远洋、绿城等房企加速布局养老地产，盈利难题待解
2018年，国家对房地产的调控持续收紧，在市场竞争度不断提升、利润率下滑的趋势中，不少房企开启多元化之路。其中，备受政策支持的养老地产成为房企眼中的“香饽饽“。据蓝鲸房产不完全统计，截止到2018年末，千亿房企中，已有28家企业布局康养产业。
在专家看来，房企之所以青睐养老地产，不外乎是考虑到养老地产前景广阔。根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到2030年有望达到22万亿元。除此之外，近年来，国家对养老地产给予的政策支持也是逐年加大。
然而，2019年开年之时，易居中国执行总裁CEO丁祖昱却公开表示：“短期不看好养老地产”，这让外界一头雾水。事实上，房企进入养老地产一直面临着盈利难的困境，这主要是什么原因造成的?身陷“圈地质疑”的房企该如何发展养老地产。
2018年房企大力加码养老地产
近年来，随着养老市场空间不断被挖掘，企业加速养老市场布局。据蓝鲸房产不完全统计，在2018年克而瑞公布的千亿房企中，已有28家企业布局康养产业。
早在2010年，万科集团(SZ：000002，简称“万科”)在杭州、北京就已有多个项目进行了养老地产的相关尝试。同年，保利发展(SH：600048，下简称“保利”)也开始试水养老地产，并于2013年重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，称未来10年要打造50个养老机构。2013年，远洋集团(HK：03377，简称“远洋”)创建了养老品牌“椿萱茂”。
而在多年的探索中，各家企业也形成了自己的产品线。如万科已建立起三条养老产业产品线：偏重于照顾半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”。
到了2018年，房企对养老地产的布局仍在加速。这一年，龙湖集团(HK：00960，简称“龙湖”)推出了自己的养老品牌“椿山万树”，据悉，其已在北京、上海、重庆、成都等一二线城市开始布局。招商蛇口（SZ：001979）与关联方招商局仁和人寿共同成立招商局仁和养老投资有限公司（下简称“仁和养老”），之后仁和养老将成为招商蛇口养老产业布局的重资产平台，而类似的案例还有很多。
对于传统房企加码养老地产行业的原因，高力国际相关研报指出，是由于房地产行业进入下行周期，房地产行业利润下滑，新的利润增长点成为房企能否获得战略性持续发展的关键。而通过养老产业附加值提升土地溢价和收益，是房企挺进养老市场的一大重要考量。
合硕机构首席分析师郭毅则从养老产业的未来给予了解读。“我国逐渐迈入老龄化社会已是毋庸置疑的事实，房企涉足养老地产这一“朝阳产业”，实际上为未来布局了一个无限大的市场。”她向蓝鲸房产表示。
据蓝鲸房产观察，对于已布局、即将布局养老产业的企业来说,强强联合成为行业发展首选。2018年7月10日,华润置地(HK：01109)与国家开发银行就养老业务合作在签订合作协议，双方将在居家社区养老设施、老年公寓、持续照料社区、老年养护院、康养小镇、养老人才实训基地、 老龄用品等领域开展合作。同时,龙湖椿山万树与成都中医药大学围绕康养产业发展签订战略合作协议,开启了龙湖养老业务在康养体系搭建上的创新合作探索。
此外，对于资金实力雄厚的企业来说，并购仍是其对外拓展壮大的手段之一。2018年9月27日，远洋与美国MeriStar集团签署协议,宣布将以增资方式持有后者旗下的养老运营商Meridian Senior Living约40%的股权。
养老地产盈利难题待解
值得注意的是，抢滩者虽然众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言,如何盈利是每个房企待解的难题。
蓝鲸房产了解到，目前养老地产共有四种商业模式：第一，出售模式，即以老年住宅为概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举;第二，租赁模式，房企不出售物业，而是持有并长期租赁，采取按月收取租赁费和服务费的盈利模式;第三，会费模式，房企销售会员，为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利;第四，出售和租赁相结合的模式，销售一部分老年住宅产品及出租剩余部分老年住宅产品和持有配套物业。
但截止到2018年末，上述四种养老地产的盈利模式始终未得到破解。于房企而言，养老地产由于尚处于试水阶段，规模较小，且尚未盈利，其盈亏并未并入房企的财务报表中。
不过，据蓝鲸房产了解到，即便早在2013年就创立了养老品牌“椿萱茂”，但直至2018年末仍未实现盈利。
远洋相关负责人对蓝鲸房产表示，截至目前，远洋养老已在全国十个重点城市布局30个项目，床位过万张。经过6年的发展，其养老板块发展规模上虽已初具雏形，但对于盈利情况，上述负责人则表示：“椿萱茂把养老产业投资测算模型定义为前5年亏损，后5-15年才是投资回报的峰值，随着老年人的入住率提高盈利也将持续增长。”该负责人进一步透露，除位于北京亦庄的椿萱茂·凯建之外，目前在营的椿萱茂项目还处于培育期。
