#首家无人银行# 首家无人银行诞生犹在眼前，5G无人银行已“结伴”而来——
中国银行首家5G无人银行已建成;建行在年底前计划推出10家“5G科技无人银行”;工行也在加速推进5G无人银行的建设。
未来会是无人银行的时代吗?已经“一岁多”的全国首家无人银行过得还好吗?带着疑问，《国际金融报》记者近日探访了这家坐落于上海九江路与南京东路交汇处的“1.0版”无人银行。
2018年4月，建设银行在上海推出了第一家无人银行，这是无人银行的1.0版本。转眼已是一年多过去，这家“网红”无人银行的运行状态如何?
在《国际金融报》记者的走访体验中，1.0版无人银行类似于一个小型的“科技展览馆”，主要以体验及展示银行的多种产品为主。网点内设有一名保安人员及一名业务引导人员值班，来访者需刷身份证进行识别后方可入内。
网点正中央摆有一台3D产品展示设备，能够投影出立体的黄金产品。据工作人员介绍，如果看中产品可去楼上营业柜台购买，设备不具备交易功能。
“那在网点能办理什么业务吗?”记者向工作人员询问。随后，该工作人员将记者带至一台智能柜员机面前，“打印征信报告、修改绑定手机号等基础业务能够办理，平时网点还能刷脸取款和兑换外汇，但今天设备在检修，暂时无法使用。”
“像办理银行理财及信用卡等较复杂类业务，暂时还不行，需要去柜台窗口办理。”据上述工作人员透露，目前无人银行主要是起展示作用，可办理的业务还相对较基础、简单。“其实就是展厅功能，主要是想让大家了解未来银行长什么样子”。
据《国际金融报》记者观察，网点的每一面墙上还挂有电子海报看板，通过扫描看板处显示的二维码且在手机端完成用户注册，便可实现线上预约看房、扫码购书、缴纳物业费及学杂费等功能。
“目前我行推出了长租公寓产品，看板上扫码后可以预约看房、线上签约及缴费，在网点的AR室能够模拟看到立体房源。”该工作人员称。
可能由于场地有限，在随后的AR看房室中，工作人员并未入内，记者依照大屏幕上的操作指引戴上AR眼镜体验，但由于对操作设备的不熟悉及个别设备线路连接并未畅通，经过多次往返与工作人员沟通及帮助下最终获得体验。
“平时来访的绝大多数是同业的参观者及个别游客，真正来办理业务的人并不多。”上述工作人员表示。
另外，在当日体验期间，记者也注意到，有两名前来无人银行办理银行业务的用户，最终均被指引到楼上的人工营业窗口处办理。
建行北京分行办公室相关负责人此前对相关媒体表示，“2018年建行在上海推出了业内首家无人银行，这是建行智慧银行的1.0版本，坦率说实用性并不是很强，更多的是发挥了体验的功能。但基于建行新一代系统和金融科技战略，通过技术的不断迭代，本次无人银行融合了5G、物联网、区块链等多项高科技手段，从1.0版本升级到3.0版本，实用性更强。”
发展前景：
技术、成本等问题待解
如今，首批5G无人银行结伴而来。
截至目前，工商银行、浦发银行都已对外宣布推出5G网点，建设银行近日也透露计划年底前在京推出10家5G科技无人银行。
那么，能够降低人力成本的无人银行，是否是未来银行网点转型的“终极目标”呢?
欧智库高级分析师薄纯敏指出，“由于目前银行网点使用率的低效及高昂的人力成本等原因，无人银行可以对银行柜台业务进行数字化重塑，在降本增效的同时，能够提高用户体验。”
“但目前无人银行最主要的问题还是在于客户体验方面。”薄纯敏认为，现在无人银行还是有些形式大于内容，如何降低无人银行落地的成本，如何快速规模化落地，如何解决不同客群的痛点、考虑不同客群的需求(例如老年人)都是目前面临的难题。
在苏宁金融研究院高级研究院陈嘉宁看来，无人银行目前尚处于实验阶段，很多技术及商业模式层面的问题还没有得到根本解决。
陈嘉宁对《国际金融报》记者指出，以目前的技术及服务能力来讲，距离“无人”还具有一定差距，且银行涉及资金流动金额巨大，相对其他行业风险更大，对于无人银行能否成为最终银行业网点转型的终极目标，能否代表未来意义上的银行，暂时还无法知晓。
中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼则对《国际金融报》记者表示，“所谓的无人银行、5G无人银行都只是一种探索，是将银行最先进的科技手段展示出来，并不具有普遍推广的意义。”
董希淼认为，近年来银行业可谓从“水泥银行”(物理网点)到“鼠标银行”(网上银行)再到“指尖银行”(手机银行)，银行业的服务越来趋于线上化，无论是形式还是内容都发生了很大的变化，可得性和便利性均获得较大提升。但开展无人银行，其核心的逻辑又回归到线下物理网点的范畴，无非是用了高级“水泥”而已。
