【六百年张家口堡这样迎“新生”】 外地人来张家口旅游时，问起什么地方最值得去？我们首先会推荐大境门、堡子里———这两个最具代表性的旅游景点。堡子里，清代前中期中国的金融中心，张家口的根脉所在。曾经，这小小古堡屯兵数千；曾经，这里兴起众多洋行、票号；曾经，这座全国大中城市中保存较为完整的明清建筑城堡有过无数辉煌……随着时代发展与城市变迁，这里的基础设施日渐跟不上生活所需，历史遗存也亟待保护完善。
2021年，桥西区对张家口堡进行再次整治，经过编制规划、院落腾退、危房改造、环境整治等多种措施，让这座“武”“商”文化并存，中原农耕、草原游牧、西洋商业三种文明交融的古老城池重现往日生机。
古堡修缮开启 市井生活中迎来改变
“我们这儿将打造成为展示地方特色文化的‘口皮博物馆’，现在已经开始布展了。”8月7日下午3时，在张家口堡中营署院内， 桥西区文旅局一位负责人说。阳光下， 修缮后的中营署古朴典雅，金漆彩绘，熠熠生辉。
中营署是张家口堡修缮的重点工程， 它是雍正十二年 （1734年） 清政府裁张家口路参将、设协标中营游击的驻守衙门， 位于张家口堡鼓楼北街，与书院巷小学中的古戏楼相对而望。经过编制方案、专家评审、 逐级上报等准备后， 2019年， 中营署修缮工作正式开启，2021年5月基本修复完成。日前中营署东门口挖出的一条壕沟。施工人员介绍， 中营署内的自来水、强弱电等地下管线已敷设完成， 目前正在进行外部地下管线施工。
修缮中营署等建筑， 打造 “武城” 文化是修缮工程的目标任务之一，而另一重点是， 深入挖掘古堡以洋行、票号为主的金融史， 恢复堡内各类金融机构建筑，将古堡打造成为中外金融为主题的博物馆。
在鼓楼西街， 记者看到， 大美玉商号外墙已经修复完成正在拆卸脚手架。 在鼓楼东街兴吉票号门外， 堆砌着建筑用的灰砖和沙土。“听说这里要建博物馆， 我们正在进行院落修整。”一位建筑工人坐在鼓楼东街一处票号的门口休息，两名建筑工人沿着街道推着一个移动式脚手架，叮当作响。
玉皇阁的城楼， 红柱灰瓦色彩鲜艳， 石雕木雕古朴精美， 据景区工作人员介绍， 2019年，玉皇阁得到整体修缮，柱子门窗都重新刷漆，破损的瓦片进行了修补，而房梁上的雕花保留原貌，虽然有些掉漆退色， 但体现出了年代感。
华灯初上，在鼓楼北街，又是另一番景象。街边的门脸开门迎客，摊贩将三轮车停在街边兜售农副产品，街巷的吆喝声、 邻居间的招呼寒暄声此起彼伏，古堡市井的生活徐徐浮现。
张家口堡俗称堡子里，最初是明代的军堡，占地约23公顷， 东西长590米， 南北长330米，目前有20条街巷、478处院落保持了原有格局，其中保存较为完好的重点院落有93处，包括当时的行政衙署、驻军机构、寺庙、洋行、票号、 民居等。 “修缮工程将重点突出 ‘商、武、金融’的历史元素，我们的目标是将张家口堡建设成为交通停车便利、 消防排水完善、建筑风貌统一、 ‘宜居、宜业、 宜游’ 的新型古城。”桥西区文旅局一位负责人表示。
挖掘“武”“商”文化 留住张家口的“根”
明代的军事防御体系， 以城堡为依托， 以军队为防守。在明代镇、路、 卫、 所、 堡五级军事防御体系中， 堡的级别最低。 像膳房堡、宁远堡、柴沟堡都与张家口堡的级别相当。 那么，在历史发展中，张家口堡为何能够独树一帜、脱颖而出了呢？这源于 “武” “商” 两种文化的交融。
史料记载，明宣德四年 （1429年），在张家隘口 （大境门）南七里的地方， 兴建了一座军事城堡，由于它是为了加强张家隘口的防御而修筑的，所以这个城堡便被称为张家口堡。
明清两朝， 堡中一直驻扎着大批军队， 在整个明朝中， 这里虽身经百战， 但从未失守，享有 “武城” 之名。 明代成化年间 （1465年1487年），张家口堡东侧街道建成，起初是晋商来此经商和经营银票，后来逐渐发展为张库商贸通道的始发地。 在200多年前， 街北口曾矗立过一座高大的牌坊，上书 “武城胜景” 四个字，于是这条全国著名的古老商业步行街———武城街，因此得名。
