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#案例播报#【房产跌价能找物业赔偿吗?法院判了!】住房商品化后,物业纠纷成为老百姓极为关心的问题。然而,美好的社区生活、优质的物业服务,不是靠“花式”营销或不交物业费式的“维权”即能实现。在温岭市,环雅公司依约履行着为小区提供物业服务的义务,而业主江某却因邻居违建、房产跌价,及向该物业公司反映没得到满意结果而拒不支付物业费。日前,浙江省温岭市人民法院作出裁判,依法支持了环雅公司的诉求。

物业收费明约定

浙江温岭某房地产商于2012年在城区建造了一商品房小区。

同年4月,房地产商与环雅公司签订了《前期物业服务合同》,载明小区的物业由环雅公司管理,业主按其拥有房子的建筑面积交纳物业费。业主或物业使用人于办理交房手续之日次月起交纳全年的物业费等等。合同订立后,环雅公司依约对小区里的房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护小区内的环境卫生和秩序。

2015年,市民江某在该小区买了一套建筑面积为83.17平方米的房子,满心期待着住在新房子里的未来生活。

邻居违建起纠纷

在收房时,江某发现:隔壁邻居私自将进户门外移并装了外开式的房门,占据一米多的公共通道,房门一开就能挨到自己家,进出十分逼仄,并破坏了消防、通信、水电的设施及外部墙面,当即拒绝签收。

房地产商多次与他沟通,说这事找环雅公司就能办好。2016年8月,江某为了早点拿到房产证而最终签字收了房。

随即,江某找到环雅公司反映情况。环雅公司及时向行政执法部门进行报告,公司的项目负责人也表示愿意配合江某将违建部分恢复原状。

验收当日,江某发现被占楼道虽已恢复原状,但墙面凹凸不平,粉刷色差大。另外,他还丈量了门与门之间的距离,邻居仍占用约13厘米宽的公共通道部分。

他对这个结果很不满意,从2018年11月开始就一直拒绝支付物业费。2019年底,江某把小区的房子卖给了别人。

房产跌价由谁赔

2019年以来,环雅公司曾两次提起诉讼,却均以撤诉终了。

迫于无奈,2020年环雅公司提起了第三次诉讼,要求江某支付物业费2811元及逾期付款的违约金。

庭审中,江某提出,因为物业监管不到位导致房屋楼道短13厘米,且破坏了包括消防、通信、水电在内的设施,很不安全,导致卖房时亏了10万余元。

他还提出,环雅公司作为一个有偿服务的机构,有义务监管业主的各项行为,房价下跌的原因就是该公司在业主违建时没有尽到阻却义务,其应当承担自己卖房差价20%的赔偿责任。

环雅公司则认为,他们对江某对门的业主违建一事曾进行积极的跟进,也通知过相关部门进行干预,对门业主也非常配合,将违建部分拆除并恢复原状。

由于更换了大门,原来的位置无法安装,因此占据了约13厘米宽的楼道位置。针对这种情况,公司也积极与江某沟通,江某最终在询问了相关部门后,也同意了对方将大门安装在现在的位置上。可上述情况没有形成书面协议。

物业公司已尽责

温岭市人民法院经审理认为,从现有证据来看,环雅公司只是在提供物业服务过程中存在着一定瑕疵,比如未及时制止江某邻居的搭建行为等,但并不属于严重违法或严重违约的情形。江某不能以此为正当理由而拒付物业费。

涉案事件经江某反映后,环雅公司积极地与江某的邻居沟通,也向行政执法部门报告,有关部门亦已介入其中,制止了江某邻居的违法行为,其违法状况亦得到整改,且整改过程中,环雅公司积极对整改后遗留的破损墙面等部位进行了修复,该行为亦得到江某的认可,其已尽到相应的义务,无需赔付江某损失。

江某要想彻底解决违建等问题,应当继续向有关职能部门反映加以解决,确实有证据证明存在损失的,可以另案向侵权方主张;对于物业服务瑕疵,其有权要求环雅公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。

