【租购同权如何实现？专家建议分两阶段推进】
我国城市居民长期以来解决住房问题的方法都以购房为主，租购结构发展失衡。
10月17-19日，中规智库规划创新年会2021召开，中国城市规划设计研究院住房所所长卢华翔在会上分享了我国租购同权现状、面临的挑战，以及逐步实现租购同权的实施路径等。
卢华翔指出，北京、上海等大城市目前租房比例占35%左右，而国际大城市这一比例为50%-60%。大城市房价高，导致解决住房问题的成本很高。“住房消费占可支配收入的比重太高，对其他消费有挤出效应，与我国培育强大国内市场的要求有冲突。”
卢华翔表示，我国住房矛盾已经发生变化，过去主要是数量短缺的问题，现在短缺基本解决完转向住房结构问题，结构里非常重要的方面是租购结构比例问题，其中特别强调租购住房在享受公共服务上具有同等权利。
构建租购并举，增强租购选择之间的可替代性，形成合理的消费结构，体现市民基本公平的待遇，有利于减少社会非议。“租房跟买房的人在拥有财富方面已经有很大的差异了，享受公共服务还有很大差异的话可能会带来很大的社会问题。”卢华翔说。
公共服务稀缺约束租购同权
卢华翔指出，我国租购同权的刚性约束主要是城市公共服务资源的稀缺性，包括学区之间的矛盾。
另外有学者认为，片面强调租购同权会导致一部分群体“为住租房”转向“为权租房”，租房子不是为了住，而是为了享受公共服务，要走出这样的误区。
总体而言，我国租购同权目前面临四个方面的挑战。
第一，承租人租赁关系与租金的稳定性不足。我国以购为主的住房制度缺乏对承租人权益的充分照顾。我国住房制度改革一直围绕着所有权进行，租赁制度长期处于辅助性、从属性地位。“重房东-轻房客”的制度体系，赋予出租人在议价能力、违约成本和权利内容等方面较承租人有明显的优势地位。
在租金稳定性方面，租房租期较短且不稳定是我国住房租赁市场的普遍现象。另外，由于缺乏承租人具有优先承租权的法律规定，我国对承租人的权益保护有限。
第二，承租人申请基本公共服务限制性要求多。各地将租赁合同登记备案作为申领居住证和享受相关公共服务的前提条件，但在实施过程中有一定阻碍。如租赁住房登记备案一般需要产权人的配合，但很多产权人由于担心后续房屋纳税为题不愿意配合。还存在非居住用地闲置房屋改建的租赁住房不予办理居住证的情况。
第三，基本公共教育与住房产权关联紧密，租房人群处于显著劣势状态。如对租房人设置较高的限制性条件、较后的入学排序等。
第四，租房提取公积金限制严格，手续繁琐。承租人提取公积金的要求比自购住房的要求更加复杂、额度限制更多，需要产权人配合；提取额度一般按照租房类型设置上限，不能足额提取。
循序渐进逐步实现租购同权
卢华翔认为，租购同权分为两个发展阶段，即“租赁赋权”和“租赁同权”。“如果公共服务跟不上的话，讲‘同权’基本是一句空话，所以先给租赁赋权，逐步过渡到实现租购同权。”
租购同权的发展应该遵循循序渐进的原则，分类型、分层次有序推进，从单项、基本同权逐步实现多项、全面同权。在此基础上，卢华翔提出逐步实施租购同权的路径。
第一，租购同权应该按照承租人需求的发展层次分类有序推进。优先保障承租人“适当居住权”，确保租房人能够获取相对稳定、安全健康、租金可负担的居所，不被随意驱赶，不能随意涨租金。
在申报居住证等其他办事证时考虑非紧约束服务资源获取的公平性、便捷性。另外，具备资源供给条件的城市和地区，应逐步对承租人推进义务教育等紧约束方面的“同权”。
第二，租购同权需区分房源类型逐步解决权利共享问题。相比市场供给的租赁住房，应优先确保保障房租房人与周边购房人各项基本公共服务同权。保障中低收入家庭享有公平的基本公共服务有利于缩减阶层分化。
优先解决居住用地上租房人的同权，在充分评估周边资源配给和租房人实际需要的前提下，逐渐推动“非改租”租赁住房的承租人实现同权，因为“非改租”项目承租人主要为年轻单身群体，一定时期内暂时没有子女教育需求。
第三，优先保障“基本权利”，再逐步实现更高程度的权利公平共享。先保证承租人家庭“有学上”，再实现“就近上”和“上好学”。考虑优质教育资源供给紧约束的客观现实，以及租购人群在周边教育税费贡献差异。同时需要保证租房人和购房人之间的公平性，防止过度炒高房租。
第四，落实租购同权要切实扩大公共服务供给。“实现租购同权本质上最需要增加的是公共服务供给能力。”卢华翔指出，公共服务供给与规划关系比较密切，需要优化基本公共服务设施建设标准和规划布局，分类考虑租赁住房带来的差异化服务需求，新建地区应充分供给公共服务资源，存量地区应逐步挖潜，努力扩大资源保障能力。
