【人口下降后，盖了那么多房子卖给谁？】#房地产#
韩国也是老龄化严重大家不给生孩子，对应的效果就是基层乡村和乡镇大规模荒掉，反倒是首尔房价一再走高，甚至房产税加税之后，首尔房价继续逆势上涨，就这么逆天。网上找了张图，大家感受下：(图一)
大家看懂这个趋势了吧，人口变少之后，各个城市的人口并不是均匀变少。比如人口减少10%，并不是每个城市人口均匀地少了10%，而是自下而上地把房子空出来，大量的农村人口消失，房子彻底荒掉，很多城市人口锐减，但是核心一线城市人口更加多，人口更加聚集。
再以韩国为例，韩国这些年人口一直低迷，但是却一直向首尔集中，基本上所有能拿的出手的企业全部聚集到了首尔，首尔的房价高的跟香港似的，尤其是他们的“江南区”，也就是前几年特别火的鸟叔那首歌《江南style》里的“江南”，房子贵的令人发指，因为跨国公司总部，韩国尖端企业总部都在那里。那地方的房价从1997年开始就一路飙升，经济发展好的时候小涨，经济不好的时候大涨，疫情爆发后超级涨。
说到这里大家可能很纳闷，为啥经济不好的时候房价却会暴涨呢？
也不复杂，每次大危机都会出现政府放水，但是经济不好的时候富人们拿到钱却没地方投资，优先抢稀缺资产，而整个韩国最稀缺的就是江南房产，可不是疯抢？所以房价一直涨，经济危机时期涨的更离谱，有“江南不败”的传说。
其实想想也正常，大家记得吧，去年疫情开始后，政府为了救济小企业也开始放款，深圳房价应声上涨，不过政府一顿打压后，基本压住了。文在寅作为韩国左翼领袖，上台的重要口号就是“公平”，还要治理房价，不过从现在的情况来看，文在寅同志搞得一塌糊涂，毕竟左翼背后是韩国基层老百姓，右翼背后是日本和美国，老百姓嗓门大，美日财团财力足，也不是善茬，到处使绊。
从经济规模角度讲，现在大首尔区的经济体量占到了整个韩国的40%（跟东京圈在日本的地位差不多），排名第二的釜山经济圈只能达到首尔的1/10，大家想想有多么恐怖。
不仅如此，更夸张的是，好的一线大城市顶着房产税房价继续往上涨，发达国家这个趋势特别明显，比如美国，越是好房子，不仅贵，而是房产税还高，这些年一直涨，日韩也差不多。德国也差不多，找了张图(图二）。
说到这里，大家可能纳闷了，一线房子都那么贵了，为啥还能涨？
这个原因很多，直观原因就是经济只要继续发展，就会出现大家收入增加，有钱了自然会买房，没啥悬念会推高房价。
而且一线房子存量大，每年交易的非常少，价格是边际交易量决定的，比如你们小区有一百套房子，房价就是最近成交的那套房子定的，所以并不需要大家收入都涨房子才能涨，少数高薪阶层就能推上去，而且如果大家知道房子将来会升值，就更不抛了。
一个东西想一直升值，一个重要的原则是大家都握在手里不能抛，美股就是这样，换手率极低，我们一线的房子也一样，平均持有五六年以上，啥时候我们的股票大家买了像持有房子一样拿着，那股市就会越来越好。
另一方面还存在“换仓”问题。这又是啥事呢？比如你在东北有五套房，但是这些年基本没涨或者涨幅不大，你会一直持有吗？可能会持有，但是理智的做法是把这些房子卖掉，换成升值前景比较好的房子。
这样的结果就是，房价涨幅不大的地方有钱人抛掉当地房子向一线聚集，导致马太效应更加明显。
我国的当前的限购政策对这类人影响很大，一定程度上延缓了这种"换仓"进程，不少人想换也没有资格，所以换不成。不过操作难不代表搞不定，我这些年碰到太多人，在老家非常有钱，毕业后到北京，专门找能解决工作居住证的地方上班，工资低也没事，就是为了拿到房票后把老家的房子换到一线。