2010年，绿城集团(HK：03900，简称“绿城”)推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”，这成为绿城“学院式养老”的初步探索。2011年，绿城还正式组建学院式养老运营平台——绿城颐乐教育公司，负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。截至2013年6月，绿城已在北京、上海、浙江等共15个城市和地区成立了29个校区，注册学员2000多人。但目前仍无法盈利。
为何房企做养老地产难以盈利?对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示：“对于养老地产来说，盈利难其实是有三点内容：第一、房地产领域实际上各类资金更偏好投资住宅，养老地产本身资金支持是不足的。第二、养老需求没有很好得以培育，尤其是很多养老项目只能针对部分高端客群，但这部分市场需求是有限的。第三、证券化等金融创新力度不够，这使得养老项目潜在的资金成本比较高。”
而从养老这个产业的发展而言，“养老地产的盈利难点在于：第一，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利;第二，养老地产配套以及其附属设施的税费较重，政府应该在税费上给予部分或全部减免;第三、养老地产涉及的运营服务体系没有统一的标准和操作规范，包括医疗护理服务、老年教育、安全、法律咨询、健康饮食等相关产业服务内容和质量参差不齐。”同策咨询研究中心总监张宏伟对蓝鲸房产表示。
房企布局养老地产身陷“圈地”质疑
在盈利难背后，房企布局养老地产一直面临着“圈地卖房”的质疑。
2017年12月12日，北京市民政局、国土规划委和住建委联合召开新闻发布会，正式对外发布国内首个共有产权养老试点项目——恭和家园。然而，恭和家园建成验收后，由于作为医卫慈善用地却获房地产预售证，该项目被质疑在打着养老的旗号卖房。
此外，一直以养老项目自居的华银天鹅湖国际生态城，自2015年借助养老概念热实现快速售房之后，开始被曝出无证售房、售后包租、延期交房等问题，被多位业主讨伐。
就此，张宏伟对蓝鲸房产分析道：“从企业发展角度来讲，房企进军养老地产更多的是通过养老项目圈地。按照国际经验来讲，养老地产项目一般倾向于‘向小向精’发展，一般300亩纯养老地产项目已经够大，但从具体案例情况来看，养老地产目前已经成为开发企业进行‘圈地运动’的工具。”
“比如一个养老地产只需要300亩土地，而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多，那么剩余的700亩会做部分配套和住宅开发，这样才能在整体项目开发上实现盈利。”他举例道。
北京房地产协会秘书长陈志曾公开表示，由于养老地产项目定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。
针对养老地产如今面临的困局，一位长期观察养老地产的业内人士对蓝鲸房产分析道，对于传统房企来说，要进军养老产业，打造真正的养老地产，首先要完成“地产人”到“养老服务人”的角色转变，争取在政府支持和企业运营双管齐下，将“养老地产”转变为“养老服务”，实现老人的“老有所养”以及让企业能回笼资金和利润增长。
值得注意的是，丁祖昱曾提出，养老产业是一个复合概念，涵盖养老地产、护理康复、医疗保健、养老金融等各方面的内容，而中国今天这些方面资源都不到位，更不用谈整合了，条件还远不成熟。
在政策利好、“老龄化”趋势愈发明显的背景下，房企进入养老地产是必然选择，但养老地产是一个投资大且回报周期较长的产品，并非所有企业都适合进入。此外，从根本上来看，养老既是一门生意，也是一项社会关怀产业，若没有些许理想主义情怀，仅靠商业里的算计，这门生意或难走远。
2018年，国家对房地产的调控持续收紧，在市场竞争度不断提升、利润率下滑的趋势中，不少房企开启多元化之路。其中，备受政策支持的养老地产成为房企眼中的“香饽饽“。据蓝鲸房产不完全统计，截止到2018年末，千亿房企中，已有28家企业布局康养产业。
在专家看来，房企之所以青睐养老地产，不外乎是考虑到养老地产前景广阔。根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到2030年有望达到22万亿元。除此之外，近年来，国家对养老地产给予的政策支持也是逐年加大。
然而，2019年开年之时，易居中国执行总裁CEO丁祖昱却公开表示：“短期不看好养老地产”，这让外界一头雾水。事实上，房企进入养老地产一直面临着盈利难的困境，这主要是什么原因造成的?身陷“圈地质疑”的房企该如何发展养老地产。
2018年房企大力加码养老地产
近年来，随着养老市场空间不断被挖掘，企业加速养老市场布局。据蓝鲸房产不完全统计，在2018年克而瑞公布的千亿房企中，已有28家企业布局康养产业。
早在2010年，万科集团(SZ：000002，简称“万科”)在杭州、北京就已有多个项目进行了养老地产的相关尝试。同年，保利发展(SH：600048，下简称“保利”)也开始试水养老地产，并于2013年重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，称未来10年要打造50个养老机构。2013年，远洋集团(HK：03377，简称“远洋”)创建了养老品牌“椿萱茂”。