第五，推进租购同权必须以系列体制机制改革为支撑。租购同权的落地，必须通过立法明确各相关方权利义务。租购同权涉及公共资源分配的公平性、均等性问题，需要户籍、教育、医疗等一系列政策体系全方位的支持。“很多公共服务是跟住房挂钩的，也有很多是住房之外的，需要系统、统筹考虑。”#买房者说##楼市杂谈##房地产#
我国城市居民长期以来解决住房问题的方法都以购房为主，租购结构发展失衡。
10月17-19日，中规智库规划创新年会2021召开，中国城市规划设计研究院住房所所长卢华翔在会上分享了我国租购同权现状、面临的挑战，以及逐步实现租购同权的实施路径等。
卢华翔指出，北京、上海等大城市目前租房比例占35%左右，而国际大城市这一比例为50%-60%。大城市房价高，导致解决住房问题的成本很高。“住房消费占可支配收入的比重太高，对其他消费有挤出效应，与我国培育强大国内市场的要求有冲突。”
卢华翔表示，我国住房矛盾已经发生变化，过去主要是数量短缺的问题，现在短缺基本解决完转向住房结构问题，结构里非常重要的方面是租购结构比例问题，其中特别强调租购住房在享受公共服务上具有同等权利。
构建租购并举，增强租购选择之间的可替代性，形成合理的消费结构，体现市民基本公平的待遇，有利于减少社会非议。“租房跟买房的人在拥有财富方面已经有很大的差异了，享受公共服务还有很大差异的话可能会带来很大的社会问题。”卢华翔说。
公共服务稀缺约束租购同权
卢华翔指出，我国租购同权的刚性约束主要是城市公共服务资源的稀缺性，包括学区之间的矛盾。
另外有学者认为，片面强调租购同权会导致一部分群体“为住租房”转向“为权租房”，租房子不是为了住，而是为了享受公共服务，要走出这样的误区。
总体而言，我国租购同权目前面临四个方面的挑战。
第一，承租人租赁关系与租金的稳定性不足。我国以购为主的住房制度缺乏对承租人权益的充分照顾。我国住房制度改革一直围绕着所有权进行，租赁制度长期处于辅助性、从属性地位。“重房东-轻房客”的制度体系，赋予出租人在议价能力、违约成本和权利内容等方面较承租人有明显的优势地位。
在租金稳定性方面，租房租期较短且不稳定是我国住房租赁市场的普遍现象。另外，由于缺乏承租人具有优先承租权的法律规定，我国对承租人的权益保护有限。
第二，承租人申请基本公共服务限制性要求多。各地将租赁合同登记备案作为申领居住证和享受相关公共服务的前提条件，但在实施过程中有一定阻碍。如租赁住房登记备案一般需要产权人的配合，但很多产权人由于担心后续房屋纳税为题不愿意配合。还存在非居住用地闲置房屋改建的租赁住房不予办理居住证的情况。
第三，基本公共教育与住房产权关联紧密，租房人群处于显著劣势状态。如对租房人设置较高的限制性条件、较后的入学排序等。
第四，租房提取公积金限制严格，手续繁琐。承租人提取公积金的要求比自购住房的要求更加复杂、额度限制更多，需要产权人配合；提取额度一般按照租房类型设置上限，不能足额提取。
循序渐进逐步实现租购同权
卢华翔认为，租购同权分为两个发展阶段，即“租赁赋权”和“租赁同权”。“如果公共服务跟不上的话，讲‘同权’基本是一句空话，所以先给租赁赋权，逐步过渡到实现租购同权。”
租购同权的发展应该遵循循序渐进的原则，分类型、分层次有序推进，从单项、基本同权逐步实现多项、全面同权。在此基础上，卢华翔提出逐步实施租购同权的路径。
第一，租购同权应该按照承租人需求的发展层次分类有序推进。优先保障承租人“适当居住权”，确保租房人能够获取相对稳定、安全健康、租金可负担的居所，不被随意驱赶，不能随意涨租金。
在申报居住证等其他办事证时考虑非紧约束服务资源获取的公平性、便捷性。另外，具备资源供给条件的城市和地区，应逐步对承租人推进义务教育等紧约束方面的“同权”。
第二，租购同权需区分房源类型逐步解决权利共享问题。相比市场供给的租赁住房，应优先确保保障房租房人与周边购房人各项基本公共服务同权。保障中低收入家庭享有公平的基本公共服务有利于缩减阶层分化。
优先解决居住用地上租房人的同权，在充分评估周边资源配给和租房人实际需要的前提下，逐渐推动“非改租”租赁住房的承租人实现同权，因为“非改租”项目承租人主要为年轻单身群体，一定时期内暂时没有子女教育需求。
第三，优先保障“基本权利”，再逐步实现更高程度的权利公平共享。先保证承租人家庭“有学上”，再实现“就近上”和“上好学”。考虑优质教育资源供给紧约束的客观现实，以及租购人群在周边教育税费贡献差异。同时需要保证租房人和购房人之间的公平性，防止过度炒高房租。
