
一、因为浙江，最有实力！
衡量共同富裕一个最重要的指标就是人均可支配收入。
2020年，城镇人民可支配收入上，浙江城镇居民人均可支配收入为62699元，在全国各省市中居第3位、省（区）第1位；
农村居民人均可支配收入为31930元，在全国各省市中居第2位、省（区）第1位。
更难得的是，浙江省城乡居民收入水平分别连续第20年和第36年居全国各省区第一。
也就是说，在近几十年内，浙江人都是全国最富有的人！
不仅最富有，浙江也是全国贫富差距最小的省份。
最大贫富差距在城乡，这点浙江做得特别好。
2020年，浙江省城乡收入比降低到了2以内。在2020年，我国的城乡收入比是2.56，浙江远低于全国。
作为一个最富省份，城乡收入比低，说明了城镇居民和农村居民的贫富差距又减小了，农村居民有钱了。全国来看，除了上海农村，没有比浙江农村的还富裕的省份了。
正因为共同富裕做得好，城乡差距小，所以，浙江的许多县城、小城镇，富裕程度，可以甩中西部乃至北方许多二三线城市一大截。
二、浙江的民营老板最多。
浙江很多地方其实地理环境并不好，以钱塘江为界，有浙东浙西，浙西是粮仓，“苏湖熟，天下足”里湖熟部分就是浙西。
这里是杭嘉湖平原，插根木头就开花的地方，还有大运河，物资运输方便，但浙东就不同了，八山一水一分田。老百姓要生活并不容易的。
但就是这里，产生了中国三大经济模式之一的温台模式，跑出了最多的老板群体：浙商。
什么叫温台模式？
这个模式跟苏南模式差不多，也是立足农村，唯一一点就是它不是政府干预，它是农民自发去经商，全民去经商，家家户户都开厂创业，人人当老板。是小商品，大市场。
台州很多企业的商品，利益率不高，做一件东西，可能就赚几厘钱，连一分钱都不给，一般人就不干了，但台州人愿意，家里搞个小工厂，那就做起来。
虽然一开始赚得不多，但因为利润低，别的企业就渐渐退出了，一看，就台州的企业还在努力，渐渐地把别人退出的市场份额拿到了。
所以，温台模式里，外资少，民营多。可以说是最蓬勃的自发经济。
浙江有四千精神：走遍千山万水，吃尽千辛万苦，说尽千言万语，想尽千方百计。
世界上从来没有救世主，共同富裕不能只靠政府和政策，魔幻的浙江，共同富裕要靠自己创造。
2
浙江成为共同富裕示范区，出人意料，土拍市场，也引领全国土拍风潮。
今年以来，全国土拍的几个高价地，几乎全都来自浙江。不是杭州，而是浙江的几个三四线县城。
浙江小县城的土拍高溢价，全国独领风骚。
3月，武汉地产以总价30.01亿竞得义乌市江滨北路与宾王路交叉口西北侧地块，溢价率53.03%，最终成交楼面价36030元/㎡。
这块地，超过了三联集团在2010年12月24日竞得的北门街区块改造工程12#地块（楼面价33938元/㎡），创金华全市涉宅地新高。
打破了三联集团地块保持了10年的地价记录，土拍热度不言而喻。
目前，三联集团地块项目（即都市·中央公馆）二手房挂牌价格达到了4.5-4.7万/㎡（精装）。
一个三四线县城义乌，楼面价3.6万+，你惊不惊！浙江部分三四线县城的地价，只有你想不到，没有它拍不到。
事实上，除了浙江义乌拍出3.6万的那块地，3月至今，浙江绍兴、丽水更是在短短的两个月内几次刷新县级市土地最高单价：2万+/平、3万+/平...
