#命运因缘# 先简单看一下，明天细讲
你命格是庚金坐申禄，生在未土财库之月，月透癸水伤生乙木正财，正财通年支亥水生的财，伤官生正财的命格，能进公司里去上班就好了
你的职业能告诉一下吗
这样啊，能进个公司干就好了
明天给你讲吧，带娃兼干村里的也可以，女性太受限了，最想知道那方面的事，就财吗？
命格是伤官生正财的命格，在城里就是进大公司做财务的命格，农村就是干偏门生财的命格，你讲干的村队长，乡村里有没有偏性的经济项目啊，命格是乙木正财，农村就代表花木类的财，城里就代文书，服务性质的财
命格的官星（夫星）藏在未土财库，是乙木财生丁火官而生己土印，又是己土印当令，丈夫倒是能从事土木有关的行业
纯粹的农村没有些特产，怎么去挣钱呀
都做自媒体？
自媒体早几年好做，现在要获得流量太难了呀，乡村的演出迈？
这一行业挺艰难的，能不能走出农村来
你的命格伤官生财，就是进入商场干服务也强啊
伤官生财的命格，干到一定时间就容易升到主管层次上来的
自媒体变幻太快了，一个作品可以红极一时，但很快就消散了，城里很多大佬做自媒体的，都是寻找的当红的人做个广告的，我们下面亍有个做肯德基的就是聘请的抖音当地有红的人做的广告，有时一天有十多万的单
孩子有父母带一下吗
八字庚金坐申禄，命书上有句名言：天下没有苦庚申，就是讲的这个日柱的人不是苦命人，因为日支是驿马禄贵人，出门就能遇贵人提携的命格，就不苦了
明天把你命格写成文字发给你
伤官生财的命，学技术也是一点就明，一学就会的人，聪明不过伤官是命书的至理名言，你人挺聪明的，在农村能推为队长，在商场就能当组长，进入公司干也能干上管理的命格
能理解庚申日，这驿马禄就能明白自己的命格基因，驿马就是走出出生地，衣禄，贵人就来了这种命格基因
明天把命格写成文字发给你，今天休息吧
女农历1995年7月2日 07:30
坤: 乙亥 癸未 庚申 庚辰(子丑空)
起运约在3周岁8个月
大: 甲 乙 丙 丁 戊 己 庚
运: 申 酉 戌 亥 子 丑 寅
庚金女士生在癸未月的庚辰时，自坐申金禄马贵人根，月令未中己土正印值令司命，命格得令得时又坐申禄，时干还透比肩相助，身旺无疑
身旺最宜泄秀，月干透出癸水伤官通根年支亥水，夫宫申金，时支辰土泄秀有力，而生年干乙木正财，乙木正财通根年支亥水，月令未土财库，时支辰土水库
命格伤官泄秀有力，金水伤官，其人也就生得聪明秀美
命格形成土印生金，金生食伤水，水生乙木正财，命格气聚乙木正财而遥合日干之庚，年柱正财透藏偏财，是能进入大的商场，或公司干到管理的命格，年支亥水中藏偏财甲木，是能上班拿工资，还可以干一些兼职赚些另外的收入的命格
命格全局气势聚向乙木正财，而且是伤官生财，骨子里就有一种挣钱气息，而且命格月令是财官之库，日支又是禄马贵人，出门就能有贵人助，自己也有挣钱的经济头脑，伤官泄秀人必聪明，一点就明，一学就会，不论进入商场做服务，还是进入工厂做技术都能获得稳定的经济收入
人在农村应该走出来，在乡下做自媒体获得的信息太有限了，就是做促销农副产品也需要是一些特产，才能吸来流量，何况自媒体更新实在太快了，没有新奇的信息，快速的更新是没法吸来流量的，很难持续下来
目前行在丙戌火库大运，丙火能照耀庚金，是能磨砺一下庚金的运程，是可以去做各种尝试，来试试自己究竞有啥本事，多大能力的锻炼运
三十四岁进丁亥运，运转北方泄秀的水旺之运，一生的黄金运程就看在这步运有多大作为了
两条最简单路能改变目前的状态，一是进商场，二是去学技术
转入北方水地之运就好了，顺其水势而流通
后面就是亥子丑寅卯辰这样的水木大运啊，是走中晚年运的人