这两年房地产行业一直不景气，环京的房子腰斩，东北的房子也不咋地，天津也一塌糊涂，很重要的一个原因就是，不景气的地方有钱人继续抛盘去南方了，导致不景气地方的房子惨上加惨。
所以吧，等着人口下跌去一线捡漏的可能性不大了。
而且大家都知道货币超发，可能不知道货币到底是怎么往下发，货币是通过“信贷”，也就是从银行借钱流入经济体，这里就有个问题：资产越值钱的人，越能借到这种超发出来的钱。
比如央行这两天降准，对市场释放了1.2万亿，这些钱你想去借能借出来吗？当然不行了，最起码的一点，银行为了防止你不还钱，需要你把房子抵押了。谁的房子值钱谁就能贷到更多的钱。
这就意味着，超发出来的钱大部分都进入了一线，进入一线的钱多多少少会进入房市，这会进一步推高资产。
比如张三名下有套房子，他觉得将来钱会越印越多，把它抵押了再买一套，等下次再放水，他的房子升值了，就可以卖掉了。
你说这像击鼓传花啊，本来就是，美股也不是大家用实实在在的钱推上去的，也是美国放水出来，机构借钱买股票，股票上涨，全世界各地的人都借钱去买，这样一路就上去了。如果持续几年银行不给贷款，房价就虚的一批，也是这个原因，股票也是这个逻辑，如果没有增量资金进来，也是半死不活。
有钱人和穷人最大的差别也在这里，富人用银行的钱赚钱，普通人却只能用自己的工资赚钱，赚钱速度天壤之别，当然了，破产速度也天壤之别，我们经常听说富人破产，却很少听说穷人破产了，穷人向来穷的很稳定。
所以接下来的趋势很明显了，就算人口下降，也是自下而上地把房子空出来，大家都想去的那种地方，房产税也压不住，因为这个世界钱是越来越多的，人的基本需求就是吃穿住行，除了“住”，其他的花不了多少钱，所以房子在哪个国家都是大家最先配置的，而且也是大家最愿意花钱配置的，每年都有大量的新晋有钱人，好房子供应却永远跟不上。
……………………
总结几句：
1、超级都市圈会越来越大，这些地方的房子没有空闲下来的一说；
2、农村会进一步空心化，农村，乡镇，没啥好产业地区人口大量流出，会空出大量住房；
3、除了少数城市，绝大部分城市房价慢慢会稳定下来，没啥投资价值，自然也就没啥泡沫，大家反而会过得轻松一些。 https://t.cn/A6xTnxv5
韩国也是老龄化严重大家不给生孩子，对应的效果就是基层乡村和乡镇大规模荒掉，反倒是首尔房价一再走高，甚至房产税加税之后，首尔房价继续逆势上涨，就这么逆天。网上找了张图，大家感受下：(图一)
大家看懂这个趋势了吧，人口变少之后，各个城市的人口并不是均匀变少。比如人口减少10%，并不是每个城市人口均匀地少了10%，而是自下而上地把房子空出来，大量的农村人口消失，房子彻底荒掉，很多城市人口锐减，但是核心一线城市人口更加多，人口更加聚集。
再以韩国为例，韩国这些年人口一直低迷，但是却一直向首尔集中，基本上所有能拿的出手的企业全部聚集到了首尔，首尔的房价高的跟香港似的，尤其是他们的“江南区”，也就是前几年特别火的鸟叔那首歌《江南style》里的“江南”，房子贵的令人发指，因为跨国公司总部，韩国尖端企业总部都在那里。那地方的房价从1997年开始就一路飙升，经济发展好的时候小涨，经济不好的时候大涨，疫情爆发后超级涨。
说到这里大家可能很纳闷，为啥经济不好的时候房价却会暴涨呢？
