淘宝如何提升宝贝权重？
什么是权重？
其实权重是淘宝平台根据商品表现给出的一个估值，通俗一点来讲，就像小时候读书，老师会根据你各科的综合得分得出一个综合评分，然后根据你的综合评分决定你的座位次序，是否要给你当个课代表，又或是平常有什么事情交给你去办这么个意思。
权重不直接决定排名，但对于排名的影响非常大。由于淘宝计算权重的方式太过复杂，以至于连设计这套规则的工程师都说不清楚。所以要想让产品获得不错的流量，最大的工作量就是提高权重。淘宝对新店、新品是有流量扶持，但是权重并不会有优势，需要自己去提升!淘宝下架时间权重已经重新成为“全部宝贝”动态排名的权重之王。接近下架的品种得到临时加权，越接近下架权重越高，重新上架后消失。
有效提升宝贝权重，需要关注哪些点？
其实我们常说是的提升宝贝权重纠结到一个本质问题就是做产品的关键词的权重。提升关键词权重，吃到这部分关键词的流量。
那接下来我们就说一说怎么去做关键词权重。
1.提升关键词权重
提升关键词权重无非就是去优化这几个维度的数据：点击率，收藏加购，坑产，UV价值。
举个例子：当消费者搜索“外套”这个词，系统给与展示机会，用户点击了，点击之后产生了收藏加购的行为。那么这一系列的操作就体现了在这个关键词下我们宝贝的人气。在接下来有其他用户继续搜索这个词的时候，系统就会给予优先的展示权。但是光有这个宝贝人气是不行的。我们商家也好，淘宝平台也好。我们最终目的都是为了盈利。那淘宝还有2个重要的考核指标就是消费者在有没有在这个关键词下产生交易。
比如说淘宝给了100的流量，我们产生了1000的销售额，而另外一个产品淘宝同样给了100流量，他只有500销售额。那我们的产品自然排名就会很快的提升。
这里可以看到除去了广告位，即使销量没有其他同类产品的多，他也依然可以获得展现，就是因为他的产品在这个关键词下的权重高。
2. 优化人群标签，产品标签
（1）产品属性与市场热搜词的人群标签契合度必须高，这样产品有机会出现在消费者的搜索框下，才会有转化。
每个关键词都会有他背后的人群属性标签。我们在直通车流量解析里面可以看到，这个词的人群画像分析，消费者性别，消费层级，年龄，组合优质人群，消费单价等等，我们在挑选关键词的时候一定要注意根据数据去筛选，结合自己的产品属性，是否与这个关键词搜索背后的人群契合。以及自身店铺人群的定位情况去合理筛选标题关键词。如果关键词与产品不匹配，即使有了搜索流量，但是产品的这个风格不被消费者接受，转化率就会低，点击率不稳定。周而复始，即使有搜索流量之后也会掉下来。
另外搜索流量受人群标签影响。现在受千人千面的影响，同样的关键词你和你朋友在同一个地方同一时间去搜索，展示出来的产品也是不同的，当你第一次搜索商品浏览加购后，即使你更换了关键词只要搜索类似的产品的时候，初次浏览的宝贝搜索排名都会更高。展现位置更靠前。
（2）产品卖点影响转化
影响转化率的因数非常的多。但相对来说客单价高的产品比客单价低的转化要差些。做什么产品就要做对应的人群，做的产品不同风格也就不同。客单价高的同时对应的利润高，背后对应的人群也就是高客单的人群。产品主图，款式，价格、评价、买家秀、问大家、销量、详情页、服务质量等等都有着至关重要的关系。
转化，店铺宝贝标签，关键词的点击率，收藏加购，坑产，UV价值。这些都是影响我们权重的重要因素。
比如说下面大家可以看到产品的卖点在图中就表达出来了。
3. 店铺动态评分DSR
这个没什么好说的，动态评分能影响的不单单只是我们的店铺权重，还会影响到我们的转化率。我们需要去优化的就是自己的产品和自己的服务，有问题及时处理，客户给差评了及时去联系解决。很多小伙伴说到这里会觉得是闲扯淡。但我这里给大家分享一个案例。曾经有一个小伙伴，做服饰类的。搜索平常3000左右，接连几天的几个差评，动态直接到了4.68。接着就是搜索开始往下拉。他是怎么去做的呢 ？当时他有一万左右的客户，他一个个的给客户打电话，给客户返利，要好评。硬是给干到了4.73动态。所以这个方面大家一定要重视起来。