“无人银行布局一系列高科技设备，投入成本很高，而且维护成本也很大。此外，传统网点的作用在于能够与客户面对面地沟通，用无人银行来取代传统网点可能性不大。”董希淼称。
网点转型：
智能化+轻型化+场景化
在业内人士看来，也许银行网点的转型之路不会一番风顺，但智能化转型势在必行。
“随着金融科技的发展，客户群体使用手机、网上银行等现象越发普遍，去网点办理业务的频次在不断减少，且考虑到开设实体网点需要店面租金、人力等高昂的营业成本，对银行业而言，营业网点减少将成为一种趋势。”交通银行金融研究中心首席研究员周昆平在接受《国际金融报》记者采访时表示。
公开数据显示，截至2018年末，工行营业网点16004家，较2017年末减少88家;交行营业网点3241家，较上年末减少29家;浦发银行2018年全年关停低效网点126家。
与缩减网点相对应的是，银行网点的智能服务不断提升，比如截至2018年末，工行完成智能化改造网点15410个，智能设备75756台;中行2018年增加了9809台智能柜台机。
对于银行网点该如何开展智能化转型，董希淼认为，“银行网点的转型需要三点，即智能化、轻型化及场景化，三点缺一不可。目前无人银行只是体现出一部分智能化的特点，能够增强客户的体验感，但还没有做到降低营业成本的问题。而且，在转型的过程中，也需要将银行业务场景化，融入到客户群体的生活场景中去。”
“想要完全取缔人工也不现实。”周昆平认为，一些比较复杂的银行产品仍需要从业人员进行讲解及风险提示，未来银行业应该是一种“线上+线下”结合协调发展的模式。
中国银行首家5G无人银行已建成;建行在年底前计划推出10家“5G科技无人银行”;工行也在加速推进5G无人银行的建设。
未来会是无人银行的时代吗?已经“一岁多”的全国首家无人银行过得还好吗?带着疑问，《国际金融报》记者近日探访了这家坐落于上海九江路与南京东路交汇处的“1.0版”无人银行。
2018年4月，建设银行在上海推出了第一家无人银行，这是无人银行的1.0版本。转眼已是一年多过去，这家“网红”无人银行的运行状态如何?
在《国际金融报》记者的走访体验中，1.0版无人银行类似于一个小型的“科技展览馆”，主要以体验及展示银行的多种产品为主。网点内设有一名保安人员及一名业务引导人员值班，来访者需刷身份证进行识别后方可入内。
网点正中央摆有一台3D产品展示设备，能够投影出立体的黄金产品。据工作人员介绍，如果看中产品可去楼上营业柜台购买，设备不具备交易功能。
“那在网点能办理什么业务吗?”记者向工作人员询问。随后，该工作人员将记者带至一台智能柜员机面前，“打印征信报告、修改绑定手机号等基础业务能够办理，平时网点还能刷脸取款和兑换外汇，但今天设备在检修，暂时无法使用。”
“像办理银行理财及信用卡等较复杂类业务，暂时还不行，需要去柜台窗口办理。”据上述工作人员透露，目前无人银行主要是起展示作用，可办理的业务还相对较基础、简单。“其实就是展厅功能，主要是想让大家了解未来银行长什么样子”。
据《国际金融报》记者观察，网点的每一面墙上还挂有电子海报看板，通过扫描看板处显示的二维码且在手机端完成用户注册，便可实现线上预约看房、扫码购书、缴纳物业费及学杂费等功能。
“目前我行推出了长租公寓产品，看板上扫码后可以预约看房、线上签约及缴费，在网点的AR室能够模拟看到立体房源。”该工作人员称。
可能由于场地有限，在随后的AR看房室中，工作人员并未入内，记者依照大屏幕上的操作指引戴上AR眼镜体验，但由于对操作设备的不熟悉及个别设备线路连接并未畅通，经过多次往返与工作人员沟通及帮助下最终获得体验。
“平时来访的绝大多数是同业的参观者及个别游客，真正来办理业务的人并不多。”上述工作人员表示。
另外，在当日体验期间，记者也注意到，有两名前来无人银行办理银行业务的用户，最终均被指引到楼上的人工营业窗口处办理。
建行北京分行办公室相关负责人此前对相关媒体表示，“2018年建行在上海推出了业内首家无人银行，这是建行智慧银行的1.0版本，坦率说实用性并不是很强，更多的是发挥了体验的功能。但基于建行新一代系统和金融科技战略，通过技术的不断迭代，本次无人银行融合了5G、物联网、区块链等多项高科技手段，从1.0版本升级到3.0版本，实用性更强。”
发展前景：
技术、成本等问题待解
如今，首批5G无人银行结伴而来。
截至目前，工商银行、浦发银行都已对外宣布推出5G网点，建设银行近日也透露计划年底前在京推出10家5G科技无人银行。
那么，能够降低人力成本的无人银行，是否是未来银行网点转型的“终极目标”呢?