看到了么，浙江县城的地价，已经超越了武汉、郑州等省会城市的地价，未来房价可想而知。
3
为什么浙江三四线县城地价、房价甩掉部分二三线城市一大截？成为全国楼市神一般的存在。
首先因为浙江县城老百姓的收入和工资无关。
这些县城真正的藏富于民。藏富于县城。
在浙江，一个县城就是一个产业集群。
一整条街上的所有企业都在生产电动工具，而隔壁的另一条街上则都在生产与电动工具配套的零部件，形成了黏性极强的产业链上下游集群。
这种极致的分工，在全国其他省份，你很难看到，浙江的这些县城，一县一品，一县一个产业，真的不是说着玩玩的。
产业集群带来的规模和生产效率的极大提升，为这些县城和周边的农村的常住居民，创造了巨大财富。
真正做到了藏富于民！
据国家统计局义乌调查队发布数据：2020年义乌居民人均可支配收入达71210元，全国第二，超越北京、深圳、仅次于上海。
县城人均可支配收入数据说明了一切，浙江三四线县城，真的富的流油。地价、房价想不贵都难！老百姓这购买力摆在这，真金白银的需求。
4
藏富于民，强悍支撑了浙江三四线县城的楼市。
这些县城楼市有几个特点，和其他地方完全不同。
一、品牌房企来了。这几年，浙江县城开始有很多品牌房企大举进入县城楼市，为县城里人的居住升级带来好产品，比如金茂、华润、融创、绿地等等。
二、浙江县城的改善需求非常旺盛，越贵越好卖。
县城老板们不喜欢贷款，首付高或者全款多。
现在去看一看浙江部分县城卖到4万+的项目售楼处，简直不要太火热，上海五个新城的热度，都自愧不如。
这样单价4万的房子可以说是顶豪了，各大品牌开发商来到浙江县城，县城不缺房子，缺的是好房子，这些开发商来了，直接开干最高端的产品线。
三、浙江县城的学区房房价最高。
这些县城的常住居民，父辈的财富都是拼命苦出来的，正因为当年缺少文化，所以对子女教育极为重视，所以县城里房价最高的，依然是好学区房。
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这些县城楼市，最不缺的就是人口。本地购买力只是其中一部分，最大的购买力还是来自于外地人。
谁说县城人口一定外流，县城产业一定空心化。
以义乌为代表的浙江县城产业发达，人口虹吸能力强大，外来人口非常多。这是和中西部，乃至北方县城最大区别。
浙江有两种人口吸血模式：一种叫杭州省会模式，一种叫义乌县城模式
刚刚浙江出炉的七普数据，185.94万！义乌，再一次惊艳全国。10年间义乌新增人口62.54万人。
义乌作为一个浙江县城的代表，为什么这么牛？
因为，义乌市场关联着全国200万家中小微企业、2000万产业工人，与全国287个主要市场、全球233个国家和地区有贸易往来。
数据显示，10年间，义乌人才数量从20.4万增至34.5万，专业技术人才从5.8万增至10.6万。
去年，仅电子商务行业就新招引大专以上学历超1.2万人，平均年龄25.2岁，其中外来人口占9成。
义乌市场主体从2010年的15.3万户猛增到73.4万户，市场主体总量翻了两番，已占全省的1/12，创业密度位居全国前列，这相当于10个义乌人中有3个是老板。
这其中，电商主体从2010年的1373户猛增到2020年的28万户，“店小二”遍地开花，并带动数十万人在义乌就业。
同时，直播电商的异军突起催生出江北下朱等特色村，也吸引越来越多的年轻人。
与此同时，义乌政府为了吸引高素质人才，拿出真金白银来补贴，极力吸引你去落户、买房。
去年6月，义乌人才购房政策做出调整，取消本市户籍要求，取消工作社保满2年要求，取消首付50%要求，强启动人才红利。
今年3月，《义乌市教育发展有限公司2021年优秀教师选聘公告》发布，一石激起千层浪。
