企业整体资产评估：收益现值法的适用条件和应考虑的因素
随着我国经济的不断发展，证券市场发育的健全，各种政策、法律法规的完善，运用收益现值法对涉及产权交易的企业整体资产进行评估将成为一种必然，而且也是与国际接轨的基础。
但是并不是任何企业的产权交易都可以以企业整体资产的获利能力为对象运用收益现值法来进行评估。
四川中天资产评估为四川省内及成都市内提供租金评估、残值评估、固定资产报废评估、房地产评估、机器设备评估、企业股权评估、企业价值评估、无形资产评估等各种资产评估。(联系电话：133-4888-1986)
一、收益现值法的适用条件
在实际工作中，任何一项资产都可作为单项资产进行评估，即单项资产的评估没有什么条件，从而采用单项资产评估加总的方法来确定企业整体资产的价值也是无条件的。
但是以企业整体资产的获利能力为对象运用收益现值法对企业整体资产进行评估则有其一定的适用条件。
1.企业整体资产必须能够不断自我补偿和更新，且在可以预见的将来能持续使用，并保证其获利能力。
我们知道，当企业资产分别采用单项资产评估加总的方法和以整体资产获利能力为对象进行整体评估的方法进行评估时，其评估结果在质上和量上都是不同的。
从质的规定性来看，整体评估是从企业资产所具有的整体获利能力来评估企业的价值，因此其评估结果是企业的收益现值或者说是企业的整体交易价格。而单项资产评估加总所得的结果则是企业的重置价格，即是在现时价格水平上重新购建企业全部资产的支出，或者说是企业各项资产分别出售的变现值。
而从量上来看，整体资产评估价值往往与单项资产评估价值之间有差异。这种差异便是由资产的集合效应所带来的“商誉”，这种商誉实际上是超额收益本金化的现值，但它不能单独计量，必须从企业整体获利能力上进行综合评估。当然实际中也存在负商誉的企业，企业出现负商誉实际上就是潜在亏损，长期亏损的企业不符合持续经营条件，不能采用整体评估的方法，只能采用单项资产评估加总的方法。
2.企业整体资产的未来收益必须可以预测，并可用货币计量。
企业整体资产评估的实质是整体资产的获利能力而不是资产本身的成本价值，因此，如果企业整体资产的获利能力即企业的未来收益无法预测或无法货币化，则不能采用整体的方法。
必须指出，这里所指的企业未来收益不是指企业未来的生产经营收入，而是指业主收益，即企业未来的税后净收益。
从企业发生产权变动、确定企业产权交易价格这一特定目的来看，潜在的投资者所关心的只是成为该企业的业主后能获得多少预期收益，而其能够分享的收益只是税后净收益。
3.必须有相对完善的产权交易市场。
这是企业产权交易得以进行的外部条件，它必须具有以下特征：有充分的市场竞争，交易各方没有强制、垄断和操纵价格的能力；交易各方都具有充分的经济信息，有足够的时间和能力了解市场情况；交易各方都是理性的市场主体，具有独立判断和理智选择的能力；有较健全的相关法律、法规作保障。
二、确定企业未来收益应考虑的因素
运用收益现值法对企业整体资产进行评估，从而确定企业的产权交易价格，关键是要正确地估计企业的整体获利能力，合理地预测出企业未来收益。
因此，运用收益现值法进行评估时必须充分考虑影响企业未来收益的各种因素。
1.企业所拥有的现实存量资产
企业现实存量资产是指企业所拥有的全部可确指的资产。一般情况下，企业拥有的资产数额越大，其获利能力也就越大。因此，对企业进行整体评估，首先必须考虑以单项资产评估值为基础的企业资产总额，这是对整体资产进行评估的基础。
2.企业存量资产的质量及匹配情况
企业只有拥有质量优良的资产且内部资产结构合理，匹配协调，才能最大限度的形成综合生产能力，企业资产才能最大限度的发挥作用。
资产的匹配包括各类资产之间的匹配和同类资产之间的匹配。一般来说，固定资产盈利能力较强，但固定资产的增加，势必导致流动资产需求的增加，当流动资金短缺时，就会造成停工待料，使固定资产闲置，造成企业收益率下降。
同类资产间的匹配也同样重要，如：企业机器设备与房屋建筑物间的匹配，生产设备与动力设备之间的匹配，主要材料与辅助材料的匹配等，同样会影响企业综合生产能力的形成和发挥。
3.企业或其产品所具有的某些优势
如企业具有行业垄断性质或产品专利等特殊优势，具有长期建立起来的优秀品牌或因达到经济规模而使成本降低的一般竞争优势。
这类企业在特定期间内收益会很高或收益增长较快，但具有特殊优势的企业会随着垄断的解除、专利到期而使收益及收益增长速度下降；具有一般优势的企业随着时间的推移，新的竞争者不断成长，其收益及收益增长率也会慢慢下降。
因此在评估时要充分考虑进入企业所在行业的难易程度。无论是资本还是技术的原因，进入企业所在行业的难度越大，即行业壁垒越高，企业竞争优势消失的速度就越慢。
4.企业经营管理水平
企业拥有同样的资产，但由于经营管理水平不同，其资产的获利能力会产生相当的差距。对企业管理水平的考虑，除注意企业管理层的才能、经营管理思想方式外，还应对企业的人员构成、技术素质、员工的集体认同感，特别是企业信誉等进行综合考察。
5.企业所处的地理环境
自然地理环境、经济地理位置和交通地理位置在空间地域上有机的结合，对企业的运输成本、劳动力成本和经济效益产生重要影响。企业所处地理环境是影响企业获利能力的重要因素，评估时也应着重进行考察。
6.企业受宏观经济环境因素影响的程度
