【拉尼娜来了，今年是冷冬？问题没有这么简单】最近不少人讨论今年是冷冬的问题，原因是今年赤道中东太平洋海温偏低，出现了拉尼娜（La Niña）现象，并且因为去年冬天也是拉尼娜，今年连续出现，所以我国温度偏低，还会冷得更严重。事实真的如此吗？
△ 拉尼娜连续两个冬天出现，这事儿其实很常见
拉尼娜是赤道中东太平洋海温偏冷的现象，连续两年冬天出现拉尼娜现象，这种情况并不少。拉尼娜经常会在连续两个冬天出现，而厄尔尼诺现象（与拉尼娜几乎相反）则很少连续两年出现。
例如，1973/74、1974/75和1975/76连续三个冬天都是拉尼娜，1983/84和1984/85连续两个冬天也是拉尼娜，1998/99和1999/2000、2007/08和2008/09、2010/11和2011/12都是前后两个冬天是拉尼娜现象的例子。这种连续出现拉尼娜现象和赤道中东太平洋的气候态及拉尼娜现象的形成机理有关。
图1：尽管拉尼娜和厄尔尼诺现象是热带太平洋两种位相相反的现象，但其形态并不完全相反，拉尼娜经常在连续两个冬季出现，而厄尔尼诺现象连续出现个例较少。图片来源：NOAA Climate.gov
△ “出现拉尼娜我国冬季气温就偏低”，气候预测真的这么简单粗暴吗？
持“出现拉尼娜现象时我国冬季温度就偏低”这种观点的人不少，甚至一些气象部门和官方媒体也这么认为，主要依据就是出现了拉尼娜现象。但这样理解我国的气候变动，是把复杂问题简单化，没有认识到我国气候的复杂性，以及短期气候预测的不确定性。
首先，我国国土面积大，横跨热带、亚热带、暖温带、中温带和寒温带，并且西部有广袤的戈壁沙漠和青藏高原地区。影响这一区域冬季气候异常的因子非常多，不光包括热带中东太平洋的海温，还包括印度洋、大西洋海温，以及我国近海的海温状况。除此之外，还受中高纬北极海冰、欧亚雪盖和陆面状况等的影响。
各个区域不同影响因子的作用有所不同，各区域的权重并不相同，因此仅用拉尼娜一点来讨论中国的气候，容易以偏概全。
仅就我国东部地区而言，南北地区的影响因子权重也不同，其中东南沿海容易受热带海洋过程影响，这包括中东太平洋海温的形态（拉尼娜或者厄尔尼诺现象）和印度洋海洋偶极子（IOD）形态。尽管在拉尼娜年份在赤道西太平洋和南海上空容易形成气旋性环流，气旋性环流的西侧产生偏北风异常，有助于东南沿海地区冷空气活动，但是基本没有完全一致的拉尼娜——每一次都有所不同，在赤道西太平洋和南海上空产生的气旋性环流的强度和形态也各有不同，不适合套用统计规律。
对于我国东部偏北地区而言，更多受中高纬度环流异常的影响，其中北极涛动（AO）是最重要的影响因子。对于中高纬度地区而言，其可预报性要低于热带地区，因为这些地区受中纬度天气过程的影响，天气过程的时间周期一般为7~10天，这些过程对于整个冬季（11月~3月，也有研究仅分析12月~2月）而言，可以看作是“噪音”部分。在一个冬季，这样的过程至少有8~10次，每次温度上下波动至少10℃，要在这种波动里识别平均气温的季节信号（~1℃），是很有挑战性的事情。
我国东部地区除了在冬季会频繁遭遇一次次的冷空气活动以外，冬季气候还表现有一定的独特性质。例如，东北—西北与南部地区温度反相变化，当东北和西北温度偏高的时候，南部地区往往温度偏低，反之当东北和西北温度偏低的时候，南部地区往往温度偏高；前冬与后冬的不一致，当前冬（11~12月）温度偏高时，后冬（2~3月）容易出现温度偏低，反之亦然。所以，不能用整体“暖冬”或者“冷冬”来讨论。
图2：北极涛动（AO）是影响全球中高纬度地区温度的重要环流系统。图片来源：CPC
△ “冻死人”的去年冬天其实是暖冬，还是拉尼娜年
以备受关注的去年（2020/21）冬季为例，很多人对其记忆还是“冷得哭”“21世纪最低气温”“20年来最低温度记录”。
然而，这个冬季温度的变化像是过山车。2020年12月全国温度普遍偏高，1月初寒潮来临温度骤降，但是从1月下旬全国温度回升，2月温度骤升，迅速回暖，从华北到华南日最高温度迅速超过20℃，在河南和河北部分地区甚至最高温达到29~30℃。将整个12月~2月的冬季平均温度算下来，全国整体竟然是妥妥的暖冬（2021年3月3日中国气象局国家气候中心官宣确定）。
2020/21冬季同样是拉尼娜事件，极端寒潮事件与整个冬季偏暖并行不悖，让说冷和暖的人都找到了理由，也让说冷和暖的人也都无法完全自圆其说。
图3：2020/2021年冬季全国平均气温及距平逐日变化，整个冬季气温有如坐上过山车，在冬季1月初出现极端寒冷天气过程，但是2月底全国温度异常偏高。图片来源：国家气候中心