欧智库高级分析师薄纯敏指出，“由于目前银行网点使用率的低效及高昂的人力成本等原因，无人银行可以对银行柜台业务进行数字化重塑，在降本增效的同时，能够提高用户体验。”
“但目前无人银行最主要的问题还是在于客户体验方面。”薄纯敏认为，现在无人银行还是有些形式大于内容，如何降低无人银行落地的成本，如何快速规模化落地，如何解决不同客群的痛点、考虑不同客群的需求(例如老年人)都是目前面临的难题。
在苏宁金融研究院高级研究院陈嘉宁看来，无人银行目前尚处于实验阶段，很多技术及商业模式层面的问题还没有得到根本解决。
陈嘉宁对《国际金融报》记者指出，以目前的技术及服务能力来讲，距离“无人”还具有一定差距，且银行涉及资金流动金额巨大，相对其他行业风险更大，对于无人银行能否成为最终银行业网点转型的终极目标，能否代表未来意义上的银行，暂时还无法知晓。
中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼则对《国际金融报》记者表示，“所谓的无人银行、5G无人银行都只是一种探索，是将银行最先进的科技手段展示出来，并不具有普遍推广的意义。”
董希淼认为，近年来银行业可谓从“水泥银行”(物理网点)到“鼠标银行”(网上银行)再到“指尖银行”(手机银行)，银行业的服务越来趋于线上化，无论是形式还是内容都发生了很大的变化，可得性和便利性均获得较大提升。但开展无人银行，其核心的逻辑又回归到线下物理网点的范畴，无非是用了高级“水泥”而已。
“无人银行布局一系列高科技设备，投入成本很高，而且维护成本也很大。此外，传统网点的作用在于能够与客户面对面地沟通，用无人银行来取代传统网点可能性不大。”董希淼称。
网点转型：
智能化+轻型化+场景化
在业内人士看来，也许银行网点的转型之路不会一番风顺，但智能化转型势在必行。
“随着金融科技的发展，客户群体使用手机、网上银行等现象越发普遍，去网点办理业务的频次在不断减少，且考虑到开设实体网点需要店面租金、人力等高昂的营业成本，对银行业而言，营业网点减少将成为一种趋势。”交通银行金融研究中心首席研究员周昆平在接受《国际金融报》记者采访时表示。
公开数据显示，截至2018年末，工行营业网点16004家，较2017年末减少88家;交行营业网点3241家，较上年末减少29家;浦发银行2018年全年关停低效网点126家。
与缩减网点相对应的是，银行网点的智能服务不断提升，比如截至2018年末，工行完成智能化改造网点15410个，智能设备75756台;中行2018年增加了9809台智能柜台机。
对于银行网点该如何开展智能化转型，董希淼认为，“银行网点的转型需要三点，即智能化、轻型化及场景化，三点缺一不可。目前无人银行只是体现出一部分智能化的特点，能够增强客户的体验感，但还没有做到降低营业成本的问题。而且，在转型的过程中，也需要将银行业务场景化，融入到客户群体的生活场景中去。”
“想要完全取缔人工也不现实。”周昆平认为，一些比较复杂的银行产品仍需要从业人员进行讲解及风险提示，未来银行业应该是一种“线上+线下”结合协调发展的模式。
用农耕者的心态，开启下一幕篇章
——2018年万科股东大会干货分享
2019年6月28日，万科股东大会在深圳盐田区万科中心召开，出席股东人数574人，股份占比68.5193%。会议按照三个流程进行，首先董事会对2018年万科整体经营情况进行介绍；其次宣读并审议相关议案；最后对投资者的相关问题进行解答。会议主要的内容包括万科六大业务、分红比率、股份增发、公司战略定位、财务资助和行业前景等。
公司坚持城乡建设和生活服务商战略，收敛聚焦，不断巩固和提升基本盘，公司的主要业务包括房地产开发和物业管理。董事会对2018年销售、利润、业务结构、业务发展情况和负债率等情况进行说明；介绍了房地产开发业务、物业服务、租赁住宅、商业开发和运营、物流仓储服务和其他业务的发展情况；并对未来万科的发展进行了相关展望。
会议针对投资者的问题的解答主要如下：
近两年分红比例为什么会从40%下降到35%？
万科2018年分红118亿元，比2017年度的99亿元增长了19%将近20%的水平。上市以来整体的分红比例基本稳定在30%以上，未来基本稳定在35%附近。
公司增发股份的原因是什么？
首先满足港交所对于股份比例的要求
万科在港股股份相对其他大型内房企业股份偏低
公司希望拓展海外业务，通过在境外融资直接进行相关投资
公司财务资助对象最近一年的资产负债率可以超过70%是一个怎么样的考量？
万科净负债率为30.9%，其实按照一般会计准侧负债率也是高于70%，这个在地产行业当中是十分普遍的。对于财务资助对象，公司在资助之前会对项目进行充分考量。
分红比例为什么不能够提高到50%甚至更多？
分红的占比要考虑各类股东的要求，同时要保证公司现金流的充足，坦白讲118亿和138亿对万科运营层面来说是不构成压力的。
关于增发A股，我们是否可以考量回购A股进行注销？
这个问题，我们会在征求股东的意见之后，慎重考虑。
关于城乡建设和生活服务项目的回报，为什么没有单独进行披露？