一般来说，企业受宏观经济环境的影响程度越南深，其收益的波动性也越大，评估时应将收益的波动性与对企业评估时所采用的折现率结合起来，这类企业的风险性较大，因此应采用较高的折现率。
7.收益的确定应以企业现有规模为基础
如通过发行股票、增资扩股、合资及资产重组等带来的未来收益不能全部归为待评估企业整体资产的价值。因为这意味着企业资产的产权主体发生了变化，其收益并非为原产权主体独自享有，也包括应该有新的产权主体所享的部分收益。如果其现有规模不宜测算，而以其产权主体发生变动后的预期收益作为测算基础的，则必须将新股东应享有的收益予以扣除。
除以上这些因素外，企业在确定收益时还要考虑企业产品技术发展前景、市场发展前景、产品销售价格、生产成本以及以前年度的生产经营业绩等，总之，对企业整体资产进行评估时，必须对影响企业未来收益的各种因素进行综合考察，从而使企业整体资产评估价值尽可能合理。
随着我国经济的不断发展，证券市场发育的健全，各种政策、法律法规的完善，运用收益现值法对涉及产权交易的企业整体资产进行评估将成为一种必然，而且也是与国际接轨的基础。
但是并不是任何企业的产权交易都可以以企业整体资产的获利能力为对象运用收益现值法来进行评估。
四川中天资产评估为四川省内及成都市内提供租金评估、残值评估、固定资产报废评估、房地产评估、机器设备评估、企业股权评估、企业价值评估、无形资产评估等各种资产评估。(联系电话：133-4888-1986)
一、收益现值法的适用条件
在实际工作中，任何一项资产都可作为单项资产进行评估，即单项资产的评估没有什么条件，从而采用单项资产评估加总的方法来确定企业整体资产的价值也是无条件的。
但是以企业整体资产的获利能力为对象运用收益现值法对企业整体资产进行评估则有其一定的适用条件。
1.企业整体资产必须能够不断自我补偿和更新，且在可以预见的将来能持续使用，并保证其获利能力。
我们知道，当企业资产分别采用单项资产评估加总的方法和以整体资产获利能力为对象进行整体评估的方法进行评估时，其评估结果在质上和量上都是不同的。
从质的规定性来看，整体评估是从企业资产所具有的整体获利能力来评估企业的价值，因此其评估结果是企业的收益现值或者说是企业的整体交易价格。而单项资产评估加总所得的结果则是企业的重置价格，即是在现时价格水平上重新购建企业全部资产的支出，或者说是企业各项资产分别出售的变现值。
而从量上来看，整体资产评估价值往往与单项资产评估价值之间有差异。这种差异便是由资产的集合效应所带来的“商誉”，这种商誉实际上是超额收益本金化的现值，但它不能单独计量，必须从企业整体获利能力上进行综合评估。当然实际中也存在负商誉的企业，企业出现负商誉实际上就是潜在亏损，长期亏损的企业不符合持续经营条件，不能采用整体评估的方法，只能采用单项资产评估加总的方法。
2.企业整体资产的未来收益必须可以预测，并可用货币计量。
企业整体资产评估的实质是整体资产的获利能力而不是资产本身的成本价值，因此，如果企业整体资产的获利能力即企业的未来收益无法预测或无法货币化，则不能采用整体的方法。
必须指出，这里所指的企业未来收益不是指企业未来的生产经营收入，而是指业主收益，即企业未来的税后净收益。
从企业发生产权变动、确定企业产权交易价格这一特定目的来看，潜在的投资者所关心的只是成为该企业的业主后能获得多少预期收益，而其能够分享的收益只是税后净收益。
3.必须有相对完善的产权交易市场。
这是企业产权交易得以进行的外部条件，它必须具有以下特征：有充分的市场竞争，交易各方没有强制、垄断和操纵价格的能力；交易各方都具有充分的经济信息，有足够的时间和能力了解市场情况；交易各方都是理性的市场主体，具有独立判断和理智选择的能力；有较健全的相关法律、法规作保障。
二、确定企业未来收益应考虑的因素
运用收益现值法对企业整体资产进行评估，从而确定企业的产权交易价格，关键是要正确地估计企业的整体获利能力，合理地预测出企业未来收益。
因此，运用收益现值法进行评估时必须充分考虑影响企业未来收益的各种因素。
1.企业所拥有的现实存量资产
企业现实存量资产是指企业所拥有的全部可确指的资产。一般情况下，企业拥有的资产数额越大，其获利能力也就越大。因此，对企业进行整体评估，首先必须考虑以单项资产评估值为基础的企业资产总额，这是对整体资产进行评估的基础。
2.企业存量资产的质量及匹配情况
企业只有拥有质量优良的资产且内部资产结构合理，匹配协调，才能最大限度的形成综合生产能力，企业资产才能最大限度的发挥作用。
资产的匹配包括各类资产之间的匹配和同类资产之间的匹配。一般来说，固定资产盈利能力较强，但固定资产的增加，势必导致流动资产需求的增加，当流动资金短缺时，就会造成停工待料，使固定资产闲置，造成企业收益率下降。
同类资产间的匹配也同样重要，如：企业机器设备与房屋建筑物间的匹配，生产设备与动力设备之间的匹配，主要材料与辅助材料的匹配等，同样会影响企业综合生产能力的形成和发挥。
3.企业或其产品所具有的某些优势
如企业具有行业垄断性质或产品专利等特殊优势，具有长期建立起来的优秀品牌或因达到经济规模而使成本降低的一般竞争优势。
这类企业在特定期间内收益会很高或收益增长较快，但具有特殊优势的企业会随着垄断的解除、专利到期而使收益及收益增长速度下降；具有一般优势的企业随着时间的推移，新的竞争者不断成长，其收益及收益增长率也会慢慢下降。