△ 国内外多个预测系统预测我国冬季可能偏暖
提前一两个月做未来1个季度的气候预测，这属于短期气候预测，或者称作季节预测。目前季节预报还是有很大挑战性的，国内外多个机构都在持续进行大量分析和预报工作，其中最重要的预报工具是S2S预报（Subseasonal-to-Seasonal Prediction）系统，即预报次季节（Subseason）到季节（season）时间内的平均状态。
根据目前国内外各个研究机构的预报，今年冬季发生拉尼娜现象基本上是板上钉钉的事情。对于东亚区域的温度而言，更多研究倾向于预报整体温度偏高。温度偏高的幅度在我国北部地区更大一些，可以达到1℃以上，而在我国南部增幅有限，基本接近正常，所以传说中的“冷冬”出现的可能性比较低。
图4：中国科学院大气物理研究所FGOALS-s2系统的S2S预测结果，我国冬季温度整体偏暖，其中北部地区异常偏暖。图片来源：https://t.cn/A6MDYl0P
△ 冬季生存法则：关注天气波动比冷冬暖冬更有意义
“冷冬”或者“暖冬”是对整个冬季的考量。例如，按照现在中国气象局的标准，需要考察整个冬季（12月~2月）的平均气温，确定各站相对于历史数据的偏差、冷暖的站点总数以及冷暖面积的大小。这其实是个非常学术化的概念，对公众的意义有限。
正如前文所讨论的，在冬季每次天气过程中，温度的上下幅度往往大于10℃，而冷冬和暖冬的温度异常值一般仅为0.5~1.0℃。即使最终证实冬季是冷冬，只要温度整体平稳，低温的影响就非常有限；而暖冬期间，如果出现短期几天极端寒冷的冷空气活动，像过去的2020/21暖冬里的极寒天气，其影响也会非常严重。
对于普通公众而言，与其把关注点放在今年冬天平均是“冷冬”或者“暖冬”上，不如放在应对天气波动上，随时注意天气预报和预警，避免冬季的灾害天气更为重要。而在提前一两个月准确预报会出现一次极端冷或者暖事件，这基本已经超过了目前全球的预报能力。如果某个机构和个人宣称具有这种能力，那大可打一个问号。https://t.cn/A6MDYl0h
△ 拉尼娜连续两个冬天出现，这事儿其实很常见
拉尼娜是赤道中东太平洋海温偏冷的现象，连续两年冬天出现拉尼娜现象，这种情况并不少。拉尼娜经常会在连续两个冬天出现，而厄尔尼诺现象（与拉尼娜几乎相反）则很少连续两年出现。
例如，1973/74、1974/75和1975/76连续三个冬天都是拉尼娜，1983/84和1984/85连续两个冬天也是拉尼娜，1998/99和1999/2000、2007/08和2008/09、2010/11和2011/12都是前后两个冬天是拉尼娜现象的例子。这种连续出现拉尼娜现象和赤道中东太平洋的气候态及拉尼娜现象的形成机理有关。
图1：尽管拉尼娜和厄尔尼诺现象是热带太平洋两种位相相反的现象，但其形态并不完全相反，拉尼娜经常在连续两个冬季出现，而厄尔尼诺现象连续出现个例较少。图片来源：NOAA Climate.gov
△ “出现拉尼娜我国冬季气温就偏低”，气候预测真的这么简单粗暴吗？
持“出现拉尼娜现象时我国冬季温度就偏低”这种观点的人不少，甚至一些气象部门和官方媒体也这么认为，主要依据就是出现了拉尼娜现象。但这样理解我国的气候变动，是把复杂问题简单化，没有认识到我国气候的复杂性，以及短期气候预测的不确定性。
首先，我国国土面积大，横跨热带、亚热带、暖温带、中温带和寒温带，并且西部有广袤的戈壁沙漠和青藏高原地区。影响这一区域冬季气候异常的因子非常多，不光包括热带中东太平洋的海温，还包括印度洋、大西洋海温，以及我国近海的海温状况。除此之外，还受中高纬北极海冰、欧亚雪盖和陆面状况等的影响。
各个区域不同影响因子的作用有所不同，各区域的权重并不相同，因此仅用拉尼娜一点来讨论中国的气候，容易以偏概全。
仅就我国东部地区而言，南北地区的影响因子权重也不同，其中东南沿海容易受热带海洋过程影响，这包括中东太平洋海温的形态（拉尼娜或者厄尔尼诺现象）和印度洋海洋偶极子（IOD）形态。尽管在拉尼娜年份在赤道西太平洋和南海上空容易形成气旋性环流，气旋性环流的西侧产生偏北风异常，有助于东南沿海地区冷空气活动，但是基本没有完全一致的拉尼娜——每一次都有所不同，在赤道西太平洋和南海上空产生的气旋性环流的强度和形态也各有不同，不适合套用统计规律。
