洪灝：过高的房地产配置显得越来越不合时宜，中国的房价涨势很可能难有第二个峰值
来源：新财富
洪灏为中国首席经济学家论坛理事，交银国际董事总经理、研究部主管、首席策略师
中国面临的真正挑战，是如何在面对短期成本的前提下调整其未来的经济增长模式。
城镇化一直是中国增长模式的重要支柱，但也伴随了城乡之间不平衡日益加深——随着农村人口不断往城镇迁移并为制造业发展提供源源不竭的劳动力，城市收入的快速增长实际上加剧了收入差距。随着农村剩余劳动力逐步枯竭，中国在2010年前后到达了“刘易斯拐点”，而收入分配不平衡的趋势开始缓和，但中国的基尼系数仍然处于高位。
继续依靠衔枚疾进的城镇化发展和随之而来迅猛的房地产投资增长，已经不太可能进一步缩小城乡发展的鸿沟了，也将开始有悖于“共同富裕”的目标。近日，《求是》杂志发表的内部讲话强调要在“共同富裕”的总体规划中重视农村的经济发展。当一国跨过“刘易斯拐点”后，其增长模式的再平衡是宏观政策的影响之一。
中国对房地产的需求被普遍认为是“刚需”，这一共识源自对“潜在需求”的片面理解和失真估测。此前，普遍一致的做法是将人均居住面积和新增城镇人口肆意简单相乘，从而计算出房地产的潜在需求。
截至2020年的20年间，需求累积达到约150亿平方米，相较于50亿平方米的在建住宅面积，得出100亿平方米的过剩潜在需求，远低于市场专家所引述的160到220亿平方米这一数字(图表1)。
图表1: 不考虑人口结构、收入和住房拥有率的限制条件，对潜在住房需求的共识估计是巨大的
这样为共识所接受的计算表明，城镇化进程和生活质量的改善，即通过增加人均居住面积，是潜在房地产需求的关键驱动力。但是，即使有这般大胆的假设，由于城镇化最突飞猛进的阶段已经落下帷幕，快速城镇化对潜在需求的贡献在未来数年间将开始放缓(图表2)。
图表2: 共识认为城镇化是住房需求的主要驱动因素
通过对二手房交易、贷款收入测试和新增城镇人群的收入阶层进行一些合理限制假设，我们得到了一个更全面的估算结果——“有效需求”。我们提出的假设如下。
第一，新增城镇人口40%的房产需求由现有的二手房库存来满足。
第二，新增城镇人口收入是现有城镇人口收入的第25百分位数。
第三，40%的收入用来支付按揭贷款。
在此假设下，我们估计有效需求略高于60亿平方米（图表3）。这一数字与约50亿平方米的在建住宅面积对比，由此估算过剩需求略高于10亿平方米——依然处于高位。但值得注意的是，去年一手住宅销售总面积为15亿平方米，每平方米约1万元，换言之总销售额为15万亿元。即估算出的过剩需求大约相当于1年的销售额——这与共识普遍认为的、百亿平米级别的潜在需求大相径庭。
图表3: 受人口结构、收入和现有住房拥有率的限制，有效住房需求远远小于共识估计的规模
中国的人口统计数据预示着购房群体和房价的上涨势头都很快将达到峰值。我们可以用数据分析展示房地产价格与中国人口结构的高度相关性。具体而言，这一人口指标是35-55岁人口与25-34岁人口的比率。35-55岁人群正处于购置房产的最佳年龄，而25-34岁人群仍在为攒下首付而勉力工作（图表4）。我们可以将35-55岁人群称作购房群体。
图表4: 中国35-55岁/25-34岁人群与房价的对比——似乎接近或处于峰值
国际经验也印证了这两个宏观变量的相关性——购房群体占比越高，房价也水涨船高，而反之亦然（图表5）。中国潜在的人口结构预示着购房群体比例很可能在未来5到10年间触顶。我们注意到中国的人口结构与西方存在一处重要差异。由于“独生子女”政策，中国的人口结构转变表明，国内劳动年龄人口可能在2010年前后已经达到顶峰，部分学者将这一年视作中国的“刘易斯拐点”。这不同于日本和美国存在的劳动年龄人口双驼峰的走势曲线，其得益于在第一个峰值时期出生的人群步入育龄阶段，开始生育而形成第2个人口峰值（图表6）。因此，相较于垂垂老矣的西方国家，中国或面临着更为严峻的人口结构挑战，而中国的房价涨势很可能难有第二个峰值。
图表5: 35-55岁/25-34岁人群与房价的对比 —美国，日本，意大利，澳大利亚，比利时，英国
图表6: 中国15-64岁人群占总人口百分比，与美国和日本的比较