亥子运最强
子运最好，申子辰三合水运
寅运人都老了，只代表身体不太好
没什么，明年寅申冲只代表多走动
己丑也没大问题，己土印透出有乙木财制，丑未冲而开财库，没有破坏水的流动气场，都不会有啥事的，不过那步代父母健康有问题，丑未冲也冲夫库，夫妻俩多一些分分合合聚少离多也就过来了
夫宫坐比劫，相处一堆就争执多，好在你坐的驿马比禄，分分合合聚少离多反而带来财禄
今年是啊，丑未代表两口子处一堆就争执多，不在一起又想念
你是庚申夫宫坐比禄
丈夫是癸亥日的话，倒是很有夫妻缘，不过女就会付出更多了
今年是辛丑，这形成丑未戌三刑而土旺，丙辛合绊，也不利
八字官星入了未土木库中去了，不犯官非，只是一些口角而已
犯官非你这命格要伤官见官才有，但你命格天干透出了乙木正财了，财能通关，反而是能与当官能合作，不是犯官非
人的知识才华并不是以文凭来论的，很多大老板，大文豪他们的文凭并不高
是讲能合作，农村可以
不是，是能力
男人命格劫财多是身旺的话，就非常固执武断，一根筋
八字命格只有月令一独官星，决不轻易换老公的，是很传统的人，不过婚姻是个人的选择，有的人因一句话而闹离的也多
多一些分分合合，聚少离多就解了，比如争执起来了，走远点去耍就吵不起来了
命格是食伤生财为用（女性的食伤也代表子女）能享子女的福份的
走出去，让一个人走出去挣钱也好
看过你的照片，眼神很灵动，努力一下不会比别人差的
出生环境受限了而已
挣钱要有门路，到城打工一般也有四五千
我们这边工厂技工大都七八千上万的电子厂也有4千五到六千的双班倒
自媒体很不稳定
戊戌流年已经过去了，偏印戊土合绊癸用神，引动乙庚争合财，辰戌冲击子女宫，那一年要么与姻缘有关，要么与孩子有关，要么就是破点财，或者是因为这癸水用神被绊合住了身体不太好
第二轮这流年运人都老了
八字是以刑冲合害破的一组数据学，大运的影响力量是最大的影响十年一大运，流年只听从于大运影响只有一年，流月与流日流时的影响一般只代表应期，只要大运流年是平顺的，影响也基本平顺，只有灾祸的大运流年才考虑流月来避开，你命格的亥水还是正常在运转，没啥事的
八字的用神有活路，人就是鲜活的
八字缺火炼金，时干多透个比肩，癸水泄秀不力
八字天干不见火，或是命格火不明，一般视力都不太好
你命格是庚金坐申禄，生在未土财库之月，月透癸水伤生乙木正财，正财通年支亥水生的财，伤官生正财的命格，能进公司里去上班就好了
你的职业能告诉一下吗
这样啊，能进个公司干就好了
明天给你讲吧，带娃兼干村里的也可以，女性太受限了，最想知道那方面的事，就财吗？
命格是伤官生正财的命格，在城里就是进大公司做财务的命格，农村就是干偏门生财的命格，你讲干的村队长，乡村里有没有偏性的经济项目啊，命格是乙木正财，农村就代表花木类的财，城里就代文书，服务性质的财
命格的官星（夫星）藏在未土财库，是乙木财生丁火官而生己土印，又是己土印当令，丈夫倒是能从事土木有关的行业
纯粹的农村没有些特产，怎么去挣钱呀
都做自媒体？
自媒体早几年好做，现在要获得流量太难了呀，乡村的演出迈？
这一行业挺艰难的，能不能走出农村来
你的命格伤官生财，就是进入商场干服务也强啊
伤官生财的命格，干到一定时间就容易升到主管层次上来的
自媒体变幻太快了，一个作品可以红极一时，但很快就消散了，城里很多大佬做自媒体的，都是寻找的当红的人做个广告的，我们下面亍有个做肯德基的就是聘请的抖音当地有红的人做的广告，有时一天有十多万的单
孩子有父母带一下吗