对于我国东部偏北地区而言，更多受中高纬度环流异常的影响，其中北极涛动（AO）是最重要的影响因子。对于中高纬度地区而言，其可预报性要低于热带地区，因为这些地区受中纬度天气过程的影响，天气过程的时间周期一般为7~10天，这些过程对于整个冬季（11月~3月，也有研究仅分析12月~2月）而言，可以看作是“噪音”部分。在一个冬季，这样的过程至少有8~10次，每次温度上下波动至少10℃，要在这种波动里识别平均气温的季节信号（~1℃），是很有挑战性的事情。
我国东部地区除了在冬季会频繁遭遇一次次的冷空气活动以外，冬季气候还表现有一定的独特性质。例如，东北—西北与南部地区温度反相变化，当东北和西北温度偏高的时候，南部地区往往温度偏低，反之当东北和西北温度偏低的时候，南部地区往往温度偏高；前冬与后冬的不一致，当前冬（11~12月）温度偏高时，后冬（2~3月）容易出现温度偏低，反之亦然。所以，不能用整体“暖冬”或者“冷冬”来讨论。
图2：北极涛动（AO）是影响全球中高纬度地区温度的重要环流系统。图片来源：CPC
△ “冻死人”的去年冬天其实是暖冬，还是拉尼娜年
以备受关注的去年（2020/21）冬季为例，很多人对其记忆还是“冷得哭”“21世纪最低气温”“20年来最低温度记录”。
然而，这个冬季温度的变化像是过山车。2020年12月全国温度普遍偏高，1月初寒潮来临温度骤降，但是从1月下旬全国温度回升，2月温度骤升，迅速回暖，从华北到华南日最高温度迅速超过20℃，在河南和河北部分地区甚至最高温达到29~30℃。将整个12月~2月的冬季平均温度算下来，全国整体竟然是妥妥的暖冬（2021年3月3日中国气象局国家气候中心官宣确定）。
2020/21冬季同样是拉尼娜事件，极端寒潮事件与整个冬季偏暖并行不悖，让说冷和暖的人都找到了理由，也让说冷和暖的人也都无法完全自圆其说。
图3：2020/2021年冬季全国平均气温及距平逐日变化，整个冬季气温有如坐上过山车，在冬季1月初出现极端寒冷天气过程，但是2月底全国温度异常偏高。图片来源：国家气候中心
△ 国内外多个预测系统预测我国冬季可能偏暖
提前一两个月做未来1个季度的气候预测，这属于短期气候预测，或者称作季节预测。目前季节预报还是有很大挑战性的，国内外多个机构都在持续进行大量分析和预报工作，其中最重要的预报工具是S2S预报（Subseasonal-to-Seasonal Prediction）系统，即预报次季节（Subseason）到季节（season）时间内的平均状态。
根据目前国内外各个研究机构的预报，今年冬季发生拉尼娜现象基本上是板上钉钉的事情。对于东亚区域的温度而言，更多研究倾向于预报整体温度偏高。温度偏高的幅度在我国北部地区更大一些，可以达到1℃以上，而在我国南部增幅有限，基本接近正常，所以传说中的“冷冬”出现的可能性比较低。
图4：中国科学院大气物理研究所FGOALS-s2系统的S2S预测结果，我国冬季温度整体偏暖，其中北部地区异常偏暖。图片来源：https://t.cn/A6MDYl0P
△ 冬季生存法则：关注天气波动比冷冬暖冬更有意义
“冷冬”或者“暖冬”是对整个冬季的考量。例如，按照现在中国气象局的标准，需要考察整个冬季（12月~2月）的平均气温，确定各站相对于历史数据的偏差、冷暖的站点总数以及冷暖面积的大小。这其实是个非常学术化的概念，对公众的意义有限。
正如前文所讨论的，在冬季每次天气过程中，温度的上下幅度往往大于10℃，而冷冬和暖冬的温度异常值一般仅为0.5~1.0℃。即使最终证实冬季是冷冬，只要温度整体平稳，低温的影响就非常有限；而暖冬期间，如果出现短期几天极端寒冷的冷空气活动，像过去的2020/21暖冬里的极寒天气，其影响也会非常严重。
对于普通公众而言，与其把关注点放在今年冬天平均是“冷冬”或者“暖冬”上，不如放在应对天气波动上，随时注意天气预报和预警，避免冬季的灾害天气更为重要。而在提前一两个月准确预报会出现一次极端冷或者暖事件，这基本已经超过了目前全球的预报能力。如果某个机构和个人宣称具有这种能力，那大可打一个问号。https://t.cn/A6MDYl0h
【房价5年来首次出现普跌 “拐点”之后房地产市场何往？】
土地市场转冷、销售降温、投资下行等多方信号之后，房价数据将这场市场之变的最后一个确认章呈上桌面。
10月20日，国家统计局发布9月份70大中城市房价数据，52个城市二手房价格指数环比下跌，据测算，70城二手房价格指数环比下跌0.2%，这是在连续16个月房价上涨的基础上，继8月份二手房价格涨幅为0之后，首次出现明确下跌。
而且价格的下行完成由二手房市场向新房市场的传递，据测算，9月份70城新房价格指数环比涨幅为-0.1%，这是2015年5月份以来首次出现环比下跌，新房价格下跌城市36个，较上月增加16城。