而在多年的探索中，各家企业也形成了自己的产品线。如万科已建立起三条养老产业产品线：偏重于照顾半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”。
到了2018年，房企对养老地产的布局仍在加速。这一年，龙湖集团(HK：00960，简称“龙湖”)推出了自己的养老品牌“椿山万树”，据悉，其已在北京、上海、重庆、成都等一二线城市开始布局。招商蛇口（SZ：001979）与关联方招商局仁和人寿共同成立招商局仁和养老投资有限公司（下简称“仁和养老”），之后仁和养老将成为招商蛇口养老产业布局的重资产平台，而类似的案例还有很多。
对于传统房企加码养老地产行业的原因，高力国际相关研报指出，是由于房地产行业进入下行周期，房地产行业利润下滑，新的利润增长点成为房企能否获得战略性持续发展的关键。而通过养老产业附加值提升土地溢价和收益，是房企挺进养老市场的一大重要考量。
合硕机构首席分析师郭毅则从养老产业的未来给予了解读。“我国逐渐迈入老龄化社会已是毋庸置疑的事实，房企涉足养老地产这一“朝阳产业”，实际上为未来布局了一个无限大的市场。”她向蓝鲸房产表示。
据蓝鲸房产观察，对于已布局、即将布局养老产业的企业来说,强强联合成为行业发展首选。2018年7月10日,华润置地(HK：01109)与国家开发银行就养老业务合作在签订合作协议，双方将在居家社区养老设施、老年公寓、持续照料社区、老年养护院、康养小镇、养老人才实训基地、 老龄用品等领域开展合作。同时,龙湖椿山万树与成都中医药大学围绕康养产业发展签订战略合作协议,开启了龙湖养老业务在康养体系搭建上的创新合作探索。
此外，对于资金实力雄厚的企业来说，并购仍是其对外拓展壮大的手段之一。2018年9月27日，远洋与美国MeriStar集团签署协议,宣布将以增资方式持有后者旗下的养老运营商Meridian Senior Living约40%的股权。
养老地产盈利难题待解
值得注意的是，抢滩者虽然众多，但对于高投入、慢产出的养老地产而言,如何盈利是每个房企待解的难题。
蓝鲸房产了解到，目前养老地产共有四种商业模式：第一，出售模式，即以老年住宅为概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举;第二，租赁模式，房企不出售物业，而是持有并长期租赁，采取按月收取租赁费和服务费的盈利模式;第三，会费模式，房企销售会员，为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利;第四，出售和租赁相结合的模式，销售一部分老年住宅产品及出租剩余部分老年住宅产品和持有配套物业。
但截止到2018年末，上述四种养老地产的盈利模式始终未得到破解。于房企而言，养老地产由于尚处于试水阶段，规模较小，且尚未盈利，其盈亏并未并入房企的财务报表中。
不过，据蓝鲸房产了解到，即便早在2013年就创立了养老品牌“椿萱茂”，但直至2018年末仍未实现盈利。
远洋相关负责人对蓝鲸房产表示，截至目前，远洋养老已在全国十个重点城市布局30个项目，床位过万张。经过6年的发展，其养老板块发展规模上虽已初具雏形，但对于盈利情况，上述负责人则表示：“椿萱茂把养老产业投资测算模型定义为前5年亏损，后5-15年才是投资回报的峰值，随着老年人的入住率提高盈利也将持续增长。”该负责人进一步透露，除位于北京亦庄的椿萱茂·凯建之外，目前在营的椿萱茂项目还处于培育期。
2010年，绿城集团(HK：03900，简称“绿城”)推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”，这成为绿城“学院式养老”的初步探索。2011年，绿城还正式组建学院式养老运营平台——绿城颐乐教育公司，负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。截至2013年6月，绿城已在北京、上海、浙江等共15个城市和地区成立了29个校区，注册学员2000多人。但目前仍无法盈利。
为何房企做养老地产难以盈利?对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示：“对于养老地产来说，盈利难其实是有三点内容：第一、房地产领域实际上各类资金更偏好投资住宅，养老地产本身资金支持是不足的。第二、养老需求没有很好得以培育，尤其是很多养老项目只能针对部分高端客群，但这部分市场需求是有限的。第三、证券化等金融创新力度不够，这使得养老项目潜在的资金成本比较高。”
而从养老这个产业的发展而言，“养老地产的盈利难点在于：第一，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利;第二，养老地产配套以及其附属设施的税费较重，政府应该在税费上给予部分或全部减免;第三、养老地产涉及的运营服务体系没有统一的标准和操作规范，包括医疗护理服务、老年教育、安全、法律咨询、健康饮食等相关产业服务内容和质量参差不齐。”同策咨询研究中心总监张宏伟对蓝鲸房产表示。
