【2021中国资本创新成都峰会正式拉开序幕 #宜居宜业何以成都# 】10月21日，作为2021成都全球创交会重头戏，2021中国资本创新成都峰会拉开序幕。本次峰会邀请了朱光耀、巴曙松、樊纲、刘纪鹏、朱宁等多位著名经济学家，上交所、深交所、新三板等国内三大证券交易所，国富资本、诺安资本、东方财富证券、迪马股份等国内知名创投机构、上市公司高管，围绕“多元资本创新 多维金融供给”主题，共论资本创新助力企业高质量发展。四川省政协副主席、省地方金融监管局局长欧阳泽华、成都市政协副主席甘华田出席峰会并致辞。
本次活动由成都市人民政府主办，成都市地方金融监督管理局、上海证券交易所资本市场服务西部基地、深圳证券交易所西部基地、全国中小企业股份转让系统西南基地联合承办。
五大经济学家聚首 共论多元资本创新
近年来，成都围绕“服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革”三大主要任务，努力建设金融机构集聚中心、金融市场和交易中心、金融科技和后台服务中心，发展多层次资本市场、创投融资市场，坚守不发生系统性区域性金融风险的底线，加快提升西部金融中心能级位势。
“成都上市公司数量、在审企业数量等重要指标居中西部第一。”据成都市地方金融监督管理局负责人介绍，截至目前，成都市辖内有境内外上市公司124家（其中A股上市公司97家），A股过会待发企业11家；今年新增境内外上市公司15家（其中A股新增11家、港股新增3家、纳斯达克新增1家），A股新增过会待发企业9家。私募创投规模领跑中西部，注册在成都的私募基金机构388家，管理规模1574.24亿元，投出项目1577个，其中超4成项目落地成都，投资金额328.78亿元。
峰会上，财政部原副部长、中央财经领导小组办公室副主任朱光耀，香港交易所董事总经理、首席中国经济学家、中国银行业协会首席经济学家巴曙松，中国（深圳）综合开发研究院院长樊纲，国务院国资委法律顾问、中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏，上海交通大学上海高级金融学院副院长、金融学教授朱宁等五大经济学家共论“多元资本创新 多维金融供给”，为成都企业和成都经济高质量发展提供智力支撑。
三大交易所同台 对话资本市场创新
近年来，上海证券交易所资本市场服务西部基地、深圳证券交易所西部基地、全国中小企业股份转让系统西南基地相继落户成都，中欧国际交易所在蓉设立国内第二个资本市场服务基地，科创板企业培育中心（西部）在蓉成立，成都资本市场基础设施功能持续提升。成都市地方金融监督管理局负责人告诉记者，为助力更多企业上市融资，成都市形成了“1+X”的金融政策支撑体系，针对经济证券化、上市公司高质量发展等陆续出台专项政策，正加快推动出台企业在北京证券交易所上市的相关扶持政策。
峰会上，上海证券交易所副总经理刘逖、深圳证券交易所副总经理唐瑞、全国中小企业股份转让系统有限责任公司副总经理张梅分享了交易所在支持创新企业上市方面的具体举措及成效。复旦大学泛海国际金融学院金融实践教授金晓斌以“多元资本创新助力企业高质量发展”为核心话题，与上海证券交易所市场发展部中西部总经理罗峰、深圳证券交易所西部基地高级经理赵大巍、全国中小企业股份转让系统有限责任公司西南区域首席代表范冠威、东方财富证券有限公司总经理戴彦、迪马股份副总裁兼迪马工业总经理刘琦，重点就如何推动科技创新企业上市发展展开精彩对话，为成都更好推动多元资本创新，健全服务体系，助力企业高质量发展提供了新思路。
双创金融指数发布 成都继续领跑中西部
峰会上，发布了第5期“中国‘双创’金融指数”（CIEFI），成都排名全国第六，继续领跑中西部。中国“双创”金融指数（CIEFI）由国家高端智库——中国（深圳）综合开发研究院金融所团队编制，是衡量国内主要城市“双创”金融发展水平的一套评价体系。CIEFI根据创新创业活动的金融需求特点，从“双创”金融机构、“双创”金融服务、“双创”金融绩效和“双创”金融生态等四个维度，对国内337个地级及以上城市的金融服务创新创业发展情况进行系统评价。
