【刘强东章泽天携手布局，“大厂”为何掀起私募热潮？】京东在私募股权投资上又有新动作。
11月29日，由刘强东、章泽天、李瑞玉共同持股的海南三亚天博产业私募基金管理有限公司（下称“海南天博私募”）正式成立。据天眼查，三人的持股比例分别为30%、49%、21%，该公司注册资本1000万元，法定代表人为杨世毅。
这只是刘强东近期在私募基金方面的最新动作之一。此前在11月22日，青岛顺东汇华私募股权投资基金合伙企业（有限合伙）、青岛顺东汇升私募股权投资基金合伙企业（有限合伙）、青岛顺东汇文私募股权投资基金合伙企业（有限合伙）成立，执行事务合伙人皆为刘强东实控的上海金顺东投资管理有限公司（下称“金顺东”），经营范围均包含以私募基金从事股权投资、投资管理、资产管理等活动。
雷达财经注意到，除了京东，包括娃哈哈、农夫山泉、小米、百度等在内的大厂，均在私募领域有所布局。
值得一提的是，海南成为私募基金新晋热门注册地，喜马拉雅FM投资总监等人注册的私募基金管理公司，也地处海南。
私募行业为何钟爱海南？大厂频繁进军私募业的背后，又打着怎样的算盘？。。。
https://t.cn/A6xpH9il
11月29日，由刘强东、章泽天、李瑞玉共同持股的海南三亚天博产业私募基金管理有限公司（下称“海南天博私募”）正式成立。据天眼查，三人的持股比例分别为30%、49%、21%，该公司注册资本1000万元，法定代表人为杨世毅。
这只是刘强东近期在私募基金方面的最新动作之一。此前在11月22日，青岛顺东汇华私募股权投资基金合伙企业（有限合伙）、青岛顺东汇升私募股权投资基金合伙企业（有限合伙）、青岛顺东汇文私募股权投资基金合伙企业（有限合伙）成立，执行事务合伙人皆为刘强东实控的上海金顺东投资管理有限公司（下称“金顺东”），经营范围均包含以私募基金从事股权投资、投资管理、资产管理等活动。
雷达财经注意到，除了京东，包括娃哈哈、农夫山泉、小米、百度等在内的大厂，均在私募领域有所布局。
值得一提的是，海南成为私募基金新晋热门注册地，喜马拉雅FM投资总监等人注册的私募基金管理公司，也地处海南。
私募行业为何钟爱海南？大厂频繁进军私募业的背后，又打着怎样的算盘？。。。
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二、三道红线监测表统计的表外负债
三道红线监测表的表外负债核心认定原则是融资款的债务属性以及是否带息，采取的是“实质重于形式”的认定原则，根据该原则，房地产企业通过股权上关联或非关联的主体所取得的为自身所用的有息负债，原则上都应纳入“三道红线”下的负债申报范畴。主要包括以下几项：
（一）明股实债
“三道红线”的监测表中，监管部门明确地提出了具体的“明股实债”认定标准，指按实质重于形式原则应计入有息负债但计入企业权益的融资，包括但不限于出资机构为金融机构，与投资者约定固定回报或特殊分红条款，试点房地产企业定期进行回购且进行担保或实物资产抵押的股权投资。
其中，试点企业表内指试点企业所有者权益中符合上述定义的明股实债融资，参股未并表住宅地产项目和并表住宅地产项目指项目公司所有者权益中符合上述定义的明股实债融资。包括体现为少数股东权益的并表子公司明股实债，和开发商与第三方合作所涉合作方的股东投入净额。
（二）资产证券化产品
监测表3的填表说明规定，“供应链资产证券化产品指以房地产企业为核心企业、以上下游供应链企业对房地产企业形成的应收账款为底层资产发行的产品，包括但不限于资产支持票据 (ABN，含ABCP)、资产支持专项计划”，包括上述五类ABS。
（三）永续债
监测表1的填表说明规定，永续债权按会计准则计入有息负债或净资产，2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券在计算总资产、净资产等科目时应予以剔除。只有2020年8月以前发行的永续债可以作为权益计算杠杆率等指标，豁免视为负债。