此次聘用人员待遇按照学校薪酬制度执行，薪酬待遇最高可达120万元/年，特殊优秀人才一事一议。同时还可享受义乌市人才引进政策。
对企业新引进的博士生，义乌开出了极具诱惑力的条件。
每月2000元的生活补贴、每年12000元的租房补助，80万元的购房补助、每月1000元的政府补贴……
有强大外来人口和高素质人才的支撑，以义乌为代表的浙江县城部分房价能高过5万，都不是无缘无故的，也绝对不是炒房客能炒起来的，都是有真实购买力支撑的房价，不存在泡沫。
6
最后，一定要明白一个底层逻辑。
中国14亿人口，流动人口两三亿，不可能都去一二线几个热门城市。
未来的毕业生、年轻人，也不会全是在大城市工作。
相当一部分年轻人需要长三角浙江义乌这样的城市实现他们的梦想。
未来浙江部分县城吸引力一定超过许多省份的二三线城市。
这是历史必然，也是浙江实现共同富裕的本质要求，更是中国民族实现伟大复兴的本义。
现在的浙江，就像升级打怪。
别人还在一步一个脚印，他却直接晋级到了王者段位。
一季报业绩出炉，给白酒排排座
白酒一季报业绩全部出炉
截止今日（4月29日），白酒板块2020年年报和2021年一季报业绩几乎全部出炉（截止发文只剩下古井贡酒尚未披露业绩），经过统计发现，二线白酒业绩确定性好于三线白酒，业绩弹性好于一线白酒。
一方面，从两个季度的业绩确定性上来看：一线、二线白酒的确定性高于三线白酒。
一线白酒、二线白酒的净利润和营业收入从去年第四季度到今年一季度基本都实现了同比正增长，而三线白酒中，仍有部分白酒业绩负增长。主要原因包括：
1）去年一线白酒在二季度率先摆脱疫情影响，恢复正常增速，而自去年下半年以来，二线白酒也基本脱离了疫情影响，同时，今年春节宴席消费场景恢复正常，继续推动二线白酒增长；
2）而三线白酒中，一方面，动销的自然恢复速度本身相对一二线白酒更慢，另一方面，部分白酒（如老白干酒、顺鑫农业）等则受到了冬季北方疫情影响，销售情况不及预期。
长期来看，一线白酒的确定性仍然最高，二线白酒的确定性则明显高于三线白酒，理由如下：
1）从竞争格局上看，二线白酒均为白酒消费大省的区域龙头，在当地具备强大的竞争优势，渠道网络布局更为完善，具备一定的稳定性，三线白酒则需要在同价格带面对较多的竞争者，不确定性更大。
2）从盈利能力上看，二线白酒的价格天花板决定于一线的茅台、五粮液，目前来看，一线白酒均已经站上千元地带，主流二线白酒在400-800元之间，两者的价格真空带较大，二线白酒具有一定的价格控制空间，而三线白酒的价格竞争带较窄，提价空间小，受成本及竞争格局变化的影响较大，盈利的波动性较大。
另一方面，从两个季度的业绩增速来看：二线白酒增速领先于一线白酒和三线白酒。
除部分三线白酒由于2020年一季度基数较低导致2021年一季度增速较高外，整体而言，不论是营收增速还是净利润增速，二线白酒均明显领先于一线白酒和三线白酒，具体来说，山西汾酒、酒鬼酒、水井坊一季度的业绩均超预期，预计尚未公布业绩的ST舍得也将有较大幅度的增长。
长期来看，二线白酒的整体增速仍将领先于一线、三线白酒，主要原因包括：
1）一线白酒大多发展已较为成熟，已经率先完成全国化，业绩的增长更多来自行业本身的增长，同时，一线白酒体量较大，随着体量增大，业绩增速趋缓也是企业发展规律；但二线白酒多为各个地方白酒的龙头企业，大多尚未完成全国化布局，目前正积极推进省外市场拓展，因此，二线白酒业绩的增长受到行业本身增长和持续推进全国化布局的双重驱动，业绩增速快于一线白酒。
2）三线白酒多为地方的非龙头酒企，受到地方龙头酒企和外来酒企的双重挤压；同时，此轮白酒行情的核心逻辑是消费升级，而三线白酒由于品牌力弱于一线白酒和二线白酒，消费者认可度相对较低，因此，在市场竞争中处于弱势。
二线白酒核心公司基本面跟踪
1、山西汾酒、酒鬼酒：全国化成效初显，未来全国化逻辑可能持续兑现
