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税务师考试《财务与会计》每日精学：预测目标利润额
【例题·单选题】某公司只产销甲产品，2016年该公司固定成本为100万元，实现税前利润500万元。2017年该公司在其他因素不变的情况下，若增加固定成本50万元，将使甲产品的边际贡献比2016年度提高20%，则该公司2017年预计能实现税前利润( )万元。
A.600
B.570
C.620
D.550
税务师考试《财务与会计》每日精学：预测目标利润额
【例题·单选题】某公司只产销甲产品，2016年该公司固定成本为100万元，实现税前利润500万元。2017年该公司在其他因素不变的情况下，若增加固定成本50万元，将使甲产品的边际贡献比2016年度提高20%，则该公司2017年预计能实现税前利润( )万元。
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B.570
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连平：治理房地产业高杠杆不宜急于求成
作者：连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长
2021年下半年以来，我国房地产市场景气度全面下行，局部风险陡然升高，市场预期迅速看淡，监管政策则频吹暖风。短中期房地产市场运行和政策变化引起市场高度关注。
一、如何看待短期、中期和长期中的中国房地产市场发展？
短期来看，房地产投资增速进一步放缓，继续对整体投资和消费产生负面影响。高频数据显示，10月30大中城市商品房成交面积同比下降26.4%，传统“银十”行情未现。100大中城市土地供应累计同比下降15.1%，土地成交累计同比下降14.4%，若年内剩余时间房产销售和土地购置延续当前下行趋势运行，预计房地产名义投资增速年内可能放缓至6.5%左右，两年平均增速将可能跌至6.7%。
全国房价涨幅总体可控。截至2021年9月，新建住宅价格增速为3.3%，二手房价格同比上涨2.4%，分别较8月回落0.4和0.5个百分点。全国各地在过去一年时间内，出台各项严控房价上涨的措施，使得全国房价涨幅逐步收敛。但一线城市房价涨幅仍旧偏高，尤其是二手房市场，一线城市二手房价同比上涨7.7%，新建住宅价格涨幅为5.3%。现房供给不足是促成局部房价上涨较快的重要因素。
中期而言，2022年商品房销售可能进入负增长。考虑到当前住房信贷增长逐步放缓，预计2022年整体商品房销售增速将有所放缓，并跌入负增长区间。参考以往信贷增速放缓的类似下行周期阶段（2011年、2014年和2017年），预计2022年全国商品房销售面积同比下降7.1%。房企拿地策略比较谨慎。自“供地两集中”制度出台后，全国土拍市场整体处于降温的阶段，仅大型和地方龙头房企参与。由于房企处于债务修复阶段，对土拍市场的参与度相对较低。因此参考以往类似拿地策略偏紧的年份（2011年、2014年、2018年）有很好的指引作用，预计2022年全国当年购置土地面积有可能同比下降7%。
展望2022年，房地产投资增速可能维持在相对较低水平。由于整体信贷扩张速度已无法与2015年之前的高速发展相提并论，剔除2020年因疫情冲击带来的特殊年份，对比2018年以及2017-2019年三年平均水平来看，预计2022年商品房销售及土地购置出现负增长，房地产开发投资约16.05万亿，（名义）同比增长6.6%，两年平均增速降至6.5%。
长期来看，流动人口已经并将继续成为城市人口增长主要动力。我国人口增速减缓，预计在2025年左右进入人口负增长时代，流动人口将成为城市人口增长的主要推手，2010-2020年期间，流动人口对城镇人口增加的贡献率高达61.44%。未来人口流动呈现四个重要趋势：一是人口持续向东部和南部集聚，长三角和大湾区可能成为最有吸引力的区域；二是一线城市常住人口增速放缓，而都市圈人口增速则提升；三是中西部地区省会城市虹吸效应持续存在；四是公共服务水平将成为人口流动的重要决定因素，公共服务水平越高的地区对人口的吸引力越强。
新型城镇化将推动区域性住房需求提升。2020年，我国城镇化率为63.89%（户籍人口城镇化率为45.4%），与发达国家80%的平均水平相差16.11%，比美国82.7%的水平低将近20个百分点，我国城镇化发展空间较大。根据实证分析，在其他条件不变的情况下，城镇化率每提高1个百分点，我国流动人口规模将增加0.07亿。据预测，到2035年，中国城镇化率有可能达到70%-75%。这意味着，未来十四年内我国将新增流动人口0.7-1.1亿，城镇地区将新增1.5-2.1亿人。据统计，在当前流入地拥有住房的流动人口占比将近30%，在其余7成租房群体中拥有在流入地长期居留意愿的人占比将近25%。这意味着随着我国城镇化持续发展，流动人口规模增加，城市地区的住房需求也将随之增加。