因此在评估时要充分考虑进入企业所在行业的难易程度。无论是资本还是技术的原因，进入企业所在行业的难度越大，即行业壁垒越高，企业竞争优势消失的速度就越慢。
4.企业经营管理水平
企业拥有同样的资产，但由于经营管理水平不同，其资产的获利能力会产生相当的差距。对企业管理水平的考虑，除注意企业管理层的才能、经营管理思想方式外，还应对企业的人员构成、技术素质、员工的集体认同感，特别是企业信誉等进行综合考察。
5.企业所处的地理环境
自然地理环境、经济地理位置和交通地理位置在空间地域上有机的结合，对企业的运输成本、劳动力成本和经济效益产生重要影响。企业所处地理环境是影响企业获利能力的重要因素，评估时也应着重进行考察。
6.企业受宏观经济环境因素影响的程度
一般来说，企业受宏观经济环境的影响程度越南深，其收益的波动性也越大，评估时应将收益的波动性与对企业评估时所采用的折现率结合起来，这类企业的风险性较大，因此应采用较高的折现率。
7.收益的确定应以企业现有规模为基础
如通过发行股票、增资扩股、合资及资产重组等带来的未来收益不能全部归为待评估企业整体资产的价值。因为这意味着企业资产的产权主体发生了变化，其收益并非为原产权主体独自享有，也包括应该有新的产权主体所享的部分收益。如果其现有规模不宜测算，而以其产权主体发生变动后的预期收益作为测算基础的，则必须将新股东应享有的收益予以扣除。
除以上这些因素外，企业在确定收益时还要考虑企业产品技术发展前景、市场发展前景、产品销售价格、生产成本以及以前年度的生产经营业绩等，总之，对企业整体资产进行评估时，必须对影响企业未来收益的各种因素进行综合考察，从而使企业整体资产评估价值尽可能合理。
#房地产# 市场
【高能级城市持续向好，低能级城市呈结构性分化】
从各能级城市来看，一二线城市商品房成交量稳中有升，具体城市表现由供应端决定，其中一线及核心二线城市由于城市基本面优秀，均为人口流入型城市，城市经济实力强，各项配套的基础建设如医疗、教育等设施完善，对于投资及刚性需求均为首选，但一方面地方政府对于土地出让金的依赖度普遍较小，另一方面政府对土地出让规模管控严格，从2017年至2021年一二线核心城市的供应量走势来看，全年供应规模保持稳定，致使成交量保持稳定，同时政策上对于核心城市房价的管控趋严，尽管供小于求，但房价涨幅依旧在可控范围内。普通二线城市虽为地方核心城市，对周边城市的人口亦有一定吸引力，但多数产业基础薄弱，经济实力不足，因此地方政府对于土地出让金的依赖度较高，由此导致供应规模高于需求面，因此房价涨幅有限。
三四线城市则不同，其更多由需求端决定。2020年尽管受疫情冲击较为严重，三四线城市房地产市场恢复较慢，不过从房地产市场成交量同比来看2020年7月累计数据已经恢复正增长，同比上升0.7%，后期同比持续向好，2020年12月累计成交量同比上升15.0%。我们认为强三线如徐州、东莞等城市，由于产业发展好，带动经济实力上升的同时吸引了较多人进城就业，产生了大量的住房及租房需求，对当地房地产市场成交形成有力支撑，推动房地产市场上行；普通三四线城市产业发展较弱，多数人口外出就业，叠加新冠疫情的突发，就地过年政策对返乡置业的行情形成一定影响，使得普通三四线需求受挫严重，房地产市场成交下行明显，加上房企愈加倾向于在核心城市、核心区域拿地，造成普通三四线供应面及需求面均较弱的现状，且随着落户政策的放宽，人口向高能级城市聚集的趋势逐渐加强，这种局面将会长期存在。
规模
【房企分化加剧，2021向管理要红利】
从综合实力TOP200房企来看，除TOP3之外，其余梯队房企增速有所放缓。2020年房地产行业遭受较大冲击，上半年疫情对房企的销售、竣工结转与新开工均造成较大影响，下半年随着疫情的好转，负面影响逐渐消弭，但紧跟而来的是严厉的调控政策，从销售业绩表现来看，房企虽多数实现了增长，但增速放缓大势所趋，未来融资政策难有放松的可能性，房企将转向修炼内功，朝着可持续的、高质量的发展方向努力。至2020年，千亿房企虽持续扩容至43家，但行业集中度的提升也意味着中小房企的生存空间愈加紧凑，疫情打断了房企的正常销售节奏及销售策略、三道红线影响了企业融资、集中供地亦重新定义了企业投资，这些政策的出台无疑会让资源加速向强者倾斜，对于中小房企而言，紧抓自己已经深耕的市场，提高市场占有率是当下最重要的事，若有余力，再商讨对外扩张的事宜也不迟。
在此背景下，房企对于2021年的销售增速预期普遍下调，同时去化率的设定也较为保守，从2021年房企目标销售金额与全年预计可售货值来看，除绿城中国与融信中国的去化率目标仍在70%，其余房企的去化率稳定在60%-65%之内。我们认为，随着外部融资被收紧，企业将更加注重内部资金流转，加大力度促进销售回款，提高库存项目的去化率，预计多数房企大概率可以完成2021年的销售目标。除此之外，有息负债增速被禁锢意味着房企销售规模增速被限制，在同等比例的情况下，龙头房企获得有息负债规模更大，推动资源进一步向上集中，行业格局已经基本形成。
开发
【去化受阻叠加融资收紧，房企开发规模进一步放缓】
从房地产行业新开工面积的变化来看，新开工面积梯队越高，其房企平均新开工面积增速越呈现出放缓态势，因此尽管梯队企业数量上升，但占比数据却反而下降，其主要原因是2020年上半年疫情延缓了房企项目的进度，且下半年的三道红线收紧了企业的融资，尤其以试点企业为重要观察对象，因此大中型房企的可动用资金规模缩小，导致新开工面积有所下降，而2021年随着整体环境的稳定，房企新开工面积规模亦会进入平台期，预期未来销售规模增速将持续放缓。