房企布局养老地产身陷“圈地”质疑
在盈利难背后，房企布局养老地产一直面临着“圈地卖房”的质疑。
2017年12月12日，北京市民政局、国土规划委和住建委联合召开新闻发布会，正式对外发布国内首个共有产权养老试点项目——恭和家园。然而，恭和家园建成验收后，由于作为医卫慈善用地却获房地产预售证，该项目被质疑在打着养老的旗号卖房。
此外，一直以养老项目自居的华银天鹅湖国际生态城，自2015年借助养老概念热实现快速售房之后，开始被曝出无证售房、售后包租、延期交房等问题，被多位业主讨伐。
就此，张宏伟对蓝鲸房产分析道：“从企业发展角度来讲，房企进军养老地产更多的是通过养老项目圈地。按照国际经验来讲，养老地产项目一般倾向于‘向小向精’发展，一般300亩纯养老地产项目已经够大，但从具体案例情况来看，养老地产目前已经成为开发企业进行‘圈地运动’的工具。”
“比如一个养老地产只需要300亩土地，而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多，那么剩余的700亩会做部分配套和住宅开发，这样才能在整体项目开发上实现盈利。”他举例道。
北京房地产协会秘书长陈志曾公开表示，由于养老地产项目定位不明，现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。
针对养老地产如今面临的困局，一位长期观察养老地产的业内人士对蓝鲸房产分析道，对于传统房企来说，要进军养老产业，打造真正的养老地产，首先要完成“地产人”到“养老服务人”的角色转变，争取在政府支持和企业运营双管齐下，将“养老地产”转变为“养老服务”，实现老人的“老有所养”以及让企业能回笼资金和利润增长。
值得注意的是，丁祖昱曾提出，养老产业是一个复合概念，涵盖养老地产、护理康复、医疗保健、养老金融等各方面的内容，而中国今天这些方面资源都不到位，更不用谈整合了，条件还远不成熟。
在政策利好、“老龄化”趋势愈发明显的背景下，房企进入养老地产是必然选择，但养老地产是一个投资大且回报周期较长的产品，并非所有企业都适合进入。此外，从根本上来看，养老既是一门生意，也是一项社会关怀产业，若没有些许理想主义情怀，仅靠商业里的算计，这门生意或难走远。
【城市建设迈大步——改革开放四十年亮点回眸】
#龙腾南阳# #南阳生活# “於显乐都，既丽且康”，这是先贤张衡对南都之美的千年咏叹。“水清岸绿，宜居宜业”，这是今天南阳人民对家乡巨变的由衷赞美。
风雨四十年，山河焕新颜。改革开放40年来，紧跟“前进”这一时代强音，南阳人民凝心聚力，攻坚克难，城市建设突飞猛进，城乡面貌日新月异。一条条宽阔整洁的街道纵横交错，一个个独具特色的游园星罗棋布，一栋栋风格迥异的楼房巍峨高耸，一片片叠青铺翠的绿地悄然呈现。昔日的豫西南小城一跃成为“国家卫生城市”“国家森林城市”。这是南阳借助改革开放创造的奇迹，更是南阳人民用创新、实干绘出的美好画卷。
城市面孔变新变美
从平房到楼房再到带电梯的高层，40年来，“老南阳”刘立国搬了好几次家。每次搬家，他都有全新的居住体验——环境越来越美，公共设施越来越全，出门越来越方便。
无论在市城区还是在县城，甚或乡镇，这几年，“老南阳”们常常发出这样的感慨：街多了，路宽了，楼高了，灯亮了，景美了……
改革开放40年，我市积极抢抓机遇，紧紧围绕以人为核心的城市建设理念，统筹城乡一体发展，城市面貌发生了巨大变化。以1994年南阳撤地设市为界，1978年至1994年，以县级市为定位建设的南阳城，只有巴掌大。曾经的“王府山”就是南阳的地标，人民路、七一路是仅有的几条主干道，市十二小南墙外是当时的南菜园，工业路与新华路东南角是一片菜地。每逢节假日，老百姓能去的地方只有市人民公园，卧龙岗在当年就是郊区的代名词。
1994年，南阳撤地设市，以豫西南区域性中心城市为定位的城市巨变正式拉开帷幕。40年风云激荡，南阳城蜕变展新颜。目前，南阳中心城区建成区面积已逾150平方公里，城区人口超过126万，全市常住人口城镇化比2012年提高8.4%。曾经的“五层楼”被繁华的商圈取代，“小西关”变成了今天的中州东路。昔日豫西南最大的小商品集散地——新华商城正式谢幕，取而代之的是现代化的购物广场。煤渣跑道、设备简陋的老体育场被拆除，外观现代大气、功能设施完备的“小鸟巢”——南阳体育中心拔地而起。
南阳城在变新、变美，南阳城更在变强、变壮。近年来，我市一方面统筹推进百城建设提质工程与文明城市创建，“面子”“里子”一起抓，一方面依托产业集聚区和服务业“两区”，以镇平、方城、社旗、唐河、官庄、鸭河6个县区组团发展，与中心城区加强衔接，综合实力明显提升。尤其是去年以来，我市着力发挥优势打好“四张牌”，强力实施“两轮两翼”战略，重抓重推九大专项，上半年在保持经济7.6%增速的基础上，转方式、调结构、促转型，全市呈现出稳中有进、转中向好的态势，全市人民获得感、幸福感、安全感不断提升。
基础设施从无到有
一花一世界，一束光影一片天。城市巨变，既能体现在今非昔比的城市框架上，也能体现在一条条城市道路、一座座桥梁、一个个居住小区的变迁中。