中原地产首席分析师张大伟指出，相关数据表明，楼市在多年来首次出现普跌，市场拐点全面确立。
追溯房地产长效机制可以发现，这轮稳中有降的市场趋势，由多方原因共同造就，其中信贷收紧发挥了最为紧要的连环作用，但随着近期央行密集表态，政策底部或已基本明确，未来趋近于平和的可能性变得愈发明显。
房价降温
一线城市房价作为每个周期的测量“底线”，其新房价格在9月止涨。
据国家统计局测算，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2个和0.8个百分点。
在二手房方面，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
与一线城市“稳中有降”并行的是，二线城市新房价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手房价格环比由上月持平转为下降0.1%。三线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手房价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，价格下行受销售情况影响，也与整体预期趋冷相关，贝壳研究院数据显示，9月重点城市二手房成交量降至历史低位，9月全国新房商品住宅销售面积也创2016年以来历史新低，此外土地市场第二轮集中供地房企拿地积极性降低，市场预期下降、成交量低迷也导致价格下跌。
多位分析人士指出，房地产信贷紧缩是本轮调控效果明显的主要原因。
受“三道红线”、房贷集中度管理等房地产金融审慎管理机制影响，房企资金趋紧，在21世纪经济报道记者的调研中，多家规模型房企均表示开发贷额度受限，且按揭贷款额度紧张，回款周期空前拉长，影响了原本已经拉紧的现金流，以收定投之下，投资规模出现普遍萎缩。
另一方面，信贷收紧也体现在个人按揭贷款放款周期拉长和房贷利率提升上，多家银行均告知21世纪经济报道记者，其房贷放款周期因额度紧张而无限拉长，这更是导致了个人换房需求被空前抑制。
“二手房市场放款难已经全面抑制市场活跃。”张大伟分析指出，特别是一二线城市，二手房占比高，且置换型客户几乎都需要卖掉手中的二手房获得资金，当下贷款周期已经超过3个月，年内放款难的情况持续下，市场成交量将不断减少，包括深圳等城市成交量已达到多年来的最低点。
中信证券则指出，二手房置换需求流向新房市场的空间已经几乎没有，二手销售下降反过来影响置换需求，在调控之初，二手房的部分需求因为新房与二手房的价差涌到新房市场，但随着改善置换链条的逐渐断裂，定向限制二手房市场已经不能再为新房市场带来增量需求。
房价在多方综合原因的连环效应之下，体现出“质变”。
政策回稳
但对市场的预期也无需悲观，房地产长效机制的基调下，所有调控举措的最终目的是维护房地产市场健康长期发展。
近期央行频繁表态，整体透露出将长期坚持房地产金融审慎管理机制不变，对部分银行执行中的过度收缩问题予以“纠偏”，预计未来企业资金链紧绷问题将得到有效缓解，边际改善将对市场信心起到促进作用。
9月28日，央行货币政策委员会第三季度例会针对房地产提出“双维护 ”，即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。这是房地产调控后央行首次提及房地产行业 。
受央行“双维护”政策影响，部分烂尾项目已经相继复工，局部地区的房地产按揭贷款利率近期出现下调 。广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率，目前中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等房贷利率已经较过往有所下降，其中光大银行的首套房利率下降至5.60%，下降了40 bps。
10月15日，央行在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上提到，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷；针对这些情况，人民银行、银保监会已于 9 月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
这被理解为央行对金融机构在政策执行层面遇到的问题及时“纠偏”。