目前相关项目的数据并不好看。我们的披露主要基于两个方面，股东是否真正需要和对我们的经营有没有提升？
万科有三分之一是少数股东权益，为什么？是否存在利益输送的嫌疑？
合作开发是房地产的惯例，只是不同项目的权益比例存在差异。我们1季度结算量比较少，但是费用依旧没有减少，因此导致这种情况出现。我觉得应该更加关注半年度和年度数据，对于季报的关注可能存在结构性的影响。以前，我们有过员工跟投的模式，但是现在员工都跟投不动了。
对外财务资助，如何保证不损害股东利益？
万科合作的项目，基本上都是由万科操盘。
联合操作的项目，我们会形成一个较好的操作方式。
财务资助实质上并不会对上市公司产生重大的影响，当然我们欢迎投资者对我们进行监督。
2018年财务费用增长了1倍，万科近两年融资的需求增加的原因是什么？融资需求的增加但规模并未出现明显的提升的原因是什么？
18年财务费用大幅度增长，公司内部比较重视，首先是投资方式的改变，例如上海需要缴纳100%的保证金；其次由于各地监管政策，我们很多货币资金不能够随便动用。在多元化项目上需要占用一定的资金，效益方面目前的确没有明显的效益。
管理层对于土地市场怎么看？
土地市场竞争依旧比较激烈，部分地区存在过热的情况，有的同行表现相对乐观。
我们会在内部对投资总规模进行控制，一般回款额的30%进行投资。目前整体处于适配阶段，整体溢价率保证在合适的水平，对于过热的地产，我们会尽量避免。合适的项目我们会拿下来，保证我们有足够的土储。
1年前提出活下去的口号，现在是否有变化？如何评价目前的形式？
其实我们提出的三活，活下去、活得好和活得久，但是大家只看到了前面三个字。
活下去是对我们自己的警醒，是说万科如履薄冰，要谨慎。我们的判断一直没有改变，始终坚持房子是用来住的。
万科提出收敛聚焦之后，是否有必要继续发展多元化业务？
万科的初心始终都是做好基本盘。
收敛聚焦并非要砍树，主要是修枝捡叶，如今单纯依靠单一领域，很难保证一直在行业当中领跑。
长租公寓也是万科的基本盘。万科希望在地产开发和租赁业务方面都能够做到领跑行业。
大江大海计划的具体情况如何？
之前我们发布了14条人事变动公告，其实主要针对的是内部调配。
万科未来主要从内部进行选拔，但是也会吸收外部优秀的人才。
在未来，希望内部人才能够流动起来，外部的话能够把优秀的人才吸引过来。并非简单的挖人。
为什么万科等中国地产企业能够进入世界500强？
在其他国家房地产的黄金时段，均有房地产企业进入世界500强，例如日本和美国。我们现在就处于这个阶段，但是我认为这个阶段也即将结束。
未来，单纯依靠销售地产很难长期稳定在世界500强当中，我们需要积极开展其他业务，通过转型我们才有机会留在500强。
公司在城市综合体方面的规划？
伴随着城市的发展，对于综合体的需求增加。14年开始万科从城市的需求出发，逐步开展城市综合体业务。万科主要业务包括：基本盘（房地产开发和销售）、持有经营（例如城市综合体）和内容业务（物业和教育等）
贸易战方面是否对万科产生影响？公司有哪些打算？
万科是农民，我们只负责把地种好，对于政策，我们从不进行预测，这不是我们关注的重点，我们只需要进行应对。不管天好还是天坏，我们都需要把我们自己的地种好，把粮食种出来。
未来5年房地产情况会怎么样？
中国去年房地产销售在14万亿，未来数年依旧会维持高位，但房地产集中度会持续提高，万科去年集中度为4%，按照美国的经验集中度可以到达6-8%。
万科在人员激励方面是否有自己的特色？
万科的激励体现的是和股东的对赌关系。万科在传统文化方面和其他公司存在一定差异，万科会更加注重人文关怀。
——2018年万科股东大会干货分享
2019年6月28日，万科股东大会在深圳盐田区万科中心召开，出席股东人数574人，股份占比68.5193%。会议按照三个流程进行，首先董事会对2018年万科整体经营情况进行介绍；其次宣读并审议相关议案；最后对投资者的相关问题进行解答。会议主要的内容包括万科六大业务、分红比率、股份增发、公司战略定位、财务资助和行业前景等。
公司坚持城乡建设和生活服务商战略，收敛聚焦，不断巩固和提升基本盘，公司的主要业务包括房地产开发和物业管理。董事会对2018年销售、利润、业务结构、业务发展情况和负债率等情况进行说明；介绍了房地产开发业务、物业服务、租赁住宅、商业开发和运营、物流仓储服务和其他业务的发展情况；并对未来万科的发展进行了相关展望。
会议针对投资者的问题的解答主要如下：
近两年分红比例为什么会从40%下降到35%？
万科2018年分红118亿元，比2017年度的99亿元增长了19%将近20%的水平。上市以来整体的分红比例基本稳定在30%以上，未来基本稳定在35%附近。
公司增发股份的原因是什么？
首先满足港交所对于股份比例的要求
万科在港股股份相对其他大型内房企业股份偏低
公司希望拓展海外业务，通过在境外融资直接进行相关投资
公司财务资助对象最近一年的资产负债率可以超过70%是一个怎么样的考量？
万科净负债率为30.9%，其实按照一般会计准侧负债率也是高于70%，这个在地产行业当中是十分普遍的。对于财务资助对象，公司在资助之前会对项目进行充分考量。