四十多岁的陈本良至今还记得，小时候随父母从南阳城区回淅川老家，得辗转几趟班车，颠簸半天。逢上年节，如再遇上天不好，“那狼狈劲，可别提了。”
现如今，开上了小轿车的陈本良，回老家只用个把小时。总里程726公里的高速路网，总里程3823公里的干线公路，南阳至社旗城际公交，南阳至官庄、至鸭河、至镇平快速通道……
对外畅通、对内便捷的路网不仅将全市4073个村子连接起来，而且为南阳的开放发展提供了强有力的支撑，生机勃勃的豫鄂陕接合部综合交通枢纽正逐步形成。
道路变化巨大，桥梁也一改往昔旧容。老南阳人都记得，改革开放初期，盆窑西白河上那座唯一能连通两岸的漫水桥。由于跨河交通不便，南阳城区长期停靠在白河的臂弯里，难以向东、向南扩展。改革开放以来，南阳相继建成了白河大桥、卧龙大桥、阳桥、南阳大桥、仲景大桥。2012年，服务全国第七届农运会的重点配套工程——光武大桥、雪枫大桥建成通车。至此，七桥飞架白河，串起两岸，“血脉畅通”的南阳步入发展快车道。
从无到有，从有到强，从一穷二白到全面发展，乘着改革开放的东风，南阳的城市基础设施建设步伐越走越快，越走越稳。数据显示，目前全市城镇化率已达43.3%；中心城区道路总长度649.39公里，路网密度9.35公里/平方公里，大小桥梁93座；公共设施方面，中心城市集中供水能力达35万立方米/日，集中供水普及率达95%；中心城市管道供气能力100万立方米/日，供气普及率达90%；城市集中污水处理能力达30万吨/日，集中污水处理率75%；城市集中供热能力2400万平方米，供热普及率达50%。
“不敢想，真的不敢想。日新月异，翻天覆地！”谈起40年来南阳的发展变化，陈本良连连感叹。
宜居新城呼之欲出
南阳水资源丰富，“青山横北郭，白水绕东城”，诗仙太白游南阳时曾写下这样流传千古的名句。
然而改革开放前，因为历史“欠账”太多，白河和穿城而过的9条内河，带给南阳人民的多是不愉快的感受——白河水质堪忧且水患频频，内河臭气熏天，几乎成藏污纳垢之地。
1989年，集防风、造地、排污等功能为一体的白河综合治理工程开工。每天，都有数以千计的义务劳动大军在河堤上担沙运土、挥汗治河。1990年底，第一期工程全线竣工，全长4公里的防洪大堤建成。以大堤为基础的沿河大道、游园、净化处理站等工程也初具雏形。
建坝、加固、清淤、造景，此后几十年，瞄准生态宜居的“中原水城”目标，围绕白河和9条内河，南阳千万干群付出了无比艰辛的努力。如今的白河国家城市湿地公园，已成为南阳城区的一颗明珠。全长2.4公里的沿河绿道畅通无阻，“曲径揽胜”“水邀月”“光武风采”等人文景点韵味十足。一到晚上，白河岸边，华灯齐放，美不胜收。9条内河也一改以往迎风飘臭的面貌，综合治理全面推进，清水绕城、功能健全、水碧岸绿的内河水系身姿初现。
和水系建设一样，绿化建设也是南阳城建史上值得大书特书的篇章。改革开放以来，南阳大力推行“以绿靓城”“以文塑城”，绿化建设高潮迭起。147个公园、游园，30万株乔木，240多亩空间绿化，300多公里林荫道路连点成线、织线成面，山环水绕、绿意盎然、充满活力的生态园林城市呼之欲出，城市居民尽享家门口的绿色福利。
不一样的年代，一样火热的激情。如今，南阳城建又掀开了新篇章——围绕着白河之畔的新城区建设，南阳广大干群正夙兴夜寐、全力冲刺。一分分耕耘，一年年积累，一次次更新，一点点提升，南阳城会更美，南阳明天会更好。
南阳报业传媒集团全媒体记者 刘纪晖
https://t.cn/E284otN
#龙腾南阳# #南阳生活# “於显乐都，既丽且康”，这是先贤张衡对南都之美的千年咏叹。“水清岸绿，宜居宜业”，这是今天南阳人民对家乡巨变的由衷赞美。
风雨四十年，山河焕新颜。改革开放40年来，紧跟“前进”这一时代强音，南阳人民凝心聚力，攻坚克难，城市建设突飞猛进，城乡面貌日新月异。一条条宽阔整洁的街道纵横交错，一个个独具特色的游园星罗棋布，一栋栋风格迥异的楼房巍峨高耸，一片片叠青铺翠的绿地悄然呈现。昔日的豫西南小城一跃成为“国家卫生城市”“国家森林城市”。这是南阳借助改革开放创造的奇迹，更是南阳人民用创新、实干绘出的美好画卷。
城市面孔变新变美
从平房到楼房再到带电梯的高层，40年来，“老南阳”刘立国搬了好几次家。每次搬家，他都有全新的居住体验——环境越来越美，公共设施越来越全，出门越来越方便。
无论在市城区还是在县城，甚或乡镇，这几年，“老南阳”们常常发出这样的感慨：街多了，路宽了，楼高了，灯亮了，景美了……
改革开放40年，我市积极抢抓机遇，紧紧围绕以人为核心的城市建设理念，统筹城乡一体发展，城市面貌发生了巨大变化。以1994年南阳撤地设市为界，1978年至1994年，以县级市为定位建设的南阳城，只有巴掌大。曾经的“王府山”就是南阳的地标，人民路、七一路是仅有的几条主干道，市十二小南墙外是当时的南菜园，工业路与新华路东南角是一片菜地。每逢节假日，老百姓能去的地方只有市人民公园，卧龙岗在当年就是郊区的代名词。
1994年，南阳撤地设市，以豫西南区域性中心城市为定位的城市巨变正式拉开帷幕。40年风云激荡，南阳城蜕变展新颜。目前，南阳中心城区建成区面积已逾150平方公里，城区人口超过126万，全市常住人口城镇化比2012年提高8.4%。曾经的“五层楼”被繁华的商圈取代，“小西关”变成了今天的中州东路。昔日豫西南最大的小商品集散地——新华商城正式谢幕，取而代之的是现代化的购物广场。煤渣跑道、设备简陋的老体育场被拆除，外观现代大气、功能设施完备的“小鸟巢”——南阳体育中心拔地而起。