第四，落实租购同权要切实扩大公共服务供给。“实现租购同权本质上最需要增加的是公共服务供给能力。”卢华翔指出，公共服务供给与规划关系比较密切，需要优化基本公共服务设施建设标准和规划布局，分类考虑租赁住房带来的差异化服务需求，新建地区应充分供给公共服务资源，存量地区应逐步挖潜，努力扩大资源保障能力。
第五，推进租购同权必须以系列体制机制改革为支撑。租购同权的落地，必须通过立法明确各相关方权利义务。租购同权涉及公共资源分配的公平性、均等性问题，需要户籍、教育、医疗等一系列政策体系全方位的支持。“很多公共服务是跟住房挂钩的，也有很多是住房之外的，需要系统、统筹考虑。”#买房者说##楼市杂谈##房地产#
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《道德经》的智慧：最无助的时候怎么办？这条天规，教你转败为胜
老子在道德经里面说：天道无亲，常与善人。最无助的时候怎么办？这条天规，教你迅速转败为胜，打开局面
天道无亲，常与善人。意思是：天道没有远近亲疏，常常帮助那些遵循客观法则的人。
老子所谓甘其食，美其服，并不是让人饥寒交迫，这样是违背自然法则的，糟糠不厌，而卒蚤夭，连糟糠也吃不上，极度的营养不良，这可能才是颜回早亡的原因，一个男人，人品清高可以，粪土万户侯也可以，但你起码能养活自己，安顿好自己的家人，这是为人处世起码要做到的规则。
道家也讲因果，是自然因果，一切衡量的标准，就是客观的规律和自然的法则，顺昌逆亡。现在也有很多人，为了事业打拼，置自己的健康于不顾，钱赚到花不完，人没了，这和行善与否没有关系，说的再透彻一点，道德经里面的善，绝不是善恶之善。
所以，不管在哪个平台，遵守规律遵守规则，遵守规矩，这就是善，你就可以长长久久。
司马迁所列举的那几位，只能说节操高尚，但是和老子所说的善，还是大相径庭的。
那么老子所说的善到底指的是什么呢，遵照法则，遵循规则，遵守规律，说白了：正确的做人做事，这就是善。不这么做，你就玩不好。
当你孤独无助，迷茫不知所措的时候，不管你身处什么阶层，什么平台，坚持原则，遵循规则，这样做就对了，你的方向就是正确的，剩下的就是慢慢努力，默默坚持，这就是你唯一该做的，也是唯一能做的。
如果现在身处困境，你应该考虑的，不是我想做什么，我喜欢做什么，而是我应该做什么，我必须做什么。
客观的标准是什么样，那就向这个标准努力，客观的规律是什么样，你就必须摸透这个规律，并且果断的调整自己，让自己适应客观规律，而不是让客观规律适应自己。
天道没有远近亲疏，常常帮助那些遵循客观法则的人，因为他们依道而行，自然与大道同在，所谓同于道者道亦乐得之。天道无亲，并不是让你刻意的做好事、做善事，而是做正确的事，遵循客观规律，遵循自然法则来做人做事，这才是善，这才会有好结果。
《道德经》的智慧：最无助的时候怎么办？这条天规，教你转败为胜
老子在道德经里面说：天道无亲，常与善人。最无助的时候怎么办？这条天规，教你迅速转败为胜，打开局面
天道无亲，常与善人。意思是：天道没有远近亲疏，常常帮助那些遵循客观法则的人。
老子所谓甘其食，美其服，并不是让人饥寒交迫，这样是违背自然法则的，糟糠不厌，而卒蚤夭，连糟糠也吃不上，极度的营养不良，这可能才是颜回早亡的原因，一个男人，人品清高可以，粪土万户侯也可以，但你起码能养活自己，安顿好自己的家人，这是为人处世起码要做到的规则。
道家也讲因果，是自然因果，一切衡量的标准，就是客观的规律和自然的法则，顺昌逆亡。现在也有很多人，为了事业打拼，置自己的健康于不顾，钱赚到花不完，人没了，这和行善与否没有关系，说的再透彻一点，道德经里面的善，绝不是善恶之善。
所以，不管在哪个平台，遵守规律遵守规则，遵守规矩，这就是善，你就可以长长久久。
司马迁所列举的那几位，只能说节操高尚，但是和老子所说的善，还是大相径庭的。
那么老子所说的善到底指的是什么呢，遵照法则，遵循规则，遵守规律，说白了：正确的做人做事，这就是善。不这么做，你就玩不好。
当你孤独无助，迷茫不知所措的时候，不管你身处什么阶层，什么平台，坚持原则，遵循规则，这样做就对了，你的方向就是正确的，剩下的就是慢慢努力，默默坚持，这就是你唯一该做的，也是唯一能做的。
如果现在身处困境，你应该考虑的，不是我想做什么，我喜欢做什么，而是我应该做什么，我必须做什么。
客观的标准是什么样，那就向这个标准努力，客观的规律是什么样，你就必须摸透这个规律，并且果断的调整自己，让自己适应客观规律，而不是让客观规律适应自己。
天道没有远近亲疏，常常帮助那些遵循客观法则的人，因为他们依道而行，自然与大道同在，所谓同于道者道亦乐得之。天道无亲，并不是让你刻意的做好事、做善事，而是做正确的事，遵循客观规律，遵循自然法则来做人做事，这才是善，这才会有好结果。