分红比例为什么不能够提高到50%甚至更多？
分红的占比要考虑各类股东的要求，同时要保证公司现金流的充足，坦白讲118亿和138亿对万科运营层面来说是不构成压力的。
关于增发A股，我们是否可以考量回购A股进行注销？
这个问题，我们会在征求股东的意见之后，慎重考虑。
关于城乡建设和生活服务项目的回报，为什么没有单独进行披露？
目前相关项目的数据并不好看。我们的披露主要基于两个方面，股东是否真正需要和对我们的经营有没有提升？
万科有三分之一是少数股东权益，为什么？是否存在利益输送的嫌疑？
合作开发是房地产的惯例，只是不同项目的权益比例存在差异。我们1季度结算量比较少，但是费用依旧没有减少，因此导致这种情况出现。我觉得应该更加关注半年度和年度数据，对于季报的关注可能存在结构性的影响。以前，我们有过员工跟投的模式，但是现在员工都跟投不动了。
对外财务资助，如何保证不损害股东利益？
万科合作的项目，基本上都是由万科操盘。
联合操作的项目，我们会形成一个较好的操作方式。
财务资助实质上并不会对上市公司产生重大的影响，当然我们欢迎投资者对我们进行监督。
2018年财务费用增长了1倍，万科近两年融资的需求增加的原因是什么？融资需求的增加但规模并未出现明显的提升的原因是什么？
18年财务费用大幅度增长，公司内部比较重视，首先是投资方式的改变，例如上海需要缴纳100%的保证金；其次由于各地监管政策，我们很多货币资金不能够随便动用。在多元化项目上需要占用一定的资金，效益方面目前的确没有明显的效益。
管理层对于土地市场怎么看？
土地市场竞争依旧比较激烈，部分地区存在过热的情况，有的同行表现相对乐观。
我们会在内部对投资总规模进行控制，一般回款额的30%进行投资。目前整体处于适配阶段，整体溢价率保证在合适的水平，对于过热的地产，我们会尽量避免。合适的项目我们会拿下来，保证我们有足够的土储。
1年前提出活下去的口号，现在是否有变化？如何评价目前的形式？
其实我们提出的三活，活下去、活得好和活得久，但是大家只看到了前面三个字。
活下去是对我们自己的警醒，是说万科如履薄冰，要谨慎。我们的判断一直没有改变，始终坚持房子是用来住的。
万科提出收敛聚焦之后，是否有必要继续发展多元化业务？
万科的初心始终都是做好基本盘。
收敛聚焦并非要砍树，主要是修枝捡叶，如今单纯依靠单一领域，很难保证一直在行业当中领跑。
长租公寓也是万科的基本盘。万科希望在地产开发和租赁业务方面都能够做到领跑行业。
大江大海计划的具体情况如何？
之前我们发布了14条人事变动公告，其实主要针对的是内部调配。
万科未来主要从内部进行选拔，但是也会吸收外部优秀的人才。
在未来，希望内部人才能够流动起来，外部的话能够把优秀的人才吸引过来。并非简单的挖人。
为什么万科等中国地产企业能够进入世界500强？
在其他国家房地产的黄金时段，均有房地产企业进入世界500强，例如日本和美国。我们现在就处于这个阶段，但是我认为这个阶段也即将结束。
未来，单纯依靠销售地产很难长期稳定在世界500强当中，我们需要积极开展其他业务，通过转型我们才有机会留在500强。
公司在城市综合体方面的规划？
伴随着城市的发展，对于综合体的需求增加。14年开始万科从城市的需求出发，逐步开展城市综合体业务。万科主要业务包括：基本盘（房地产开发和销售）、持有经营（例如城市综合体）和内容业务（物业和教育等）
贸易战方面是否对万科产生影响？公司有哪些打算？
万科是农民，我们只负责把地种好，对于政策，我们从不进行预测，这不是我们关注的重点，我们只需要进行应对。不管天好还是天坏，我们都需要把我们自己的地种好，把粮食种出来。
未来5年房地产情况会怎么样？
中国去年房地产销售在14万亿，未来数年依旧会维持高位，但房地产集中度会持续提高，万科去年集中度为4%，按照美国的经验集中度可以到达6-8%。
万科在人员激励方面是否有自己的特色？
万科的激励体现的是和股东的对赌关系。万科在传统文化方面和其他公司存在一定差异，万科会更加注重人文关怀。
中山连续出台政策，释放加强土地管理市级统筹强烈信号https://t.cn/Ai079qua
6月，中山连续出台《中山市土地储备管理实施办法》（以下简称《土地储备办法》）、《中山市国有建设用地供应管理办法》（以下简称《用地管理办法》）两部涉及土地储备和供应管理的政策文件。
在新增建设用地有限的情况下，中山聚焦优化土地管理体系，提高使用效率。
值得注意的是，上述两个办法，着重强调加强土地管理市级统筹，实现全流程监管。专家表示，强化土地管理市级主导权，有利于集约化用地，为中山高质量发展腾出空间。
土地碎片化、空间不足制约城市发展
“中山在粤港澳大湾区中区位优势明显，对大项目是很有吸引力的，但土地碎片化、空间不足是最大瓶颈之一。”作为长期关注中山土地市场的业界人士，合富研究院中山高级分析师谢仲娟坦言。
中山市为全国少数几个市直辖镇的地级市之一，实施扁平化管理模式，在曾经的一段历史时期，在土地储备和管理方面的决策权、执行权更多地被授予镇（区）。“以前土地供应和管理由镇区主导，符合当时的发展规律，有利于刺激各镇（区）发展经济的积极性，使中山在当时发展出一批特色镇、专业镇。”谢仲娟说。
