林采宜：这些发达城市的二手房价将何去何从？
来源：林采宜
本文作者林采宜为中国首席经济学家论坛研究院副院长;张菁为中国首席经济学家论坛研究院研究员。
从区位来看，2018年以来，我国大部分主要城市中心地段的二手房成交均价[1]持续上涨，越是房价高的城市涨势越是坚挺，而市中心房价较低的城市情形则有所不同，形成这种分化的主要原因是产业布局的定位吸引人群向更具区位优势的城市迁移，而优质资源的富集吸引居民向其城市内的核心区聚集，推升房价。
从房型来看，大部分城市中心地段是150平米以上的大户型价格涨幅最大。除北京以外，2021年所有主要城市的中心地段都是大户型成交单价最高，且大、中户型同比涨幅相对较大，可见高收入群体对住房的改善性需求是推升城市中心房价的主力军。
从人口流动性来看，人口净流入越多的城市，二手房成交均价涨得越快，说明人口流动是驱动房价上升的重要因素之一。
推高城市房价的直接因素既有人口的流入，更是当地居民的财富增长的效应。因此，仅仅通过严控人口规模来抑制房价上涨作用有限，通过增加房屋土地供给或许才是稳定房价的有效药方。
资本市场为什么有些投资者会成为“韭菜”？
《博弈》告诉你真相
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一、房价越高的城市 市中心的房价涨势越是坚挺
2018年以来，我国发达城市中心地段的二手房成交均价持续上涨，越是房价高的城市涨势越是坚挺，广州、深圳、北京、南京、上海、杭州的涨幅分别为55.19%、20.48%、16.13%、13.41%、8.26%、5.52%（图1）。而市中心房价较低的城市情形则有所不同，如武汉、重庆和郑州，其二手房成交均价下跌的幅度分别达-9.85%、-8.00%和-1.42%（图1）。形成这种分化的主要原因是产业布局的定位吸引人群向更具区位优势的城市迁移，而优质资源的富集吸引居民向其城市内的核心区聚集，推升房价。
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2020年，我国东、中、西部及东北地区人口占比分别为39.93%、25.83%、27.12%、6.98%，与2010年相比，东部上升2.15个百分点，中部下降0.79个百分点，西部上升0.22个百分点，东北下降1.20个百分点[3]。战略性新兴产业主要聚集东部沿海的主要城市，是吸引人口流入的重要动因。目前，广东省人口增长居全国之首，华为、OPPO、腾讯等科研技术领先企业的汇集是吸引人口流入的重要因素。以深圳市为例，其战略性新兴产业2020年增加值为10272.72亿元，占生产总值比重37.13%。
此外，教育、医疗、交通便利等各种公共资源的富集则是城市核心区房价坚挺主要原因。以教育与医疗资源为例（图2），2019年北京东城区和通州区的每千人小学专任教师数分别为6.35、2.54，每千人执业（助理）医师数分别为12.90、2.35；上海黄浦区和青浦区的每千人小学专任教师数分别为2.83、2.09，每千人执业（助理）医师数分别为12.78、1.88。无论教育资源还是医疗资源，城市中心都享有显著优势，更不用说交通便利和商业发达等其他公共资源的领先。
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二．大部分城市中心地段的大户型房价最高且涨幅最大
2018以来，大多数城市是大户型住宅的[4]价格涨幅较大（图3），南京、广州、天津、上海、杭州和郑州分别为132.89%、58.60%、12.48%、10.96%、9.38%和8.38%。仅北京、深圳、武汉和重庆是90平米以下的小户型房价比较坚挺。
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数据显示，2021年目前，除北京以外，大部分城市的中心地段均以150平米以上的大户型成交单价最高（表1），这跟中心地区居住属性土地供应相对充足有关（图4）。北京受城市土地规划、老破小学区等因素影响，90平米以下的小户型房价居高。同时，多数主要城市核心区大、中户型的改善性住房同比涨幅超越小户型（表1）。最近2年，大户型涨幅由2.55%上升至11.93%，中户型涨幅由3.27%上升至3.93%，而小户型房价的涨幅逐年下滑（图5）。
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大户型住宅的价格涨幅居前主要归因于高收入群体对改善性住房的配置比例高。购买大、中户型的主要群体是富裕家庭，其资产均值高，购房能力强。2019年城镇居民家庭总资产平均数为317.9万元，几乎是中位数（163万元）的两倍。可见城市居民财富分布不均，总资产前10%的家庭资产均值为1511.5万元，占47.5%，其中七成用于购房。这些富裕家庭的购买力是推升大户型住宅价格上涨的主要因素。
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三．人口流入也是推动房价上涨的重要原因