然而，与美国和日本等人口结构日益老化的国家相比，中国家庭在房地产上的资产配置确实是一骑绝尘（图表7）。更重要的是，如此之高的房地产配置出现在国内购房群体比例即将触顶之际。按照全国每平方米约1万元的房屋均价标准，14亿总人口中有约63%生活在城镇区域，人均居住面积接近40平方米，我们不难计算出中国住宅地产的总价值在400万亿元左右。这一数字之巨堪比中国国内生产总值（GDP）的4倍，而该数字在美国不到GDP的2倍，在日本约为GDP的3倍。
详情链接：https://t.cn/A6xz9OXG
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洪灏为中国首席经济学家论坛理事，交银国际董事总经理、研究部主管、首席策略师
中国面临的真正挑战，是如何在面对短期成本的前提下调整其未来的经济增长模式。
城镇化一直是中国增长模式的重要支柱，但也伴随了城乡之间不平衡日益加深——随着农村人口不断往城镇迁移并为制造业发展提供源源不竭的劳动力，城市收入的快速增长实际上加剧了收入差距。随着农村剩余劳动力逐步枯竭，中国在2010年前后到达了“刘易斯拐点”，而收入分配不平衡的趋势开始缓和，但中国的基尼系数仍然处于高位。
继续依靠衔枚疾进的城镇化发展和随之而来迅猛的房地产投资增长，已经不太可能进一步缩小城乡发展的鸿沟了，也将开始有悖于“共同富裕”的目标。近日，《求是》杂志发表的内部讲话强调要在“共同富裕”的总体规划中重视农村的经济发展。当一国跨过“刘易斯拐点”后，其增长模式的再平衡是宏观政策的影响之一。
中国对房地产的需求被普遍认为是“刚需”，这一共识源自对“潜在需求”的片面理解和失真估测。此前，普遍一致的做法是将人均居住面积和新增城镇人口肆意简单相乘，从而计算出房地产的潜在需求。
截至2020年的20年间，需求累积达到约150亿平方米，相较于50亿平方米的在建住宅面积，得出100亿平方米的过剩潜在需求，远低于市场专家所引述的160到220亿平方米这一数字(图表1)。
图表1: 不考虑人口结构、收入和住房拥有率的限制条件，对潜在住房需求的共识估计是巨大的
这样为共识所接受的计算表明，城镇化进程和生活质量的改善，即通过增加人均居住面积，是潜在房地产需求的关键驱动力。但是，即使有这般大胆的假设，由于城镇化最突飞猛进的阶段已经落下帷幕，快速城镇化对潜在需求的贡献在未来数年间将开始放缓(图表2)。
图表2: 共识认为城镇化是住房需求的主要驱动因素
通过对二手房交易、贷款收入测试和新增城镇人群的收入阶层进行一些合理限制假设，我们得到了一个更全面的估算结果——“有效需求”。我们提出的假设如下。
第一，新增城镇人口40%的房产需求由现有的二手房库存来满足。
第二，新增城镇人口收入是现有城镇人口收入的第25百分位数。
第三，40%的收入用来支付按揭贷款。
在此假设下，我们估计有效需求略高于60亿平方米（图表3）。这一数字与约50亿平方米的在建住宅面积对比，由此估算过剩需求略高于10亿平方米——依然处于高位。但值得注意的是，去年一手住宅销售总面积为15亿平方米，每平方米约1万元，换言之总销售额为15万亿元。即估算出的过剩需求大约相当于1年的销售额——这与共识普遍认为的、百亿平米级别的潜在需求大相径庭。
图表3: 受人口结构、收入和现有住房拥有率的限制，有效住房需求远远小于共识估计的规模
中国的人口统计数据预示着购房群体和房价的上涨势头都很快将达到峰值。我们可以用数据分析展示房地产价格与中国人口结构的高度相关性。具体而言，这一人口指标是35-55岁人口与25-34岁人口的比率。35-55岁人群正处于购置房产的最佳年龄，而25-34岁人群仍在为攒下首付而勉力工作（图表4）。我们可以将35-55岁人群称作购房群体。
图表4: 中国35-55岁/25-34岁人群与房价的对比——似乎接近或处于峰值
