我最喜欢李泽厚的《论语今读》,其次是《美的历程》,这两本书从我初中时代就一直陪伴我左右。在上世纪八十年代的“美学热”中,李泽厚被青年人尊为“精神导师”,在知识界极具影响力。冯友兰先生评价说:“《美的历程》是部大书,是一部中国美学和美术史,一部中国文学史,一部中国哲学史,一部中国文化史。” 91岁李泽厚走了,却为我们开启了“美的历程”之路!

洪灝:过高的房地产配置显得越来越不合时宜,中国的房价涨势很可能难有第二个峰值

来源:新财富
洪灏为中国首席经济学家论坛理事,交银国际董事总经理、研究部主管、首席策略师

中国面临的真正挑战,是如何在面对短期成本的前提下调整其未来的经济增长模式。

城镇化一直是中国增长模式的重要支柱,但也伴随了城乡之间不平衡日益加深——随着农村人口不断往城镇迁移并为制造业发展提供源源不竭的劳动力,城市收入的快速增长实际上加剧了收入差距。随着农村剩余劳动力逐步枯竭,中国在2010年前后到达了“刘易斯拐点”,而收入分配不平衡的趋势开始缓和,但中国的基尼系数仍然处于高位。

继续依靠衔枚疾进的城镇化发展和随之而来迅猛的房地产投资增长,已经不太可能进一步缩小城乡发展的鸿沟了,也将开始有悖于“共同富裕”的目标。近日,《求是》杂志发表的内部讲话强调要在“共同富裕”的总体规划中重视农村的经济发展。当一国跨过“刘易斯拐点”后,其增长模式的再平衡是宏观政策的影响之一。

中国对房地产的需求被普遍认为是“刚需”,这一共识源自对“潜在需求”的片面理解和失真估测。此前,普遍一致的做法是将人均居住面积和新增城镇人口肆意简单相乘,从而计算出房地产的潜在需求。

截至2020年的20年间,需求累积达到约150亿平方米,相较于50亿平方米的在建住宅面积,得出100亿平方米的过剩潜在需求,远低于市场专家所引述的160到220亿平方米这一数字(图表1)。

图表1: 不考虑人口结构、收入和住房拥有率的限制条件,对潜在住房需求的共识估计是巨大的

这样为共识所接受的计算表明,城镇化进程和生活质量的改善,即通过增加人均居住面积,是潜在房地产需求的关键驱动力。但是,即使有这般大胆的假设,由于城镇化最突飞猛进的阶段已经落下帷幕,快速城镇化对潜在需求的贡献在未来数年间将开始放缓(图表2)。

图表2: 共识认为城镇化是住房需求的主要驱动因素

通过对二手房交易、贷款收入测试和新增城镇人群的收入阶层进行一些合理限制假设,我们得到了一个更全面的估算结果——“有效需求”。我们提出的假设如下。

第一,新增城镇人口40%的房产需求由现有的二手房库存来满足。

第二,新增城镇人口收入是现有城镇人口收入的第25百分位数。

第三,40%的收入用来支付按揭贷款。

在此假设下,我们估计有效需求略高于60亿平方米(图表3)。这一数字与约50亿平方米的在建住宅面积对比,由此估算过剩需求略高于10亿平方米——依然处于高位。但值得注意的是,去年一手住宅销售总面积为15亿平方米,每平方米约1万元,换言之总销售额为15万亿元。即估算出的过剩需求大约相当于1年的销售额——这与共识普遍认为的、百亿平米级别的潜在需求大相径庭。

图表3: 受人口结构、收入和现有住房拥有率的限制,有效住房需求远远小于共识估计的规模

中国的人口统计数据预示着购房群体和房价的上涨势头都很快将达到峰值。我们可以用数据分析展示房地产价格与中国人口结构的高度相关性。具体而言,这一人口指标是35-55岁人口与25-34岁人口的比率。35-55岁人群正处于购置房产的最佳年龄,而25-34岁人群仍在为攒下首付而勉力工作(图表4)。我们可以将35-55岁人群称作购房群体。