八字庚金坐申禄，命书上有句名言：天下没有苦庚申，就是讲的这个日柱的人不是苦命人，因为日支是驿马禄贵人，出门就能遇贵人提携的命格，就不苦了
明天把你命格写成文字发给你
伤官生财的命，学技术也是一点就明，一学就会的人，聪明不过伤官是命书的至理名言，你人挺聪明的，在农村能推为队长，在商场就能当组长，进入公司干也能干上管理的命格
能理解庚申日，这驿马禄就能明白自己的命格基因，驿马就是走出出生地，衣禄，贵人就来了这种命格基因
明天把命格写成文字发给你，今天休息吧
女农历1995年7月2日 07:30
坤: 乙亥 癸未 庚申 庚辰(子丑空)
起运约在3周岁8个月
大: 甲 乙 丙 丁 戊 己 庚
运: 申 酉 戌 亥 子 丑 寅
庚金女士生在癸未月的庚辰时，自坐申金禄马贵人根，月令未中己土正印值令司命，命格得令得时又坐申禄，时干还透比肩相助，身旺无疑
身旺最宜泄秀，月干透出癸水伤官通根年支亥水，夫宫申金，时支辰土泄秀有力，而生年干乙木正财，乙木正财通根年支亥水，月令未土财库，时支辰土水库
命格伤官泄秀有力，金水伤官，其人也就生得聪明秀美
命格形成土印生金，金生食伤水，水生乙木正财，命格气聚乙木正财而遥合日干之庚，年柱正财透藏偏财，是能进入大的商场，或公司干到管理的命格，年支亥水中藏偏财甲木，是能上班拿工资，还可以干一些兼职赚些另外的收入的命格
命格全局气势聚向乙木正财，而且是伤官生财，骨子里就有一种挣钱气息，而且命格月令是财官之库，日支又是禄马贵人，出门就能有贵人助，自己也有挣钱的经济头脑，伤官泄秀人必聪明，一点就明，一学就会，不论进入商场做服务，还是进入工厂做技术都能获得稳定的经济收入
人在农村应该走出来，在乡下做自媒体获得的信息太有限了，就是做促销农副产品也需要是一些特产，才能吸来流量，何况自媒体更新实在太快了，没有新奇的信息，快速的更新是没法吸来流量的，很难持续下来
目前行在丙戌火库大运，丙火能照耀庚金，是能磨砺一下庚金的运程，是可以去做各种尝试，来试试自己究竞有啥本事，多大能力的锻炼运
三十四岁进丁亥运，运转北方泄秀的水旺之运，一生的黄金运程就看在这步运有多大作为了
两条最简单路能改变目前的状态，一是进商场，二是去学技术
转入北方水地之运就好了，顺其水势而流通
后面就是亥子丑寅卯辰这样的水木大运啊，是走中晚年运的人
亥子运最强
子运最好，申子辰三合水运
寅运人都老了，只代表身体不太好
没什么，明年寅申冲只代表多走动
己丑也没大问题，己土印透出有乙木财制，丑未冲而开财库，没有破坏水的流动气场，都不会有啥事的，不过那步代父母健康有问题，丑未冲也冲夫库，夫妻俩多一些分分合合聚少离多也就过来了
夫宫坐比劫，相处一堆就争执多，好在你坐的驿马比禄，分分合合聚少离多反而带来财禄
今年是啊，丑未代表两口子处一堆就争执多，不在一起又想念
你是庚申夫宫坐比禄
丈夫是癸亥日的话，倒是很有夫妻缘，不过女就会付出更多了
今年是辛丑，这形成丑未戌三刑而土旺，丙辛合绊，也不利
八字官星入了未土木库中去了，不犯官非，只是一些口角而已
犯官非你这命格要伤官见官才有，但你命格天干透出了乙木正财了，财能通关，反而是能与当官能合作，不是犯官非
人的知识才华并不是以文凭来论的，很多大老板，大文豪他们的文凭并不高
是讲能合作，农村可以
不是，是能力
男人命格劫财多是身旺的话，就非常固执武断，一根筋
八字命格只有月令一独官星，决不轻易换老公的，是很传统的人，不过婚姻是个人的选择，有的人因一句话而闹离的也多
多一些分分合合，聚少离多就解了，比如争执起来了，走远点去耍就吵不起来了
命格是食伤生财为用（女性的食伤也代表子女）能享子女的福份的