2021年度“双创”金融发展综合十强城市依次是北京、上海、深圳、杭州、广州、成都、苏州、武汉、重庆和南京。京沪深三城凭借全面的金融产业发展优势，杭州、成都依托优异的双创金融生态，广州借助强大的市场基础，均为自身“双创”金融发展提供了强有力支持。
本期成都“双创”金融综合排名全国第六，在双创金融机构、双创金融服务、双创金融绩效和双创金融生态四大分项领域均跻身全国前十。其中，双创金融生态表现尤为突出，得分全国排名第5，仅次于京沪深广四大一线城市。2020年，成都新设市场主体数达到了61.82万家，在疫情持续影响、经济下行压力加大等多重影响下仍然实现逆势增长，新增规模排名全国第二，西部地区第一。
据了解，成都深入实施创新驱动发展战略，扎实推进创新创业引领行动，迅速成为我国西部“双创”高地，在探索“双创”金融创新发展上步伐加快，已经形成较好的发展态势。作为继北、上、深、广之后“双创”金融发展和支持水平最具代表性的城市。
2020年，成都的双创金融政策综合支持力度在全国仅次于深圳。利用大数据技术，对全国337个城市有关金融支持创新创业的政策文本做了关键词搜索和分类统计后显示，成都的金融支持创新创业的有效政策检索条目达到了4689条，仅次于深圳，政策数量和内容覆盖面均遥遥领先国内其它城市。
擦亮金融顾问服务团名片 服务企业高质量发展
峰会上，成德眉资金融顾问服务团为2021-2022年度专家成员单位颁发了聘书，专家成员涵盖银行、券商等金融机构，小贷担保、融资租赁、交易场所等地方金融组织，律师事务所、会计师事务所等中介机构知名专家。
2020年10月，成都市地方金融监督管理局联合德阳、眉山、资阳三市金融工作局共同组建成德眉资金融顾问服务团，为企业开展个性化、差异化和精细化的金融服务，着力增强金融服务实体经济能力，有效推动成德眉资经济高质量发展，积极助力成渝地区双城经济圈建设。一年来，服务团按照“贴近需求、主动对接、因企施策”的原则，积极为企业开展个性化、差异化和精细化的金融服务，开展了61场不同系列的线上金融直播活动，参与完成信贷投放、供应链融资、上市辅导等服务项目345个，咨询服务600余次，涉及融资与授信金额上百亿元。
峰会后，还举行了以“资本市场助力成都经济高质量发展”为主题的“交子之星”主题沙龙暨闭门培训会。
（云上深夜快递记者：邵朋朋）
本次活动由成都市人民政府主办，成都市地方金融监督管理局、上海证券交易所资本市场服务西部基地、深圳证券交易所西部基地、全国中小企业股份转让系统西南基地联合承办。
五大经济学家聚首 共论多元资本创新
近年来，成都围绕“服务实体经济、防控金融风险、深化金融改革”三大主要任务，努力建设金融机构集聚中心、金融市场和交易中心、金融科技和后台服务中心，发展多层次资本市场、创投融资市场，坚守不发生系统性区域性金融风险的底线，加快提升西部金融中心能级位势。
“成都上市公司数量、在审企业数量等重要指标居中西部第一。”据成都市地方金融监督管理局负责人介绍，截至目前，成都市辖内有境内外上市公司124家（其中A股上市公司97家），A股过会待发企业11家；今年新增境内外上市公司15家（其中A股新增11家、港股新增3家、纳斯达克新增1家），A股新增过会待发企业9家。私募创投规模领跑中西部，注册在成都的私募基金机构388家，管理规模1574.24亿元，投出项目1577个，其中超4成项目落地成都，投资金额328.78亿元。
峰会上，财政部原副部长、中央财经领导小组办公室副主任朱光耀，香港交易所董事总经理、首席中国经济学家、中国银行业协会首席经济学家巴曙松，中国（深圳）综合开发研究院院长樊纲，国务院国资委法律顾问、中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏，上海交通大学上海高级金融学院副院长、金融学教授朱宁等五大经济学家共论“多元资本创新 多维金融供给”，为成都企业和成都经济高质量发展提供智力支撑。
三大交易所同台 对话资本市场创新