不过，分散管理产生的问题也随着时间推移逐渐显现出来。中国城市规划设计研究院原院长、中山市政府顾问李晓江在接受记者采访时，用“城镇化发展的上半场”描述上述发展方式。
“这种方式可能会导致土地资源的过度使用和低效利用。”李晓江指出，在“城镇化发展的上半场”，以经济发展驱动，各镇（区）土地供给积极性高，会产生过量供给问题，在后期形成一些低效、闲置用地。另一方面，各镇（区）在各自所属区域内规划使用土地，使得相关生活居住配套、公共服务配套难以做大做足，导致相关配套“遍地开花”，但规模和品质都较为有限。
“三规不合一、城镇两张皮”是中山长期以来面对的又一大问题。这其中，也与当时土地规划和管理镇（区）各自为战、缺乏统筹有关。
“过去，各镇（区）主导权较大，均按照自身情况供地用地，容易形成不统一、不规范的情况。”广东思远土地房地产评估咨询有限公司总经理廖旻分析。
发挥市土地储备中心蓄水池、调节器作用
加强市级统筹、土地集约化管理，是中山破解发展空间瓶颈的一个重要方向。此次出台的两份文件，正释放出这一强烈信号。
《土地储备办法》提出，市土地储备中心为全市唯一合法土地储备机构，承担土地储备的具体实施工作。土地储备工作统一归口市自然资源局管理。涉及新征土地储备项目库、土地储备计划及具体储备项目的实施方案及其调整等各类重大事项，由市土地储备中心拟定，经市自然资源局审核后，报市土地管理委员会审议和市政府批准。
中山市土地储备中心相关负责人表示，在资源刚性需求日益上升与资源供给日益有限以及实施最严格土地管理制度的形势下，过去镇（区）主导的土地储备管理方式，容易产生市级政府对土地市场的调控力弱、难以有效监管等问题。
“近年来，中山不断加强土地储备的市级统筹力度。此次《土地储备办法》的实施，将建立全市土地储备‘一盘棋’的机制。有利于调控土地市场、促进土地资源合理利用，保证土地高效、集约利用，提高建设用地保障能力，发挥市土地储备中心在土地市场的蓄水池和调节器的作用。”上述土地储备中心相关负责人表示。
《用地管理办法》规定，镇区政府应根据年度征地计划和土地利用年度计划指标安排申报用地报批手续。用地经批准后，该宗用地的土地利用总体规划、城市总体规划不得调整，控制性详细规划或村庄规划不得违背用地报批时确定的规划控制要求，保持相关规划的稳定性；对未按时完成控制性详细规划或村庄规划的修编工作、未按时落实征地补偿工作的，撤销用地批准文件或由市政府统筹调整用地指标。
中山市自然资源局自然资源开发利用科相关负责人解读时说道，“从优化土地资源要素配置入手，新《用地管理办法》进一步加强了市级统筹，有利于理顺各环节工作流程，促进土地利用效率提升。”
对于上述变化，廖旻认为，在新的发展阶段，要求转向高质量发展，从国家到省、市层面都突出强调土地集约化利用的重要性。中山加强土地管理市级统筹，符合现阶段的用地要求和趋势。另外，强化对土地的统筹管理，也有利于市级层面的规划进一步顺利落地，使城市发展拥有强有力的抓手。
谢仲娟对此表示认同，“例如要引进一个大项目，土地空间可能会涉及到几个镇（区），必须要将土地整合起来，才能提供项目落地的空间。强化市级土地管理，更利于统筹执行。”
实现“批、供、用”全流程监管联动
建设用地批出后的利用低效、土地闲置问题如何破解？本次出台的《用地管理办法》着重强调了对用地的全流程监管。
《用地管理办法》规定，建设用地供应计划应结合城市近期建设规划、城市规划划定的重点发展区域、中长期区域布局和用途布局、产业布局、商品房去化周期等因素。工业用地公开出让应设置产业类型、投资强度、产值、税收等经济评价指标，制订项目评价表。
在用地经批准后，该宗用地的土地利用总体规划、城市总体规划不得调整。同时，《用地管理办法》要求属地镇区政府组织对该用地的开发建设、投资强度、产值、税收等指标执行情况进行考核评价。按照“谁提出、谁审核”原则，考核评价结果须提交对应的职能部门审核，并由该职能部门出具审核意见。
市自然资源局自然资源开发利用科相关负责人表示，《用地管理办法》的实施，从严格用地准入、科学设置用地出让条件、优化土地供应管理、强化供后跟踪监管等方面，进一步完善“批、供、用”全流程监管联动机制，将从源头上减少土地低效利用。
针对土地供后如何监管的问题，文件也进行了明确规定。上述科室负责人指出，《用地管理办法》建立了供后监管机制，市、镇两级联动，落实镇区政府和相关部门的供后监管职责，避免土地使用权人不按出让条件和合同约定开发建设，从而引发土地低效利用或土地闲置。
另外，为避免用地碎片化，《用地管理办法》明确公开出让最小面积，住宅用地单宗公开出让面积不得小于15亩且不超210亩，工业、商业用地单宗公开出让面积不得小于10亩。
李晓江指出，全流程监管可以对土地使用进一步形成约束和管理。用具体明确的标准和办法，来推动土地的高效利用。对于长期闲置不使用的土地，政府也可以根据政策文件的相关规定进行收回。
“通过全流程监管，要把土地的管理和使用引导向一个更加正规化、高品质化的发展路径，把空间腾出来做好公共服务配套、吸引优质项目。这才是城镇化‘下半场’应有的逻辑。”李晓江说。