走出去，让一个人走出去挣钱也好
看过你的照片，眼神很灵动，努力一下不会比别人差的
出生环境受限了而已
挣钱要有门路，到城打工一般也有四五千
我们这边工厂技工大都七八千上万的电子厂也有4千五到六千的双班倒
自媒体很不稳定
戊戌流年已经过去了，偏印戊土合绊癸用神，引动乙庚争合财，辰戌冲击子女宫，那一年要么与姻缘有关，要么与孩子有关，要么就是破点财，或者是因为这癸水用神被绊合住了身体不太好
第二轮这流年运人都老了
八字是以刑冲合害破的一组数据学，大运的影响力量是最大的影响十年一大运，流年只听从于大运影响只有一年，流月与流日流时的影响一般只代表应期，只要大运流年是平顺的，影响也基本平顺，只有灾祸的大运流年才考虑流月来避开，你命格的亥水还是正常在运转，没啥事的
八字的用神有活路，人就是鲜活的
八字缺火炼金，时干多透个比肩，癸水泄秀不力
八字天干不见火，或是命格火不明，一般视力都不太好
50岁之后财神来照，财源滚滚，一生中至少有20年发财运的八字
我们在命理上把一个人的一生的所能赚的财富分为了4个等级即小富、中富、大富、巨富，看财富大小的方法有很多种，我们这里说下看财星为用断财富大小的看法，有个先决条件就是财星为用时，财星在月干、日干、时干这三个位置且不受伤方才能论，小富：只要满足最基本的条件就可以；中富：满足基本条件后还需要旺于月令，并且大运要配合；大富：满足基本条件且有财库，大运还要配合的好；巨富：满足基本条件有根有库还要旺于月令，大运也要配和的好。小富不到百万，中富不到千万，大富不到亿，巨富亿元以上，上不封顶。我们看下面这位是那种？
网友留言：老师你好，我关注老师你的文章有一段时间了，看了老师不少文章，感觉到老师对易理的理解很是深入，我也想请老师为我测测，我是个生意人，但是最近几年却是生意难做的很，15年的时候遇到过个算命的先生给我算过，说我命中在18年会有破产的灾，要我注意，我当时没相信，我感觉算命什么的都是骗人的哄人的假把戏而已，我找他给我算算也就是感觉好玩而已，之后也没有当回事。
但是到了18年果然应验了我当时看准了一个项目投资了300万准备把项目做起来，但是谁能想到项目在一个半年内连连亏损，300万一点不剩，这一下子我是把项目砸手里边了，项目宣告失败的当天晚上我自己一个人在办公室关着灯吸了1条子烟，我想起了当年给我算命的那个老先生给我说的话，我心里那个后悔啊，悔不知当初，如果我信了老先生的话就不会这样。我看了先生很多文章，也看过先生的分析，感觉先生是真正的高人，想请教先生我未来的财运会如何，什么时候财运旺，什么时候不旺，何时我能把失去的统统在赚回来，希望老师能为我解惑，感激不尽！
【命理分析】乾造：壬子、丁未、辛丑、戊戌，
大运：戊申、己酉、庚戌，辛亥、壬子、癸丑、甲寅、乙卯，目前在辛亥大运上。
日元辛金生在未土月份得令，坐下丑土为偏印，时柱戊戌正印生身，综合判断八字身旺，木水为喜用，金土为忌，火为中神。
命理上我克者为我财，金克木，木是你的财，但是在你八字明面上是没有木的，咱们再看，月支未土藏有乙木偏财，年干上又是个伤官伤官生财，这说明你得命里是有财的是能发财的，同时偏财和伤官代表是又是经商之财，所以只要你遇到食伤旺的或是财旺的流年大运你就能发财。相反只要是到印星比劫旺的年你财运上就需要谨防破财。
咱们看如今你在41岁到51岁之间是辛亥运，是水旺的运，天干生地支，水是你的食伤星，再加上地支亥水半合未土，合化成了木财星，所以你在这步运上财运很是旺盛。16年丙申、17年丁酉这两年比劫旺，比劫是克财的，财运不是多顺，但是因为走的这一步大运好，所以虽有不顺但也不会有破财之灾。