【国家发展改革委、商务部、农业农村部等十部门：特色小镇应聚焦高端产业和产业高端环节，提升产业价值链和产品附加值】[哈哈][围观]
国家发改委等十部门联合印发关于全国特色小镇规范健康发展导则的通知。通知提出，特色小镇应聚焦产业细分门类，结合产业发展现状，选择一个最有基础、最具潜力的门类作为主导产业，打造形成具有核心竞争力的特色产业。
全国特色小镇规范健康发展导则
近年来各地区特色小镇建设取得一定成效，涌现出一批精品特色小镇，促进了经济转型升级和新型城镇化建设，但也出现了部分特色小镇概念混淆、内涵不清、主导产业薄弱等问题。为加强对特色小镇发展的指导引导、规范管理和激励约束，结合各地区各有关部门实践探索，现围绕特色小镇发展定位、空间布局、质量效益、管理方式和底线约束等方面，提出普适性操作性的基本指引。
一、发展定位
准确把握特色小镇发展定位，明确概念内涵、功能作用和主导产业，将之作为发展特色小镇的基础和前提。
（一）概念内涵。特色小镇是现代经济发展到一定阶段产生的新型产业布局形态，是规划用地面积一般为几平方公里的微型产业集聚区，既非行政建制镇、也非传统产业园区。特色小镇重在培育发展主导产业，吸引人才、技术、资金等先进要素集聚，具有细分高端的鲜明产业特色、产城人文融合的多元功能特征、集约高效的空间利用特点，是产业特而强、功能聚而合、形态小而美、机制新而活的新型发展空间。
（二）功能作用。特色小镇是经济高质量发展的新平台，依托小尺度空间集聚细分产业和企业，促进土地利用效率提升、生产力布局优化和产业转型升级；是新型城镇化建设的新载体，疏解大城市中心城区非核心功能，吸纳农业转移人口进城就业生活，促进农业转移人口市民化和就近城镇化；是城乡融合发展的新支点，承接城市要素转移，支撑城乡产业协同发展。
（三）产业主导。特色小镇应秉持少而精、少而专方向，在确实具备客观实际基础条件的前提下确立主导产业，宜工则工、宜商则商、宜农则农、宜游则游，找准优势、凸显特色，切不可重复建设、千镇一面，切不可凭空硬造、走样变形，切不可一哄而上、贪多求全。制造业发达地区可着重发展先进制造类特色小镇，先进要素集聚地区可着重发展科技创新、创意设计、数字经济及金融服务类特色小镇，拥有相应资源禀赋地区可着重发展商贸流通、文化旅游、体育运动及三产融合类特色小镇。
二、空间布局
遵循经济规律、城镇化规律和城乡融合发展趋势，因地制宜、实事求是，合理谋划设计特色小镇空间布局。
（四）区位条件。特色小镇布局应依据国土空间规划，立足不同地区区位优势、产业基础和比较优势，在拥有相对发达块状经济或相对稀缺资源的区位进行布局。科学严谨论证布局选址可行性，以优化发展原有产业集聚区为主、以培育发展新兴区域为辅，重点布局在城市群、都市圈等优势区域或其他有条件区域，重点关注市郊区域、城市新区及交通沿线、景区周边等区位。
（五）建设边界。特色小镇应边界清晰、集中连片、空间相对独立、四至范围精确，生产生活生态空间保持合理比例。在严格节约集约利用土地的同时，特色小镇规划用地面积下限原则上不少于1平方公里，其中建设用地面积原则上不少于1/2平方公里，保障生产生活所需空间和多元功能需要；规划用地面积上限原则上不多于5平方公里，保障打造形成一刻钟便民生活圈需要，文化旅游、体育运动及三产融合等类型特色小镇规划用地面积上限可适当提高。鼓励盘活存量和低效建设用地，强化老旧厂区和老旧街区等存量片区改造。
（六）空间功能。特色小镇应在聚力发展主导产业的基础上，推进生产生活生态“三生融合”、产业社区文化旅游“四位一体”，打造优质服务圈和繁荣商业圈。叠加现代社区功能，提高物业服务质量，结合教育医疗养老育幼资源整体布局提供优质公共服务，完善商贸流通和家政等商业服务。叠加文化功能，挖掘工业文化等产业衍生文化，建设展示整体图景和文化魅力的公共空间，赋予独特文化内核及印记，推动文化资源社会化利用。叠加旅游功能，促进产业与旅游相结合，寓景观于产业场景，增加景观节点和开敞空间，实现实用功能与审美功能相统一。
（七）风貌形态。特色小镇建设应体现风貌整体性、空间立体性、平面协调性。尊重原有自然格局，促进地形地貌、传统风貌与现代美学相融合。推进多维度全域增绿，建设“口袋公园”及小微绿地，绿化覆盖率原则上不低于30%，有条件的可依托既有水系营造蓝绿交织的空间形态。体现建筑外观风格特色化和整体性，控制适宜的建筑体量和高度。注重塑造色彩体系，加强屋顶、墙体、道路等公共空间美化亮化。
三、质量效益
坚持质量第一、效益优先，确保特色小镇投入强度够、质效水平高、创新活力足、低碳效应强。