也不复杂，每次大危机都会出现政府放水，但是经济不好的时候富人们拿到钱却没地方投资，优先抢稀缺资产，而整个韩国最稀缺的就是江南房产，可不是疯抢？所以房价一直涨，经济危机时期涨的更离谱，有“江南不败”的传说。
其实想想也正常，大家记得吧，去年疫情开始后，政府为了救济小企业也开始放款，深圳房价应声上涨，不过政府一顿打压后，基本压住了。文在寅作为韩国左翼领袖，上台的重要口号就是“公平”，还要治理房价，不过从现在的情况来看，文在寅同志搞得一塌糊涂，毕竟左翼背后是韩国基层老百姓，右翼背后是日本和美国，老百姓嗓门大，美日财团财力足，也不是善茬，到处使绊。
从经济规模角度讲，现在大首尔区的经济体量占到了整个韩国的40%（跟东京圈在日本的地位差不多），排名第二的釜山经济圈只能达到首尔的1/10，大家想想有多么恐怖。
不仅如此，更夸张的是，好的一线大城市顶着房产税房价继续往上涨，发达国家这个趋势特别明显，比如美国，越是好房子，不仅贵，而是房产税还高，这些年一直涨，日韩也差不多。德国也差不多，找了张图(图二）。
说到这里，大家可能纳闷了，一线房子都那么贵了，为啥还能涨？
这个原因很多，直观原因就是经济只要继续发展，就会出现大家收入增加，有钱了自然会买房，没啥悬念会推高房价。
而且一线房子存量大，每年交易的非常少，价格是边际交易量决定的，比如你们小区有一百套房子，房价就是最近成交的那套房子定的，所以并不需要大家收入都涨房子才能涨，少数高薪阶层就能推上去，而且如果大家知道房子将来会升值，就更不抛了。
一个东西想一直升值，一个重要的原则是大家都握在手里不能抛，美股就是这样，换手率极低，我们一线的房子也一样，平均持有五六年以上，啥时候我们的股票大家买了像持有房子一样拿着，那股市就会越来越好。
另一方面还存在“换仓”问题。这又是啥事呢？比如你在东北有五套房，但是这些年基本没涨或者涨幅不大，你会一直持有吗？可能会持有，但是理智的做法是把这些房子卖掉，换成升值前景比较好的房子。
这样的结果就是，房价涨幅不大的地方有钱人抛掉当地房子向一线聚集，导致马太效应更加明显。
我国的当前的限购政策对这类人影响很大，一定程度上延缓了这种"换仓"进程，不少人想换也没有资格，所以换不成。不过操作难不代表搞不定，我这些年碰到太多人，在老家非常有钱，毕业后到北京，专门找能解决工作居住证的地方上班，工资低也没事，就是为了拿到房票后把老家的房子换到一线。
这两年房地产行业一直不景气，环京的房子腰斩，东北的房子也不咋地，天津也一塌糊涂，很重要的一个原因就是，不景气的地方有钱人继续抛盘去南方了，导致不景气地方的房子惨上加惨。
所以吧，等着人口下跌去一线捡漏的可能性不大了。
而且大家都知道货币超发，可能不知道货币到底是怎么往下发，货币是通过“信贷”，也就是从银行借钱流入经济体，这里就有个问题：资产越值钱的人，越能借到这种超发出来的钱。
比如央行这两天降准，对市场释放了1.2万亿，这些钱你想去借能借出来吗？当然不行了，最起码的一点，银行为了防止你不还钱，需要你把房子抵押了。谁的房子值钱谁就能贷到更多的钱。
这就意味着，超发出来的钱大部分都进入了一线，进入一线的钱多多少少会进入房市，这会进一步推高资产。
比如张三名下有套房子，他觉得将来钱会越印越多，把它抵押了再买一套，等下次再放水，他的房子升值了，就可以卖掉了。