随着明隆庆和议开边政策的实施， 张家口成为蒙汉互市场所，出现了盛极一时的 “茶马互市”， 清代开通大境门后， 从张家口通往蒙古、直至俄罗斯的被称为张库大道的国际商道开始形成并兴盛数百年， 张家口堡由 “武城”逐渐演变成重要商业城镇。张家口堡因其贸易集散地的重要地位被称之为北方陆路商埠和旱码头。更因其具备完善的防御体系， 许多豪商巨贾在此买房置地，开设店铺， 发家致富， 豪商私宅、民居、街市陆续形成。
“张家口堡位于游牧民族与农耕民族交界地带， 其建筑保存完整， 在时间上融合了明清、民国的建筑特色，同时又具有多民族交融、 中外交融的建筑风格，是一座典型的北方大型聚落群。 张家口堡内文物古迹多达700余处， 玉皇阁、文昌阁、抡才书院、 定将军府、 康熙茶楼、康熙旅店为现存古建筑的珍品。”桥西区文旅局一位负责人说。
规划治理修缮 赋予古堡新神韵
近年来， 张家口城市建设加快， 如今的张家口堡已经深深地嵌入高楼林立的城市中心区，成为老城区。老城区基础设施落后， 张家口堡的居民为了生活，私搭建房， 原本的古院落四合院变成大杂院。
针对张家口堡的保护和规划利用， 桥西区已委托专业单位编制完成了 《河北省张家口堡文物保护规划》和 《张家口堡整体保护利用策划及重点国保院落保护利用策划案》。2021年初，桥西区制定了张家口堡整体保护利用及综合整治计划。一期工程围绕两横一纵开展的综合整治，主要包括32处文物院落腾退及修缮利用，60处沿线有价值院落的腾退及修缮利用，220户危房改造及屋顶修缮，584个院落环境整治，张家口堡消防站建设，强弱电改造工程等。
在古堡总体保护规划的指导下， 保护修缮工作正在循序渐进展开。目前，584处平房院落环境整治工作已由堡子里街道办事处全部完成，张家口堡内部分重点文物院落还在陆续腾退中。同时，桥西区住建局对摸排评估后的被列入危房的房屋开始修缮工作。
桥西区住建局一位负责人介绍， 进行危房修缮的所有施工队均为具有古建修缮三级资质的专业施工队，以存真保护为主， 对文保院落周边的155个居民院落， 按照 “加固排险、 整治提升”的思路，以 “修旧如旧” 的标准， 进行有针对性的保护修缮。
“对于古堡，我们要保护好，保护不仅仅是针对建筑、 街道本身， 还应注重其整体格局、环境风貌、人文活动等。 对文物我们还要利用好， 要本着创之于民、 传之于民、 用之于民、惠之于民的原则，发挥其文化传播功能， 让其持续焕发活力和发展源动力。”从事文物保护相关专业人士表示。
2021年，桥西区对张家口堡进行再次整治，经过编制规划、院落腾退、危房改造、环境整治等多种措施，让这座“武”“商”文化并存，中原农耕、草原游牧、西洋商业三种文明交融的古老城池重现往日生机。
古堡修缮开启 市井生活中迎来改变
“我们这儿将打造成为展示地方特色文化的‘口皮博物馆’，现在已经开始布展了。”8月7日下午3时，在张家口堡中营署院内， 桥西区文旅局一位负责人说。阳光下， 修缮后的中营署古朴典雅，金漆彩绘，熠熠生辉。
中营署是张家口堡修缮的重点工程， 它是雍正十二年 （1734年） 清政府裁张家口路参将、设协标中营游击的驻守衙门， 位于张家口堡鼓楼北街，与书院巷小学中的古戏楼相对而望。经过编制方案、专家评审、 逐级上报等准备后， 2019年， 中营署修缮工作正式开启，2021年5月基本修复完成。日前中营署东门口挖出的一条壕沟。施工人员介绍， 中营署内的自来水、强弱电等地下管线已敷设完成， 目前正在进行外部地下管线施工。
修缮中营署等建筑， 打造 “武城” 文化是修缮工程的目标任务之一，而另一重点是， 深入挖掘古堡以洋行、票号为主的金融史， 恢复堡内各类金融机构建筑，将古堡打造成为中外金融为主题的博物馆。