（八）投入强度。特色小镇应聚焦产业细分门类，结合产业发展现状，选择一个最有基础、最具潜力的门类作为主导产业，打造形成具有核心竞争力的特色产业。做强做精特色产业集群，特色产业投资占总投资比例原则上不低于60%，培育竞争优势强的领航企业。确保投资具备一定强度，建设期内建设用地亩均累计投资额原则上不低于200万元/亩，有条件地区可进一步提高，避免将一般项目组团甚至单体项目命名为“特色小镇”。
（九）质效水平。特色小镇应聚焦高端产业和产业高端环节，提升产业价值链和产品附加值，全员劳动生产率原则上不低于20万元/人。坚持经济发展就业导向，扩大就业容量、提高就业质量，单个特色小镇吸纳就业人数原则上不少于2000人。建设用地亩均缴纳税收额原则上不低于10万元/年，有条件地区可进一步提高。文化旅游类特色小镇接待游客人数原则上不少于50万人次/年。
（十）创新活力。特色小镇应聚焦创新创业，培育新产业新业态新商业模式，“三新”经济增加值占生产总值比重原则上不低于20%。先进制造、科技创新、创意设计、数字经济类特色小镇研发经费投入强度原则上不低于2.5%。健全研发设计、成果孵化、金融导入、场景应用相结合的创新创业服务体系。推动公共设施和建筑等物联网应用，公共设施基本实现智能化。
（十一）绿色低碳。特色小镇应按照碳达峰碳中和要求，协同推进经济高质量发展和生态环境高水平保护。推动能源清洁低碳安全高效利用，引导非化石能源消费和分布式能源发展，有条件的可开展屋顶分布式光伏开发，推行清洁取暖和合同能源管理。促进工业、建筑、交通等领域低碳转型，坚决遏制“两高”项目盲目发展，大力发展绿色建筑，推广装配式建筑、节能门窗和绿色建材，推进绿色施工。加强再生水利用。
四、管理方式
坚持高标准、严要求，统筹加强特色小镇建设发展的全环节管控，建立特色小镇全生命期管理机制。
（十二）方案编制。市县级人民政府应根据本导则要求，结合当地经济社会发展规划及国土空间规划，组织会同有关方面编制单个特色小镇建设方案，明确特色产业、四至范围、功能分区、投资运营主体、重点项目、建设方式、投融资模式、盈利模式等事项，落实国土空间规划确定的地块用途、容积率等管控要求。对方案的科学性可行性合规性进行把关，组织相关领域专家进行研究论证，必要时以公布方案草案、组织听证会等方式听取意见。
（十三）清单管理。省级发展改革部门应会同有关部门，按照严定标准、统一管理原则，建立本省份特色小镇清单。纳入清单的应具备本导则提出的基础条件，建设完成后应达到本导则明确的各项指标要求。坚持严控数量、提高质量，人均GDP少于1万美元省份的清单内特色小镇原则上不多于50个，鼓励控制在30个以内。每年年底前公布清单，并报送国家发展改革委纳入全国特色小镇信息库。国家发展改革委对各省份特色小镇清单实行“窗口指导”，加强监督、引导和督促调整。未纳入各省份特色小镇清单的，各单位各机构不得自行冠名“特色小镇”或自行开工建设。
（十四）动态调整。省级发展改革部门应会同有关方面，切实做好存量特色小镇管理，对此前国务院各有关部门或行业协会、地方各级人民政府、市场主体已建设或命名的特色小镇进行全面审核，将符合本导则要求及本省份管理细则的特色小镇纳入清单，不符合的进行清理或更名。加强增量特色小镇管理，对市县级人民政府动态报送的每个特色小镇建设方案进行及时审核，将通过审核的特色小镇纳入清单。对清单内特色小镇进行定期评估，实行有进有退、优胜劣汰。
（十五）建设方式。坚持市场化运作、突出企业主体地位，鼓励通过政策激励引导、盘活存量资产、挖掘土地潜在价值等方式，培育专业性的特色小镇投资运营主体，引导大中小微企业联动发展。更好发挥政府作用，根据需要引导平台公司参与，加快项目审批（核准、备案）、用地、环评、施工许可等前期工作，依规开展土地综合整治，布局管网、交通等市政公用设施和产业配套设施，开展综合体项目整体立项、建设用地多功能复合利用等探索试验。
（十六）投融资模式。建立以工商资本及金融资本为主、以政府有效精准投资为辅的投融资模式。现金流健康的经营性项目、具备一定市场化运作条件的准公益性项目，主要通过特色小镇投资运营主体自有资金先期投入，其中符合条件项目可通过申请注册发行企业债券、鼓励引导银行业金融机构特别是开发性政策性金融机构参与等方式予以中长期融资支持。公益性项目主要通过各级财政资金予以投入，其中符合条件项目可按规定分别纳入中央预算内投资、地方政府专项债券支持范围。
五、底线约束
加强对特色小镇建设的动态监管，有效防范各类潜在风险，确保不突破各项红线底线。