■他山之石
城乡土地生态利用综合改革的“东莞探索”
同样是全国5个不设区的地级市之一，凭借特殊的行政体制，在改革开放早期，东莞和中山的乡镇依靠高度灵活的自主权吸引了大批国际投资，两市也一同跻身“广东四小虎”之列。两地的经济模式可以说是一脉相承，但这种粗放式的发展导致土地管理松散，近年却逐渐成为制约城市再发展的瓶颈，大块的用地被“肢解”，土地利用率偏低，大片的旧厂房挤占城市发展空间，难以承载重大项目的建设。
据统计，在2013年东莞的建设用地密度已超过43%，城市发展增量空间极其有限；同年，东莞被列入全国试点，开始探索城乡土地利用综合改革。此后，通过推动土地统筹整合、生态修复、节约集约利用，优化国土利用空间、加强国土生态保护，东莞逐步构建出科学合理的城市化格局、农业发展格局、生态安全格局，其土地管理改革初见成效。
针对过去“分散式”的土地开发模式，近年来，东莞以土地利用总体规划编制和实施为龙头，严格落实用途管理，把土地生态保护摆在规划管制的突出位置，从创新规划管控方式、推动“三规”融合、优化土地空间布局等方面下功夫，确保国土资源有序开发和合理保护。
在当时的土规编制中，东莞在全国率先提出实行“三线合一”的空间管控方式，严格划定城市开发边界、永久基本农田和生态保护红线三条边界红线，强化规划硬性约束。
按照“增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的原则，东莞一改过往用地“摊大饼”的分配模式，严格控制新增用地，盘活存量土地，提高土地的利用效率，以有限的土地资源保障城市可持续发展，促进经济转型升级。
此外，东莞还开发土地利用动态巡查监管平台，加强对土地“批、供、用、补、查”全程动态监管。通过紧抓用地指标分配的“闸门”，科学统筹年度新增建设用地指标，确保70%以上的土地用于重大、优质项目开发，有效发挥土地资源稳增长、促转型的保障作用，杜绝土地过快、粗放、低效开发。
来源：南方+
6月，中山连续出台《中山市土地储备管理实施办法》（以下简称《土地储备办法》）、《中山市国有建设用地供应管理办法》（以下简称《用地管理办法》）两部涉及土地储备和供应管理的政策文件。
在新增建设用地有限的情况下，中山聚焦优化土地管理体系，提高使用效率。
值得注意的是，上述两个办法，着重强调加强土地管理市级统筹，实现全流程监管。专家表示，强化土地管理市级主导权，有利于集约化用地，为中山高质量发展腾出空间。
土地碎片化、空间不足制约城市发展
“中山在粤港澳大湾区中区位优势明显，对大项目是很有吸引力的，但土地碎片化、空间不足是最大瓶颈之一。”作为长期关注中山土地市场的业界人士，合富研究院中山高级分析师谢仲娟坦言。
中山市为全国少数几个市直辖镇的地级市之一，实施扁平化管理模式，在曾经的一段历史时期，在土地储备和管理方面的决策权、执行权更多地被授予镇（区）。“以前土地供应和管理由镇区主导，符合当时的发展规律，有利于刺激各镇（区）发展经济的积极性，使中山在当时发展出一批特色镇、专业镇。”谢仲娟说。
不过，分散管理产生的问题也随着时间推移逐渐显现出来。中国城市规划设计研究院原院长、中山市政府顾问李晓江在接受记者采访时，用“城镇化发展的上半场”描述上述发展方式。
“这种方式可能会导致土地资源的过度使用和低效利用。”李晓江指出，在“城镇化发展的上半场”，以经济发展驱动，各镇（区）土地供给积极性高，会产生过量供给问题，在后期形成一些低效、闲置用地。另一方面，各镇（区）在各自所属区域内规划使用土地，使得相关生活居住配套、公共服务配套难以做大做足，导致相关配套“遍地开花”，但规模和品质都较为有限。
“三规不合一、城镇两张皮”是中山长期以来面对的又一大问题。这其中，也与当时土地规划和管理镇（区）各自为战、缺乏统筹有关。
“过去，各镇（区）主导权较大，均按照自身情况供地用地，容易形成不统一、不规范的情况。”广东思远土地房地产评估咨询有限公司总经理廖旻分析。
发挥市土地储备中心蓄水池、调节器作用
加强市级统筹、土地集约化管理，是中山破解发展空间瓶颈的一个重要方向。此次出台的两份文件，正释放出这一强烈信号。
《土地储备办法》提出，市土地储备中心为全市唯一合法土地储备机构，承担土地储备的具体实施工作。土地储备工作统一归口市自然资源局管理。涉及新征土地储备项目库、土地储备计划及具体储备项目的实施方案及其调整等各类重大事项，由市土地储备中心拟定，经市自然资源局审核后，报市土地管理委员会审议和市政府批准。
中山市土地储备中心相关负责人表示，在资源刚性需求日益上升与资源供给日益有限以及实施最严格土地管理制度的形势下，过去镇（区）主导的土地储备管理方式，容易产生市级政府对土地市场的调控力弱、难以有效监管等问题。
“近年来，中山不断加强土地储备的市级统筹力度。此次《土地储备办法》的实施，将建立全市土地储备‘一盘棋’的机制。有利于调控土地市场、促进土地资源合理利用，保证土地高效、集约利用，提高建设用地保障能力，发挥市土地储备中心在土地市场的蓄水池和调节器的作用。”上述土地储备中心相关负责人表示。