图表4: 中国35-55岁/25-34岁人群与房价的对比——似乎接近或处于峰值

国际经验也印证了这两个宏观变量的相关性——购房群体占比越高,房价也水涨船高,而反之亦然(图表5)。中国潜在的人口结构预示着购房群体比例很可能在未来5到10年间触顶。我们注意到中国的人口结构与西方存在一处重要差异。由于“独生子女”政策,中国的人口结构转变表明,国内劳动年龄人口可能在2010年前后已经达到顶峰,部分学者将这一年视作中国的“刘易斯拐点”。这不同于日本和美国存在的劳动年龄人口双驼峰的走势曲线,其得益于在第一个峰值时期出生的人群步入育龄阶段,开始生育而形成第2个人口峰值(图表6)。因此,相较于垂垂老矣的西方国家,中国或面临着更为严峻的人口结构挑战,而中国的房价涨势很可能难有第二个峰值。

图表5: 35-55岁/25-34岁人群与房价的对比 —美国,日本,意大利,澳大利亚,比利时,英国

图表6: 中国15-64岁人群占总人口百分比,与美国和日本的比较

然而,与美国和日本等人口结构日益老化的国家相比,中国家庭在房地产上的资产配置确实是一骑绝尘(图表7)。更重要的是,如此之高的房地产配置出现在国内购房群体比例即将触顶之际。按照全国每平方米约1万元的房屋均价标准,14亿总人口中有约63%生活在城镇区域,人均居住面积接近40平方米,我们不难计算出中国住宅地产的总价值在400万亿元左右。这一数字之巨堪比中国国内生产总值(GDP)的4倍,而该数字在美国不到GDP的2倍,在日本约为GDP的3倍。
详情链接:https://t.cn/A6xz9OXG

【#青海西宁公布6例本土确诊活动轨迹#】#西宁多名确诊者在疾控中心工作# 2021年11月1日0时—11月2日7时,西宁市新增6例(5号赵某某、6号山某某、7号李某、8号芦某某、9号刘某某、10号王某某)新冠肺炎本土确诊病例。现将6例本土确诊病例活动轨迹通告如下:#关注新冠肺炎#

本土确诊病例5号:赵某某,女,34岁,居住地为城北区金座雅园1期1号楼,工作地点为城西区疾控中心。
10月1日至10月17日,无省外旅居史。
10月18日正常上下班,18时11分,在金座雅园1期门口烟酒超市取快递。
10月19日正常上下班,12时29分,在海湖新区大润发阿香米线店就餐,17时30分在彭家寨精品蔬菜水果店取菜。
10月20日,早上乘坐公交车到青旅商业大厦开会,9时44分乘坐公交车回单位。
10月21日上午,乘车前往七天优品酒店、索菲特酒店、刘家寨工作,下午回单位值班。
10月22日9时30分,下夜班回家,全天无外出。
10月23日8时40分,送孩子去唐道637雅各布酒店18楼,9时12分在城西区富兴路宋三包子店买包子,12时30分,去仁济医院,16时32分到金座尚客超市购物。
10月24日,全天在家无外出。
10月25日上午,前往育才巷东社区、交通医院、文景街社区工作,下午去市疾控中心工作。
10月26日9时05分,在单位对面蔬菜水果店、清真馍馍铺买东西,后去省疾控中心工作;中午在武警总队对面牛肉面馆就餐,下午正常回单位上班。
10月27日8时40分,至建源门诊工作,14时分别前往昆仑东路、海湖路社区、新宁路西社区配送疫苗。
10月28日0时,在兴海路办事处与陈某某(本土确诊病例4号)一起工作,5时10分回单位,10时40分去交警五大队工作,后去七天优品酒店工作,13时30分到单位,23时前往珠江海鲜大世界工作。
10月29日2时40分,乘车回单位,7时30分回家,后自驾车送孩子到新宁路小学,8时回家,14时到单位上班。
10月30日一直在单位上班,未外出。
10月31日1时被隔离。
11月1日新冠病毒核酸检测结果为阳性。

