#房地产# #谢逸枫看楼市[超话]# 房企杠杆（财务、无息、经营、合作）已经到极限了吗？未来五年的杠杆出路在哪里？1.经营杠杆：（销售快速回款，合作方延后付款，税费延后缴纳），这都受到限制。广义上讲，杠杆是无处不在的，品牌、产品、服务、技术、机制、组织等诸多因素都能为企业带来显著的溢价效应，将房企利益放大，这些可以统称为经营杠杆，产业多元化、分拆上市。
经常提到的核心竞争力、企业IP、软实力等本质上就是为了打造企业某一方面的经营杠杆，品牌、产品、激励机制（在这一阶段，公司高管拿地、融资后交由项目负责人盖房变现，然后再拿地、融资，由此不断循环。由于地和钱均掌握在公司高管手中，职业经理人负责纯技术执行，因此房地产开发早期没有激励机制存在的必要性）、服务、技术。
2.无息杠杆：（预售制度形成对购房者的占款，这种负债是无息负债并且不会形成什么风险）。无息杠杆的好处很明显，属于无息负债，这类负债的增大并不会带来相应的利息支付压力。
3.财务杠杆：短期见效的特效药，财务杠杆这里是指有息负债，实际上多数也就是对金融机构的借款。有息负债/所有者权益。土地储备贷款已于2016年被国家明令禁止；开发贷需满足“432”的合规要求；非标融资也因资管新规等政策受到重点整治。
4.合作杠杆：以小博大的利器。合作开发可以达到分摊拿地成本、分散风险以及实现优势互补的效果、明股实债，美化报表。通过战略合作、项目开发合作、拿地合作、资本合作等多元化的手段增加合作杠杆。
5.科技杠杆：未来的出路。

部分紧急状态政策延期！扩大户外餐饮，驱逐保护延至明年...

美东时间6月15日，据WCVB报道麻萨诸塞州众议院和参议院已经就一项法案达成一致，该法案暂时延长了在新冠疫情紧急状态期间制定的一些措施，该紧急状态已于周二解除。

据nbc boston报道参议院主席凯伦·斯皮尔卡称州长查理·贝克周三已签署该法案，紧急状态下部分措施，包括远程公共会议、外卖鸡尾酒、驱逐保护等，将被延期至明年春季。

在紧急状态下，未能支付租金的租户如果有紧急租房援助的申请，法院会对此类驱逐案件给予延期。

现在情况则不同了。

除此之外，从本周二起90天后，一周的失业等待期将不再被免除。

一些大流行病期间的规定，如扩大餐馆的户外餐饮，定于在紧急状态解除60天后失效。

州参议院主席Karen Spilka、麻萨诸塞州众议院议长Ron Mariano、州参议院筹款委员会主席Michael Rodrigues和麻萨诸塞州众议院筹款委员会主席Aaron Michlewitz发布了一份联合声明称他们周二晚间通过的法案，是为了确保那些关键的政策，包括涉及线上市政会议、餐馆、面临驱逐的租户及医疗保健和儿童护理的政策，能够尽快出台。

根据这项立法，驱逐保护和线上公共会议的许可将延长到2022年4月1日，扩大户外餐饮的特别许可将保持到同一日期。

它还允许餐馆外卖啤酒、葡萄酒和鸡尾酒，直到5月1日。

此外，以远程方式进行代表大会、公证服务和反向抵押贷款咨询的授权也被暂时延长。

联合声明中说“在这个非常时期，这些临时规定对企业、市政当局、医疗保健服务提供者、居民和社区都有帮助。我们将继续共同努力，在短期内解决未包括在今天的会议报告中的、值得进一步考虑的项目。”

与紧急状态相关的一项命令禁止Uber和Lyft的高峰定价。

随着周二紧急状态的解除，预计将会有更多的驾驶员重新加入，因为这项价格激励又回来了。

美国对外关系委员会近期组织中国问题专家和美国前官员组成的一个两党小组撰写了一项研究报告，试图揭示为什么西方此前一直未能找到有效应对“一带一路”倡议的原因。(报告：https://t.cn/A6Vk4JSQ )

报告把华盛顿本身的反应描述为“乱无头绪”，美国的反应既包括国会对监管进出口银行的规则进行适度调整，以同中国的高科技贷款竞争，也包括禁止中国电信设备巨头华为的努力。
美国的战略所面临的风险是，在发展中国家眼里，与拼凑起来的不同项目打交道，还要听从西方坚持的保护环境和维护人权的要求，与北京提供的投资和新技术一揽子计划相比，似乎不那么有吸引力。
报告写道，“许多‘一带一路’国家欣赏中国从规划到建设的速度”。这些国家也欣赏中国“愿意按照东道国的要求建设，而不是告诉它们应该怎么做，以及只需同一个建筑商、金融家和政府官员的群体打交道的便利”。