4. 店铺基础权重
现在的淘宝尤其是大促的时候，特别吃这个店铺的基础权重。你没办法的，天猫店就是比C店权重高。这也是淘宝现在非常恶心的一点。就像这次的618大促，很多C店的流量都是掉的惨不忍睹。当然这个也不是一定的。这个掉的值也是基于你前期宝贝的流量，只是相对比较天猫店拥有基础的优势。
5. 动销权重
这也是现在讨论的比较多的一种玩法，之前我也有写过这个玩法——全店动销率。现在的淘宝是在引导大家走风格店的。上架一个月内没有销量的宝贝都会被判定滞销宝贝。我们一定要注意不要让店内的宝贝在一个周期内保持有动销。这个能有效的提升店铺权重。
6. 维护老客，提升复购，提升店铺标签
现如今这个市场情况下淘系流量是越来越贵。那么获得一个流量之后，怎么去吸引遇到消费者进行一个二次消费，甚至于帮助我们去在她的朋友圈进行一个分享，真的是一件非常重要的事情。这也是淘宝现在比较推崇的一种玩法那就是将店铺打造成风格店。而风格店最大的好处就是他的复购率非常惊人。他也能有效的提升我们的店铺权重。
7. 违规降权
这个一般来说我们在认为干预的时候，遇到最多的就是单品降权30天，不能付费推广。但是要尽量避免店铺违规扣分。
什么是权重？
其实权重是淘宝平台根据商品表现给出的一个估值，通俗一点来讲，就像小时候读书，老师会根据你各科的综合得分得出一个综合评分，然后根据你的综合评分决定你的座位次序，是否要给你当个课代表，又或是平常有什么事情交给你去办这么个意思。
权重不直接决定排名，但对于排名的影响非常大。由于淘宝计算权重的方式太过复杂，以至于连设计这套规则的工程师都说不清楚。所以要想让产品获得不错的流量，最大的工作量就是提高权重。淘宝对新店、新品是有流量扶持，但是权重并不会有优势，需要自己去提升!淘宝下架时间权重已经重新成为“全部宝贝”动态排名的权重之王。接近下架的品种得到临时加权，越接近下架权重越高，重新上架后消失。
有效提升宝贝权重，需要关注哪些点？
其实我们常说是的提升宝贝权重纠结到一个本质问题就是做产品的关键词的权重。提升关键词权重，吃到这部分关键词的流量。
那接下来我们就说一说怎么去做关键词权重。
1.提升关键词权重
提升关键词权重无非就是去优化这几个维度的数据：点击率，收藏加购，坑产，UV价值。
举个例子：当消费者搜索“外套”这个词，系统给与展示机会，用户点击了，点击之后产生了收藏加购的行为。那么这一系列的操作就体现了在这个关键词下我们宝贝的人气。在接下来有其他用户继续搜索这个词的时候，系统就会给予优先的展示权。但是光有这个宝贝人气是不行的。我们商家也好，淘宝平台也好。我们最终目的都是为了盈利。那淘宝还有2个重要的考核指标就是消费者在有没有在这个关键词下产生交易。
比如说淘宝给了100的流量，我们产生了1000的销售额，而另外一个产品淘宝同样给了100流量，他只有500销售额。那我们的产品自然排名就会很快的提升。
这里可以看到除去了广告位，即使销量没有其他同类产品的多，他也依然可以获得展现，就是因为他的产品在这个关键词下的权重高。
2. 优化人群标签，产品标签
（1）产品属性与市场热搜词的人群标签契合度必须高，这样产品有机会出现在消费者的搜索框下，才会有转化。
每个关键词都会有他背后的人群属性标签。我们在直通车流量解析里面可以看到，这个词的人群画像分析，消费者性别，消费层级，年龄，组合优质人群，消费单价等等，我们在挑选关键词的时候一定要注意根据数据去筛选，结合自己的产品属性，是否与这个关键词搜索背后的人群契合。以及自身店铺人群的定位情况去合理筛选标题关键词。如果关键词与产品不匹配，即使有了搜索流量，但是产品的这个风格不被消费者接受，转化率就会低，点击率不稳定。周而复始，即使有搜索流量之后也会掉下来。