到18年戊戌年，印旺的很是厉害，地支戌土和原局成丑未戌三刑，这一刑，把你命中的食伤星给伤了，食伤代表的是财的源头有生财之意，还有经营的意思，这说明你这一年是因为你经营不当造成的项目失败，投入的越多亏得越多，再加上又是忌神年本就财运不好破财之象已是很明显了，这一年只有收拢稳定为主才能安稳度过，但是你选择了出资扩大规模，故而亏损，也幸亏是在大运上走的好，不至于破产。
今年19年己亥年，水旺之年食伤也旺，有财运说明你今年的运势还不错。明年2020年庚子年，子水食伤旺，食伤生财运势较好，把握的好的话赚上一笔是有可能吧前年的损失给补回来的。
2021年辛丑年，忌神年土金印比旺，地支生天干辛金比劫旺，比劫克财夺财，这一年也是有破财的可能，当以稳定为主，不要把资金外出，不要想着投资。
2022年开始进入壬子（51岁到61岁）大运，壬水子水，都是水食伤很旺，财运大好，这十年又是你的发财的大运。这十年中你需要注意的是27/28/29/30这四年，都是印比旺的年，当以稳定收拢为主，像投资、业务拓宽等等一切进取的行为都不要有。其余的年份都是财运大好的时机届时在做些投资定会获得丰厚的回报。
我们在命理上把一个人的一生的所能赚的财富分为了4个等级即小富、中富、大富、巨富，看财富大小的方法有很多种，我们这里说下看财星为用断财富大小的看法，有个先决条件就是财星为用时，财星在月干、日干、时干这三个位置且不受伤方才能论，小富：只要满足最基本的条件就可以；中富：满足基本条件后还需要旺于月令，并且大运要配合；大富：满足基本条件且有财库，大运还要配合的好；巨富：满足基本条件有根有库还要旺于月令，大运也要配和的好。小富不到百万，中富不到千万，大富不到亿，巨富亿元以上，上不封顶。我们看下面这位是那种？
网友留言：老师你好，我关注老师你的文章有一段时间了，看了老师不少文章，感觉到老师对易理的理解很是深入，我也想请老师为我测测，我是个生意人，但是最近几年却是生意难做的很，15年的时候遇到过个算命的先生给我算过，说我命中在18年会有破产的灾，要我注意，我当时没相信，我感觉算命什么的都是骗人的哄人的假把戏而已，我找他给我算算也就是感觉好玩而已，之后也没有当回事。
但是到了18年果然应验了我当时看准了一个项目投资了300万准备把项目做起来，但是谁能想到项目在一个半年内连连亏损，300万一点不剩，这一下子我是把项目砸手里边了，项目宣告失败的当天晚上我自己一个人在办公室关着灯吸了1条子烟，我想起了当年给我算命的那个老先生给我说的话，我心里那个后悔啊，悔不知当初，如果我信了老先生的话就不会这样。我看了先生很多文章，也看过先生的分析，感觉先生是真正的高人，想请教先生我未来的财运会如何，什么时候财运旺，什么时候不旺，何时我能把失去的统统在赚回来，希望老师能为我解惑，感激不尽！
【命理分析】乾造：壬子、丁未、辛丑、戊戌，
大运：戊申、己酉、庚戌，辛亥、壬子、癸丑、甲寅、乙卯，目前在辛亥大运上。
日元辛金生在未土月份得令，坐下丑土为偏印，时柱戊戌正印生身，综合判断八字身旺，木水为喜用，金土为忌，火为中神。
命理上我克者为我财，金克木，木是你的财，但是在你八字明面上是没有木的，咱们再看，月支未土藏有乙木偏财，年干上又是个伤官伤官生财，这说明你得命里是有财的是能发财的，同时偏财和伤官代表是又是经商之财，所以只要你遇到食伤旺的或是财旺的流年大运你就能发财。相反只要是到印星比劫旺的年你财运上就需要谨防破财。
