【人口下降后,盖了那么多房子卖给谁?】#房地产#
韩国也是老龄化严重大家不给生孩子,对应的效果就是基层乡村和乡镇大规模荒掉,反倒是首尔房价一再走高,甚至房产税加税之后,首尔房价继续逆势上涨,就这么逆天。网上找了张图,大家感受下:(图一)
大家看懂这个趋势了吧,人口变少之后,各个城市的人口并不是均匀变少。比如人口减少10%,并不是每个城市人口均匀地少了10%,而是自下而上地把房子空出来,大量的农村人口消失,房子彻底荒掉,很多城市人口锐减,但是核心一线城市人口更加多,人口更加聚集。
再以韩国为例,韩国这些年人口一直低迷,但是却一直向首尔集中,基本上所有能拿的出手的企业全部聚集到了首尔,首尔的房价高的跟香港似的,尤其是他们的“江南区”,也就是前几年特别火的鸟叔那首歌《江南style》里的“江南”,房子贵的令人发指,因为跨国公司总部,韩国尖端企业总部都在那里。那地方的房价从1997年开始就一路飙升,经济发展好的时候小涨,经济不好的时候大涨,疫情爆发后超级涨。
说到这里大家可能很纳闷,为啥经济不好的时候房价却会暴涨呢?
也不复杂,每次大危机都会出现政府放水,但是经济不好的时候富人们拿到钱却没地方投资,优先抢稀缺资产,而整个韩国最稀缺的就是江南房产,可不是疯抢?所以房价一直涨,经济危机时期涨的更离谱,有“江南不败”的传说。
其实想想也正常,大家记得吧,去年疫情开始后,政府为了救济小企业也开始放款,深圳房价应声上涨,不过政府一顿打压后,基本压住了。文在寅作为韩国左翼领袖,上台的重要口号就是“公平”,还要治理房价,不过从现在的情况来看,文在寅同志搞得一塌糊涂,毕竟左翼背后是韩国基层老百姓,右翼背后是日本和美国,老百姓嗓门大,美日财团财力足,也不是善茬,到处使绊。
从经济规模角度讲,现在大首尔区的经济体量占到了整个韩国的40%(跟东京圈在日本的地位差不多),排名第二的釜山经济圈只能达到首尔的1/10,大家想想有多么恐怖。
不仅如此,更夸张的是,好的一线大城市顶着房产税房价继续往上涨,发达国家这个趋势特别明显,比如美国,越是好房子,不仅贵,而是房产税还高,这些年一直涨,日韩也差不多。德国也差不多,找了张图(图二)。
说到这里,大家可能纳闷了,一线房子都那么贵了,为啥还能涨?
这个原因很多,直观原因就是经济只要继续发展,就会出现大家收入增加,有钱了自然会买房,没啥悬念会推高房价。
而且一线房子存量大,每年交易的非常少,价格是边际交易量决定的,比如你们小区有一百套房子,房价就是最近成交的那套房子定的,所以并不需要大家收入都涨房子才能涨,少数高薪阶层就能推上去,而且如果大家知道房子将来会升值,就更不抛了。
一个东西想一直升值,一个重要的原则是大家都握在手里不能抛,美股就是这样,换手率极低,我们一线的房子也一样,平均持有五六年以上,啥时候我们的股票大家买了像持有房子一样拿着,那股市就会越来越好。
另一方面还存在“换仓”问题。这又是啥事呢?比如你在东北有五套房,但是这些年基本没涨或者涨幅不大,你会一直持有吗?可能会持有,但是理智的做法是把这些房子卖掉,换成升值前景比较好的房子。
这样的结果就是,房价涨幅不大的地方有钱人抛掉当地房子向一线聚集,导致马太效应更加明显。
我国的当前的限购政策对这类人影响很大,一定程度上延缓了这种"换仓"进程,不少人想换也没有资格,所以换不成。不过操作难不代表搞不定,我这些年碰到太多人,在老家非常有钱,毕业后到北京,专门找能解决工作居住证的地方上班,工资低也没事,就是为了拿到房票后把老家的房子换到一线。
这两年房地产行业一直不景气,环京的房子腰斩,东北的房子也不咋地,天津也一塌糊涂,很重要的一个原因就是,不景气的地方有钱人继续抛盘去南方了,导致不景气地方的房子惨上加惨。
所以吧,等着人口下跌去一线捡漏的可能性不大了。
而且大家都知道货币超发,可能不知道货币到底是怎么往下发,货币是通过“信贷”,也就是从银行借钱流入经济体,这里就有个问题:资产越值钱的人,越能借到这种超发出来的钱。
比如央行这两天降准,对市场释放了1.2万亿,这些钱你想去借能借出来吗?当然不行了,最起码的一点,银行为了防止你不还钱,需要你把房子抵押了。谁的房子值钱谁就能贷到更多的钱。
这就意味着,超发出来的钱大部分都进入了一线,进入一线的钱多多少少会进入房市,这会进一步推高资产。
比如张三名下有套房子,他觉得将来钱会越印越多,把它抵押了再买一套,等下次再放水,他的房子升值了,就可以卖掉了。
你说这像击鼓传花啊,本来就是,美股也不是大家用实实在在的钱推上去的,也是美国放水出来,机构借钱买股票,股票上涨,全世界各地的人都借钱去买,这样一路就上去了。如果持续几年银行不给贷款,房价就虚的一批,也是这个原因,股票也是这个逻辑,如果没有增量资金进来,也是半死不活。
有钱人和穷人最大的差别也在这里,富人用银行的钱赚钱,普通人却只能用自己的工资赚钱,赚钱速度天壤之别,当然了,破产速度也天壤之别,我们经常听说富人破产,却很少听说穷人破产了,穷人向来穷的很稳定。
所以接下来的趋势很明显了,就算人口下降,也是自下而上地把房子空出来,大家都想去的那种地方,房产税也压不住,因为这个世界钱是越来越多的,人的基本需求就是吃穿住行,除了“住”,其他的花不了多少钱,所以房子在哪个国家都是大家最先配置的,而且也是大家最愿意花钱配置的,每年都有大量的新晋有钱人,好房子供应却永远跟不上。
……………………
总结几句:
1、超级都市圈会越来越大,这些地方的房子没有空闲下来的一说;
2、农村会进一步空心化,农村,乡镇,没啥好产业地区人口大量流出,会空出大量住房;
3、除了少数城市,绝大部分城市房价慢慢会稳定下来,没啥投资价值,自然也就没啥泡沫,大家反而会过得轻松一些。 https://t.cn/A6xTnxv5
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#雪娥[超话]#[鲜花]#雪娥1224生日快乐#
【雪娥2021生日应援】——
Part1 地铁LED立柱应援
从前的你 独身一人走在凌晨的地铁站
看着眼前播放着的亮屏灯柱 是否也有过向往
滴答滴答 无限拉长的镜头中 折叠时光的缝隙中
你看清了前方的灯塔 奔走在自己的追梦路上
慢慢地 慢慢地 你也成为了故事中的主角
投放地点:首尔地铁7号线江南区厅站1号立柱
⏰投放时间:2021年12月10日-2021年1月9日 每天06:00-24:00 每次20秒 每天200次基准以上
特别感谢©SarangdungyWJSN和©unlock_seola的图片授权,和@筑和应援 所提供的帮助
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