保安大叔说：一般大家都直接上去，很少有人留意有这一行字，而且很多人都认不出来这四个字写的是什么，你是做什么的？是不是懂这？要不然也不会在这拍照。

我说嗯，我知道一点点。

另一个保安大叔说：后面还有一个‘星星之火可以燎原’一行字。”

我问在哪？

保安叔叔说：“你们不允许进来看的。”

我：哦……以后有机会再看吧。

终于看完「以攻补过」，虽然节奏有点断断续续地，但俗话熬过开头就行，之后一个个拳头下去真的爽到天灵盖起飞，全文少有描述俩人具体外貌特征文字，喜提绝佳换（）文。
白菜老师真的好会写动作戏抒情，用词选字拳拳到肉，人血狗血齐飞，虐得泪腺狂飙。最后想对脑里的被虐得战损妆一直未脱的哥哥弟弟说感谢您俩的形象付出，更爱你们了[鲜花]

关于退定金

估计是市场下行很多人购房预期波动较大，最近过来找我聊退定金的人蛮多的，有卖了房担心买家违约，也有买了新房或二手不想要了，想聊聊有啥好的对策可以损失最小化，索性这条微博具体写下看法。

先从二手房开始说起，通常在几个主流的中介机构官方合同版本，较为末尾处会有买/卖方违约责任，细节大同小异：

如买/卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买/卖方有权要求买/卖方以转让成交价为基数按日万分之 四 支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过

日或有其他根本违约行为的，买/卖可要求买/卖继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价 20% 的违约金或双倍返还买方已支付的定金。

大部分人理解的二手违约只是赔个定金就完事了，但实际上这里就牵扯到了个冷知识，还有另外个情况，“或”赔偿20%成交价。

市场平稳的时候，按后者要求没人会答应，打官司成功率也不高，所以很少有人真的会这么主张，但在房价涨的时候，比如15年那波是有很多成功打赢，有些是按20%赔偿也有些是强制过户。

而在市场下行的时候，买方违约其实卖家也是可以反过来主张因为买家违约错过最佳卖房时机，造成了重大损失要求更多。
具体会怎么判法官会进行评估，不一定就能要到20%，不过现在房价跌了基本是事实了，大概率也不会只是定金那么简单。

所以作为卖家，面对买房念头有松动的情况下，要稍微强势点善意的提醒客户，不会只是赔个定金就完事，违约成本高了也容易想通。

而作为买家，先看有没有合同瑕疵，如果找不到空子那就要能屈能伸，确定不要了就别磨磨叽叽抓紧找卖家友好沟通，业主耽误的时间越少退定的成功率也会高一些，把中介拉拢好给点好处一起装孙子，然后记得把解约函给签了。

至于新房这块的操作思路会有一些不同，因为不管是底层销售还是级别多高的领导，其实都只是打工人，把定金给收了又不会进他腰包。

所以大多时候，只要不是买家恶意行为导致的违约，确实因为各种客观原因导致买不了，也不会想着跟客户之间产生冲突，适当也会对客方谅解，和平解约啥的。

通常新房想要解约退定金大概是如下几个步骤和方案：

1，确定立场，自己对于该项目非常认可也特别喜欢，但因为各种客观原因买不了，比如公司突然经营困难首付及偿还能力，夫妻婆媳亲戚矛盾死活不给买啥的，万般无奈弱小无助可怜，两家三代人六个钱包血汗钱，希望谅解。

2，看流程到了什么阶段，进度越前期退定成功率就越高，如果只是选了方没签认购书，别管销售公示咋写，几乎所有房企都是会退定的，就算销售说不行想要让你知难而退，只要态度坚定磨一磨都不用担心。

因为一来没认购没有合同约束房企没法太合规的操作挞定，二来这部分资金是冻结在银行，并没有刷到房企账户，你不配合转定他也拿不到。

3，寻找细节瑕疵，项目宣传、险恶设施告知、合同瑕疵、销售人员承诺等等看能不能找出啥bug，以约定不符或权益受损所以不想要了。

4，如果3不行，那就找项目方友好沟通，装孙子，如果不是特别热门的项目，市场抢着要那种，成功率大概30%不到。

5，如果4也不行，售楼处门口平躺，成功率90%，细节就不说了懂得都懂。

6，如果5还无效或者社恐拉不下脸面，找专门卖茶的中介，很多顺带都可以接退定金的业务，不过成本不低，行业通用标准大概是要收定金一半，成功率95%。

若是5也不行，那就真的超纲了，我也没啥法子，不过温馨提示，损失仅限于定金，和合同条款首付也是要退的。

说了这么多，我还是觉得根本上最好的解决，还是在买房时慎重考虑，不要冲动刷钱，这才是立于不败的核心要诀。#深圳楼市#