咱们看如今你在41岁到51岁之间是辛亥运，是水旺的运，天干生地支，水是你的食伤星，再加上地支亥水半合未土，合化成了木财星，所以你在这步运上财运很是旺盛。16年丙申、17年丁酉这两年比劫旺，比劫是克财的，财运不是多顺，但是因为走的这一步大运好，所以虽有不顺但也不会有破财之灾。
到18年戊戌年，印旺的很是厉害，地支戌土和原局成丑未戌三刑，这一刑，把你命中的食伤星给伤了，食伤代表的是财的源头有生财之意，还有经营的意思，这说明你这一年是因为你经营不当造成的项目失败，投入的越多亏得越多，再加上又是忌神年本就财运不好破财之象已是很明显了，这一年只有收拢稳定为主才能安稳度过，但是你选择了出资扩大规模，故而亏损，也幸亏是在大运上走的好，不至于破产。
今年19年己亥年，水旺之年食伤也旺，有财运说明你今年的运势还不错。明年2020年庚子年，子水食伤旺，食伤生财运势较好，把握的好的话赚上一笔是有可能吧前年的损失给补回来的。
2021年辛丑年，忌神年土金印比旺，地支生天干辛金比劫旺，比劫克财夺财，这一年也是有破财的可能，当以稳定为主，不要把资金外出，不要想着投资。
2022年开始进入壬子（51岁到61岁）大运，壬水子水，都是水食伤很旺，财运大好，这十年又是你的发财的大运。这十年中你需要注意的是27/28/29/30这四年，都是印比旺的年，当以稳定收拢为主，像投资、业务拓宽等等一切进取的行为都不要有。其余的年份都是财运大好的时机届时在做些投资定会获得丰厚的回报。
#海外房产#【那些在美国玩房地产的中国开发商，死得比国内还惨】早在十年前，就已经有国内能开发商考察美国的房地产市场，一致认为，美国的房地产好干，当地较少大规模的开发企业，同业竞争不算激烈；另一方面，美国拿地透明，且地广人稀，土地成本不高，进入相对容易；最主要的是，美国大部分房屋是木结构建筑，建筑成本比国内还低。
只是因为那会儿，国内房地产还如火如荼，供求两旺，房产商用日进斗金来形容并不夸张，自然没有闲心飘洋过海。
大约从一八年开始，国内房地产市场开始走下坡路，开发商也开始把目光投向海外，不少地产界老司机开始在美国飙一把。
只可惜，美国没有大型规模化跨区域房企是有原因的，美国房地产行业没有大盘、没有暴利、没有以小博大都是有原因的，实操和想象、特别是套用国内开发经验的想像差距巨大。
国内开发商在美国的死法多种多样，先拣个简单粗暴的聊一聊。
一个广州的开发商S送孩子在加州某大学上学，老婆陪读，就在学校附近租了套公寓。
凭着对房地产的敏锐直觉，S总发现了潜在的商机。这栋公寓楼有近五十年的历史，但物业业主显然已经没有足够资金对公寓进行全面整修，内装老旧、配套缺失，再加上当年设计上有些不合理的地方，造成有效的面积利用率不高，公寓评级只被评为b级。
但这栋公寓出租率极高，原因就是离大学近，中国陪读家长租走了三成，另外是刚刚大学毕业的学生，要留在洛杉矶找工作。
如果拿下整栋公寓进行翻新，变为A级公寓，房租可以上浮两到三成，关键是公共服务部分重新设计，还能再扩出五到十套公寓，原来基本闲置的地下一层，利用坡地，重新做院子和天井采光，也可以扩出二十多套公寓。
投入的改建和装修费用并不高，只要原房主要价合理，改建后再卖出，利润还是很高的。
S总找到了物业持有人，对方要价不高，一千五百万美金。
S总找当地的地产经纪人和会计公司进行了细致的核算，总投入大约可控制在两千五百万美元以内，而改建后再上市，最低也可以卖四千五百万美金以上。
面对如此之高的利润诱惑，s总出手了。他出资两千万，占八成股份，拉着经纪公司，以销售代理为诱饵，让他们投了五百万，占二成股份，成立了公司。