南阳城在变新、变美，南阳城更在变强、变壮。近年来，我市一方面统筹推进百城建设提质工程与文明城市创建，“面子”“里子”一起抓，一方面依托产业集聚区和服务业“两区”，以镇平、方城、社旗、唐河、官庄、鸭河6个县区组团发展，与中心城区加强衔接，综合实力明显提升。尤其是去年以来，我市着力发挥优势打好“四张牌”，强力实施“两轮两翼”战略，重抓重推九大专项，上半年在保持经济7.6%增速的基础上，转方式、调结构、促转型，全市呈现出稳中有进、转中向好的态势，全市人民获得感、幸福感、安全感不断提升。
基础设施从无到有
一花一世界，一束光影一片天。城市巨变，既能体现在今非昔比的城市框架上，也能体现在一条条城市道路、一座座桥梁、一个个居住小区的变迁中。
四十多岁的陈本良至今还记得，小时候随父母从南阳城区回淅川老家，得辗转几趟班车，颠簸半天。逢上年节，如再遇上天不好，“那狼狈劲，可别提了。”
现如今，开上了小轿车的陈本良，回老家只用个把小时。总里程726公里的高速路网，总里程3823公里的干线公路，南阳至社旗城际公交，南阳至官庄、至鸭河、至镇平快速通道……
对外畅通、对内便捷的路网不仅将全市4073个村子连接起来，而且为南阳的开放发展提供了强有力的支撑，生机勃勃的豫鄂陕接合部综合交通枢纽正逐步形成。
道路变化巨大，桥梁也一改往昔旧容。老南阳人都记得，改革开放初期，盆窑西白河上那座唯一能连通两岸的漫水桥。由于跨河交通不便，南阳城区长期停靠在白河的臂弯里，难以向东、向南扩展。改革开放以来，南阳相继建成了白河大桥、卧龙大桥、阳桥、南阳大桥、仲景大桥。2012年，服务全国第七届农运会的重点配套工程——光武大桥、雪枫大桥建成通车。至此，七桥飞架白河，串起两岸，“血脉畅通”的南阳步入发展快车道。
从无到有，从有到强，从一穷二白到全面发展，乘着改革开放的东风，南阳的城市基础设施建设步伐越走越快，越走越稳。数据显示，目前全市城镇化率已达43.3%；中心城区道路总长度649.39公里，路网密度9.35公里/平方公里，大小桥梁93座；公共设施方面，中心城市集中供水能力达35万立方米/日，集中供水普及率达95%；中心城市管道供气能力100万立方米/日，供气普及率达90%；城市集中污水处理能力达30万吨/日，集中污水处理率75%；城市集中供热能力2400万平方米，供热普及率达50%。
“不敢想，真的不敢想。日新月异，翻天覆地！”谈起40年来南阳的发展变化，陈本良连连感叹。
宜居新城呼之欲出
南阳水资源丰富，“青山横北郭，白水绕东城”，诗仙太白游南阳时曾写下这样流传千古的名句。
然而改革开放前，因为历史“欠账”太多，白河和穿城而过的9条内河，带给南阳人民的多是不愉快的感受——白河水质堪忧且水患频频，内河臭气熏天，几乎成藏污纳垢之地。
1989年，集防风、造地、排污等功能为一体的白河综合治理工程开工。每天，都有数以千计的义务劳动大军在河堤上担沙运土、挥汗治河。1990年底，第一期工程全线竣工，全长4公里的防洪大堤建成。以大堤为基础的沿河大道、游园、净化处理站等工程也初具雏形。
建坝、加固、清淤、造景，此后几十年，瞄准生态宜居的“中原水城”目标，围绕白河和9条内河，南阳千万干群付出了无比艰辛的努力。如今的白河国家城市湿地公园，已成为南阳城区的一颗明珠。全长2.4公里的沿河绿道畅通无阻，“曲径揽胜”“水邀月”“光武风采”等人文景点韵味十足。一到晚上，白河岸边，华灯齐放，美不胜收。9条内河也一改以往迎风飘臭的面貌，综合治理全面推进，清水绕城、功能健全、水碧岸绿的内河水系身姿初现。
和水系建设一样，绿化建设也是南阳城建史上值得大书特书的篇章。改革开放以来，南阳大力推行“以绿靓城”“以文塑城”，绿化建设高潮迭起。147个公园、游园，30万株乔木，240多亩空间绿化，300多公里林荫道路连点成线、织线成面，山环水绕、绿意盎然、充满活力的生态园林城市呼之欲出，城市居民尽享家门口的绿色福利。
不一样的年代，一样火热的激情。如今，南阳城建又掀开了新篇章——围绕着白河之畔的新城区建设，南阳广大干群正夙兴夜寐、全力冲刺。一分分耕耘，一年年积累，一次次更新，一点点提升，南阳城会更美，南阳明天会更好。
南阳报业传媒集团全媒体记者 刘纪晖
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纳兰性德全部词选！
纳兰容若18岁中举，22岁考上进士，名闻天下。作为相国的爱子、康熙皇帝宠信的一等侍卫、文人名士爱重的大才子，纳兰一生极尽富贵荣华。他的家世、他的地位、他的才情、他的品德、他的风度，无疑是当时窈窕淑女心中的偶像。可是纳兰一生并不快乐，翻开《饮水词》泪、恨、愁、伤心、断肠、惆怅……触目皆是。这位天生富贵的公子，自诩不是人间富贵花。他有过如花美眷，可是诗意的生活只有3年，妻子便香销玉殒。他有过红颜知己，可他的这位绝色的表妹成了康熙帝的妃子。
由于纳兰性德为一代风流才子，因而他的爱情生活被后人津津乐道，也有捕风捉影的各种市井流言。传言虽不可考，但是可以肯定的说，纳兰性德的婚恋是丰富的，为其文学创作提供了广阔的空间。