（四）其他应付款
主要指开发商用体系外（非关联）的公司取得融资款后，直接将融资款转回开发商使用，在财务上则直接挂“其他应付款”，也即直接按无息的挂账方式处理。具体来说，其他应付款的表现情形主要是三类：
一是应付合营/联营企业款项（主要是非并表项目公司的现金回流等，也即表外融资的回流）；
二是应付其他关联方款项（可能含股东借款等带息债务）；
三是应付少数股东款项、应付其他合作方款项（可能含带息债务）等。
在房企参股但未并表项目公司的情况下，经常出现项目公司取得融资款后先分回部分或全部给房企使用的情况，这种就是典型的“其他应付”的形成原因。
按“三道红线”的监测表3的填表要求，“房企参股但未并表的住宅地产项目中，有息负债本身就得统计为项目公司有息负债合计的总额，具体就是按持股比例计算的有息债务为各项目公司有息债务融资乘以试点房地产企业对各项目公司持股比例的合计”。
（五）其他表外负债
监测表3中对房企的其他表外负债进行了兜底式地界定，具体为“其他房地产相关表外有息负债指未纳入试点企业并表有息负债范围、不符合本表前述各列定义的、包括但不限于遵循实质重于形式原则应当计入有息负债的与房地产相关的融资”。
根据该评判标准，非合并报表范围内主体的负债（比如开发商对项目公司占小股时项目公司的对外负债），以及开发商非关联主体融资后转回开发商使用产生的实质性表外负债等等，均全部纳入表外负债的统计范畴。
表二：三道红线监测表
三道红线监测表的表外负债核心认定原则是融资款的债务属性以及是否带息，采取的是“实质重于形式”的认定原则，根据该原则，房地产企业通过股权上关联或非关联的主体所取得的为自身所用的有息负债，原则上都应纳入“三道红线”下的负债申报范畴。主要包括以下几项：
（一）明股实债
“三道红线”的监测表中，监管部门明确地提出了具体的“明股实债”认定标准，指按实质重于形式原则应计入有息负债但计入企业权益的融资，包括但不限于出资机构为金融机构，与投资者约定固定回报或特殊分红条款，试点房地产企业定期进行回购且进行担保或实物资产抵押的股权投资。
其中，试点企业表内指试点企业所有者权益中符合上述定义的明股实债融资，参股未并表住宅地产项目和并表住宅地产项目指项目公司所有者权益中符合上述定义的明股实债融资。包括体现为少数股东权益的并表子公司明股实债，和开发商与第三方合作所涉合作方的股东投入净额。
（二）资产证券化产品
监测表3的填表说明规定，“供应链资产证券化产品指以房地产企业为核心企业、以上下游供应链企业对房地产企业形成的应收账款为底层资产发行的产品，包括但不限于资产支持票据 (ABN，含ABCP)、资产支持专项计划”，包括上述五类ABS。
（三）永续债
监测表1的填表说明规定，永续债权按会计准则计入有息负债或净资产，2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券在计算总资产、净资产等科目时应予以剔除。只有2020年8月以前发行的永续债可以作为权益计算杠杆率等指标，豁免视为负债。
（四）其他应付款
主要指开发商用体系外（非关联）的公司取得融资款后，直接将融资款转回开发商使用，在财务上则直接挂“其他应付款”，也即直接按无息的挂账方式处理。具体来说，其他应付款的表现情形主要是三类：
一是应付合营/联营企业款项（主要是非并表项目公司的现金回流等，也即表外融资的回流）；
二是应付其他关联方款项（可能含股东借款等带息债务）；
三是应付少数股东款项、应付其他合作方款项（可能含带息债务）等。
在房企参股但未并表项目公司的情况下，经常出现项目公司取得融资款后先分回部分或全部给房企使用的情况，这种就是典型的“其他应付”的形成原因。