对中国房地产市场中长期、比如未来五到十年的发展不应悲观。需求并不会因为现在人均水平已经达到了40平米而消失。其实两方面的因素应该要考虑到，一是我国的计算面积为建筑面积，并非实际有效面积，二是很多中小城市人口在逐步减少，但在一些重要城市人口则进一步流入，房地产市场还是有很多的需求，一些重点城市可能还会较快的增长。房住不炒政策改变了房地产市场总体格局，但房地产市场目前出现的急剧调整，还是一个短中期调整，这个调整在最近一系列相关政策影响下，尤其是有关金融政策，包括针对房企的金融政策以及针对金融机构的金融政策两方面政策的调整和收紧，使得目前的局面显得更为复杂一些。对于中国房地产行业在中国经济中的作用，应该说是有目共睹的。未来可以进一步通过各种政策调整来减少经济对房地产市场的依赖，但要完全摆脱这种依赖还是很难。说到底，房地产市场和行业肯定还会是一国经济中最为重要、影响最大的一个行业，会对投资、消费等各个方面产生一系列的影响。
二、如何判断当前房地产市场的宏观经济风险，政策应该如何应对？
房地产投资增速进一步放缓，将对整体投资和消费产生负面影响。截至2021年9月末，作为投资“三驾马车”之一的房地产投资，其开发投资达到11.26万亿，占社会固定资产投资比重为28.3%，为近年来的较高水平。考虑到短期仍有下行风险，且房地产行业涉及的相关行业众多，诸如建筑业、耐用消费制品和住房金融服务业等，水泥产量、家用电冰箱销量和乘用车销量增速均已连续五个月负增长；因此随着房地产行业景气度下降，后续与房地产市场有关的投资、消费及就业也会随着趋紧。
详情链接：https://t.cn/A6x4u3KU
作者：连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长
2021年下半年以来，我国房地产市场景气度全面下行，局部风险陡然升高，市场预期迅速看淡，监管政策则频吹暖风。短中期房地产市场运行和政策变化引起市场高度关注。
一、如何看待短期、中期和长期中的中国房地产市场发展？
短期来看，房地产投资增速进一步放缓，继续对整体投资和消费产生负面影响。高频数据显示，10月30大中城市商品房成交面积同比下降26.4%，传统“银十”行情未现。100大中城市土地供应累计同比下降15.1%，土地成交累计同比下降14.4%，若年内剩余时间房产销售和土地购置延续当前下行趋势运行，预计房地产名义投资增速年内可能放缓至6.5%左右，两年平均增速将可能跌至6.7%。
全国房价涨幅总体可控。截至2021年9月，新建住宅价格增速为3.3%，二手房价格同比上涨2.4%，分别较8月回落0.4和0.5个百分点。全国各地在过去一年时间内，出台各项严控房价上涨的措施，使得全国房价涨幅逐步收敛。但一线城市房价涨幅仍旧偏高，尤其是二手房市场，一线城市二手房价同比上涨7.7%，新建住宅价格涨幅为5.3%。现房供给不足是促成局部房价上涨较快的重要因素。
中期而言，2022年商品房销售可能进入负增长。考虑到当前住房信贷增长逐步放缓，预计2022年整体商品房销售增速将有所放缓，并跌入负增长区间。参考以往信贷增速放缓的类似下行周期阶段（2011年、2014年和2017年），预计2022年全国商品房销售面积同比下降7.1%。房企拿地策略比较谨慎。自“供地两集中”制度出台后，全国土拍市场整体处于降温的阶段，仅大型和地方龙头房企参与。由于房企处于债务修复阶段，对土拍市场的参与度相对较低。因此参考以往类似拿地策略偏紧的年份（2011年、2014年、2018年）有很好的指引作用，预计2022年全国当年购置土地面积有可能同比下降7%。
展望2022年，房地产投资增速可能维持在相对较低水平。由于整体信贷扩张速度已无法与2015年之前的高速发展相提并论，剔除2020年因疫情冲击带来的特殊年份，对比2018年以及2017-2019年三年平均水平来看，预计2022年商品房销售及土地购置出现负增长，房地产开发投资约16.05万亿，（名义）同比增长6.6%，两年平均增速降至6.5%。
长期来看，流动人口已经并将继续成为城市人口增长主要动力。我国人口增速减缓，预计在2025年左右进入人口负增长时代，流动人口将成为城市人口增长的主要推手，2010-2020年期间，流动人口对城镇人口增加的贡献率高达61.44%。未来人口流动呈现四个重要趋势：一是人口持续向东部和南部集聚，长三角和大湾区可能成为最有吸引力的区域；二是一线城市常住人口增速放缓，而都市圈人口增速则提升；三是中西部地区省会城市虹吸效应持续存在；四是公共服务水平将成为人口流动的重要决定因素，公共服务水平越高的地区对人口的吸引力越强。