上帝怜惜有才华的人，早早地把他们招回天国去了，纳兰容若无疑是在这被怜惜之列的。因为太完美了，他只活了31岁，留下的永是青春的影迹。纳兰被后世评价为“清代第一词人”“北宋以后，一人而已”。抛下世俗烦务，纳兰就这么走了。他终于永远避开了，和他最心爱的人一起，归于爱情的长梦这中，也许从此再没有什么愁情了。
可他偏偏给世人留下一部纳兰词，于是我们也就看到了他在世间一切烦恼和愁苦。
这样的人，或许真的不能属于尘世。惟有在锦绣年华的逝去才是最完美的自我结局。
人生若只如初见，何事秋风悲画扇。等闲变却故人心，却道故人心易变。
骊山语罢清宵半。泪雨零铃终不怨。何如薄幸锦衣郎，比翼连枝当日愿。
山一程，水一程，身向逾关那畔行,夜深千帐灯。
风一更，雪一更，聒碎乡心梦不成,故园无此声。
残雪凝辉冷画屏，落梅横笛已三更.更无人处月胧明。
我是人间惆怅客，知君何事泪纵横.断肠声里忆平生。
桃花羞作无情死，感激东风，吹落娇红，飞入窗间伴懊侬。
谁怜辛苦东阳瘦，也为春慵，不及芙蓉，一片幽情冷处浓。
烛花摇影，冷透疏衾刚欲醒，待不思量，不许孤眠不断肠。
茫茫碧海，天上人间情一诺，银汉难通，稳耐风波愿始从。
纤月黄昏庭院，语密翻教醉浅，知否那人心？旧恨新欢相伴。
谁见？谁见？珊枕泪痕红泫。
何路向家园，历历残山剩水。都把一春冷淡，到麦秋天气。
料应重发隔年花，莫问花前事。纵使东风依旧，怕红颜不似。
一生一代一双人，争教两处销魂。相思相望不相亲，天为谁春。
浆向蓝桥易乞，药成碧海难奔。若容相访饮牛津，相对忘贫。
非关癖爱轻模样，冷处偏佳。别有根芽，不是人间富贵花。
谢娘别后谁能惜，飘泊天涯。寒月悲笳，万里西风瀚海沙。
谢却茶靡，一片月明如水。篆香消,犹未睡，早鸦啼。
嫩寒无赖罗衣薄，休傍阑杆角.最愁人，灯欲落，雁还飞。
昏鸦尽，小立恨因谁？急雪乍翻香阁絮，轻风吹到胆瓶梅。心字已成灰。
烟暖雨初收，落尽繁花小院幽。摘得一双红豆子，低头，说著分携泪暗流。
人去似春休，卮酒曾将酹石尤。别自有人桃叶渡，扁舟，一种烟波各自愁。
春情只到梨花薄，片片吹零落。夕阳何事近黄昏，不道人间犹有未招魂。
银笺别梦当时句，密绾同心苣，为伊判作梦中人，长向画图清夜唤真真。
谁翻乐府凄凉曲，风也萧萧，雨也萧萧，瘦尽花又一宵。
不知何事萦怀抱，醒也无聊，醉也无聊，梦也何曾到谢桥。
败叶填溪水已冰 夕阳犹照短长亭 行来渡寺失题名
驻马客临碑上字 斗鸡人拨佛前灯 劳劳尘世几时醒
拨灯书尽红笺也，依旧无聊。玉漏迢迢，梦里寒花隔玉萧。
几竿修竹三更雨，叶叶萧萧。分付秋潮，莫误双鱼到谢桥。
惆怅彩云飞，碧落知何许。不见合欢花，空倚相思树。
总是别时情，那得分明语。判得最长宵，数尽厌厌雨。
林下荒苔道韫家，生怜玉骨委尘沙。愁向风前无处说，数归鸦。
半逝浮萍随逝水，一宵冷雨葬名花。魂是柳绵吹欲碎，绕天涯。
昏鸦尽，小立恨因谁，急雪乍翻香阁絮，轻风吹到胆瓶梅，心字已成灰。
寒柳
飞絮飞花何处是？层冰积雪摧残。疏疏一树五更寒。爱它明月好，憔悴也相关。
最是繁丛摇落后，转教人忆春山。湔裙梦断续应难。西风多少恨，吹不散眉弯。
明月多情应笑我，笑我如今，辜负春心。独自闲行独自吟。
近来怕说明当时事，结遍兰襟，月浅灯深，梦里云归何处寻。
心灰尽，有发未全僧。风雨消磨生死别，似曾相识只孤檠。情在不能醒。
摇落后，清吹哪堪听。淅沥暗飘金井叶，乍闻风定又钟声。薄福荐倾城。
阑珊火树鱼龙舞，望中宝钗楼远。靺鞨余红，
琉璃剩碧，待属花归缓缓。寒轻漏浅。
正乍敛烟霏，陨星如箭。旧事惊心，一双莲影藕丝断。
莫恨流年似水，恨消残蝶粉，韶光忒贱。
细语吹香，暗尘笼鬓，都逐晓风零乱。阑干敲遍。
问帘底纤纤，甚时重见？不解相思，月华今夜满。
何处淬吴钩，一片城荒枕碧流。曾是当年龙战地，飕飕。塞草霜风满地秋。
霸业等闲休，跃马横戈总白头。莫把韶华轻换了，封侯。多少英雄只废丘。
银床淅沥青梧老，屧粉秋蛩扫。采香行处蹙连钱，拾得翠翘何恨不能言。
回廊一寸相思地，落月成孤倚。背灯和月就花阴，已是十年踪迹十年心。
碧海年年，试问取，冰轮为谁圆缺？吹到一片秋香，清辉了如雪。
愁中看好天良夜，知道尽成悲咽。只影而今，哪堪重对，旧时明月。
花径里，戏捉迷藏，曾惹下萧萧井梧叶。记否轻纨小扇，又几番凉热。
只落得，填膺百感，总茫茫，不关离别。一任紫玉无情，夜寒吹裂。
何路向家园，历历残山剩水，都把一春冷淡，到麦秋天气。
料应重度隔年花，莫问花前事，纵使东风依旧，怕红颜不似。
泪咽却无声，只向从前悔薄情。愿仗丹青重省识，盈盈，一片伤心画不成。
别语忒分明，午夜鹣鹣梦早醒。卿自早醒侬自梦，更更，泣尽风檐夜雨铃。
谁念西风独自凉，萧萧黄叶闭疏窗。沉思往事立残阳。
被酒莫惊春睡重，赌书消得泼茶香。当时只道是寻常。
春情只到梨花薄，片片吹零落，夕阳何事近黄昏，不道人间犹有未招魂。
银笺别梦当时句，密绾同心苣。为伊判作梦中人，长向画图清夜唤真真。
而今才道当时错，心绪凄迷，红泪偷垂，满眼春风百事非。
情知此后来无计，强说欢期，一别如斯，落尽梨花月又西。 https://t.cn/R2dL4xD