根据TOP200房企不同梯队平均布局城市数量来看，除TOP10之外的其他梯队，布局城市数量均有下降，我们认为主要原因是行业整体环境不好，疫情叠加三道红线，对企业的资金面造成了巨大的压力，企业降负债诉求十分迫切，因此在不影响企业正常运转的同时，削减一部分收效与投入不成正比的布局城市，是可以理解的。从综合实力TOP200房企项目布局数量情况来看，TOP10房企平均项目数量为843个，较2019年上升了46个，其中单碧桂园的项目数量便达到2958个，倍杀第二名的1171个项目总数。
单从城市及项目的布局数量而言，并不能断定公司的未来发展潜力，不同的城市进入难度不同，对企业规模成长的贡献也大相径庭，从房企布局城市类型与数量来看，一般而言主攻三四线城市的房企布局城市数量会相对较多，如2020年深耕三四线的碧桂园布局城市及项目分别高达289、2958个，主阵地在三四线的恒大布局城市及项目数量也十分可观，分别高达234、1171个，但布局高能级城市较多的万科，虽仅布局94座城市，456个项目，销售规模亦为行业翘楚。展望未来，一方面行业环境的持续收缩或迫使房企出让自身项目、收缩战略布局，另一方面投资结构向高能级持续转型也增加了企业扩张的成本，或变相导致企业布局城市及项目的增速下降。
资产
【借力多元业务分拆及收并购，大中型房企总资产快速提升】
分层级来看，2020年，综合实力TOP200房企中，TOP1至TOP20房企净资产规模均值同比增长17.0%至1641.2亿元；TOP21至TOP50房企净资产规模均值同比大幅增长26.8%至487.4亿元；TOP51至TOP100房企净资产规模均值同比增加7.6%至248.4亿元。其中TOP21至TOP50房企净资产规模增长最快，而小规模房企出现净资产规模负增长的情况，资产规模增长分化现象愈加明显。
我们认为，头部房企总资产提升较大，主要有两个原因：
第一，大中房企业务相对广泛，可通过分拆板块上市扩大企业资产规模；
第二，大房企具备融资优势，运营能力相对较强，收并购动作相较中小房企更为频繁，吞并其他企业也是促进总资产规模增长的原因之一。
盈利
【营业收入增速放缓，行业利润率改善难度大】
房住不炒的持续贯彻、三道红线的出台以及两集中供地，彻底改变了行业运行规则，高价地在限价政策下导致利润率下滑的影响终归消退，但未来房企面临的将是严峻环境下的更多挑战。我们认为，未来行业利润率仍将承压。原因在于，2016年以前的低成本土地完成去化，加上高价地结转遭遇限价令，当前利润率已然降至低位，但考虑到“稳地价、稳房价、稳预期”三稳政策的不断推进，行业利润率改善难度依然很大，尽管各企业积极优化内部组织结构，意图降低间接成本以期减少期间费用对利润的侵蚀，但管理成效仍然有待观察。
风险
【房企三道红线指标普遍改善，但需注意假降债真“转”债】
2020年综合实力TOP200房企平均净负债率76.9%，相比2019年同期大幅降低8.9pcts。为了满足三道红线的要求，房企在2023年之前持续加强对净负债率的管控，争取长期维持在100%的要求之内。但净负债率并不是越低越好，杠杆的高低决定公司未来规模的发展力度，为了保持企业实现稳健经营，销售金额保持增长，因此在遇到不错的投资机会时，部分低杠杆企业的净负债率或有不同程度的增长。
从整体平均现金短债比倍数来看，TOP200房企货币资金能够完全覆盖短期有息负债，短期偿债压力较小，但除关注现金短债比指标本身外，还需要警惕部分企业货币资金中受限制资金占比较大将为企业带来偿债风险。
成长
【调控之下房企缓投资，增长动力有限】
2020年综合实力TOP200房企营业收入增速为9.7%，相比2019年同期降低12.3pcts，利润总额同比减少4.9%。不同层级成长速度表现不同，营业收入增速方面，TOP1至TOP100房企增速相对较高，分别为13.4%和13.1%；TOP101至TOP200的中小房企增速相对较小，分别为9.0%和8.2%。从利润总额增速来看，仅TOP1至TOP20利润总额小幅增长，增速为2.0%，TOP21至TOP50、TOP51至TOP100房企利润总额为负增长，降幅分别为8.8%、15.6%。总体呈现大中规模房企小幅增长，中小房企增长受限的特点。
我们认为，在调控趋严背景下，行业格局基本已定：头部房企已达既定规模，增速较缓，而小型房企市场竞争力弱于大中房企，增长空间有限。企业要想长久生存，必须在动荡的市场环境中保持稳定的市场占有率，因此销售规模对不同层级都同样重要，而想要获得稳定的销售增长，企业势必要依靠大量优质地块变现，现有土拍模式无论是从资金方面还是拍地条件方面，对中小房企并不友好，拿地成本无明显优势，再有调控长期难有放松，中小房企将面临生存考验。拿地方面从E50和G30中的47家典型上市房企投资情况来看，2020年新增土地储备共计68375.4万平方米，相比2019年同期减少3.0%，整体投资力度有所降低。我们认为主要原因在于2020年政府调控收紧，加上三道红线的出台实施，房企可用于拿地的资金较为紧张，因此出现新增土地储备同比下滑的现象。而整体新增投资减少也预示未来企业销售规模增长或将放缓。