另外搜索流量受人群标签影响。现在受千人千面的影响，同样的关键词你和你朋友在同一个地方同一时间去搜索，展示出来的产品也是不同的，当你第一次搜索商品浏览加购后，即使你更换了关键词只要搜索类似的产品的时候，初次浏览的宝贝搜索排名都会更高。展现位置更靠前。
（2）产品卖点影响转化
影响转化率的因数非常的多。但相对来说客单价高的产品比客单价低的转化要差些。做什么产品就要做对应的人群，做的产品不同风格也就不同。客单价高的同时对应的利润高，背后对应的人群也就是高客单的人群。产品主图，款式，价格、评价、买家秀、问大家、销量、详情页、服务质量等等都有着至关重要的关系。
转化，店铺宝贝标签，关键词的点击率，收藏加购，坑产，UV价值。这些都是影响我们权重的重要因素。
比如说下面大家可以看到产品的卖点在图中就表达出来了。
3. 店铺动态评分DSR
这个没什么好说的，动态评分能影响的不单单只是我们的店铺权重，还会影响到我们的转化率。我们需要去优化的就是自己的产品和自己的服务，有问题及时处理，客户给差评了及时去联系解决。很多小伙伴说到这里会觉得是闲扯淡。但我这里给大家分享一个案例。曾经有一个小伙伴，做服饰类的。搜索平常3000左右，接连几天的几个差评，动态直接到了4.68。接着就是搜索开始往下拉。他是怎么去做的呢 ？当时他有一万左右的客户，他一个个的给客户打电话，给客户返利，要好评。硬是给干到了4.73动态。所以这个方面大家一定要重视起来。
4. 店铺基础权重
现在的淘宝尤其是大促的时候，特别吃这个店铺的基础权重。你没办法的，天猫店就是比C店权重高。这也是淘宝现在非常恶心的一点。就像这次的618大促，很多C店的流量都是掉的惨不忍睹。当然这个也不是一定的。这个掉的值也是基于你前期宝贝的流量，只是相对比较天猫店拥有基础的优势。
5. 动销权重
这也是现在讨论的比较多的一种玩法，之前我也有写过这个玩法——全店动销率。现在的淘宝是在引导大家走风格店的。上架一个月内没有销量的宝贝都会被判定滞销宝贝。我们一定要注意不要让店内的宝贝在一个周期内保持有动销。这个能有效的提升店铺权重。
6. 维护老客，提升复购，提升店铺标签
现如今这个市场情况下淘系流量是越来越贵。那么获得一个流量之后，怎么去吸引遇到消费者进行一个二次消费，甚至于帮助我们去在她的朋友圈进行一个分享，真的是一件非常重要的事情。这也是淘宝现在比较推崇的一种玩法那就是将店铺打造成风格店。而风格店最大的好处就是他的复购率非常惊人。他也能有效的提升我们的店铺权重。
7. 违规降权
这个一般来说我们在认为干预的时候，遇到最多的就是单品降权30天，不能付费推广。但是要尽量避免店铺违规扣分。
【楼市变局下的生存思辨：红线、杠杆与新赛道】
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
小市值券商更获主力资金青睐，关注轮动走强
昨晚主力逻辑分析，券商目前难以持续性整体走强，更多的是板块内错峰发力，而近期实战直播一直提醒小市值类券商更加活跃：河南系是妖股集中营，中原证券今日继续涨停
——解析：1229，实战直播开盘继续提醒中原证券领涨关注流通市值在200亿上下活跃券商： 中原证券、哈投股份、锦龙股份、华林证券、国盛金控；今日中原证券继续涨停，可以继续关注研究。
昨晚主力逻辑分析，券商目前难以持续性整体走强，更多的是板块内错峰发力，而近期实战直播一直提醒小市值类券商更加活跃：河南系是妖股集中营，中原证券今日继续涨停
——解析：1229，实战直播开盘继续提醒中原证券领涨关注流通市值在200亿上下活跃券商： 中原证券、哈投股份、锦龙股份、华林证券、国盛金控；今日中原证券继续涨停，可以继续关注研究。
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