另外,《前期物业服务合同》对业主未按时足额交纳物业服务费产生的违约责任作了明确约定。江某拒付物业费,已构成违约,理应支付逾期付款违约金。故法院判决江某支付给环雅公司物业费2811元及2018年11月开始计算的逾期付款违约金。

宣判后,江某不服,提起上诉。二审法院维持原判,驳回上诉。

判决解析:

物业服务企业没有执法权

本案承办法官、温岭市人民法院石陈人民法庭庭长陈泳滨介绍:业主和物业公司是平等的民事主体,业主在享受着服务的同时,也应当履行自己应尽的义务。

环雅公司作为小区的“管家”,有配合业主维护相关权利并提供便利条件的义务,保障小区的居住环境。其在接到江某反映后,对江某邻居采取了劝阻、上报行政执法部门等措施。双方还加强了沟通交流,江某邻居也积极配合,对违规占用部分进行恢复。

江某陈述其所在的小区邻居占用公共区域而损害其利益,责怪环雅公司未帮其处理好而拒付物业费,实质上夸大了环雅公司的职能。环雅公司本身没有任何行政权力,既不能挥起拳头粉碎违建,也不能坐在原告席起诉要求江某的邻居拆违。

因此,在这种情况下,江某不能因为其他业主违规占用部分未恢复至自己满意的程度,而把所有的责任归罪到环雅公司头上。其拒不支付物业费和要求物业承担卖房亏损价20%的赔偿责任,是不受法律保护的。

整治违建应各负其责

毁绿扩院、占用平台、搭建阳光房等违规行为及其带来的安全隐患是住宅小区的“通病”。整治小区违建的问题,需多方努力,多管齐下。本案中虽只涉及两个主体,但是在事情推进的过程中,相关的参与者却有以下四种,各自承担着不同的社会责任:

一是把楼道公共空间“圈”成“储藏室”的违法改建的业主。面积不够楼道凑。楼道公共空间被占用并不是个例。部分业主甚至认为自己对房屋附近的楼道区域享有专有权利,可自行处置。

然而,法律早有规定,任何单位或个人私自侵占共有领域,均属于侵犯业主之共有权利。都在一栋楼里,装修改造必然会影响邻居的生活:在临时占用时要采取措施保障安全并及时恢复原状;在改变房屋结构时更要慎重,要征询邻居的同意,并向物业询问报备,避免造成不能修复的损害。

二是维权“不成”的业主。业主消极地拒绝交纳物业费来表达自己心中的不满,并不是理性的做法。

业主在发现邻居擅自占用、改建公共区域时,有权请求其排除妨害或者消除危险。在维权过程中,双方要加强沟通交流。如果谈不拢,业主可以找业委会、社区调解或是向物业服务企业征询解决的方法。调解不成,可以请求行政执法部门监管。行政执法部门若不作为,可以提起行政诉讼加以纠正。当然,也可以直接以违建侵权者为被告提起民事诉讼。

三是“真的没有执法权”的物业服务企业。部分业主违规搭建是物业服务企业最头痛的问题,影响到公共区域的安全、卫生及邻里关系。物业服务企业只是小区的管理者,没有行政执法权,发现问题也只能加以劝导、提醒。

物业服务企业遇到业主违建等问题,首先要加强监管检查,及时予以制止。行为人不听劝的,向行政执法部门进行投诉;其次要加大宣传力度,让业主意识到擅自占用公共区域不仅损害了他人的利益,也会造成隐患;还要建议业委会和业主大会发挥自治监督作用,及时劝阻违规业主。

四是具有“实权”的行政执法部门。违规者利用住宅的特殊性和隐蔽性“躲猫猫”,使得执法人员“进门难”。只能靠投诉举报、随机抽查等方式来发现问题,从而影响到治理的效果。