【高能级城市持续向好，低能级城市呈结构性分化】
从各能级城市来看，一二线城市商品房成交量稳中有升，具体城市表现由供应端决定，其中一线及核心二线城市由于城市基本面优秀，均为人口流入型城市，城市经济实力强，各项配套的基础建设如医疗、教育等设施完善，对于投资及刚性需求均为首选，但一方面地方政府对于土地出让金的依赖度普遍较小，另一方面政府对土地出让规模管控严格，从2017年至2021年一二线核心城市的供应量走势来看，全年供应规模保持稳定，致使成交量保持稳定，同时政策上对于核心城市房价的管控趋严，尽管供小于求，但房价涨幅依旧在可控范围内。普通二线城市虽为地方核心城市，对周边城市的人口亦有一定吸引力，但多数产业基础薄弱，经济实力不足，因此地方政府对于土地出让金的依赖度较高，由此导致供应规模高于需求面，因此房价涨幅有限。
三四线城市则不同，其更多由需求端决定。2020年尽管受疫情冲击较为严重，三四线城市房地产市场恢复较慢，不过从房地产市场成交量同比来看2020年7月累计数据已经恢复正增长，同比上升0.7%，后期同比持续向好，2020年12月累计成交量同比上升15.0%。我们认为强三线如徐州、东莞等城市，由于产业发展好，带动经济实力上升的同时吸引了较多人进城就业，产生了大量的住房及租房需求，对当地房地产市场成交形成有力支撑，推动房地产市场上行；普通三四线城市产业发展较弱，多数人口外出就业，叠加新冠疫情的突发，就地过年政策对返乡置业的行情形成一定影响，使得普通三四线需求受挫严重，房地产市场成交下行明显，加上房企愈加倾向于在核心城市、核心区域拿地，造成普通三四线供应面及需求面均较弱的现状，且随着落户政策的放宽，人口向高能级城市聚集的趋势逐渐加强，这种局面将会长期存在。
规模
【房企分化加剧，2021向管理要红利】
从综合实力TOP200房企来看，除TOP3之外，其余梯队房企增速有所放缓。2020年房地产行业遭受较大冲击，上半年疫情对房企的销售、竣工结转与新开工均造成较大影响，下半年随着疫情的好转，负面影响逐渐消弭，但紧跟而来的是严厉的调控政策，从销售业绩表现来看，房企虽多数实现了增长，但增速放缓大势所趋，未来融资政策难有放松的可能性，房企将转向修炼内功，朝着可持续的、高质量的发展方向努力。至2020年，千亿房企虽持续扩容至43家，但行业集中度的提升也意味着中小房企的生存空间愈加紧凑，疫情打断了房企的正常销售节奏及销售策略、三道红线影响了企业融资、集中供地亦重新定义了企业投资，这些政策的出台无疑会让资源加速向强者倾斜，对于中小房企而言，紧抓自己已经深耕的市场，提高市场占有率是当下最重要的事，若有余力，再商讨对外扩张的事宜也不迟。
在此背景下，房企对于2021年的销售增速预期普遍下调，同时去化率的设定也较为保守，从2021年房企目标销售金额与全年预计可售货值来看，除绿城中国与融信中国的去化率目标仍在70%，其余房企的去化率稳定在60%-65%之内。我们认为，随着外部融资被收紧，企业将更加注重内部资金流转，加大力度促进销售回款，提高库存项目的去化率，预计多数房企大概率可以完成2021年的销售目标。除此之外，有息负债增速被禁锢意味着房企销售规模增速被限制，在同等比例的情况下，龙头房企获得有息负债规模更大，推动资源进一步向上集中，行业格局已经基本形成。
开发
【去化受阻叠加融资收紧，房企开发规模进一步放缓】
从房地产行业新开工面积的变化来看，新开工面积梯队越高，其房企平均新开工面积增速越呈现出放缓态势，因此尽管梯队企业数量上升，但占比数据却反而下降，其主要原因是2020年上半年疫情延缓了房企项目的进度，且下半年的三道红线收紧了企业的融资，尤其以试点企业为重要观察对象，因此大中型房企的可动用资金规模缩小，导致新开工面积有所下降，而2021年随着整体环境的稳定，房企新开工面积规模亦会进入平台期，预期未来销售规模增速将持续放缓。
根据TOP200房企不同梯队平均布局城市数量来看，除TOP10之外的其他梯队，布局城市数量均有下降，我们认为主要原因是行业整体环境不好，疫情叠加三道红线，对企业的资金面造成了巨大的压力，企业降负债诉求十分迫切，因此在不影响企业正常运转的同时，削减一部分收效与投入不成正比的布局城市，是可以理解的。从综合实力TOP200房企项目布局数量情况来看，TOP10房企平均项目数量为843个，较2019年上升了46个，其中单碧桂园的项目数量便达到2958个，倍杀第二名的1171个项目总数。
单从城市及项目的布局数量而言，并不能断定公司的未来发展潜力，不同的城市进入难度不同，对企业规模成长的贡献也大相径庭，从房企布局城市类型与数量来看，一般而言主攻三四线城市的房企布局城市数量会相对较多，如2020年深耕三四线的碧桂园布局城市及项目分别高达289、2958个，主阵地在三四线的恒大布局城市及项目数量也十分可观，分别高达234、1171个，但布局高能级城市较多的万科，虽仅布局94座城市，456个项目，销售规模亦为行业翘楚。展望未来，一方面行业环境的持续收缩或迫使房企出让自身项目、收缩战略布局，另一方面投资结构向高能级持续转型也增加了企业扩张的成本，或变相导致企业布局城市及项目的增速下降。
资产
【借力多元业务分拆及收并购，大中型房企总资产快速提升】