本土确诊病例6号:山某某,女,33岁,居住地为城西区彭家寨西小区19号楼,工作地点为光华路社区卫生服务站。
10月1日至10月15日,无省外旅居史。
10月16日8时30分,步行前往单位,14时30分乘坐41路公交车前往星城驾校,16时乘坐41路公交车回家。
10月17日11时,乘坐41路公交车前往星城驾校,16时乘坐41路公交车回家。
10月18日、19日,正常上下班。
10月20日8时,步行前往单位上班,12时前往通海路社区卫生服务中心参加考试,13时30分步行回家,14时30分乘坐41路公交车前往星城驾校,17时乘坐41路公交车回家。
10月21日7时30分,由其丈夫驾车送至湟中驾校,11时回家,13时30分前往万达,并在唐道金街逸山伍吃饭,17时40分乘坐47路公交车回家。
10月22日,正常上下班。
10月23日,上午在单位上班,14时45分陪家人至湟水河森林公园游玩,17时20分步行回家。
10月24日14时,前往海湖湿地公园游玩,18时步行回家,20时在同一小区亲人家中就餐,22时返回家中。
10月25日、26日正常上下班。
10月26日18时,下班后在汉庄车站集市买菜后步行回家。
10月27日正常上下班,19时40分步行返回单位加班至28日7时。
10月28日7时,从单位步行至通海路社区卫生服务中心工作,9时前往珠江海鲜大世界,16时前往城西区疾控中心,随后返回通海路社区卫生服务中心。
10月29日8时,步行至通海路社区卫生服务中心工作,9时前往珠江海鲜大世界工作,16时至17时30分,乘单位用车往返于城西区疾控中心和市疾控中心(期间与本土确诊病例4号陈某某有交集),20时31分步行回家。
10月30日8时30分,步行至通海路社区卫生服务中心工作,9时前往珠江海鲜大世界工作,16时返回单位进行隔离。
10月31日集中隔离。
11月1日新冠病毒核酸检测结果为阳性。

本土确诊病例7号:李某,男,28岁,居住地1:海湖星城5号楼,居住地2:柴达木路和泰居小区12号楼,工作地点为城西区疾控中心。
10月1日至10月9日,无省外旅居史。
10月4日,自驾到共和县参加婚宴。
10月5日,自驾返回海湖星城家中,期间到安泰步行街买菜。
10月6日至9日,未出小区。
10月10日正常上下班。
10月11日至17日,正常上下班,期间到安泰步行街买菜。
10月18日,正常上下班,20时至21时在海湖星城附近散步。
10月19日8时30分,步行至单位上班,10时6分前往市疾控中心工作,后返回单位,16时到天鹰宾馆工作,21时36分下班到安泰步行街炒货摊购物,22时返回和泰居家中。
10月20日8时18分,乘坐出租车至单位上班,9时22分前往市疾控中心,随后返回单位,19时30分回海湖星城家中取饭,19时42分乘坐出租车到和泰居家中。
10月21日8时30分,乘坐出租车到单位工作,21时53分乘坐出租车到和泰居小区。
10月22日8时34分,乘坐出租车至单位工作,期间乘坐单位用车先后到金座晟锦、西海嘉苑,18时43分下班回海湖星城家中。
10月23日11时30分,去城北区石头磊村学生家,16时48分回海湖星城家中。期间,在安泰步行街购物。
10月24日11时18分,去城北区石头磊村学生家,16时32分回海湖星城家中。期间,在小区门口购物。
10月25日,正常上下班。
10月26日8时24分,乘坐出租车去单位上班,13时58分乘坐单位用车先后去绿地公馆、微波巷,18时27分返回单位,19时27分下班回海湖星城家中。
10月27日8时30分,步行到单位上班,工作期间未外出,18时乘单位用车去虎台公园,20时去兴海路工作(期间与本土确诊病例2号沈某某有交集),工作至次日凌晨。
10月28日2时,工作结束后回单位工作,工作期间未外出,18时10分下班步行至海湖星城家中取钥匙,18时30分乘坐出租车回和泰居家中,期间,在和泰居小区门口购物。
10月29日8时15分,从和泰居小区乘坐出租车去单位上班,工作期间未外出,22时10分,乘坐出租车至安泰步行街买饭,22时46分步行回海湖星城家中。
10月30日8时10分,乘出租车到西宁市二十二中学,16时30分乘单位用车回单位,工作期间未外出。
10月31日1时10分,被转运至集中隔离点。
11月1日新冠病毒核酸检测结果为阳性。