《用地管理办法》规定，镇区政府应根据年度征地计划和土地利用年度计划指标安排申报用地报批手续。用地经批准后，该宗用地的土地利用总体规划、城市总体规划不得调整，控制性详细规划或村庄规划不得违背用地报批时确定的规划控制要求，保持相关规划的稳定性；对未按时完成控制性详细规划或村庄规划的修编工作、未按时落实征地补偿工作的，撤销用地批准文件或由市政府统筹调整用地指标。
中山市自然资源局自然资源开发利用科相关负责人解读时说道，“从优化土地资源要素配置入手，新《用地管理办法》进一步加强了市级统筹，有利于理顺各环节工作流程，促进土地利用效率提升。”
对于上述变化，廖旻认为，在新的发展阶段，要求转向高质量发展，从国家到省、市层面都突出强调土地集约化利用的重要性。中山加强土地管理市级统筹，符合现阶段的用地要求和趋势。另外，强化对土地的统筹管理，也有利于市级层面的规划进一步顺利落地，使城市发展拥有强有力的抓手。
谢仲娟对此表示认同，“例如要引进一个大项目，土地空间可能会涉及到几个镇（区），必须要将土地整合起来，才能提供项目落地的空间。强化市级土地管理，更利于统筹执行。”
实现“批、供、用”全流程监管联动
建设用地批出后的利用低效、土地闲置问题如何破解？本次出台的《用地管理办法》着重强调了对用地的全流程监管。
《用地管理办法》规定，建设用地供应计划应结合城市近期建设规划、城市规划划定的重点发展区域、中长期区域布局和用途布局、产业布局、商品房去化周期等因素。工业用地公开出让应设置产业类型、投资强度、产值、税收等经济评价指标，制订项目评价表。
在用地经批准后，该宗用地的土地利用总体规划、城市总体规划不得调整。同时，《用地管理办法》要求属地镇区政府组织对该用地的开发建设、投资强度、产值、税收等指标执行情况进行考核评价。按照“谁提出、谁审核”原则，考核评价结果须提交对应的职能部门审核，并由该职能部门出具审核意见。
市自然资源局自然资源开发利用科相关负责人表示，《用地管理办法》的实施，从严格用地准入、科学设置用地出让条件、优化土地供应管理、强化供后跟踪监管等方面，进一步完善“批、供、用”全流程监管联动机制，将从源头上减少土地低效利用。
针对土地供后如何监管的问题，文件也进行了明确规定。上述科室负责人指出，《用地管理办法》建立了供后监管机制，市、镇两级联动，落实镇区政府和相关部门的供后监管职责，避免土地使用权人不按出让条件和合同约定开发建设，从而引发土地低效利用或土地闲置。
另外，为避免用地碎片化，《用地管理办法》明确公开出让最小面积，住宅用地单宗公开出让面积不得小于15亩且不超210亩，工业、商业用地单宗公开出让面积不得小于10亩。
李晓江指出，全流程监管可以对土地使用进一步形成约束和管理。用具体明确的标准和办法，来推动土地的高效利用。对于长期闲置不使用的土地，政府也可以根据政策文件的相关规定进行收回。
“通过全流程监管，要把土地的管理和使用引导向一个更加正规化、高品质化的发展路径，把空间腾出来做好公共服务配套、吸引优质项目。这才是城镇化‘下半场’应有的逻辑。”李晓江说。
■他山之石
城乡土地生态利用综合改革的“东莞探索”
同样是全国5个不设区的地级市之一，凭借特殊的行政体制，在改革开放早期，东莞和中山的乡镇依靠高度灵活的自主权吸引了大批国际投资，两市也一同跻身“广东四小虎”之列。两地的经济模式可以说是一脉相承，但这种粗放式的发展导致土地管理松散，近年却逐渐成为制约城市再发展的瓶颈，大块的用地被“肢解”，土地利用率偏低，大片的旧厂房挤占城市发展空间，难以承载重大项目的建设。
据统计，在2013年东莞的建设用地密度已超过43%，城市发展增量空间极其有限；同年，东莞被列入全国试点，开始探索城乡土地利用综合改革。此后，通过推动土地统筹整合、生态修复、节约集约利用，优化国土利用空间、加强国土生态保护，东莞逐步构建出科学合理的城市化格局、农业发展格局、生态安全格局，其土地管理改革初见成效。
针对过去“分散式”的土地开发模式，近年来，东莞以土地利用总体规划编制和实施为龙头，严格落实用途管理，把土地生态保护摆在规划管制的突出位置，从创新规划管控方式、推动“三规”融合、优化土地空间布局等方面下功夫，确保国土资源有序开发和合理保护。
在当时的土规编制中，东莞在全国率先提出实行“三线合一”的空间管控方式，严格划定城市开发边界、永久基本农田和生态保护红线三条边界红线，强化规划硬性约束。
按照“增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的原则，东莞一改过往用地“摊大饼”的分配模式，严格控制新增用地，盘活存量土地，提高土地的利用效率，以有限的土地资源保障城市可持续发展，促进经济转型升级。
此外，东莞还开发土地利用动态巡查监管平台，加强对土地“批、供、用、补、查”全程动态监管。通过紧抓用地指标分配的“闸门”，科学统筹年度新增建设用地指标，确保70%以上的土地用于重大、优质项目开发，有效发挥土地资源稳增长、促转型的保障作用，杜绝土地过快、粗放、低效开发。
来源：南方+
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