分层级来看，2020年，综合实力TOP200房企中，TOP1至TOP20房企净资产规模均值同比增长17.0%至1641.2亿元；TOP21至TOP50房企净资产规模均值同比大幅增长26.8%至487.4亿元；TOP51至TOP100房企净资产规模均值同比增加7.6%至248.4亿元。其中TOP21至TOP50房企净资产规模增长最快，而小规模房企出现净资产规模负增长的情况，资产规模增长分化现象愈加明显。
我们认为，头部房企总资产提升较大，主要有两个原因：
第一，大中房企业务相对广泛，可通过分拆板块上市扩大企业资产规模；
第二，大房企具备融资优势，运营能力相对较强，收并购动作相较中小房企更为频繁，吞并其他企业也是促进总资产规模增长的原因之一。
盈利
【营业收入增速放缓，行业利润率改善难度大】
房住不炒的持续贯彻、三道红线的出台以及两集中供地，彻底改变了行业运行规则，高价地在限价政策下导致利润率下滑的影响终归消退，但未来房企面临的将是严峻环境下的更多挑战。我们认为，未来行业利润率仍将承压。原因在于，2016年以前的低成本土地完成去化，加上高价地结转遭遇限价令，当前利润率已然降至低位，但考虑到“稳地价、稳房价、稳预期”三稳政策的不断推进，行业利润率改善难度依然很大，尽管各企业积极优化内部组织结构，意图降低间接成本以期减少期间费用对利润的侵蚀，但管理成效仍然有待观察。
风险
【房企三道红线指标普遍改善，但需注意假降债真“转”债】
2020年综合实力TOP200房企平均净负债率76.9%，相比2019年同期大幅降低8.9pcts。为了满足三道红线的要求，房企在2023年之前持续加强对净负债率的管控，争取长期维持在100%的要求之内。但净负债率并不是越低越好，杠杆的高低决定公司未来规模的发展力度，为了保持企业实现稳健经营，销售金额保持增长，因此在遇到不错的投资机会时，部分低杠杆企业的净负债率或有不同程度的增长。
从整体平均现金短债比倍数来看，TOP200房企货币资金能够完全覆盖短期有息负债，短期偿债压力较小，但除关注现金短债比指标本身外，还需要警惕部分企业货币资金中受限制资金占比较大将为企业带来偿债风险。
成长
【调控之下房企缓投资，增长动力有限】
2020年综合实力TOP200房企营业收入增速为9.7%，相比2019年同期降低12.3pcts，利润总额同比减少4.9%。不同层级成长速度表现不同，营业收入增速方面，TOP1至TOP100房企增速相对较高，分别为13.4%和13.1%；TOP101至TOP200的中小房企增速相对较小，分别为9.0%和8.2%。从利润总额增速来看，仅TOP1至TOP20利润总额小幅增长，增速为2.0%，TOP21至TOP50、TOP51至TOP100房企利润总额为负增长，降幅分别为8.8%、15.6%。总体呈现大中规模房企小幅增长，中小房企增长受限的特点。
我们认为，在调控趋严背景下，行业格局基本已定：头部房企已达既定规模，增速较缓，而小型房企市场竞争力弱于大中房企，增长空间有限。企业要想长久生存，必须在动荡的市场环境中保持稳定的市场占有率，因此销售规模对不同层级都同样重要，而想要获得稳定的销售增长，企业势必要依靠大量优质地块变现，现有土拍模式无论是从资金方面还是拍地条件方面，对中小房企并不友好，拿地成本无明显优势，再有调控长期难有放松，中小房企将面临生存考验。拿地方面从E50和G30中的47家典型上市房企投资情况来看，2020年新增土地储备共计68375.4万平方米，相比2019年同期减少3.0%，整体投资力度有所降低。我们认为主要原因在于2020年政府调控收紧，加上三道红线的出台实施，房企可用于拿地的资金较为紧张，因此出现新增土地储备同比下滑的现象。而整体新增投资减少也预示未来企业销售规模增长或将放缓。
#为您服务##晋宁招聘#昆明市晋宁区国有资本运营有限公司公开招聘简章
一、公司简介
昆明市晋宁区国有资本运营有限公司（以下简称“国资公司”）成立于2006年9月，主要经营范围为：国有资（本）产的经营管理；股权投资、产业投资及投资管理；产权管理、资产管理；债权债务重组；企业融资及融资管理；企业管理等业务。公司致力于通过资产重组、产业投资、基金运作、资产管理、债务优化、产权转让、盘活资产、培育上市公司，促进国有资本运营模式和机制创新，逐步发展成为具有稳定盈利模式和现金流的国有资本运营公司。
为解决财务专业人员短缺问题，增强国资公司生机和活力，为各项工作的推进提供有力的保障，结合国资公司实际，决定面向社会公开招聘4名财务专业人员。
二、招聘岗位
本次招聘岗位2个，共计4人。相关要求详见附件《昆明市晋宁区国有资本运营有限公司公开招聘职位需求表》（附件1）。
三、招聘基本条件
（一）应聘者除符合所招聘岗位的具体要求外，还应具备以下基本条件:
1.遵纪守法，具有良好的政治素质和思想道德品质，认同公司发展的理念和模式，有强烈的事业心和责任感；
2.具有与所聘岗位相适应的工作经验、业务素质和资格证书；
3.具有良好的心理素质，具有正常履行职责的身体条件。
（二）有下列情形之一的，不能报名:
1.因个人原因，导致企业发生安全、质量等重大责任事故，或造成国有资产严重流失和重大经济损失的;
2.个人在职业生涯中有重大弄虚作假记录的;
3.因个人原因违反国家法律法规、党纪政纪受到过相关处理和处分的。
四、招聘程序
（一）报名须知
1.报名方式：原则上采取应聘人员本人现场报名（特殊情况可电话预约报名，但过后须现场本人确认报名）。