1）山西汾酒：省外快速拓展、省内稳扎稳打
一方面，公司在省外市场实现快速拓展，同时省外经销商数量明显增长。2020年公司省外营收达78.5亿元，同比增长31.7%，已经连续3年维持30%以上的增长，省外收入占总收入的56.7%，2021年一季度，省外收入达43.5亿元，同比翻倍增长，占比高达59.8%，汾酒的全国化逻辑不断兑现；
同时，2020年经销商数增长407家，其中省外增加404家，省外渠道仍在快速拓张。预计2021年公司将继续在环山西市场强化巩固的同时稳步推进全国化进程、拓展长江以南市场。
另一方面，公司在山西省内拥有非常稳定的基本盘。
2020年省内收入达60.0亿元，同比增长3.9%；2020年一季度省内收入为29.3亿，同比增长45%。由于汾酒在山西省内具有绝对优势，省内的市占率超过50%，2021年省内基本盘仍将稳固。
2）酒鬼酒：内参占比提升、全国化进程加速
从2020年以及2021年一季度的业绩来看，内参酒占比在稳步提升：
2020年，内参酒收入增长73%，其占比已经从2019年的22%提升至了2020年31%；
2021年一季度，区别于往年内参在春节放货期间价格将下降10-20元，今年内参价格整体保持稳定，且库存始终处于低位，历史上库存一般在3-4个月左右，今年省内及省外库存约为1-2个月内，预计一季度内参酒继续实现同比翻倍增长，收入占比超37%。
从全国化步伐来看，公司的全国化进程正在加速：
一方面，2020年，省外核心终端数量同比高增73%至8347家，全国经销商高增235家至763家，其中华中、华东、华北、华南分别同增107、65、39、11家，公司的省外渠道拓展迅速。
另一方面，2021年，公司在省外招商进程将继续提速，目标实现地级市全覆盖，并在京津冀、河南、广东等省外重点市场持续发力，内参酒全国化逻辑有望持续兑现。
2、ST舍得、洋河股份：困境反转
1）ST舍得：复兴入局带动公司经营重回正轨
2016年天洋控股收购公司控股股东沱牌舍得集团 70%股权，舍得集团持有舍得酒业29.95%股权，从而天洋控股成为公司的控股股东。
天洋控股入主期间，产品战略重心由沱牌系列转为舍得，在培育了新品牌舍得的同时，也导致原有强势品牌沱牌发展缓慢，同时，天洋控股营销政策变动较为频繁，影响到下游经销商对公司的信心，并导致公司市场开拓受到较大影响。2020年8月，复兴旗下豫园股份以45.3亿元的价格竞得舍得集团70%股权，成为公司间接控股股东。
复星成为公司控股股东后，公开表示将借助复星集团资源助力公司发展，并积极与公司经销商沟通恢复经销商信心，公司经营逐步重回正轨，业绩也稳步提升。同时，公司作为川酒六朵金花之一，拥有丰富的老酒储备，基于此，公司秉持老酒战略进行差异化竞争，有望充分受益于老酒热。
2）洋河股份：渠道改革与产品升级并行推进，目前已走出低谷
由于渠道利润薄和产品库存高，洋河股份在2019年进入调整期，2019年营收增速为-4.3%，较2018年21.3%的增速明显下滑。
在调整期间，洋河股份持续推进渠道改革和产品升级。
渠道方面，公司之前注重对销售人员的销售额进行考核，考核周期短，并进行末位淘汰，为完成考核，销售人员通常会向经销商压货从而最终导致经销商库存高企，为对渠道进行改革，公司构建了“厂商一体化”的新型厂商关系，逐步优化“一商为主，多商配称”的经销商布局，并通过控制发货，逐步清理渠道库存，目前，公司渠道库存基本处于合理水平。
产品方面，公司积极推进产品升级，推出梦6+取代原来梦6，布局600元价格带，根据渠道调研，梦6+市场认可度较高，动销良好；在梦6+升级基本完成之后，公司着手推进梦3的升级，推出新品梦3水晶版，目前，梦3的升级正在进行中。考虑到公司在梦6升级过程中积累了丰富经验，预计梦3的升级大概率取得成功。公司规划，在完成梦3升级之后，将对天系列和还系列进行升级，并考虑发力更高端产品梦9和手工班。
