#榕江壹号院# 榕江户型分析。
11.21日下午18:00截止登记,目前审核通过人数未达1:2,明天还有一天修改资料的时间。
刻意拖到现在,才发这一段点评,怕的是被外界认为被充值,不够客观。
优势:
1.户型设计好,120平基本可改四房,经典横厅四房,南北通透3+1,几乎户户南北通透。
2.梯户比优质,2梯3户,3梯3户,这放在今年任何产品对比都是有优势的,加上容积率低。
3.套内使用率高,随便怎么算都有80%以上,肯定是以上,至于官方的标准写着70多的,就自主判断,不强求。
4.单价足够低,均价7.78万/带装修,装修费是5000/平的标准,按今年新房推出,毛坯这备案价格才6.5-8.2万,姑且算它很难实现和不够现实,但对比起来确实是这么个理。车位比我就不提了,只能说相当充足。
劣势:
1.飞机航线下,有噪音,并且近两年由于疫情,航班相对少了很多,这是众所周知的毛病,并且碧海居住了十来年的老业主近40000多户,小10万人口碧海,难道这些业主全部都置换到南山宝中福田了吗?不还在原地居住吗?。
2.景观差,虽然我认为很牵强,但事实上确实没啥景观。
3.A栋西北面 大户型临街有车流量噪音,晚上会相对好些,楼下地铁口,电动车较多,这毛病挑的都是很牵强。。。。。
4.学位一般,商业一般,碧海没什么好学位和大型商业购物中心这是事实,距离大千里与壹方城也是2-3公里范围,步行路程较远。
其他小毛病就不提了,但看到很多kol博主都拿这碧海说刚需地段错配户型,大面积错配了,但事实上,碧海的楼盘大部分是05-18年竣工的物业,榕江这块住宅用地几乎就是碧海十年内再无新盘的低密度产品,对面有个京地海樾府,主打90-120平3-4房,预计明年入市,纯刚需盘了。
聊及此,松茂御龙湾2016-2017年开盘,89平总价就550-580万了,2017-2018年华丰前海湾备案价格89平总价去到550-630万之间了,单价算下来是6.5-7.2万之间了,还有17年的碧海君庭开盘价也在6.8万,所以,榕江这个备案价格什么水平?
相信各位相当清晰明了。
至于整个碧海近两年二手房交易市场数据异常火爆,几乎是整个南山刚需上车的首选,其中第一梯队的华丰前海湾,松茂御龙湾,幸福郡湾==都是很多南山码农的上车盘,稍微打听就知道。
回到大户型错配的问题。
榕江的大户型错配与否?
2个角度看待。
1.整个碧海大户型的供应量。
2.整个碧海总户数,人群。
1.
可参考下图,刻意把榕江2公里范围内的楼盘作了标记,参考户型是150-200平之间,其中,华丰前海湾和松茂御龙湾的楼龄是2016-2018年,中熙香缇湾09年,泰华阳光海09年,润恒尚园2015年,圣拿威2018年,宏发QCC/2017-2018年,碧海君庭2018。
以上楼盘,若拿出梯户比,容积率,户型使用率三者结合去对比,以上除了QCC和松茂,华丰,润恒稍微能接近,其他无法。
但榕江楼龄最新,位置更核心。
有趣的是,搜了链家APP,其中二手房挂盘,搜索功能设置为:140-200平参考,发现只有500多套房,其中碧海只有22套挂盘量,姑且当有些业主没挂盘,给他5倍,也就是100套的存量房。
说明碧海大户型能挂盘的不多。
A栋01户型200平,合计24套,总价区间:1619-1746万,
A栋02户型 183平,合计:24套,总价区间:1372-1488万。
A栋03户型 161平,合计:23套,总价区间:1302-1388万。
从总价上看,1700万也就是能买碧海区松茂御龙湾169平单证5房,差不多1700-1800万之间,之前挂盘都在2200左右。
1300万大概就是19年华丰前海湾140平单证四房的新房购置总价。
整个榕江大户型算下来不到90套,并且榕江应该是未来十年内整个碧海排名第一的优质盘,没有任何争议,谈及至此,这区区90套对整个碧海大户型占比,谈何错配?
2.
碧海楼盘总户数约45000多户,50多个楼盘。
按人口计算,约10万+,对区域有依赖性和惯性的业主随便也有个几千吧?