某全国性房企区域负责人告诉21世纪经济报道记者，此前房企因将销售回款归还于银行，但无法再次获取合理开发贷的情况预计将得到有效改变，合理合规的资金诉求得到缓解后，整体产业链条才能回归顺畅运行。
10月20日，中央领导人在2021金融街论坛年会上指出，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变；会上，央行副行长潘功胜也进一步指出，“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水博士就此分析认为，房地产信贷政策会边际调整放松，房地产信贷投放将会加速，未来几个月房地产市场将明显趋稳转暖。从需求端看，合理住房贷款需求将得以满足，信贷审批时间缩短，利率有所下调，房地产需求释放，市场销售回暖。从供给端看，房企合理融资需求将会满足，融资困难将得到缓解，销售回暖，也将加速房企销售资金回笼。
另一方面，近期已接连有张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等超15个城市发布“限跌令”，稳定房地产市场预期。
张大伟表示，房价大涨会放大金融风险，而房价迅速下跌也同样会影响稳定，他预计，防止楼市过快下调很可能成为未来政策趋势，如果10月后房价下跌加速，或许或出现房企价格战。
广东省住房政策研究中心首席研究员则预计，四季度下行惯性还在，但跌幅或增幅收窄幅度会缩小。#买房者说##楼市杂谈##房地产#
土地市场转冷、销售降温、投资下行等多方信号之后，房价数据将这场市场之变的最后一个确认章呈上桌面。
10月20日，国家统计局发布9月份70大中城市房价数据，52个城市二手房价格指数环比下跌，据测算，70城二手房价格指数环比下跌0.2%，这是在连续16个月房价上涨的基础上，继8月份二手房价格涨幅为0之后，首次出现明确下跌。
而且价格的下行完成由二手房市场向新房市场的传递，据测算，9月份70城新房价格指数环比涨幅为-0.1%，这是2015年5月份以来首次出现环比下跌，新房价格下跌城市36个，较上月增加16城。
中原地产首席分析师张大伟指出，相关数据表明，楼市在多年来首次出现普跌，市场拐点全面确立。
追溯房地产长效机制可以发现，这轮稳中有降的市场趋势，由多方原因共同造就，其中信贷收紧发挥了最为紧要的连环作用，但随着近期央行密集表态，政策底部或已基本明确，未来趋近于平和的可能性变得愈发明显。
房价降温
一线城市房价作为每个周期的测量“底线”，其新房价格在9月止涨。
据国家统计局测算，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平；广州下降0.1%，与上月相同；上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2个和0.8个百分点。
在二手房方面，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
与一线城市“稳中有降”并行的是，二线城市新房价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手房价格环比由上月持平转为下降0.1%。三线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手房价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，价格下行受销售情况影响，也与整体预期趋冷相关，贝壳研究院数据显示，9月重点城市二手房成交量降至历史低位，9月全国新房商品住宅销售面积也创2016年以来历史新低，此外土地市场第二轮集中供地房企拿地积极性降低，市场预期下降、成交量低迷也导致价格下跌。
多位分析人士指出，房地产信贷紧缩是本轮调控效果明显的主要原因。
受“三道红线”、房贷集中度管理等房地产金融审慎管理机制影响，房企资金趋紧，在21世纪经济报道记者的调研中，多家规模型房企均表示开发贷额度受限，且按揭贷款额度紧张，回款周期空前拉长，影响了原本已经拉紧的现金流，以收定投之下，投资规模出现普遍萎缩。
另一方面，信贷收紧也体现在个人按揭贷款放款周期拉长和房贷利率提升上，多家银行均告知21世纪经济报道记者，其房贷放款周期因额度紧张而无限拉长，这更是导致了个人换房需求被空前抑制。