公司改革成效已经初步显现，根据一季度报告，2021年一季度营收增速为13.5%，扣非净利润增速为19%，已实现正增长且增速超市场预期。随着公司渠道改革与产品升级持续推进，预计公司低谷已过，后续可继续跟踪梦系列动销情况。
白酒个股业绩情况一览如图
祝您好运，恭喜发财！其他资料如图参阅，文中涉及个股均为逻辑分析或转发，点开放大查看清晰原图各种信号符号及文字提示均来自金蝴蝶探索者自研操盘系统指标自动发出(欢迎探讨交流)，不含任何个人主观情绪，不构成买卖建议，请勿追高以防被套！
白酒一季报业绩全部出炉
截止今日（4月29日），白酒板块2020年年报和2021年一季报业绩几乎全部出炉（截止发文只剩下古井贡酒尚未披露业绩），经过统计发现，二线白酒业绩确定性好于三线白酒，业绩弹性好于一线白酒。
一方面，从两个季度的业绩确定性上来看：一线、二线白酒的确定性高于三线白酒。
一线白酒、二线白酒的净利润和营业收入从去年第四季度到今年一季度基本都实现了同比正增长，而三线白酒中，仍有部分白酒业绩负增长。主要原因包括：
1）去年一线白酒在二季度率先摆脱疫情影响，恢复正常增速，而自去年下半年以来，二线白酒也基本脱离了疫情影响，同时，今年春节宴席消费场景恢复正常，继续推动二线白酒增长；
2）而三线白酒中，一方面，动销的自然恢复速度本身相对一二线白酒更慢，另一方面，部分白酒（如老白干酒、顺鑫农业）等则受到了冬季北方疫情影响，销售情况不及预期。
长期来看，一线白酒的确定性仍然最高，二线白酒的确定性则明显高于三线白酒，理由如下：
1）从竞争格局上看，二线白酒均为白酒消费大省的区域龙头，在当地具备强大的竞争优势，渠道网络布局更为完善，具备一定的稳定性，三线白酒则需要在同价格带面对较多的竞争者，不确定性更大。
2）从盈利能力上看，二线白酒的价格天花板决定于一线的茅台、五粮液，目前来看，一线白酒均已经站上千元地带，主流二线白酒在400-800元之间，两者的价格真空带较大，二线白酒具有一定的价格控制空间，而三线白酒的价格竞争带较窄，提价空间小，受成本及竞争格局变化的影响较大，盈利的波动性较大。
另一方面，从两个季度的业绩增速来看：二线白酒增速领先于一线白酒和三线白酒。
除部分三线白酒由于2020年一季度基数较低导致2021年一季度增速较高外，整体而言，不论是营收增速还是净利润增速，二线白酒均明显领先于一线白酒和三线白酒，具体来说，山西汾酒、酒鬼酒、水井坊一季度的业绩均超预期，预计尚未公布业绩的ST舍得也将有较大幅度的增长。
长期来看，二线白酒的整体增速仍将领先于一线、三线白酒，主要原因包括：
1）一线白酒大多发展已较为成熟，已经率先完成全国化，业绩的增长更多来自行业本身的增长，同时，一线白酒体量较大，随着体量增大，业绩增速趋缓也是企业发展规律；但二线白酒多为各个地方白酒的龙头企业，大多尚未完成全国化布局，目前正积极推进省外市场拓展，因此，二线白酒业绩的增长受到行业本身增长和持续推进全国化布局的双重驱动，业绩增速快于一线白酒。
2）三线白酒多为地方的非龙头酒企，受到地方龙头酒企和外来酒企的双重挤压；同时，此轮白酒行情的核心逻辑是消费升级，而三线白酒由于品牌力弱于一线白酒和二线白酒，消费者认可度相对较低，因此，在市场竞争中处于弱势。
二线白酒核心公司基本面跟踪
1、山西汾酒、酒鬼酒：全国化成效初显，未来全国化逻辑可能持续兑现
1）山西汾酒：省外快速拓展、省内稳扎稳打