新型城镇化将推动区域性住房需求提升。2020年，我国城镇化率为63.89%（户籍人口城镇化率为45.4%），与发达国家80%的平均水平相差16.11%，比美国82.7%的水平低将近20个百分点，我国城镇化发展空间较大。根据实证分析，在其他条件不变的情况下，城镇化率每提高1个百分点，我国流动人口规模将增加0.07亿。据预测，到2035年，中国城镇化率有可能达到70%-75%。这意味着，未来十四年内我国将新增流动人口0.7-1.1亿，城镇地区将新增1.5-2.1亿人。据统计，在当前流入地拥有住房的流动人口占比将近30%，在其余7成租房群体中拥有在流入地长期居留意愿的人占比将近25%。这意味着随着我国城镇化持续发展，流动人口规模增加，城市地区的住房需求也将随之增加。
对中国房地产市场中长期、比如未来五到十年的发展不应悲观。需求并不会因为现在人均水平已经达到了40平米而消失。其实两方面的因素应该要考虑到，一是我国的计算面积为建筑面积，并非实际有效面积，二是很多中小城市人口在逐步减少，但在一些重要城市人口则进一步流入，房地产市场还是有很多的需求，一些重点城市可能还会较快的增长。房住不炒政策改变了房地产市场总体格局，但房地产市场目前出现的急剧调整，还是一个短中期调整，这个调整在最近一系列相关政策影响下，尤其是有关金融政策，包括针对房企的金融政策以及针对金融机构的金融政策两方面政策的调整和收紧，使得目前的局面显得更为复杂一些。对于中国房地产行业在中国经济中的作用，应该说是有目共睹的。未来可以进一步通过各种政策调整来减少经济对房地产市场的依赖，但要完全摆脱这种依赖还是很难。说到底，房地产市场和行业肯定还会是一国经济中最为重要、影响最大的一个行业，会对投资、消费等各个方面产生一系列的影响。
二、如何判断当前房地产市场的宏观经济风险，政策应该如何应对？
房地产投资增速进一步放缓，将对整体投资和消费产生负面影响。截至2021年9月末，作为投资“三驾马车”之一的房地产投资，其开发投资达到11.26万亿，占社会固定资产投资比重为28.3%，为近年来的较高水平。考虑到短期仍有下行风险，且房地产行业涉及的相关行业众多，诸如建筑业、耐用消费制品和住房金融服务业等，水泥产量、家用电冰箱销量和乘用车销量增速均已连续五个月负增长；因此随着房地产行业景气度下降，后续与房地产市场有关的投资、消费及就业也会随着趋紧。
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当时原告和好朋友一起去楼盘买房子
签署认购协议 各支付5万元定金后
又看上了其他楼盘的房子 想要退定金
找到我们代理 说好当场支付5K律师费
若本案进去诉讼程序 再加收30%的律师费
代理合同签订后 我陪同一起去现场谈退费
后来还写了磋商函和要求退还定金的函件
虽然不是律师函 但是和律师函没有两样
开发商收到函件后说可以各退4万元
原告朋友同意 原告自己不同意 要求我提起诉讼
并且还要求我把诉讼请求列为双倍定金和律师费
这种诉求根本不会得到支持 只会白交诉讼费
进去诉讼程序后 开发商表示可以退还5万元定金
我都觉得完全能够接受 可原告又不答应了
原告要求开发商承担5k和30%的律师费
没有合同约定 这种要求开发商怎么可能答应嘛
轮到交诉讼费时候 给我battle诉讼费应当由律师给
否则凭什么支付我30%的律师费 我整个人都懵逼了
律师费不是自愿、平等、协商的结果吗
而且合同白纸黑字写好诉讼费由当事人承担
现在给我battle 就是不想承担任何费用
可是从有狗叫开始 维权就是需要成本的
即使我答应当事人全风险代理 诉讼费也是自己付
签署认购协议 各支付5万元定金后
又看上了其他楼盘的房子 想要退定金
找到我们代理 说好当场支付5K律师费
若本案进去诉讼程序 再加收30%的律师费
代理合同签订后 我陪同一起去现场谈退费
后来还写了磋商函和要求退还定金的函件
虽然不是律师函 但是和律师函没有两样
开发商收到函件后说可以各退4万元
原告朋友同意 原告自己不同意 要求我提起诉讼
并且还要求我把诉讼请求列为双倍定金和律师费
这种诉求根本不会得到支持 只会白交诉讼费
进去诉讼程序后 开发商表示可以退还5万元定金
我都觉得完全能够接受 可原告又不答应了
原告要求开发商承担5k和30%的律师费
没有合同约定 这种要求开发商怎么可能答应嘛
轮到交诉讼费时候 给我battle诉讼费应当由律师给
否则凭什么支付我30%的律师费 我整个人都懵逼了
律师费不是自愿、平等、协商的结果吗
而且合同白纸黑字写好诉讼费由当事人承担
现在给我battle 就是不想承担任何费用
可是从有狗叫开始 维权就是需要成本的
即使我答应当事人全风险代理 诉讼费也是自己付
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