本土确诊病例8号:芦某某,女,31岁,居住地为城西区五四西路卢浮公馆7号楼,工作地点为城西区疾控中心。
10月1日至10月16日,无省外旅居史。
10月17日至27日,正常上下班,期间10月23日13时自驾车至城北区花卉市场兄弟花卉店买花。
10月28日7时30分,送孩子到邻居家中,随后自驾车前往单位工作至次日10时30分,单位工作期间未外出。
10月29日10时30分,下班驾车回家,期间未外出。
10月30日7时30分,送孩子至邻居家中,8时22分驾车到盛达国际旁中国石油加油站加油并进入营业厅缴费,8时30分,到单位上班(期间与4号本土确诊病例陈某某有交集),18时单位统一接种第三针新冠病毒疫苗(期间与5号本土确诊病例赵某某有交集)。
10月31日0时10分左右,被集中隔离。
11月2日新冠病毒核酸检测结果为阳性。

本土确诊病例9号:刘某某,女,32岁,居住地为城北区小桥医院家属院4号楼,工作地点为城西区疾控中心。
10月1日至10月17日,无省外旅居史。
10月18日8时13分乘坐出租车到单位上班,17时30分下班后乘坐出租车回家。
10月19日7时40分乘坐出租车去单位,工作至20日凌晨2时。
10月20日2时13分乘车至青海大学医学院工作,5时返回单位,11时下班乘坐出租车回家。
10月21日8时40分乘坐出租车到单位,工作至次日零时。
10月22日零时下班乘坐出租车回家,7时30分乘坐出租车到单位,18时下班后到中海河山郡2期21号楼看房,后步行回家。
10月23日15时去中海河山郡看房,后步行回家。
10月24日12时去中海河山郡看房,14时步行至海晏路花卉市场,后步行到中海河山郡,14时48分在门口商店购物,17时步行到三田商贸城购物后步行回家。
10月25日正常上下班。
10月26日8时37分乘坐出租车上班,17时37分拼车回家。
10月27日7时40分,步行至和美家苑小区前门乘坐出租车到单位上班,连续工作到28日。
10月28日在单位上班,9时30分左右自采鼻咽拭子,结果阴性,20时15分下班乘坐出租车回家。
10月29日7时40分步行至和美家苑门口乘坐出租车到单位上班,13时20分到龙龙超市购物后步行回单位,连续工作至10月30日4时。
10月30日4时在疫情防控值班室休息(与本土确诊病例4号陈某某有交集),8时30分由同事顾某某采集鼻咽拭子,结果阴性,12时07分和陈某某(本土确诊病例4号)至龙龙超市购物,随后步行返回单位,14时左右在单位就地隔离,15时左右由市疾控中心采集鼻咽拭子,23时被转运到集中隔离点隔离。
11月2日新冠病毒核酸检测结果为阳性。