在鼓楼西街， 记者看到， 大美玉商号外墙已经修复完成正在拆卸脚手架。 在鼓楼东街兴吉票号门外， 堆砌着建筑用的灰砖和沙土。“听说这里要建博物馆， 我们正在进行院落修整。”一位建筑工人坐在鼓楼东街一处票号的门口休息，两名建筑工人沿着街道推着一个移动式脚手架，叮当作响。
玉皇阁的城楼， 红柱灰瓦色彩鲜艳， 石雕木雕古朴精美， 据景区工作人员介绍， 2019年，玉皇阁得到整体修缮，柱子门窗都重新刷漆，破损的瓦片进行了修补，而房梁上的雕花保留原貌，虽然有些掉漆退色， 但体现出了年代感。
华灯初上，在鼓楼北街，又是另一番景象。街边的门脸开门迎客，摊贩将三轮车停在街边兜售农副产品，街巷的吆喝声、 邻居间的招呼寒暄声此起彼伏，古堡市井的生活徐徐浮现。
张家口堡俗称堡子里，最初是明代的军堡，占地约23公顷， 东西长590米， 南北长330米，目前有20条街巷、478处院落保持了原有格局，其中保存较为完好的重点院落有93处，包括当时的行政衙署、驻军机构、寺庙、洋行、票号、 民居等。 “修缮工程将重点突出 ‘商、武、金融’的历史元素，我们的目标是将张家口堡建设成为交通停车便利、 消防排水完善、建筑风貌统一、 ‘宜居、宜业、 宜游’ 的新型古城。”桥西区文旅局一位负责人表示。
挖掘“武”“商”文化 留住张家口的“根”
明代的军事防御体系， 以城堡为依托， 以军队为防守。在明代镇、路、 卫、 所、 堡五级军事防御体系中， 堡的级别最低。 像膳房堡、宁远堡、柴沟堡都与张家口堡的级别相当。 那么，在历史发展中，张家口堡为何能够独树一帜、脱颖而出了呢？这源于 “武” “商” 两种文化的交融。
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明清两朝， 堡中一直驻扎着大批军队， 在整个明朝中， 这里虽身经百战， 但从未失守，享有 “武城” 之名。 明代成化年间 （1465年1487年），张家口堡东侧街道建成，起初是晋商来此经商和经营银票，后来逐渐发展为张库商贸通道的始发地。 在200多年前， 街北口曾矗立过一座高大的牌坊，上书 “武城胜景” 四个字，于是这条全国著名的古老商业步行街———武城街，因此得名。
随着明隆庆和议开边政策的实施， 张家口成为蒙汉互市场所，出现了盛极一时的 “茶马互市”， 清代开通大境门后， 从张家口通往蒙古、直至俄罗斯的被称为张库大道的国际商道开始形成并兴盛数百年， 张家口堡由 “武城”逐渐演变成重要商业城镇。张家口堡因其贸易集散地的重要地位被称之为北方陆路商埠和旱码头。更因其具备完善的防御体系， 许多豪商巨贾在此买房置地，开设店铺， 发家致富， 豪商私宅、民居、街市陆续形成。
“张家口堡位于游牧民族与农耕民族交界地带， 其建筑保存完整， 在时间上融合了明清、民国的建筑特色，同时又具有多民族交融、 中外交融的建筑风格，是一座典型的北方大型聚落群。 张家口堡内文物古迹多达700余处， 玉皇阁、文昌阁、抡才书院、 定将军府、 康熙茶楼、康熙旅店为现存古建筑的珍品。”桥西区文旅局一位负责人说。
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郭莹辉：园区更新应构建新的产业生态 引导多方参与
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
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首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
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