因此,行政执法部门要保持对新生违建“零容忍”的高压态势;强化“城管+社区+物业”三方联动机制,充分发挥社区、物业巡查作用,实现小区违建全天候、全覆盖监管。同时,要有效整合社区、物业、居民等多方力量,强化巡查监管,力求做到防范在先、发现在早、处置在小。

来源:人民法院报

【320元值不值?为什么涨价?关于医保的热点问题,这里有答案】

2021年10月,贵州省医疗保障局、国家税务总局贵州省税务局、贵州省财政厅联合开启了2022年城乡居民医保参保缴费工作,按照国家最新规定,个人缴费标准调整到320元。每年这个时候老乡们最关心的就是:几百元居民医保都保障了什么,提标后这钱到底花得值不值?今天,来跟老乡们摆一摆这个“龙门阵”。

一、值不值?该不该?

享受过咱们医保待遇的老乡肯定会说,值,这个钱花得太值了。家住黔南的王先生说,以前医保局、社区工作人员年年在家门口作政策宣传,什么基本医保、大病保险、医疗救助加起来几十万的保障,听上去很不错,而且现在微信、支付宝缴费渠道又方便,几百元就当是为自己和家人买个心安和平安。谁料想今年3月初,刚缴完费的王先生就突发胸闷、气促,住进贵阳某三甲医院,后被诊断为心包积液,11天的住院治疗总共花去了37.48万元,因为参加了居民医保,医保为其报销26.41万元,报销比例达到了70%。出院后,王先生感慨:“感谢党和政府有这么好的政策,也幸亏自己参加了医保,谁想到当初几百元的参保费用,可能只是家人在外一顿饭或是几包烟的花销,参了保,住院却实实在在报销了几十万的医疗费用,这个钱花得太值了,真正是为民解忧的一项保险政策。”

对于该不该的问题,家住铜仁的黄阿姨今年也有话要说,数年前她因头晕、心绞痛被诊断患上了高血压、冠心病等多种慢性疾病,以前乡里的医保宣传员小张总来动员大家参加居民医保,还说这是政府主导的医疗保险,不但个人要出钱,政府也要出钱,而且,这些钱全部都会用到我们参保群众的身上,减轻我们门诊、住院的费用负担。但是我总觉得几百块钱拿来参保不划算,又不会生什么大病,还不如省了直接去换药吃,但现在算下来自己这几年在药店拿药的钱都花了上万块。上次小张来说我这个病如果符合办理门诊慢特病条件的话,参保后还可享受一年不低于8000元的门诊用药费用报销,现在几百元还可享受如此好的门诊待遇政策,这钱该缴啊!缴费后的黄阿姨在医保经办人员的指导下,在医疗机构进行检查,检查结果达到了办理门诊慢特病的标准并备了案。5月,黄阿姨门诊开药总费用为545.8元,享受医保直接报销了491.22元,自己只支付了54.58元。黄阿姨对小张说:“你说得对,我们每个人的一生都会面临各种不确定的疾病风险,每年按时缴纳医保费用,可化解和防范医疗费用风险,减轻个人和家庭负担。”

2021年贵州省医疗保障局下发了《关于进一步规范慢特病门诊保障制度的通知》,从9月1日实施至10月31日止,我省享受门诊慢特病参保人员是30.12万人,符合医保报销的1.63亿元,医保实际支付近1.43亿元,报销比例接近88%。

二、为什么涨?