近年来，上海证券交易所资本市场服务西部基地、深圳证券交易所西部基地、全国中小企业股份转让系统西南基地相继落户成都，中欧国际交易所在蓉设立国内第二个资本市场服务基地，科创板企业培育中心（西部）在蓉成立，成都资本市场基础设施功能持续提升。成都市地方金融监督管理局负责人告诉记者，为助力更多企业上市融资，成都市形成了“1+X”的金融政策支撑体系，针对经济证券化、上市公司高质量发展等陆续出台专项政策，正加快推动出台企业在北京证券交易所上市的相关扶持政策。
峰会上，上海证券交易所副总经理刘逖、深圳证券交易所副总经理唐瑞、全国中小企业股份转让系统有限责任公司副总经理张梅分享了交易所在支持创新企业上市方面的具体举措及成效。复旦大学泛海国际金融学院金融实践教授金晓斌以“多元资本创新助力企业高质量发展”为核心话题，与上海证券交易所市场发展部中西部总经理罗峰、深圳证券交易所西部基地高级经理赵大巍、全国中小企业股份转让系统有限责任公司西南区域首席代表范冠威、东方财富证券有限公司总经理戴彦、迪马股份副总裁兼迪马工业总经理刘琦，重点就如何推动科技创新企业上市发展展开精彩对话，为成都更好推动多元资本创新，健全服务体系，助力企业高质量发展提供了新思路。
双创金融指数发布 成都继续领跑中西部
峰会上，发布了第5期“中国‘双创’金融指数”（CIEFI），成都排名全国第六，继续领跑中西部。中国“双创”金融指数（CIEFI）由国家高端智库——中国（深圳）综合开发研究院金融所团队编制，是衡量国内主要城市“双创”金融发展水平的一套评价体系。CIEFI根据创新创业活动的金融需求特点，从“双创”金融机构、“双创”金融服务、“双创”金融绩效和“双创”金融生态等四个维度，对国内337个地级及以上城市的金融服务创新创业发展情况进行系统评价。
2021年度“双创”金融发展综合十强城市依次是北京、上海、深圳、杭州、广州、成都、苏州、武汉、重庆和南京。京沪深三城凭借全面的金融产业发展优势，杭州、成都依托优异的双创金融生态，广州借助强大的市场基础，均为自身“双创”金融发展提供了强有力支持。
本期成都“双创”金融综合排名全国第六，在双创金融机构、双创金融服务、双创金融绩效和双创金融生态四大分项领域均跻身全国前十。其中，双创金融生态表现尤为突出，得分全国排名第5，仅次于京沪深广四大一线城市。2020年，成都新设市场主体数达到了61.82万家，在疫情持续影响、经济下行压力加大等多重影响下仍然实现逆势增长，新增规模排名全国第二，西部地区第一。
据了解，成都深入实施创新驱动发展战略，扎实推进创新创业引领行动，迅速成为我国西部“双创”高地，在探索“双创”金融创新发展上步伐加快，已经形成较好的发展态势。作为继北、上、深、广之后“双创”金融发展和支持水平最具代表性的城市。
2020年，成都的双创金融政策综合支持力度在全国仅次于深圳。利用大数据技术，对全国337个城市有关金融支持创新创业的政策文本做了关键词搜索和分类统计后显示，成都的金融支持创新创业的有效政策检索条目达到了4689条，仅次于深圳，政策数量和内容覆盖面均遥遥领先国内其它城市。
擦亮金融顾问服务团名片 服务企业高质量发展
峰会上，成德眉资金融顾问服务团为2021-2022年度专家成员单位颁发了聘书，专家成员涵盖银行、券商等金融机构，小贷担保、融资租赁、交易场所等地方金融组织，律师事务所、会计师事务所等中介机构知名专家。
2020年10月，成都市地方金融监督管理局联合德阳、眉山、资阳三市金融工作局共同组建成德眉资金融顾问服务团，为企业开展个性化、差异化和精细化的金融服务，着力增强金融服务实体经济能力，有效推动成德眉资经济高质量发展，积极助力成渝地区双城经济圈建设。一年来，服务团按照“贴近需求、主动对接、因企施策”的原则，积极为企业开展个性化、差异化和精细化的金融服务，开展了61场不同系列的线上金融直播活动，参与完成信贷投放、供应链融资、上市辅导等服务项目345个，咨询服务600余次，涉及融资与授信金额上百亿元。
峰会后，还举行了以“资本市场助力成都经济高质量发展”为主题的“交子之星”主题沙龙暨闭门培训会。
（云上深夜快递记者：邵朋朋）
【楼市变局下的生存思辨：红线、杠杆与新赛道】
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
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