国际经验也印证了这两个宏观变量的相关性——购房群体占比越高，房价也水涨船高，而反之亦然（图表5）。中国潜在的人口结构预示着购房群体比例很可能在未来5到10年间触顶。我们注意到中国的人口结构与西方存在一处重要差异。由于“独生子女”政策，中国的人口结构转变表明，国内劳动年龄人口可能在2010年前后已经达到顶峰，部分学者将这一年视作中国的“刘易斯拐点”。这不同于日本和美国存在的劳动年龄人口双驼峰的走势曲线，其得益于在第一个峰值时期出生的人群步入育龄阶段，开始生育而形成第2个人口峰值（图表6）。因此，相较于垂垂老矣的西方国家，中国或面临着更为严峻的人口结构挑战，而中国的房价涨势很可能难有第二个峰值。
图表5: 35-55岁/25-34岁人群与房价的对比 —美国，日本，意大利，澳大利亚，比利时，英国
图表6: 中国15-64岁人群占总人口百分比，与美国和日本的比较
然而，与美国和日本等人口结构日益老化的国家相比，中国家庭在房地产上的资产配置确实是一骑绝尘（图表7）。更重要的是，如此之高的房地产配置出现在国内购房群体比例即将触顶之际。按照全国每平方米约1万元的房屋均价标准，14亿总人口中有约63%生活在城镇区域，人均居住面积接近40平方米，我们不难计算出中国住宅地产的总价值在400万亿元左右。这一数字之巨堪比中国国内生产总值（GDP）的4倍，而该数字在美国不到GDP的2倍，在日本约为GDP的3倍。
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『医师报·早报分享』[鲜花]
今天是10月28日，星期四，农历九月廿三
在术前合理的运用抗生素，能有效地减少细菌的数量，是降低术后感染率的重要因素之一，避免应用对肝、肾功能有严重影响的药物。现代抗生素预防感染的原则强调，术前2小时静脉注射，保证手术时切口渗出的血液和组织液中有较高的浓度，才能达到最佳效果。——张书信 李春雨《肛肠外科手术技巧（抗生素准备）》
【政策】
1、军人家庭医疗待遇保障新政：实现军人配偶免费医疗（来源：新华网）
2、国家卫健委：互联网诊疗监管细则（征求意见稿）公开征求意见（来源：国家卫健委医政医管局网站）
【疫情资讯】
1、国家医疗专家组、流调组和近百支医疗队驰援额济纳（来源：中新网）
2、北京警方：已办理涉疫违法案件24起 刑事立案侦查19人（来源：平安北京）
【百度热搜】
山东五莲首例确诊者回应被网暴 网友：怪就怪新冠病毒太狡猾（来源：齐鲁网）
【新浪微博热搜】
北京本轮疫情病毒均为德尔塔变异株（来源：北京晚报）
【今日头条热搜】
新一轮疫情波及13省25市，北京本轮疫情病毒均为德尔塔变异株，存在3个独立传播分支
10月27日，在北京市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作第249场新闻发布会上，北京市疾病预防控制中心副主任、国家卫健委新冠肺炎应对处置专家组成员庞星火介绍，截至目前，我市已报告感染者共存在3个独立传播分支，分别为丰台传播分支，昌平传播分支，以及涉及丰台、海淀、昌平关联聚集性疫情传播分支。（来源：环球网、北京日报客户端）
【处罚】
1、上海美莱医疗美容登虚假违法广告案例 违法使用代言人（来源：中国经济网）
2、绵阳韩美医疗被市场监管总局点名 虚假宣传医生资历（来源：国家市场监督管理总局网站）
【人事任免】
郭毅任四川省卫健委副主任（来源：四川省人民政府）
【药品】
1、全市药店暂停销售退烧药！郑州发布37号通告（来源：大河报）
2、《海南省药品现代物流指导原则》出台将促进药品现代物流业健康有序发展（来源：新海南客户端、南海网）
【讣告】
重庆医科大学创校先驱、西迁老专家王福荣教授逝世（来源：“重庆医科大学”微信公众号）
【医院资讯】
澳门离岛医院将与北京协和医院合作 公立医院性质不变（来源：中新社）
【国内】
1、北京冬奥组委：不遵守防疫规定或被逐出比赛（来源：国务院新闻办公室）
2、上海市数字医学创新中心揭牌 推进医疗数字化转型（来源：中国新闻网）
【权威发布】
我国首部《中国类风湿关节炎发展报告》出版
近日，《中国类风湿关节炎发展报告2020》（简称报告）正式出版，这些数据的披露，希望能引起广大患者、医生和医疗行政机构的重视。