本土确诊病例10号:王某某,女,35岁,居住地为西宁市城东区康乐新村3号楼,工作地点为西宁市中医院。
10月1日至10月7日,无省外旅居史。
10月8日7时6分乘22路公交车上班,17时乘坐公交车回家。
10月9日至15日期间两次前往建行万达广场支行,其余时间正常上下班。
10月16日至17日在家无外出。
10月18日正常上下班。
10月19日7时06分在康乐新村站乘坐22路公交车至虎台中学站下车,8时05分乘坐出租车到单位上班,15时40分从刘家寨站乘坐41路公交车在力盟公交站下车到建行西宁支行办理业务,16时40分步行至力盟公交站,17时05分乘坐22路公交车到康乐新村站下车,17时40分在康乐菜市场购物后回家。
10月20日7时06分,从康乐站乘公交车在刘家寨公交站下车,7时56分乘坐出租车前往单位上班,13时到宋三包子铺购买午饭,18时50分在通海路口站乘坐K2路公交车,19时20分在第五人民医院站下车步行回家,19时32分在阿布炕羊排店买饭回家。
10月21日7时06分,在康乐站乘坐公交车在刘家寨站下车,步行前往单位上班,20时03分乘坐41路公交车在西门公交站下车,20时50分乘坐T2路公交车在康乐公交站下车后前往正新鸡排购物,随后步行回家。
10月22日7时30分,乘坐25路公交车到西宁市财政局,8时40分在市财政局购买票据,9时10分乘坐41路公交车回到单位,11时12分步行前往建行万达广场支行,11时58分到丽丽小吃店用餐后返回单位,18时在通海路口公交站乘K2路公交车在第五人民医院站下车,19时32分步行前往康乐天之蓝超市购物后回家。
10月23日全天在家未外出。
10月24日上午未外出,17时25分到康乐菜市场买菜,17时40分返回家中。
10月25日7时06分,在康乐新村站乘坐22路公交车在刘家寨公交站下车,8时19分乘坐出租车到单位上班,16时15分从单位步行前往建行万达广场支行,17时02分在财富中心站乘坐T2路公交车在康乐公交站下车,步行前往砂锅刀削面买饭后回家。
10月26日7时07分,在康乐新村站乘坐22路公交车在刘家寨公交站下车,8时16分乘坐出租车到单位上班,17时05分从单位步行前往通海路口公交站(途中在蜜雪冰城购买奶茶),17时36分乘坐K2路公交车在第五人民医院站下车后步行回家。
10月27日7时05分从康乐新村公交站乘坐22路公交车在刘家寨公交站下车,步行前往单位,15时52分步行至文成路口站乘坐106路公交车,16时41分到达中国银行(城西青垦大厦附近)办事,17时22分在交通巷北口乘坐86路公交车在康乐新村站下车,步行前往郭记排骨卤肉店购物,18时26分到康乐综合市场后回家。
10月28日7时55分,乘坐出租车到单位上班,16时21分步行至建行万达广场支行办事,16时59分乘58路公交车,17时25分到现代妇产医院站换乘25路,18时11分在康乐公交站下车后步行回家。
10月29日7时05分,从康乐新村站乘坐22路公交车,7时54分在刘家寨站下车,步行至单位,17时20分步行至牛多多餐馆就餐,18时10分返回单位,19时至10月30日7时38分在核酸检测点值班。
10月30日10时20分,返回单位,16时左右到城西疾控中心做核酸检测采样。
10月31日2时35分,在集中隔离点隔离。
11月2日新冠病毒核酸检测结果为阳性。

西宁市本土确诊病例5号、6号、7号、8号、9号、10号均系本土确诊病例4号陈某某的密切接触者,是在集中隔离医学观察期间每日核酸检测中发现的阳性人员。

以上本土确诊病例,已转运至定点医院(省第四人民医院)隔离治疗,现正有效组织专业力量开展相关流行病学调查、实验室检测、密切接触者追踪管控等工作,排查出的密切接触者己全部隔离管控。(西宁晚报)


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