“二手房市场放款难已经全面抑制市场活跃。”张大伟分析指出，特别是一二线城市，二手房占比高，且置换型客户几乎都需要卖掉手中的二手房获得资金，当下贷款周期已经超过3个月，年内放款难的情况持续下，市场成交量将不断减少，包括深圳等城市成交量已达到多年来的最低点。
中信证券则指出，二手房置换需求流向新房市场的空间已经几乎没有，二手销售下降反过来影响置换需求，在调控之初，二手房的部分需求因为新房与二手房的价差涌到新房市场，但随着改善置换链条的逐渐断裂，定向限制二手房市场已经不能再为新房市场带来增量需求。
房价在多方综合原因的连环效应之下，体现出“质变”。
政策回稳
但对市场的预期也无需悲观，房地产长效机制的基调下，所有调控举措的最终目的是维护房地产市场健康长期发展。
近期央行频繁表态，整体透露出将长期坚持房地产金融审慎管理机制不变，对部分银行执行中的过度收缩问题予以“纠偏”，预计未来企业资金链紧绷问题将得到有效缓解，边际改善将对市场信心起到促进作用。
9月28日，央行货币政策委员会第三季度例会针对房地产提出“双维护 ”，即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。这是房地产调控后央行首次提及房地产行业 。
受央行“双维护”政策影响，部分烂尾项目已经相继复工，局部地区的房地产按揭贷款利率近期出现下调 。广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率，目前中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等房贷利率已经较过往有所下降，其中光大银行的首套房利率下降至5.60%，下降了40 bps。
10月15日，央行在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上提到，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，将要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷；针对这些情况，人民银行、银保监会已于 9 月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
这被理解为央行对金融机构在政策执行层面遇到的问题及时“纠偏”。
某全国性房企区域负责人告诉21世纪经济报道记者，此前房企因将销售回款归还于银行，但无法再次获取合理开发贷的情况预计将得到有效改变，合理合规的资金诉求得到缓解后，整体产业链条才能回归顺畅运行。
10月20日，中央领导人在2021金融街论坛年会上指出，目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变；会上，央行副行长潘功胜也进一步指出，“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水博士就此分析认为，房地产信贷政策会边际调整放松，房地产信贷投放将会加速，未来几个月房地产市场将明显趋稳转暖。从需求端看，合理住房贷款需求将得以满足，信贷审批时间缩短，利率有所下调，房地产需求释放，市场销售回暖。从供给端看，房企合理融资需求将会满足，融资困难将得到缓解，销售回暖，也将加速房企销售资金回笼。
另一方面，近期已接连有张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等超15个城市发布“限跌令”，稳定房地产市场预期。
张大伟表示，房价大涨会放大金融风险，而房价迅速下跌也同样会影响稳定，他预计，防止楼市过快下调很可能成为未来政策趋势，如果10月后房价下跌加速，或许或出现房企价格战。
广东省住房政策研究中心首席研究员则预计，四季度下行惯性还在，但跌幅或增幅收窄幅度会缩小。#买房者说##楼市杂谈##房地产#
女嘉宾，天秤座，身高170，26岁，性格活泼爱笑爱闹不喜吵架，有纹身，目前从事宠物工作，喜欢小孩，家庭和谐，有一辆自己的小电车，父母健康年纪大了希望我早日找个好人家嫁出去（照片与实物略有差距）寻一位有望未来的男朋友，要求北京土著，有责任心上进心，接地气儿，有趣主动幽默暖一些，比我高，可以引领我照顾我，性格随和真诚待人，有车房，90后，尊重彼此未来可期！先简单介绍自己，非诚勿扰！#北京月老相亲[超话]#
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