该报告是国家层面对我国三甲医院到基层医院RA患者疾病特征与诊治现状进行的一次全面摸底，扭转了我国长期以来缺乏权威RA疾病流调数据的局面，也为今后相关工作的开展指明了方向。（来源：医师报）
【疫苗资讯】
首个国产宫颈癌疫苗获得世界卫生组织预认证（来源：央广网）
【互联网医院】
足不出户对话专家 宁夏医科大学总医院互联网医院正式上线（来源：新华网）
【地方】
1、上海市社会医疗机构协会肿瘤学分会成立（来源：央广网）
2、北京市卫生健康委：进一步加强北京市村级医疗卫生机构规范化建设与管理（来源：北京市卫生健康委）
【案例研究】
9个受累脏器联合手术！广西壮族自治区人民医院MDT团队解密这场最复杂手术
近日，由广西壮族自治区人民医院普通外科学科带头人、业务主任黄顺荣，结直肠·肛门外科副主任徐胜团队诊治的一例腹部巨大恶性肿瘤患者康复出院。团队一次为该患者进行了包括8项切除术在内的联合切除手术，涉及9个受累脏器，是结直肠·肛门外科开科以来实施的最复杂的手术之一。该病例康复出院标志着广西壮族自治区人民医院结直肠·肛门外科在疑难复杂疾病诊疗方面的技术已达到国内先进水平。（来源：医师报肿瘤频道）
【世界学术名刊】
英国《自然》杂志：新型显微镜载玻片 可快速识别癌细胞
澳大利亚乐卓博大学研究人员近期在英国《自然》杂志发表论文称，他们借助纳米技术对传统显微镜载玻片进行改造，研发出一种新型显微镜载玻片，可以更加快速精准地识别出癌变细胞。
论文第一作者、乐卓博大学教授布赖恩·阿贝说，传统显微镜载玻片只是简单的细胞载体，检测时还需要给细胞染色或做标记，但由于癌症早期时癌细胞数量很少，常规方法使病理学家很难在大量健康细胞中精确分辨出哪些细胞已经出现癌变，因此容易出现误诊，延误治疗。研究团队借助纳米技术，对载玻片的表面进行了纳米尺度的改造，使研究人员可以操控光线与细胞组织的相互作用，癌变细胞会直接呈现出与健康细胞不同的颜色，检测效率和精确度都大大提高。（来源：科技日报）
【医师报直播中心】
世界男性健康日特别节目——前列腺癌的防治与精准诊疗来啦!
今天是世界男性健康日，关于男性健康，就不能不提到前列腺癌，前列腺癌作为中国男性泌尿系统中发病率最高的恶性肿瘤，多年来一直困扰着我国很多男性尤其是中老年男性朋友，给患者及其家属都带来了很大的生理和心理压力。
那么如何预防前列腺癌的发生？如何进行有效治疗？精准治疗又是怎么一回事？
欢迎收看10月28日医师报推出的世界男性健康日特别节目，北京大学肿瘤医院泌尿外科主任杨勇教授带您一起走近前列腺癌，了解前列腺癌的防治与精准诊疗！（来源：医TV）
【国际】
重症监护病房人满为患 美国犹他州新冠肺炎疫情严峻（来源：央视新闻客户端）
泰国洛坤府中央监狱内1000多名囚犯感染新冠病毒（来源：央视新闻客户端）
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布朗大学大出血：家庭年收入低于12.5万美金，将不用交学费
感觉最近都是美本申请的好消息。今天接布朗大学消息，鉴于收到的大笔捐款、2021年高达51%的捐款投资收益率，2022～2023年开始，年家庭收入低于12.5万美金的孩子，将不用交纳学费。今年，布朗的学费为6.0944万美元。
除此之外，布朗将对国际学生实行need-blind待遇，也就是申请时不管你申请不申请financial aid，都不会影响录取率。另外，布朗还将为低收入家庭的国际学生提供往返国际机票。
下一个学年，估计布朗将迎来申请热。这么好的奖学金待遇，为啥不试试呢？！#布朗大学##留学[超话]##美国留学##美国留学[超话]#
感觉最近都是美本申请的好消息。今天接布朗大学消息，鉴于收到的大笔捐款、2021年高达51%的捐款投资收益率，2022～2023年开始，年家庭收入低于12.5万美金的孩子，将不用交纳学费。今年，布朗的学费为6.0944万美元。
除此之外，布朗将对国际学生实行need-blind待遇，也就是申请时不管你申请不申请financial aid，都不会影响录取率。另外，布朗还将为低收入家庭的国际学生提供往返国际机票。
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