你说这像击鼓传花啊，本来就是，美股也不是大家用实实在在的钱推上去的，也是美国放水出来，机构借钱买股票，股票上涨，全世界各地的人都借钱去买，这样一路就上去了。如果持续几年银行不给贷款，房价就虚的一批，也是这个原因，股票也是这个逻辑，如果没有增量资金进来，也是半死不活。
有钱人和穷人最大的差别也在这里，富人用银行的钱赚钱，普通人却只能用自己的工资赚钱，赚钱速度天壤之别，当然了，破产速度也天壤之别，我们经常听说富人破产，却很少听说穷人破产了，穷人向来穷的很稳定。
所以接下来的趋势很明显了，就算人口下降，也是自下而上地把房子空出来，大家都想去的那种地方，房产税也压不住，因为这个世界钱是越来越多的，人的基本需求就是吃穿住行，除了“住”，其他的花不了多少钱，所以房子在哪个国家都是大家最先配置的，而且也是大家最愿意花钱配置的，每年都有大量的新晋有钱人，好房子供应却永远跟不上。
……………………
总结几句：
1、超级都市圈会越来越大，这些地方的房子没有空闲下来的一说；
2、农村会进一步空心化，农村，乡镇，没啥好产业地区人口大量流出，会空出大量住房；
3、除了少数城市，绝大部分城市房价慢慢会稳定下来，没啥投资价值，自然也就没啥泡沫，大家反而会过得轻松一些。 https://t.cn/A6xTnxv5
“我告诉你 我喜欢你，并不是一定要和你在一起。只是希望今后的你，在遭遇人生低谷的时候，不要灰心，至少曾经有人被你的魅力所吸引。曾经是，以后也会是。
这个世界乱糟糟的，而你干干净净，可以悬在我的心上，做太阳和月亮。
天戴其苍，地履其黄，纵有千古，横有八荒，前途似海，来日方长
.试试看每天吃一颗糖，然后告诉自己，今天的日子果然又是甜的
“喜欢一天中，清晨的黎色傍晚的暗暮与夜晚的星光，还有那个有你的良辰。”
这个世界乱糟糟的，而你干干净净，可以悬在我的心上，做太阳和月亮。
天戴其苍，地履其黄，纵有千古，横有八荒，前途似海，来日方长
.试试看每天吃一颗糖，然后告诉自己，今天的日子果然又是甜的
“喜欢一天中，清晨的黎色傍晚的暗暮与夜晚的星光，还有那个有你的良辰。”
《生命中有你，何惧岁月沧桑》
文/云淡天高 · 来源：安般兰若
岁月这个词，有点温暖，有点薄凉，有点忧伤，也有点沧桑。
岁月是一本厚重的书，或许，我们用一生的时光，也无法读懂悟透。
岁月是一场有去无回的旅行，沿途的风景是否曼妙，取决于看风景的人。
岁月很悠长。日升月落，寒来暑往，日子就这样一天天，一年年周而复始，而我们所经历的，不过是岁月长河里的沧海一粟。
岁月那么长，天涯那么远，我们总是走着走着，就忘了曾经的人和曾经的风景。
岁月很短暂。很多东西看似拥有，却未必拥有；很多事物看似存在，却早已逝去。
对于宿命来说，生命里有着太多的无常，而世界上唯一恒久不变的，就是无常。
三毛说，岁月极美，在于它必然的流逝。
春花、秋月、夏日、冬雪。你看，四季这极致的美，美的无与伦比，美的独一无二，也美的令人叹惜，一旦错过，便永不再现。
走过岁月，历经沧桑，我学会了珍惜每一个过客或者归人，也深深懂得，相聚是缘，离开也是缘。
最美的风景，不是在路上，而是在心里；最暖的陪伴，不是朝夕相处，而是心灵相知。
浮世沧桑，繁华如梦。有多少说过永不分离的人，已经各自散落天涯？有多少不该失落的美好，已被岁月的风尘掩埋？又有多少说要长相厮守的人，早已新欢换了旧颜？
问世间，情为何物？多少刻骨铭心的爱恨情仇，早已飘逝无痕？问世间，又有谁，能与时光抗衡，在岁月面前毫发无损呢？