买公寓很顺利，甚至还便宜了八十万。但买下公寓之后，突发事件頻出。
比如，因为S总的身份问题，虽然物业在手，公司证照也齐全，但短期拿不到银行贷款。S总不敢让经纪公司做大股东，私下签协议，只有又准备了几百万的资金，以备不测。
另一件棘手的事情就是原有租户合约长短不同，经纪公司花了几个月时间，才谈下两户可以提前退租。显然，清退完全部住户再改建，耽误时间太久，s总决定先搞地下层改造，等合约到期，再改建地上四层。经纪公司显然有顾虑，但架不住S总强势，只有同意。
可施工开始后一个月，S总就让租户给告了，说他们违反协议，工程扰民，官司打了九个月，工程只有停着。S总只有盼着租期满了,总可以名正言顺地请走租户，正常施工。没想到，新冠疫情爆发了。
本来二零年六月，所有租户的租约到期，但四月份政府的驱逐租客禁令就出台了。有了禁逐令的支持，不但租户彻底不搬也不付租金了，连已经搬走的租户还搬回来了。
S总原本计划着就算开不了工，收来的租金至少可以把物业管理公司的费用和自己开发公司的费用解决，哪里想到收不到租金了？
经纪公司建议他可以申请政府的房租补贴，可因为S总的公司成立没满一年，补贴申请不到。
屋漏偏逢雨，S总钱还没搞到，先让别人给告了，还是两拨。一个是物业公司，原本物业管理费是租户直接缴给物业公司，现在房租不缴了，索性物管费也停了。而物管公司也绝，不找租户收物管费，直接发函找S总要，谁让你是业主？物业合同跟你签的，还没等S总搞清楚情况，直接把他告了。
工程公司更离谱，上次被租户告，工程就停了，也没见着工程公司的人。现在工程公司认为S总应按合同约定的付款时间给他们继续付款，活儿是干不了，但合同得执行，等能干活了，他们再进场。
S总怎么想怎么觉得冤，找来律师准备把官司打到底。律师踌躇满志，告诉S总一定能打赢，可S总的朋友来找他，建议不要打官司了，因为美国法律的基本原则是同情弱者。
租客是弱者，所以疫情期间被法律保护，可以不交房租，同样，对S总来说，物业公司、工程公司都是乙方，也属于弱势，一旦开庭，S总的赢面不大，而且律师费会很高，弄不好比赔偿标的还高，得不偿失。
S总算是冷静了一回，咬牙接受了物业公司、工程公司的赔偿诉求，庭外和解。这回不开心的是律师，他特别向S总声明，因为是疫情期间工作，他冒了很大健康风险，律师费必须上浮两成。
到今天，S总的项目依旧扔在那里，加州的禁逐令又一次延长到九月份，而这一年漫长的等待中，S总已经花了近千万的成本，即使项目能顺利完成，S总可能还要小亏一点。
此时，S总终于明白，为啥原房东看到他在协议上签字时，有一种如释重负的表情。#美国房产##美国房价创30多年最大涨幅#
只是因为那会儿，国内房地产还如火如荼，供求两旺，房产商用日进斗金来形容并不夸张，自然没有闲心飘洋过海。
大约从一八年开始，国内房地产市场开始走下坡路，开发商也开始把目光投向海外，不少地产界老司机开始在美国飙一把。
只可惜，美国没有大型规模化跨区域房企是有原因的，美国房地产行业没有大盘、没有暴利、没有以小博大都是有原因的，实操和想象、特别是套用国内开发经验的想像差距巨大。
国内开发商在美国的死法多种多样，先拣个简单粗暴的聊一聊。
一个广州的开发商S送孩子在加州某大学上学，老婆陪读，就在学校附近租了套公寓。
凭着对房地产的敏锐直觉，S总发现了潜在的商机。这栋公寓楼有近五十年的历史，但物业业主显然已经没有足够资金对公寓进行全面整修，内装老旧、配套缺失，再加上当年设计上有些不合理的地方，造成有效的面积利用率不高，公寓评级只被评为b级。