（十七）合规用地底线。严格落实永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界，不得改变国土空间规划确定的空间管控内容，遏制耕地“非农化”、防止“非粮化”。坚持土地有偿使用，按宗地确定土地用途，经营性建设用地必须通过招标拍卖挂牌等方式确定土地使用者，不得设置排他性竞买条件。
（十八）生态环保底线。严格落实区域生态环境分区管控方案和生态环境准入清单要求。加强山水林田湖草系统治理修复监管，保护重要自然生态系统、自然遗迹、自然景观和生物多样性，严禁违法违规占用以国家公园为主体的自然保护地，严禁挖湖造景。严防污染物偷排和超标排放，防控噪声和扬尘污染，因地制宜配备污水、垃圾、固废、危废、医废收集处理等环境基础设施。
（十九）债务防控底线。严控地方政府债务风险，县级政府法定债务风险预警地区不得通过政府举债建设，不得以地方政府回购承诺或信用担保等方式增加地方政府隐性债务。综合考虑地方现有财力、资金筹措和还款来源，稳妥把握公共设施开工建设节奏。
（二十）房住不炒底线。严防房地产化倾向，特色小镇建设用地主要用于发展特色产业，其中住宅用地主要用于满足特色小镇内就业人员自住需求和职住平衡要求。除原有传统民居外，特色小镇建设用地中住宅用地占比原则上不超过30%，鼓励控制在25%以下。结合所在市县商品住房库存消化周期，合理确定住宅用地供应时序。
（二十一）安全生产底线。严格维护人民生命财产安全，健全规划、选址、建设、运维全过程安全风险管控制度。建立企业全员安全生产责任制度，压实企业安全生产主体责任。督促企业按照行业安全生产规程标准，建立安全风险预防控制体系。
（二十二）监测监督管理。地方各级人民政府应加强动态监管，对违反以上五条底线的行为要限期整改，对性质严重的要抓紧清理；对行政建制镇错误命名的虚假“特色小镇”、单纯房地产开发等项目自我冠名的“某某小镇”，以及停留在纸面上、并未开工建设的虚拟“特色小镇”，要立即除名。各级发展改革部门在开展项目审批（核准、备案）等工作时，应加强对项目名称的把关指导，规范使用特色小镇全称、防止简称为小镇，防止各省份特色小镇清单外项目命名为“特色小镇”。
国办发〔2021〕33号文件和本导则，是全国特色小镇发展的基本遵循。各省份可以此为依据，制定本省份特色小镇管理细则。本导则发布之日起，此前国务院各有关部门和单位印发的特色小镇文件同时废止。
附件：主要类型特色小镇建设规范性要求 （详见发改委网站）
国家发改委等十部门联合印发关于全国特色小镇规范健康发展导则的通知。通知提出，特色小镇应聚焦产业细分门类，结合产业发展现状，选择一个最有基础、最具潜力的门类作为主导产业，打造形成具有核心竞争力的特色产业。
全国特色小镇规范健康发展导则
近年来各地区特色小镇建设取得一定成效，涌现出一批精品特色小镇，促进了经济转型升级和新型城镇化建设，但也出现了部分特色小镇概念混淆、内涵不清、主导产业薄弱等问题。为加强对特色小镇发展的指导引导、规范管理和激励约束，结合各地区各有关部门实践探索，现围绕特色小镇发展定位、空间布局、质量效益、管理方式和底线约束等方面，提出普适性操作性的基本指引。
一、发展定位
准确把握特色小镇发展定位，明确概念内涵、功能作用和主导产业，将之作为发展特色小镇的基础和前提。
（一）概念内涵。特色小镇是现代经济发展到一定阶段产生的新型产业布局形态，是规划用地面积一般为几平方公里的微型产业集聚区，既非行政建制镇、也非传统产业园区。特色小镇重在培育发展主导产业，吸引人才、技术、资金等先进要素集聚，具有细分高端的鲜明产业特色、产城人文融合的多元功能特征、集约高效的空间利用特点，是产业特而强、功能聚而合、形态小而美、机制新而活的新型发展空间。
（二）功能作用。特色小镇是经济高质量发展的新平台，依托小尺度空间集聚细分产业和企业，促进土地利用效率提升、生产力布局优化和产业转型升级；是新型城镇化建设的新载体，疏解大城市中心城区非核心功能，吸纳农业转移人口进城就业生活，促进农业转移人口市民化和就近城镇化；是城乡融合发展的新支点，承接城市要素转移，支撑城乡产业协同发展。
（三）产业主导。特色小镇应秉持少而精、少而专方向，在确实具备客观实际基础条件的前提下确立主导产业，宜工则工、宜商则商、宜农则农、宜游则游，找准优势、凸显特色，切不可重复建设、千镇一面，切不可凭空硬造、走样变形，切不可一哄而上、贪多求全。制造业发达地区可着重发展先进制造类特色小镇，先进要素集聚地区可着重发展科技创新、创意设计、数字经济及金融服务类特色小镇，拥有相应资源禀赋地区可着重发展商贸流通、文化旅游、体育运动及三产融合类特色小镇。
二、空间布局
遵循经济规律、城镇化规律和城乡融合发展趋势，因地制宜、实事求是，合理谋划设计特色小镇空间布局。