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由于纳兰性德为一代风流才子，因而他的爱情生活被后人津津乐道，也有捕风捉影的各种市井流言。传言虽不可考，但是可以肯定的说，纳兰性德的婚恋是丰富的，为其文学创作提供了广阔的空间。
上帝怜惜有才华的人，早早地把他们招回天国去了，纳兰容若无疑是在这被怜惜之列的。因为太完美了，他只活了31岁，留下的永是青春的影迹。纳兰被后世评价为“清代第一词人”“北宋以后，一人而已”。抛下世俗烦务，纳兰就这么走了。他终于永远避开了，和他最心爱的人一起，归于爱情的长梦这中，也许从此再没有什么愁情了。
可他偏偏给世人留下一部纳兰词，于是我们也就看到了他在世间一切烦恼和愁苦。
这样的人，或许真的不能属于尘世。惟有在锦绣年华的逝去才是最完美的自我结局。
人生若只如初见，何事秋风悲画扇。等闲变却故人心，却道故人心易变。
骊山语罢清宵半。泪雨零铃终不怨。何如薄幸锦衣郎，比翼连枝当日愿。
山一程，水一程，身向逾关那畔行,夜深千帐灯。
风一更，雪一更，聒碎乡心梦不成,故园无此声。
残雪凝辉冷画屏，落梅横笛已三更.更无人处月胧明。
我是人间惆怅客，知君何事泪纵横.断肠声里忆平生。
桃花羞作无情死，感激东风，吹落娇红，飞入窗间伴懊侬。
谁怜辛苦东阳瘦，也为春慵，不及芙蓉，一片幽情冷处浓。
烛花摇影，冷透疏衾刚欲醒，待不思量，不许孤眠不断肠。
茫茫碧海，天上人间情一诺，银汉难通，稳耐风波愿始从。
纤月黄昏庭院，语密翻教醉浅，知否那人心？旧恨新欢相伴。
谁见？谁见？珊枕泪痕红泫。
何路向家园，历历残山剩水。都把一春冷淡，到麦秋天气。
料应重发隔年花，莫问花前事。纵使东风依旧，怕红颜不似。
一生一代一双人，争教两处销魂。相思相望不相亲，天为谁春。
浆向蓝桥易乞，药成碧海难奔。若容相访饮牛津，相对忘贫。
非关癖爱轻模样，冷处偏佳。别有根芽，不是人间富贵花。
谢娘别后谁能惜，飘泊天涯。寒月悲笳，万里西风瀚海沙。
谢却茶靡，一片月明如水。篆香消,犹未睡，早鸦啼。
嫩寒无赖罗衣薄，休傍阑杆角.最愁人，灯欲落，雁还飞。
昏鸦尽，小立恨因谁？急雪乍翻香阁絮，轻风吹到胆瓶梅。心字已成灰。
烟暖雨初收，落尽繁花小院幽。摘得一双红豆子，低头，说著分携泪暗流。
人去似春休，卮酒曾将酹石尤。别自有人桃叶渡，扁舟，一种烟波各自愁。
春情只到梨花薄，片片吹零落。夕阳何事近黄昏，不道人间犹有未招魂。
银笺别梦当时句，密绾同心苣，为伊判作梦中人，长向画图清夜唤真真。
谁翻乐府凄凉曲，风也萧萧，雨也萧萧，瘦尽花又一宵。
不知何事萦怀抱，醒也无聊，醉也无聊，梦也何曾到谢桥。
败叶填溪水已冰 夕阳犹照短长亭 行来渡寺失题名
驻马客临碑上字 斗鸡人拨佛前灯 劳劳尘世几时醒
拨灯书尽红笺也，依旧无聊。玉漏迢迢，梦里寒花隔玉萧。
几竿修竹三更雨，叶叶萧萧。分付秋潮，莫误双鱼到谢桥。
惆怅彩云飞，碧落知何许。不见合欢花，空倚相思树。
总是别时情，那得分明语。判得最长宵，数尽厌厌雨。
林下荒苔道韫家，生怜玉骨委尘沙。愁向风前无处说，数归鸦。
半逝浮萍随逝水，一宵冷雨葬名花。魂是柳绵吹欲碎，绕天涯。
昏鸦尽，小立恨因谁，急雪乍翻香阁絮，轻风吹到胆瓶梅，心字已成灰。
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明月多情应笑我，笑我如今，辜负春心。独自闲行独自吟。
近来怕说明当时事，结遍兰襟，月浅灯深，梦里云归何处寻。
心灰尽，有发未全僧。风雨消磨生死别，似曾相识只孤檠。情在不能醒。
摇落后，清吹哪堪听。淅沥暗飘金井叶，乍闻风定又钟声。薄福荐倾城。
阑珊火树鱼龙舞，望中宝钗楼远。靺鞨余红，
琉璃剩碧，待属花归缓缓。寒轻漏浅。
正乍敛烟霏，陨星如箭。旧事惊心，一双莲影藕丝断。
莫恨流年似水，恨消残蝶粉，韶光忒贱。
细语吹香，暗尘笼鬓，都逐晓风零乱。阑干敲遍。
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何处淬吴钩，一片城荒枕碧流。曾是当年龙战地，飕飕。塞草霜风满地秋。
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银床淅沥青梧老，屧粉秋蛩扫。采香行处蹙连钱，拾得翠翘何恨不能言。
回廊一寸相思地，落月成孤倚。背灯和月就花阴，已是十年踪迹十年心。
碧海年年，试问取，冰轮为谁圆缺？吹到一片秋香，清辉了如雪。
愁中看好天良夜，知道尽成悲咽。只影而今，哪堪重对，旧时明月。
花径里，戏捉迷藏，曾惹下萧萧井梧叶。记否轻纨小扇，又几番凉热。
只落得，填膺百感，总茫茫，不关离别。一任紫玉无情，夜寒吹裂。
何路向家园，历历残山剩水，都把一春冷淡，到麦秋天气。
料应重度隔年花，莫问花前事，纵使东风依旧，怕红颜不似。
泪咽却无声，只向从前悔薄情。愿仗丹青重省识，盈盈，一片伤心画不成。
别语忒分明，午夜鹣鹣梦早醒。卿自早醒侬自梦，更更，泣尽风檐夜雨铃。
谁念西风独自凉，萧萧黄叶闭疏窗。沉思往事立残阳。
被酒莫惊春睡重，赌书消得泼茶香。当时只道是寻常。
春情只到梨花薄，片片吹零落，夕阳何事近黄昏，不道人间犹有未招魂。
银笺别梦当时句，密绾同心苣。为伊判作梦中人，长向画图清夜唤真真。
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