2019年，人口净流入（常住人口-户籍人口）位列前四的城市分别是上海、深圳、北京、广州。统计数据显示，人口净流入与二手房成交均价呈显著的正相关（图6）。可见。人口流入导致城市购房需求增长，是驱动房价上升的重要因素之一。
详情链接：https://t.cn/A6xWzGtS
来源：林采宜
本文作者林采宜为中国首席经济学家论坛研究院副院长;张菁为中国首席经济学家论坛研究院研究员。
从区位来看，2018年以来，我国大部分主要城市中心地段的二手房成交均价[1]持续上涨，越是房价高的城市涨势越是坚挺，而市中心房价较低的城市情形则有所不同，形成这种分化的主要原因是产业布局的定位吸引人群向更具区位优势的城市迁移，而优质资源的富集吸引居民向其城市内的核心区聚集，推升房价。
从房型来看，大部分城市中心地段是150平米以上的大户型价格涨幅最大。除北京以外，2021年所有主要城市的中心地段都是大户型成交单价最高，且大、中户型同比涨幅相对较大，可见高收入群体对住房的改善性需求是推升城市中心房价的主力军。
从人口流动性来看，人口净流入越多的城市，二手房成交均价涨得越快，说明人口流动是驱动房价上升的重要因素之一。
推高城市房价的直接因素既有人口的流入，更是当地居民的财富增长的效应。因此，仅仅通过严控人口规模来抑制房价上涨作用有限，通过增加房屋土地供给或许才是稳定房价的有效药方。
资本市场为什么有些投资者会成为“韭菜”？
《博弈》告诉你真相
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一、房价越高的城市 市中心的房价涨势越是坚挺
2018年以来，我国发达城市中心地段的二手房成交均价持续上涨，越是房价高的城市涨势越是坚挺，广州、深圳、北京、南京、上海、杭州的涨幅分别为55.19%、20.48%、16.13%、13.41%、8.26%、5.52%（图1）。而市中心房价较低的城市情形则有所不同，如武汉、重庆和郑州，其二手房成交均价下跌的幅度分别达-9.85%、-8.00%和-1.42%（图1）。形成这种分化的主要原因是产业布局的定位吸引人群向更具区位优势的城市迁移，而优质资源的富集吸引居民向其城市内的核心区聚集，推升房价。
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2020年，我国东、中、西部及东北地区人口占比分别为39.93%、25.83%、27.12%、6.98%，与2010年相比，东部上升2.15个百分点，中部下降0.79个百分点，西部上升0.22个百分点，东北下降1.20个百分点[3]。战略性新兴产业主要聚集东部沿海的主要城市，是吸引人口流入的重要动因。目前，广东省人口增长居全国之首，华为、OPPO、腾讯等科研技术领先企业的汇集是吸引人口流入的重要因素。以深圳市为例，其战略性新兴产业2020年增加值为10272.72亿元，占生产总值比重37.13%。
此外，教育、医疗、交通便利等各种公共资源的富集则是城市核心区房价坚挺主要原因。以教育与医疗资源为例（图2），2019年北京东城区和通州区的每千人小学专任教师数分别为6.35、2.54，每千人执业（助理）医师数分别为12.90、2.35；上海黄浦区和青浦区的每千人小学专任教师数分别为2.83、2.09，每千人执业（助理）医师数分别为12.78、1.88。无论教育资源还是医疗资源，城市中心都享有显著优势，更不用说交通便利和商业发达等其他公共资源的领先。
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二．大部分城市中心地段的大户型房价最高且涨幅最大
2018以来，大多数城市是大户型住宅的[4]价格涨幅较大（图3），南京、广州、天津、上海、杭州和郑州分别为132.89%、58.60%、12.48%、10.96%、9.38%和8.38%。仅北京、深圳、武汉和重庆是90平米以下的小户型房价比较坚挺。
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数据显示，2021年目前，除北京以外，大部分城市的中心地段均以150平米以上的大户型成交单价最高（表1），这跟中心地区居住属性土地供应相对充足有关（图4）。北京受城市土地规划、老破小学区等因素影响，90平米以下的小户型房价居高。同时，多数主要城市核心区大、中户型的改善性住房同比涨幅超越小户型（表1）。最近2年，大户型涨幅由2.55%上升至11.93%，中户型涨幅由3.27%上升至3.93%，而小户型房价的涨幅逐年下滑（图5）。
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大户型住宅的价格涨幅居前主要归因于高收入群体对改善性住房的配置比例高。购买大、中户型的主要群体是富裕家庭，其资产均值高，购房能力强。2019年城镇居民家庭总资产平均数为317.9万元，几乎是中位数（163万元）的两倍。可见城市居民财富分布不均，总资产前10%的家庭资产均值为1511.5万元，占47.5%，其中七成用于购房。这些富裕家庭的购买力是推升大户型住宅价格上涨的主要因素。