2.报名时间：2021年8月19日至9月1日（周末、节假日除外）。
上午：9:00——12:00下午：13:00——17:00
3.报名地点：昆明市晋宁区国有资本运营有限公司(昆明市晋宁区昆阳街道办事处永乐大街云南磷化集团研发办公综合区办公大楼四楼406)。
4.报名时需提供材料：
（1）应聘人员须认真填写《昆明市晋宁区国有资本运营有限公司公开招聘报名表》（附件2）；
（2）应聘人员持最高学历毕业证原件；
（3）证明本人工作技能的相关材料原件及复印件各1份，如：职称证书、执业资格证书、专业等级考核证书或奖状等；
（4）公民身份证或其他有效的身份证明材料原件及复印件各1份；
（5）本人1寸近期免冠彩照2张；
（6）从事相关工作证明材料（单位证明、劳动合同、任职经历说明文件等）。
5.联系人：雷翰柔 联系电话：0871-67802570
6.报名要求
（1）应聘人员须具备和符合《昆明市晋宁区国有资本运营有限公司公开招聘职位需求表》（附件1）中所报岗位要求的资格条件。
（2）应聘人员只能选择一个岗位报名，报考多个岗位的，取消报名资格。
（二）资格审查
1.报名时工作人员对照招聘条件对报名人员进行初审，不符合招聘条件的不接受报名。
2.招聘领导小组办公室根据岗位要求严格对应聘人员所提供的材料进行复审，每个岗位报名人数达到1:2的比例方可进入考试环节。
（三）考试
考试采取笔试和面试的方式进行：
1、笔试
（1）领取准考证时间、地点、联系人、联系方式。
时间：另行通知
地点：昆明市晋宁区国有资本运营有限公司(昆明市晋宁区昆阳街道办事处永乐大街云南磷化集团研发办公综合区办公大楼四楼406)。
联系人：雷翰柔联系电话：0871-67802570
（2）笔试采取闭卷考试，笔试成绩按百分制计算，主要考核公共基础知识及专业知识。
（3）考试时间、地点：详见准考证。
（4）以应聘者笔试成绩从高分到低分，按照招聘岗位1:2的比例确定进入面试人选。
2.面试
（1）面试采取现场问答方式进行，面试成绩按百分制计算。主要考核应聘者的综合知识运用能力、应变能力、逻辑思维能力和语言表达能力等。
（2）面试时间、地点等另行通知。
3.考试综合成绩的计算方法、合格分数线。
（1）考试综合成绩按百分制计算，考试综合成绩=笔试成绩×40%+面试成绩×60%。
（2）应聘人员考试综合成绩须达到60分（含60分）以上为合格，方可进入考查、审议阶段。
（3）面试结束后，根据应聘者笔试成绩及面试成绩，计算出个人考试综合成绩，并在一定范围内公示2个工作日，公示期间，应聘人员可申请查分。
（四）考察阶段
公示无异议的，根据应聘者综合成绩，按照招聘数1:1的比例确定拟聘用人员名单进行考察。考察以背景调查等形式进行，考察不合格者不能确定为拟聘人员。经考察，认为某个职位无合适的人选，报经国资公司总办会研究同意，该职位可空缺。
（五）体检阶段
考察通过后，根据拟聘用人员名单组织体检，体检标准参照《公务员录用体检通用标准（试行）》执行，体检费用由应聘人员个人承担。体检结果不符合正常履行职责身体条件的，不予录用。
（六）聘用
1.体检合格后，拟聘用人员在公司范围内予以公示7个工作日；
2.公示无异议的，按照有关规定与受聘人员签订聘用合同，由国资公司办理相关聘用手续。
试用期间，按照所聘岗位工资80%计发试用期工资，试用期满后，对聘用人员进行全面考察，经考察胜任本职的，予以转正；经试用不能胜任本职的，按劳动合同法予以解聘。
五、相关待遇
聘用人员薪酬待遇按昆明市晋宁区国有资本运营有限公司薪酬制度相关规定执行。
六、招聘纪律
（一）严格按照招聘岗位条件审核报名人员学历、专业等资格条件，不得无理由拒报。
（二）招聘工作做到信息公开、过程公开、结果公开，接受各级监察部门、新闻媒体和社会监督。
（三）严格按有关规定实行回避制度。
（四）应聘人员有下列情形之一的，取消应聘资格，已受聘人员解除聘用合同：
1.伪造、涂改证件、证明，或以其他不正当手段获得应聘资格的；
2.在招聘过程中作弊的；
3.其他违反公开选招聘有关规定的行为。
七、其它事项
有下列情形之一的，视为自动放弃，由达到考察、体检条件的其它应聘人员进行递补或空缺:
1.招聘人员自愿放弃聘用的（提交本人亲笔签名的书面情况说明）；
2.被录取聘用后5个工作日内，联系不上本人的。
附件：1. 昆明市晋宁区国有资本运营有限公司公开招聘职位需求表
2. 昆明市晋宁区国有资本运营有限公司公开招聘报名表（扫描小程序即可）
昆明市晋宁区国有资本运营有限公司
2021年8月19日
一、公司简介
昆明市晋宁区国有资本运营有限公司（以下简称“国资公司”）成立于2006年9月，主要经营范围为：国有资（本）产的经营管理；股权投资、产业投资及投资管理；产权管理、资产管理；债权债务重组；企业融资及融资管理；企业管理等业务。公司致力于通过资产重组、产业投资、基金运作、资产管理、债务优化、产权转让、盘活资产、培育上市公司，促进国有资本运营模式和机制创新，逐步发展成为具有稳定盈利模式和现金流的国有资本运营公司。
为解决财务专业人员短缺问题，增强国资公司生机和活力，为各项工作的推进提供有力的保障，结合国资公司实际，决定面向社会公开招聘4名财务专业人员。
二、招聘岗位
本次招聘岗位2个，共计4人。相关要求详见附件《昆明市晋宁区国有资本运营有限公司公开招聘职位需求表》（附件1）。