（四）区位条件。特色小镇布局应依据国土空间规划，立足不同地区区位优势、产业基础和比较优势，在拥有相对发达块状经济或相对稀缺资源的区位进行布局。科学严谨论证布局选址可行性，以优化发展原有产业集聚区为主、以培育发展新兴区域为辅，重点布局在城市群、都市圈等优势区域或其他有条件区域，重点关注市郊区域、城市新区及交通沿线、景区周边等区位。
（五）建设边界。特色小镇应边界清晰、集中连片、空间相对独立、四至范围精确，生产生活生态空间保持合理比例。在严格节约集约利用土地的同时，特色小镇规划用地面积下限原则上不少于1平方公里，其中建设用地面积原则上不少于1/2平方公里，保障生产生活所需空间和多元功能需要；规划用地面积上限原则上不多于5平方公里，保障打造形成一刻钟便民生活圈需要，文化旅游、体育运动及三产融合等类型特色小镇规划用地面积上限可适当提高。鼓励盘活存量和低效建设用地，强化老旧厂区和老旧街区等存量片区改造。
（六）空间功能。特色小镇应在聚力发展主导产业的基础上，推进生产生活生态“三生融合”、产业社区文化旅游“四位一体”，打造优质服务圈和繁荣商业圈。叠加现代社区功能，提高物业服务质量，结合教育医疗养老育幼资源整体布局提供优质公共服务，完善商贸流通和家政等商业服务。叠加文化功能，挖掘工业文化等产业衍生文化，建设展示整体图景和文化魅力的公共空间，赋予独特文化内核及印记，推动文化资源社会化利用。叠加旅游功能，促进产业与旅游相结合，寓景观于产业场景，增加景观节点和开敞空间，实现实用功能与审美功能相统一。
（七）风貌形态。特色小镇建设应体现风貌整体性、空间立体性、平面协调性。尊重原有自然格局，促进地形地貌、传统风貌与现代美学相融合。推进多维度全域增绿，建设“口袋公园”及小微绿地，绿化覆盖率原则上不低于30%，有条件的可依托既有水系营造蓝绿交织的空间形态。体现建筑外观风格特色化和整体性，控制适宜的建筑体量和高度。注重塑造色彩体系，加强屋顶、墙体、道路等公共空间美化亮化。
三、质量效益
坚持质量第一、效益优先，确保特色小镇投入强度够、质效水平高、创新活力足、低碳效应强。
（八）投入强度。特色小镇应聚焦产业细分门类，结合产业发展现状，选择一个最有基础、最具潜力的门类作为主导产业，打造形成具有核心竞争力的特色产业。做强做精特色产业集群，特色产业投资占总投资比例原则上不低于60%，培育竞争优势强的领航企业。确保投资具备一定强度，建设期内建设用地亩均累计投资额原则上不低于200万元/亩，有条件地区可进一步提高，避免将一般项目组团甚至单体项目命名为“特色小镇”。
（九）质效水平。特色小镇应聚焦高端产业和产业高端环节，提升产业价值链和产品附加值，全员劳动生产率原则上不低于20万元/人。坚持经济发展就业导向，扩大就业容量、提高就业质量，单个特色小镇吸纳就业人数原则上不少于2000人。建设用地亩均缴纳税收额原则上不低于10万元/年，有条件地区可进一步提高。文化旅游类特色小镇接待游客人数原则上不少于50万人次/年。
（十）创新活力。特色小镇应聚焦创新创业，培育新产业新业态新商业模式，“三新”经济增加值占生产总值比重原则上不低于20%。先进制造、科技创新、创意设计、数字经济类特色小镇研发经费投入强度原则上不低于2.5%。健全研发设计、成果孵化、金融导入、场景应用相结合的创新创业服务体系。推动公共设施和建筑等物联网应用，公共设施基本实现智能化。
（十一）绿色低碳。特色小镇应按照碳达峰碳中和要求，协同推进经济高质量发展和生态环境高水平保护。推动能源清洁低碳安全高效利用，引导非化石能源消费和分布式能源发展，有条件的可开展屋顶分布式光伏开发，推行清洁取暖和合同能源管理。促进工业、建筑、交通等领域低碳转型，坚决遏制“两高”项目盲目发展，大力发展绿色建筑，推广装配式建筑、节能门窗和绿色建材，推进绿色施工。加强再生水利用。
四、管理方式
坚持高标准、严要求，统筹加强特色小镇建设发展的全环节管控，建立特色小镇全生命期管理机制。
（十二）方案编制。市县级人民政府应根据本导则要求，结合当地经济社会发展规划及国土空间规划，组织会同有关方面编制单个特色小镇建设方案，明确特色产业、四至范围、功能分区、投资运营主体、重点项目、建设方式、投融资模式、盈利模式等事项，落实国土空间规划确定的地块用途、容积率等管控要求。对方案的科学性可行性合规性进行把关，组织相关领域专家进行研究论证，必要时以公布方案草案、组织听证会等方式听取意见。