居民医保在初期试点就确定了财政补助和个人缴费相结合的筹资方式,如2003年新农合实施之初个人缴费只要10元,2021年涨到280元,涨了270元,同时,2003年国家财政补助是20元,2021年已增加到580元,涨了560元,涨幅更高。总体看,财政补助占年度筹资的67%,是居民医保的主要筹资来源。显而易见,政府财政补助的增长速度明显要快于个人缴费,并不是只有个人“要出更多的钱”。

为什么年年要涨?今天想多跟老乡们聊一聊这个备受关注的话题。

首先,能报销的药越来越多。医保部门不断把更多救命救急的好药纳入到报销目录,2018年以来,国家医保局连续三年调整医保药品目录,共纳入433种新药、好药,233个谈判准入药品价格平均降幅超过50%,医保药品目录内总数从1999年1535种增加到2020年的2800种。

其次,报销门槛降低,个人报销比例不降反升。就拿贵州省来说,一个自然年度内,居民医保门诊封顶线达到400-600元,特殊门诊支付比例为60%左右,统筹基金年度封顶线不低于25万元,大病保险封顶线提高到现在的不低20万元等等,随着报销范围的扩大和水平的提高,大家能够获得的医疗费用报销额逐渐增加,就医需求得到释放。

再次,就医需求增长。据中国卫生事业发展情况统计公报显示,2003年,居民年平均就诊次数为1.7次,年住院率为3.0%,全国医疗机构入院人数6092万人,居民个人卫生支出3316.5亿元。到2020年,居民年平均就诊次数增加到5.5次,年住院率增加到16.3%,全国医疗卫生机构入院人数23013万人,个人卫生支出20055亿元。总体的就医人次和需要报销的人次均大大增加,对医保报销资金的需求自然也随之增加。

最后,医疗费用上涨。随着医药技术快速进步、社会经济水平的发展和物价的上涨,居民医疗需求逐步释放等外部环境的客观需要,医疗费用不可避免地出现逐年上涨的趋势。但320元,不是为了多收费而涨,而是为了在保障医保基金可持续发展的基础上,有效提高老乡们的待遇保障水平和保障范围而设定的。作为政府主办的医疗保险,医保基金一定是取之于民,用之于民。

三、如何缴费?

近年来,税务部门在微信、支付宝、云闪付等第三方支付平台,以及建行、工行、农行、贵州农信等各大金融机构的手机APP开通了居民医保缴费业务,为广大缴费人提供“足不出户”的缴费服务;同时,保留了办税服务厅、银行柜面、村居代收等传统的缴费渠道,全省31772个金融便民服务网点开通城乡居民医保缴费业务,实现“村村覆盖”,方便缴费人“掌上办”“就近办”。据统计,2021年度就有70%居民通过线上方式成功缴费。“掌上办”的缴费方式包括微信、支付宝、税务APP,以及多家网上银行、手机银行APP缴费。线上缴费方式具体如下:

1.微信缴费。微信“城市服务”。在微信里依次点击“我”→“支付”→“城市服务”→“社保综合”→“贵州社保缴费服务”,根据提示输入人员身份、险种、缴费金额等信息后完成支付。

2.支付宝缴费。支付宝“市民中心”。在支付宝里依次点击“市民中心”→“社保”→“社保缴费”,根据提示输入人员身份信息后,点击“城乡居民查询缴费”,选择缴费险种、缴费金额等信息后完成支付。

3.“贵州税务”微信公众号缴费。关注“贵州税务”微信公众号后,在导航栏里依次选择“享服务”→“社保缴费”,根据提示输入人员身份、险种、缴费金额等信息后完成支付。

4.云闪付缴费。云闪付“城市服务”。在云闪付里依次点击“城市服务”→“社保缴费”,选择缴费险种后,根据提示输入人员身份信息、经办机构、缴费金额等信息后完成支付。

人吃五谷杂粮,生病与否,确实无法预知也无法计划。医保的基本理念是互助共济,相互帮助。因此,参保缴费是保障不是投资,缴了费没用上,那是咱身体好,无病无灾应该高兴,万一哪天生病了,住院了,有了居民医保的保障,就可以及时帮助您及家庭抵御疾病风险,降低医疗费用负担。疾病无情,医保有情!所以,一定要记得从现在起至2022年3月31日前及时参加居民医保,为自己和家人筑起防火墙,避免意外发生时手足无措,也能为他人出一份力,为生病的人奉献爱心!(贵州省人民政府网)


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