一方面，公司在省外市场实现快速拓展，同时省外经销商数量明显增长。2020年公司省外营收达78.5亿元，同比增长31.7%，已经连续3年维持30%以上的增长，省外收入占总收入的56.7%，2021年一季度，省外收入达43.5亿元，同比翻倍增长，占比高达59.8%，汾酒的全国化逻辑不断兑现；
同时，2020年经销商数增长407家，其中省外增加404家，省外渠道仍在快速拓张。预计2021年公司将继续在环山西市场强化巩固的同时稳步推进全国化进程、拓展长江以南市场。
另一方面，公司在山西省内拥有非常稳定的基本盘。
2020年省内收入达60.0亿元，同比增长3.9%；2020年一季度省内收入为29.3亿，同比增长45%。由于汾酒在山西省内具有绝对优势，省内的市占率超过50%，2021年省内基本盘仍将稳固。
2）酒鬼酒：内参占比提升、全国化进程加速
从2020年以及2021年一季度的业绩来看，内参酒占比在稳步提升：
2020年，内参酒收入增长73%，其占比已经从2019年的22%提升至了2020年31%；
2021年一季度，区别于往年内参在春节放货期间价格将下降10-20元，今年内参价格整体保持稳定，且库存始终处于低位，历史上库存一般在3-4个月左右，今年省内及省外库存约为1-2个月内，预计一季度内参酒继续实现同比翻倍增长，收入占比超37%。
从全国化步伐来看，公司的全国化进程正在加速：
一方面，2020年，省外核心终端数量同比高增73%至8347家，全国经销商高增235家至763家，其中华中、华东、华北、华南分别同增107、65、39、11家，公司的省外渠道拓展迅速。
另一方面，2021年，公司在省外招商进程将继续提速，目标实现地级市全覆盖，并在京津冀、河南、广东等省外重点市场持续发力，内参酒全国化逻辑有望持续兑现。
2、ST舍得、洋河股份：困境反转
1）ST舍得：复兴入局带动公司经营重回正轨
2016年天洋控股收购公司控股股东沱牌舍得集团 70%股权，舍得集团持有舍得酒业29.95%股权，从而天洋控股成为公司的控股股东。
天洋控股入主期间，产品战略重心由沱牌系列转为舍得，在培育了新品牌舍得的同时，也导致原有强势品牌沱牌发展缓慢，同时，天洋控股营销政策变动较为频繁，影响到下游经销商对公司的信心，并导致公司市场开拓受到较大影响。2020年8月，复兴旗下豫园股份以45.3亿元的价格竞得舍得集团70%股权，成为公司间接控股股东。
复星成为公司控股股东后，公开表示将借助复星集团资源助力公司发展，并积极与公司经销商沟通恢复经销商信心，公司经营逐步重回正轨，业绩也稳步提升。同时，公司作为川酒六朵金花之一，拥有丰富的老酒储备，基于此，公司秉持老酒战略进行差异化竞争，有望充分受益于老酒热。
2）洋河股份：渠道改革与产品升级并行推进，目前已走出低谷
由于渠道利润薄和产品库存高，洋河股份在2019年进入调整期，2019年营收增速为-4.3%，较2018年21.3%的增速明显下滑。
在调整期间，洋河股份持续推进渠道改革和产品升级。
渠道方面，公司之前注重对销售人员的销售额进行考核，考核周期短，并进行末位淘汰，为完成考核，销售人员通常会向经销商压货从而最终导致经销商库存高企，为对渠道进行改革，公司构建了“厂商一体化”的新型厂商关系，逐步优化“一商为主，多商配称”的经销商布局，并通过控制发货，逐步清理渠道库存，目前，公司渠道库存基本处于合理水平。
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公司改革成效已经初步显现，根据一季度报告，2021年一季度营收增速为13.5%，扣非净利润增速为19%，已实现正增长且增速超市场预期。随着公司渠道改革与产品升级持续推进，预计公司低谷已过，后续可继续跟踪梦系列动销情况。
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