买二手房过户最关键！如何防止无法过户？#楼市动态# #楼市观察#

情况一：未解除抵押的房产

目前房价高昂，不少卖家的房子都是贷款买的，未还清银行的房子叫抵押房。根据规定，必须是无抵押状态的房子，才能办理过户。

因此，购买此类房子，买家需要先到银行办理解押（所谓的赎楼）。如果房子还做了其他担保欠款，买家必须还清担保的钱，才能办理解押。

情况二：被有关部门查封的房产

不小心买到被查封的房子有可能无法交易，或者你支付的房屋首期款打水漂。房子被查封的原因很复杂，有恶意的也有无意的。

原因可能是房价打涨，卖家与第三方合谋伪造债权关系，让法院查封房产使交易被迫终止，也可能卖家出卖的房屋登记上属于卖家，但是根据规定合家人共有，共有人提起诉讼，查封了房产。

情况三：卖方未经其他产权人同意出售的房产

如果房子是多个人共有产权人，买房一定要证得所有共有人的同意。共有人步同意的，买卖屋校。即使完成了过户只后产权人追究起来，你也只能退房。

过户时，必须要所有共产权人到场签字，有人来不了。要对方提供经过公证的授权书，尽可能的降低毁约风险。

情况四：卖家没法提供房产证

没有房产证的二手房是过步了户的，到房管局办不了手续。只有房产证能证明房屋的归属，如果买没房产证的房子要承担很大的风险，权利也没有保障。

情况五：正在出租的房屋

我国法律原则之一的“买卖不破租约”也就是说房屋买卖不能对抗先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更，只要租房合同还没有到期，租客就有权利住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有校。

情况六：产权因为违规搭建被冻结

如果房屋有违建，按照有关规定，在违建拆除、恢复原样之前，房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押贷款的。

一宗塘厦时代城房屋买卖合同纠纷，最近终于出了二审判决维持原判[胜利]。一审对方（原告）起诉我方（被告）要求支付房屋成交价格（195万）20%的违约金及中介费约43万。在已有书面合同条款明确约定由我方（卖方）赎楼，但本案赎楼手续却未完成的情况下，我方经积极应诉巧妙答辩，一审判决我方无需支付对方违约金及中介费，只需将已收的定金返还给对方即可[拳头]~对方二审更换了律师，该律师提出更多新的有力的上诉点，开庭采用了与一审不一样的新思路，也重新增加了七组新证据。后经过庭审，维持一审判决，为我方当事人排除了支付违约金＋中介费43万的法律风险。
源于当事人不怎么详细看条款就直接签书面的房屋买卖合同[允悲]本谈好的是对方买家赎楼，出事了一看合同才发现写着是要自己（卖家）找担保公司赎楼或自行垫资赎楼。所以才引发了此纠纷。

#惠州微博房产爆料# #房产曝光台# 【女子花十万元定金买博罗二手房，无法按揭也拿不回钱】近日，有市民报料称，自己付了十万元定金购买二手房，然而，5个月过去了，依然无法拿到按揭，也拿不回钱。因工作需要，平时做“直播卖货”的邱女士，想买一套既方便工作，又可以居住的房子，于是，今年4月份，她通过房屋中介Q房网，在博罗保利山水城购买了一套140多平方的二手房。由于手上只有30多万元存款，按照房价，必须贷款90万元以上，才能购买。因此，当时，在得到中介公司工作人员口头保证和承诺后，她付了10万元定金。然而，原本满怀欣喜准备迎接新房的她，却被告知因限贷政策导致没有足够的首付款进行按揭。

据邱女士介绍，她是在今年4月12日签订的合同，按照规定，业主应于4月19日前对房屋进行赎楼，但事实上，截止目前，业主都未对房屋进行处理，也不愿意归还定金，且拒绝有效沟通，导致她的工作和生活都受到了严重的影响。

报料人 邱女士：我是急需这套房来居住和工作 ，如果没有了这10万块钱， 我的情况会非常困难 。因为我本身就没什么钱 ，而且买这套房本身就是按揭的 ，给它弄到这样子我的情况就变得很被动。因为站在业主的角度， 他觉得这个事情是跟他没有关系的， 他就觉得我们有问题就去找中介 ，你要维权你找中介 ，他跟你承诺的不是我承诺的， 就是我也想着业主他能够退个8~9万 我都很知足了。

无奈之下，邱女士只好求助于中介公司，但是，没想到对方却提出了让她更加无法接受的方案。

Q房网原工作人员 小唐：他现在总价不是120万是吧 。

（嗯）

他少个20万 ，那成交总价不就是100万吗 ？

（对啊 ，那他愿意吗？）

他肯定不愿意少给你啊 ，只能说做个假的啊。

（你意思是说 我们再另外把这笔钱还给业主 ，这样的意思吗？）

后面补给他

（我后面也没有这么多钱补给他啊）

那没办法， 只能这样子做啊， 只能这样子去跟他沟通啊。

（我们在办公室里面就是说好的， 我们也说得很明白 ，我们首付只有30多万 ，你们说能做 ，银行能贷90万出来的是不是）

嗯

（那现在贷不到，你觉得这个责任在于我们吗？）

没办法 ，当时是4月份签的 4月份那时候是可以按揭到88万~90万元。

对此，Q房网相关负责人称原来的工作人员小唐已经离职，接下来，将会安排另外的工作人员以及公司法务部门，继续跟进处理邱女士与业主的合同纠纷。

Q房网法务部主管 韦金凤：我看了合同， 他（业主）是委托担保公司去赎楼的 ，按照正常的赎楼流程是要等买方的银行贷款审批通过之后， 担保公司才会去赎楼的 。我的建议就是双方能和平解决 ，比如说确定继续履行合同 ，就确定什么时候能去办按揭 ，第二步就是什么时候能走“过户” 给首期款的时间 ，确定好还能不能继续履行了 ，如果的确是不能继续履行合同了， 那就坐下来和平的谈怎么去解除合同 ，定金该退多少 ，愿意退多少 ，怎么退 。

今年，国家对房地产行业加大监管力度，尤其对虚高房价进行调控，因此，律师建议消费者在购房时，提前了解相关政策，尤其对一些销售的口头承诺，一定要擦亮眼睛，多持一份谨慎和考察；如果遇到有不合理的地方，可以通过法律途径，维护自己的合法权益。via惠州电视台第一直播室