三、招聘基本条件
（一）应聘者除符合所招聘岗位的具体要求外，还应具备以下基本条件:
1.遵纪守法，具有良好的政治素质和思想道德品质，认同公司发展的理念和模式，有强烈的事业心和责任感；
2.具有与所聘岗位相适应的工作经验、业务素质和资格证书；
3.具有良好的心理素质，具有正常履行职责的身体条件。
（二）有下列情形之一的，不能报名:
1.因个人原因，导致企业发生安全、质量等重大责任事故，或造成国有资产严重流失和重大经济损失的;
2.个人在职业生涯中有重大弄虚作假记录的;
3.因个人原因违反国家法律法规、党纪政纪受到过相关处理和处分的。
四、招聘程序
（一）报名须知
1.报名方式：原则上采取应聘人员本人现场报名（特殊情况可电话预约报名，但过后须现场本人确认报名）。
2.报名时间：2021年8月19日至9月1日（周末、节假日除外）。
上午：9:00——12:00下午：13:00——17:00
3.报名地点：昆明市晋宁区国有资本运营有限公司(昆明市晋宁区昆阳街道办事处永乐大街云南磷化集团研发办公综合区办公大楼四楼406)。
4.报名时需提供材料：
（1）应聘人员须认真填写《昆明市晋宁区国有资本运营有限公司公开招聘报名表》（附件2）；
（2）应聘人员持最高学历毕业证原件；
（3）证明本人工作技能的相关材料原件及复印件各1份，如：职称证书、执业资格证书、专业等级考核证书或奖状等；
（4）公民身份证或其他有效的身份证明材料原件及复印件各1份；
（5）本人1寸近期免冠彩照2张；
（6）从事相关工作证明材料（单位证明、劳动合同、任职经历说明文件等）。
5.联系人：雷翰柔 联系电话：0871-67802570
6.报名要求
（1）应聘人员须具备和符合《昆明市晋宁区国有资本运营有限公司公开招聘职位需求表》（附件1）中所报岗位要求的资格条件。
（2）应聘人员只能选择一个岗位报名，报考多个岗位的，取消报名资格。
（二）资格审查
1.报名时工作人员对照招聘条件对报名人员进行初审，不符合招聘条件的不接受报名。
2.招聘领导小组办公室根据岗位要求严格对应聘人员所提供的材料进行复审，每个岗位报名人数达到1:2的比例方可进入考试环节。
（三）考试
考试采取笔试和面试的方式进行：
1、笔试
（1）领取准考证时间、地点、联系人、联系方式。
时间：另行通知
地点：昆明市晋宁区国有资本运营有限公司(昆明市晋宁区昆阳街道办事处永乐大街云南磷化集团研发办公综合区办公大楼四楼406)。
联系人：雷翰柔联系电话：0871-67802570
（2）笔试采取闭卷考试，笔试成绩按百分制计算，主要考核公共基础知识及专业知识。
（3）考试时间、地点：详见准考证。
（4）以应聘者笔试成绩从高分到低分，按照招聘岗位1:2的比例确定进入面试人选。
2.面试
（1）面试采取现场问答方式进行，面试成绩按百分制计算。主要考核应聘者的综合知识运用能力、应变能力、逻辑思维能力和语言表达能力等。
（2）面试时间、地点等另行通知。
3.考试综合成绩的计算方法、合格分数线。
（1）考试综合成绩按百分制计算，考试综合成绩=笔试成绩×40%+面试成绩×60%。
（2）应聘人员考试综合成绩须达到60分（含60分）以上为合格，方可进入考查、审议阶段。
（3）面试结束后，根据应聘者笔试成绩及面试成绩，计算出个人考试综合成绩，并在一定范围内公示2个工作日，公示期间，应聘人员可申请查分。
（四）考察阶段
公示无异议的，根据应聘者综合成绩，按照招聘数1:1的比例确定拟聘用人员名单进行考察。考察以背景调查等形式进行，考察不合格者不能确定为拟聘人员。经考察，认为某个职位无合适的人选，报经国资公司总办会研究同意，该职位可空缺。
（五）体检阶段
考察通过后，根据拟聘用人员名单组织体检，体检标准参照《公务员录用体检通用标准（试行）》执行，体检费用由应聘人员个人承担。体检结果不符合正常履行职责身体条件的，不予录用。
（六）聘用
1.体检合格后，拟聘用人员在公司范围内予以公示7个工作日；
2.公示无异议的，按照有关规定与受聘人员签订聘用合同，由国资公司办理相关聘用手续。
试用期间，按照所聘岗位工资80%计发试用期工资，试用期满后，对聘用人员进行全面考察，经考察胜任本职的，予以转正；经试用不能胜任本职的，按劳动合同法予以解聘。
五、相关待遇
聘用人员薪酬待遇按昆明市晋宁区国有资本运营有限公司薪酬制度相关规定执行。
六、招聘纪律
（一）严格按照招聘岗位条件审核报名人员学历、专业等资格条件，不得无理由拒报。
（二）招聘工作做到信息公开、过程公开、结果公开，接受各级监察部门、新闻媒体和社会监督。
（三）严格按有关规定实行回避制度。
（四）应聘人员有下列情形之一的，取消应聘资格，已受聘人员解除聘用合同：
1.伪造、涂改证件、证明，或以其他不正当手段获得应聘资格的；
2.在招聘过程中作弊的；
3.其他违反公开选招聘有关规定的行为。
七、其它事项
有下列情形之一的，视为自动放弃，由达到考察、体检条件的其它应聘人员进行递补或空缺:
1.招聘人员自愿放弃聘用的（提交本人亲笔签名的书面情况说明）；
2.被录取聘用后5个工作日内，联系不上本人的。
附件：1. 昆明市晋宁区国有资本运营有限公司公开招聘职位需求表
2. 昆明市晋宁区国有资本运营有限公司公开招聘报名表（扫描小程序即可）
昆明市晋宁区国有资本运营有限公司
2021年8月19日
✋热门推荐