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三．人口流入也是推动房价上涨的重要原因
2019年，人口净流入（常住人口-户籍人口）位列前四的城市分别是上海、深圳、北京、广州。统计数据显示，人口净流入与二手房成交均价呈显著的正相关（图6）。可见。人口流入导致城市购房需求增长，是驱动房价上升的重要因素之一。
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#观点网#【这些中心城市的二手房价将何去何从】专栏作家林采宜、特约作者张菁认为，从区位来看，2018年以来，中国大部分主要城市中心地段的二手房成交均价持续上涨，越是房价高的城市涨势越是坚挺，而市中心房价较低的城市情形则有所不同。形成这种分化的主要原因是产业布局的定位吸引人群向更具区位优势的城市迁移，而优质资源的富集吸引居民向其城市内的核心区聚集，推升房价。
从人口流动性来看，人口净流入越多的城市，二手房成交均价涨得越快，说明人口流动是驱动房价上升的重要因素之一。
推高城市房价的直接因素既有人口的流入，更是当地居民的财富增长效应。因此，仅仅通过严控人口规模来抑制房价上涨作用有限，通过增加房屋土地供给或许才是稳定房价的有效药方。https://t.cn/A6xOE2Aq
从人口流动性来看，人口净流入越多的城市，二手房成交均价涨得越快，说明人口流动是驱动房价上升的重要因素之一。
推高城市房价的直接因素既有人口的流入，更是当地居民的财富增长效应。因此，仅仅通过严控人口规模来抑制房价上涨作用有限，通过增加房屋土地供给或许才是稳定房价的有效药方。https://t.cn/A6xOE2Aq
#杭州二手房自主交易会产生哪些影响#房产中介的传统将会被打破，中介产业洗牌将会是大概率事件！
说是在看到杭州二手房自主交易的出现，实际上对于中国房地产市场来说将会是一次巨大的变革，那么这件事我们到底该怎么看呢？
首先，杭州的二手房自主交易，第1次交易出现实际上代表的是传统的房地产中介的服务方式，正在发生改变，对于用户来说如果你有足够的时间和精力做二手房交易的直接交易，实际上有着比较好的用户体验，完全可以大大的节约成本，这对于不少有精力有能力能够自己来进行二手房交易全流程的人来说，无疑是一个非常好的事情，整个二手房交易市场原先的中介体系已经被打断，中介的逻辑已经发生了根本性的变革。
其次，对于当前的整个房地产中介产业来说，出现这样的一个情况，无疑实际上是一个代表着产业加速洗牌到来的过程，对于产业而言，当前的这种情况其实并不会把整个产业消灭掉，这是因为房地产中介存在的价值实际上是消除信息不对称，通过房地产中介的专业性来推动市场有序的发展。所以从目前的角度来看，房地产中介产业被洗牌是大概率事件，但是应该不会出现房地产中介产业的全面灭亡对于当前房地产中介产业最有可能出现的趋势实际上是28分化，对于那些真正优质的具有较强咨询服务能力的专业中介来说，往往有可能有比较好的发展，而对于那些低质量的本身服务能力不行的中介来说，将会是一次巨大的冲击。
第三，从此长期发展的角度来说，以国家的平台介入房地产交易市场，对于整个市场来说，对维护房住不炒的理念，推动房地产二手房交易无疑会有更好的发展，这一点对于二手房市场来说也是非常重要的事情。$贝壳 BEKE$
说是在看到杭州二手房自主交易的出现，实际上对于中国房地产市场来说将会是一次巨大的变革，那么这件事我们到底该怎么看呢？
首先，杭州的二手房自主交易，第1次交易出现实际上代表的是传统的房地产中介的服务方式，正在发生改变，对于用户来说如果你有足够的时间和精力做二手房交易的直接交易，实际上有着比较好的用户体验，完全可以大大的节约成本，这对于不少有精力有能力能够自己来进行二手房交易全流程的人来说，无疑是一个非常好的事情，整个二手房交易市场原先的中介体系已经被打断，中介的逻辑已经发生了根本性的变革。
其次，对于当前的整个房地产中介产业来说，出现这样的一个情况，无疑实际上是一个代表着产业加速洗牌到来的过程，对于产业而言，当前的这种情况其实并不会把整个产业消灭掉，这是因为房地产中介存在的价值实际上是消除信息不对称，通过房地产中介的专业性来推动市场有序的发展。所以从目前的角度来看，房地产中介产业被洗牌是大概率事件，但是应该不会出现房地产中介产业的全面灭亡对于当前房地产中介产业最有可能出现的趋势实际上是28分化，对于那些真正优质的具有较强咨询服务能力的专业中介来说，往往有可能有比较好的发展，而对于那些低质量的本身服务能力不行的中介来说，将会是一次巨大的冲击。
第三，从此长期发展的角度来说，以国家的平台介入房地产交易市场，对于整个市场来说，对维护房住不炒的理念，推动房地产二手房交易无疑会有更好的发展，这一点对于二手房市场来说也是非常重要的事情。$贝壳 BEKE$
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