（十三）清单管理。省级发展改革部门应会同有关部门，按照严定标准、统一管理原则，建立本省份特色小镇清单。纳入清单的应具备本导则提出的基础条件，建设完成后应达到本导则明确的各项指标要求。坚持严控数量、提高质量，人均GDP少于1万美元省份的清单内特色小镇原则上不多于50个，鼓励控制在30个以内。每年年底前公布清单，并报送国家发展改革委纳入全国特色小镇信息库。国家发展改革委对各省份特色小镇清单实行“窗口指导”，加强监督、引导和督促调整。未纳入各省份特色小镇清单的，各单位各机构不得自行冠名“特色小镇”或自行开工建设。
（十四）动态调整。省级发展改革部门应会同有关方面，切实做好存量特色小镇管理，对此前国务院各有关部门或行业协会、地方各级人民政府、市场主体已建设或命名的特色小镇进行全面审核，将符合本导则要求及本省份管理细则的特色小镇纳入清单，不符合的进行清理或更名。加强增量特色小镇管理，对市县级人民政府动态报送的每个特色小镇建设方案进行及时审核，将通过审核的特色小镇纳入清单。对清单内特色小镇进行定期评估，实行有进有退、优胜劣汰。
（十五）建设方式。坚持市场化运作、突出企业主体地位，鼓励通过政策激励引导、盘活存量资产、挖掘土地潜在价值等方式，培育专业性的特色小镇投资运营主体，引导大中小微企业联动发展。更好发挥政府作用，根据需要引导平台公司参与，加快项目审批（核准、备案）、用地、环评、施工许可等前期工作，依规开展土地综合整治，布局管网、交通等市政公用设施和产业配套设施，开展综合体项目整体立项、建设用地多功能复合利用等探索试验。
（十六）投融资模式。建立以工商资本及金融资本为主、以政府有效精准投资为辅的投融资模式。现金流健康的经营性项目、具备一定市场化运作条件的准公益性项目，主要通过特色小镇投资运营主体自有资金先期投入，其中符合条件项目可通过申请注册发行企业债券、鼓励引导银行业金融机构特别是开发性政策性金融机构参与等方式予以中长期融资支持。公益性项目主要通过各级财政资金予以投入，其中符合条件项目可按规定分别纳入中央预算内投资、地方政府专项债券支持范围。
五、底线约束
加强对特色小镇建设的动态监管，有效防范各类潜在风险，确保不突破各项红线底线。
（十七）合规用地底线。严格落实永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界，不得改变国土空间规划确定的空间管控内容，遏制耕地“非农化”、防止“非粮化”。坚持土地有偿使用，按宗地确定土地用途，经营性建设用地必须通过招标拍卖挂牌等方式确定土地使用者，不得设置排他性竞买条件。
（十八）生态环保底线。严格落实区域生态环境分区管控方案和生态环境准入清单要求。加强山水林田湖草系统治理修复监管，保护重要自然生态系统、自然遗迹、自然景观和生物多样性，严禁违法违规占用以国家公园为主体的自然保护地，严禁挖湖造景。严防污染物偷排和超标排放，防控噪声和扬尘污染，因地制宜配备污水、垃圾、固废、危废、医废收集处理等环境基础设施。
（十九）债务防控底线。严控地方政府债务风险，县级政府法定债务风险预警地区不得通过政府举债建设，不得以地方政府回购承诺或信用担保等方式增加地方政府隐性债务。综合考虑地方现有财力、资金筹措和还款来源，稳妥把握公共设施开工建设节奏。
（二十）房住不炒底线。严防房地产化倾向，特色小镇建设用地主要用于发展特色产业，其中住宅用地主要用于满足特色小镇内就业人员自住需求和职住平衡要求。除原有传统民居外，特色小镇建设用地中住宅用地占比原则上不超过30%，鼓励控制在25%以下。结合所在市县商品住房库存消化周期，合理确定住宅用地供应时序。
（二十一）安全生产底线。严格维护人民生命财产安全，健全规划、选址、建设、运维全过程安全风险管控制度。建立企业全员安全生产责任制度，压实企业安全生产主体责任。督促企业按照行业安全生产规程标准，建立安全风险预防控制体系。
（二十二）监测监督管理。地方各级人民政府应加强动态监管，对违反以上五条底线的行为要限期整改，对性质严重的要抓紧清理；对行政建制镇错误命名的虚假“特色小镇”、单纯房地产开发等项目自我冠名的“某某小镇”，以及停留在纸面上、并未开工建设的虚拟“特色小镇”，要立即除名。各级发展改革部门在开展项目审批（核准、备案）等工作时，应加强对项目名称的把关指导，规范使用特色小镇全称、防止简称为小镇，防止各省份特色小镇清单外项目命名为“特色小镇”。
国办发〔2021〕33号文件和本导则，是全国特色小镇发展的基本遵循。各省份可以此为依据，制定本省份特色小镇管理细则。本导则发布之日起，此前国务院各有关部门和单位印发的特色小镇文件同时废止。
附件：主要类型特色小镇建设规范性要求 （详见发改委网站）
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