置换改善的需求不需要过多阐述吧?
#打新深圳##深圳楼市#
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优势:
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2.梯户比优质,2梯3户,3梯3户,这放在今年任何产品对比都是有优势的,加上容积率低。
3.套内使用率高,随便怎么算都有80%以上,肯定是以上,至于官方的标准写着70多的,就自主判断,不强求。
4.单价足够低,均价7.78万/带装修,装修费是5000/平的标准,按今年新房推出,毛坯这备案价格才6.5-8.2万,姑且算它很难实现和不够现实,但对比起来确实是这么个理。车位比我就不提了,只能说相当充足。
劣势:
1.飞机航线下,有噪音,并且近两年由于疫情,航班相对少了很多,这是众所周知的毛病,并且碧海居住了十来年的老业主近40000多户,小10万人口碧海,难道这些业主全部都置换到南山宝中福田了吗?不还在原地居住吗?。
2.景观差,虽然我认为很牵强,但事实上确实没啥景观。
3.A栋西北面 大户型临街有车流量噪音,晚上会相对好些,楼下地铁口,电动车较多,这毛病挑的都是很牵强。。。。。
4.学位一般,商业一般,碧海没什么好学位和大型商业购物中心这是事实,距离大千里与壹方城也是2-3公里范围,步行路程较远。
其他小毛病就不提了,但看到很多kol博主都拿这碧海说刚需地段错配户型,大面积错配了,但事实上,碧海的楼盘大部分是05-18年竣工的物业,榕江这块住宅用地几乎就是碧海十年内再无新盘的低密度产品,对面有个京地海樾府,主打90-120平3-4房,预计明年入市,纯刚需盘了。
聊及此,松茂御龙湾2016-2017年开盘,89平总价就550-580万了,2017-2018年华丰前海湾备案价格89平总价去到550-630万之间了,单价算下来是6.5-7.2万之间了,还有17年的碧海君庭开盘价也在6.8万,所以,榕江这个备案价格什么水平?
相信各位相当清晰明了。
至于整个碧海近两年二手房交易市场数据异常火爆,几乎是整个南山刚需上车的首选,其中第一梯队的华丰前海湾,松茂御龙湾,幸福郡湾==都是很多南山码农的上车盘,稍微打听就知道。
回到大户型错配的问题。
榕江的大户型错配与否?
2个角度看待。
1.整个碧海大户型的供应量。
2.整个碧海总户数,人群。
1.
可参考下图,刻意把榕江2公里范围内的楼盘作了标记,参考户型是150-200平之间,其中,华丰前海湾和松茂御龙湾的楼龄是2016-2018年,中熙香缇湾09年,泰华阳光海09年,润恒尚园2015年,圣拿威2018年,宏发QCC/2017-2018年,碧海君庭2018。
以上楼盘,若拿出梯户比,容积率,户型使用率三者结合去对比,以上除了QCC和松茂,华丰,润恒稍微能接近,其他无法。
但榕江楼龄最新,位置更核心。
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说明碧海大户型能挂盘的不多。
A栋01户型200平,合计24套,总价区间:1619-1746万,
A栋02户型 183平,合计:24套,总价区间:1372-1488万。
A栋03户型 161平,合计:23套,总价区间:1302-1388万。
从总价上看,1700万也就是能买碧海区松茂御龙湾169平单证5房,差不多1700-1800万之间,之前挂盘都在2200左右。
1300万大概就是19年华丰前海湾140平单证四房的新房购置总价。
整个榕江大户型算下来不到90套,并且榕江应该是未来十年内整个碧海排名第一的优质盘,没有任何争议,谈及至此,这区区90套对整个碧海大户型占比,谈何错配?
2.
碧海楼盘总户数约45000多户,50多个楼盘。
按人口计算,约10万+,对区域有依赖性和惯性的业主随便也有个几千吧?
置换改善的需求不需要过多阐述吧?
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【比赛预告 竞猜[憧憬][憧憬]罗斯签名鞋】
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2⃣️必须转发本微博,猜罗斯明天得分+篮板+助攻数据,比如罗斯50分4板6助攻,第一个按格式完全正确的球迷,获得罗斯签名鞋一双。[兔子][兔子]
3⃣️直播:https://t.cn/A6xtE6eS
神秘链接:https://t.cn/A6MU88Qb
神秘链接:https://t.cn/A6xvOBQX
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