有人说，爱是一种遇见，却无法预见。那么，有没有这么一个人，让你一经想起，心中就会溢满温暖和愉悦？
我相信，美好终会遇见美好，就像一株小草遇见久违的雨露，一朵花开遇见灿烂的阳光。只要心中有爱，一切都是初见的模样。
遇见你，是我最大的幸运。或许，我们应该微笑着感谢，感谢那些让我们遇见的时光，以及那些曾经给予我们温暖的岁月。
生命来来往往，那些失去的和拥有的一切，都是时光给予我们的珍贵馈赠。
过去的就让它过去，不必苦苦纠缠；未来的还没到来，无须踌躇不前。
未来的路还很长，盈握一份珍惜，轻许一份懂得，携手一份真情，让生命之树开出绚丽之花。
你若不伤，时光无恙。生命中，有一个人可以去惦念，是温暖；有一个人惦念自己，是幸福。
愿你一生有爱，做你喜欢的事，爱你所爱的人，一直被这个世界温柔以待。
生命中有你，何惧岁月沧桑。
不管未来有多远，不论世事如何变幻，我都愿意陪你一起走下去；直到岁月苍老了容颜，直到地老和天荒，直到天涯不再遥远。
文/云淡天高 · 来源：安般兰若
岁月这个词，有点温暖，有点薄凉，有点忧伤，也有点沧桑。
岁月是一本厚重的书，或许，我们用一生的时光，也无法读懂悟透。
岁月是一场有去无回的旅行，沿途的风景是否曼妙，取决于看风景的人。
岁月很悠长。日升月落，寒来暑往，日子就这样一天天，一年年周而复始，而我们所经历的，不过是岁月长河里的沧海一粟。
岁月那么长，天涯那么远，我们总是走着走着，就忘了曾经的人和曾经的风景。
岁月很短暂。很多东西看似拥有，却未必拥有；很多事物看似存在，却早已逝去。
对于宿命来说，生命里有着太多的无常，而世界上唯一恒久不变的，就是无常。
三毛说，岁月极美，在于它必然的流逝。
春花、秋月、夏日、冬雪。你看，四季这极致的美，美的无与伦比，美的独一无二，也美的令人叹惜，一旦错过，便永不再现。
走过岁月，历经沧桑，我学会了珍惜每一个过客或者归人，也深深懂得，相聚是缘，离开也是缘。
最美的风景，不是在路上，而是在心里；最暖的陪伴，不是朝夕相处，而是心灵相知。
浮世沧桑，繁华如梦。有多少说过永不分离的人，已经各自散落天涯？有多少不该失落的美好，已被岁月的风尘掩埋？又有多少说要长相厮守的人，早已新欢换了旧颜？
问世间，情为何物？多少刻骨铭心的爱恨情仇，早已飘逝无痕？问世间，又有谁，能与时光抗衡，在岁月面前毫发无损呢？
有人说，爱是一种遇见，却无法预见。那么，有没有这么一个人，让你一经想起，心中就会溢满温暖和愉悦？
我相信，美好终会遇见美好，就像一株小草遇见久违的雨露，一朵花开遇见灿烂的阳光。只要心中有爱，一切都是初见的模样。
遇见你，是我最大的幸运。或许，我们应该微笑着感谢，感谢那些让我们遇见的时光，以及那些曾经给予我们温暖的岁月。
生命来来往往，那些失去的和拥有的一切，都是时光给予我们的珍贵馈赠。
过去的就让它过去，不必苦苦纠缠；未来的还没到来，无须踌躇不前。
未来的路还很长，盈握一份珍惜，轻许一份懂得，携手一份真情，让生命之树开出绚丽之花。
你若不伤，时光无恙。生命中，有一个人可以去惦念，是温暖；有一个人惦念自己，是幸福。
愿你一生有爱，做你喜欢的事，爱你所爱的人，一直被这个世界温柔以待。
生命中有你，何惧岁月沧桑。
不管未来有多远，不论世事如何变幻，我都愿意陪你一起走下去；直到岁月苍老了容颜，直到地老和天荒，直到天涯不再遥远。
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