按“三道红线”的监测表3的填表要求，“房企参股但未并表的住宅地产项目中，有息负债本身就得统计为项目公司有息负债合计的总额，具体就是按持股比例计算的有息债务为各项目公司有息债务融资乘以试点房地产企业对各项目公司持股比例的合计”。
（五）其他表外负债
监测表3中对房企的其他表外负债进行了兜底式地界定，具体为“其他房地产相关表外有息负债指未纳入试点企业并表有息负债范围、不符合本表前述各列定义的、包括但不限于遵循实质重于形式原则应当计入有息负债的与房地产相关的融资”。
根据该评判标准，非合并报表范围内主体的负债（比如开发商对项目公司占小股时项目公司的对外负债），以及开发商非关联主体融资后转回开发商使用产生的实质性表外负债等等，均全部纳入表外负债的统计范畴。
表二：三道红线监测表
第三部分 起底房企隐性债务
笔者将结合央行9月16日下发的三道红线补充监测表中的《试点房地产企业表外相关负债监测表》（以下简称“三道红线监测表”），所列表外负债科目进行分析。
（注：以下关于房企表外负债内容参考“地产锐观察”文章《“三道红线”新政下房企实际负债分析及测算》，三道红线监测表统计及未统计的表外负债内容参考“财叔理财”文章《“三道红线”新规后，房企的表外负债的那些事》）
一、房企表外负债
表外负债作为房企调节报表的重要手段，目前主要隐藏在两大方面：
表内非有息负债科目。“表外负债”实际上并非都在“表外”，也有可能存在于报表非有息债务科目中，主要包括少数股东权益（明股实债）、应付账款及其他应收款和其他权益工具。
表外联合营或关联公司。主要包括联合营自身有息债务和明股实债两类。
表一：房企表外负债
一）表内非有息负债科目
1. 少数股东权益（明股实债）
并表子公司的明股实债大多体现在少数股东权益科目中，若为真实股权投资，则少数股东权益占净资产比例应对应相同比例的分红规模，因此可通过少数股东权益/净资产和利润表中少数股东损益/净利润的关系来推算明股实债情况，但因项目从拿地到交付结算一般有2-3年的时间差，所以同一年的少数股东权益占比和分红占比可能会有一定差距。
除此之外，还可通过并表子公司少数股东的企业构成来判断，一般明股实债对应的大多为信托和有限合伙等金融投资类公司。
笔者将结合央行9月16日下发的三道红线补充监测表中的《试点房地产企业表外相关负债监测表》（以下简称“三道红线监测表”），所列表外负债科目进行分析。
（注：以下关于房企表外负债内容参考“地产锐观察”文章《“三道红线”新政下房企实际负债分析及测算》，三道红线监测表统计及未统计的表外负债内容参考“财叔理财”文章《“三道红线”新规后，房企的表外负债的那些事》）
一、房企表外负债
表外负债作为房企调节报表的重要手段，目前主要隐藏在两大方面：
表内非有息负债科目。“表外负债”实际上并非都在“表外”，也有可能存在于报表非有息债务科目中，主要包括少数股东权益（明股实债）、应付账款及其他应收款和其他权益工具。
表外联合营或关联公司。主要包括联合营自身有息债务和明股实债两类。
表一：房企表外负债
一）表内非有息负债科目
1. 少数股东权益（明股实债）
并表子公司的明股实债大多体现在少数股东权益科目中，若为真实股权投资，则少数股东权益占净资产比例应对应相同比例的分红规模，因此可通过少数股东权益/净资产和利润表中少数股东损益/净利润的关系来推算明股实债情况，但因项目从拿地到交付结算一般有2-3年的时间差，所以同一年的少数股东权益占比和分红占比可能会有一定差距。
除此之外，还可通过并表子公司少数股东的企业构成来判断，一般明股实债对应的大多为信托和有限合伙等金融投资类公司。
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