但这栋公寓出租率极高，原因就是离大学近，中国陪读家长租走了三成，另外是刚刚大学毕业的学生，要留在洛杉矶找工作。
如果拿下整栋公寓进行翻新，变为A级公寓，房租可以上浮两到三成，关键是公共服务部分重新设计，还能再扩出五到十套公寓，原来基本闲置的地下一层，利用坡地，重新做院子和天井采光，也可以扩出二十多套公寓。
投入的改建和装修费用并不高，只要原房主要价合理，改建后再卖出，利润还是很高的。
S总找到了物业持有人，对方要价不高，一千五百万美金。
S总找当地的地产经纪人和会计公司进行了细致的核算，总投入大约可控制在两千五百万美元以内，而改建后再上市，最低也可以卖四千五百万美金以上。
面对如此之高的利润诱惑，s总出手了。他出资两千万，占八成股份，拉着经纪公司，以销售代理为诱饵，让他们投了五百万，占二成股份，成立了公司。
买公寓很顺利，甚至还便宜了八十万。但买下公寓之后，突发事件頻出。
比如，因为S总的身份问题，虽然物业在手，公司证照也齐全，但短期拿不到银行贷款。S总不敢让经纪公司做大股东，私下签协议，只有又准备了几百万的资金，以备不测。
另一件棘手的事情就是原有租户合约长短不同，经纪公司花了几个月时间，才谈下两户可以提前退租。显然，清退完全部住户再改建，耽误时间太久，s总决定先搞地下层改造，等合约到期，再改建地上四层。经纪公司显然有顾虑，但架不住S总强势，只有同意。
可施工开始后一个月，S总就让租户给告了，说他们违反协议，工程扰民，官司打了九个月，工程只有停着。S总只有盼着租期满了,总可以名正言顺地请走租户，正常施工。没想到，新冠疫情爆发了。
本来二零年六月，所有租户的租约到期，但四月份政府的驱逐租客禁令就出台了。有了禁逐令的支持，不但租户彻底不搬也不付租金了，连已经搬走的租户还搬回来了。
S总原本计划着就算开不了工，收来的租金至少可以把物业管理公司的费用和自己开发公司的费用解决，哪里想到收不到租金了？
经纪公司建议他可以申请政府的房租补贴，可因为S总的公司成立没满一年，补贴申请不到。
屋漏偏逢雨，S总钱还没搞到，先让别人给告了，还是两拨。一个是物业公司，原本物业管理费是租户直接缴给物业公司，现在房租不缴了，索性物管费也停了。而物管公司也绝，不找租户收物管费，直接发函找S总要，谁让你是业主？物业合同跟你签的，还没等S总搞清楚情况，直接把他告了。
工程公司更离谱，上次被租户告，工程就停了，也没见着工程公司的人。现在工程公司认为S总应按合同约定的付款时间给他们继续付款，活儿是干不了，但合同得执行，等能干活了，他们再进场。
S总怎么想怎么觉得冤，找来律师准备把官司打到底。律师踌躇满志，告诉S总一定能打赢，可S总的朋友来找他，建议不要打官司了，因为美国法律的基本原则是同情弱者。
租客是弱者，所以疫情期间被法律保护，可以不交房租，同样，对S总来说，物业公司、工程公司都是乙方，也属于弱势，一旦开庭，S总的赢面不大，而且律师费会很高，弄不好比赔偿标的还高，得不偿失。
S总算是冷静了一回，咬牙接受了物业公司、工程公司的赔偿诉求，庭外和解。这回不开心的是律师，他特别向S总声明，因为是疫情期间工作，他冒了很大健康风险，律师费必须上浮两成。
到今天，S总的项目依旧扔在那里，加州的禁逐令又一次延长到九月份，而这一年漫长的等待中，S总已经花了近千万的成本，即使项目能顺利完成，S总可能还要小亏一点。
此时，S总终于明白，为啥原房东看到他在协议上签字时，有一种如释重负的表情。#美国房产##美国房价创30多年最大涨幅#
✋热门推荐