【“肥水分流”冲击执业质量？国元证券投行项目现蹊跷利益链】如果说保荐业务是投行收益确定的“基本盘”，那投资业务就是可能带来惊喜的“增量盘”。
上海证券报昨日刊登《保优还是荐劣？国元证券IPO项目频频“卸妆”》一文，对国元证券保荐业务的执业质量提出疑问。这些“变脸”项目牵涉众多中小投资者，引发市场高度关注。文章见报后，不少投资者向本报反馈，国元证券旗下投资业务也让人“看不懂”。尤其是国元创新投资有限公司（简称“国元创新投”）与安徽国元创投有限责任公司（简称“国元创投”）均以“国元”名号示人，与国元证券的关系却“亲疏有别”，前者系国元证券全资子公司，后者的第一大股东却是民企。
记者调查发现，在国元证券旗下私募股权投资平台、另类投资平台等齐备且颇具实力的情况下，其控股股东安徽国元金融控股集团有限公司（简称“国元金控集团”）却先后搭建了国元创投、安徽弘博等投资平台，“先知先觉”潜伏入股国元证券的投行项目。并且，国元金控集团还将这些平台的大股东、实控人位置拱手让给“外人”。
此种模式与券商通过自家子公司进行“直投+保荐”的常规操作迥然不同，且导致“肥水分流外人田”。更令人不安的是，存在上述“利益链”的保荐项目如华业香料，不仅上市后业绩大幅下滑，在保荐过程中国元证券还因履职尽责不到位领受了监管罚单。而华业香料虽然上市后股价一路下跌，却并不影响上述利益相关方的减持套现，其收益率更是高达数倍。
依托国元的项目、利用国元的资金、甚至冠以国元的名号，此种投资平台大赚之时，国元证券是否失去了本该属于自己的利益，又是否遭到隐约的牵制无法更好履职尽责、防控风险？关于这些蹊跷的利益链，应有诸多谜团待解。◎记者 徐蔚 ○编辑 孙放
上市后业绩滑坡无碍国元创投“潇洒”套现
去年9月16日，四闯IPO的华业香料终于如愿登陆资本市场。今年9月16日，部分限售股刚迎来解禁，华业香料相关股东立马公告减持套现计划，其中就包括国元创投。
至12月6日，华业香料发布减持进展公告，国元创投已通过集中竞价方式减持公司股份17.5万股，减持均价24.68元/股。回看华业香料预披露文件，国元创投于2015年通过增资入股，当时是以7.20元/股的价格获得300万股。华业香料2020年上市，今年4月实施分红转增，国元创投持股增至390万股，成本摊薄为5.39元/股。相较此番减持均价，国元创投的收益率接近360%。
打开国元创投的股东榜，其持股37.04%的第一大股东深圳市中投投资控股有限公司却是一家民企，两名股东皆为自然人。而国元证券控股股东国元金控集团只是持股33.33%的二股东（目前转为间接持股）。
据天眼查，深圳市中投投资控股有限公司注册资本仅2500万元，投资领域集中于文娱、地产，资金实力及产业背景都不算突出，且与国元方面未见密切关联。但在国元创投对华业香料的这笔股权投资、套现中，它却有可能是最大获益方。
“这相当于投行辛辛苦苦干了几年，最大的桃子却让别人摘了。这里是否有关键人物的穿针引线，外界不得而知。”上海一家券商的保荐代表人对记者表示。
再看华业香料，其上市之路可谓崎岖，上市后的业绩下滑问题也颇受市场关注。不过，在有国元证券签字背书的招股书（2020年9月10日披露）中，还曾预计当年前三季度扣非后净利润将同比增长4.72%（与1个多月后公司三季报披露的业绩下滑偏差明显）。
上市首日，华业香料股价最高涨至100.01元/股（未复权），收盘涨幅近400%。此后，资金情绪降温叠加业绩下滑，华业香料股价一路下挫，近期曾跌到24元以下。
除华业香料外，国元创投还入股“热门项目”国盾量子，上市前获得22万股，国盾量子的保荐机构亦为国元证券。如无“国元”名号，不知道国元创投还能否分羹国盾量子的“上市盛宴”？
利益方“踩点”入股 保荐人“搭上”罚单
作为国元证券的关联企业，国元创投是在保荐工作正式开始前“踩点”入股华业香料的。公开信息显示，2015年9月17日国元创投以2160万元的增资额获得了华业香料300万股的股权。2016年6月22日，华业香料首次报送IPO申报稿。
这其中会不会形成利益输送？有资深市场人士表示质疑：“投资、保荐是关联方，他们会不会为了共同的利益‘信息共享’，或者‘保荐种树，投资乘凉’？反过来，对于自家关联方投资的企业，投行在保荐过程中会不会违规、放水？”
就华业香料的案例而言，从2016年起，该公司4次冲击IPO，其间涉及不少问题。而在华业香料曲折漫长的IPO进程中，保荐机构国元证券可谓“不离不弃”，还为此搭上了一张监管罚单。
2017年4月7日，安徽证监局对华业香料当时的两位保荐代表人出具了警示函，原因是对发行人关联交易情况的尽职调查不到位，未能充分履行勤勉尽责义务。
前述保代表示，2007年券商直投试点开始后，市场曾出现一些乱象，因为有了利益关系，保荐机构就难以保持独立性、客观性。此后，证监会颁布了相关指引予以规范。但在实际操作上，仍存在规避监管的可能。
前保代与老东家 利益链上谁是大赢家
除国元创投外，国元金控集团还通过控股子公司安徽国元投资有限公司（简称“国元投资”）参股了另一投资平台安徽弘博资本管理有限公司（简称“安徽弘博”）。这个安徽弘博的股东结构更有“看头”：国元投资持股35%，上海远鼓企业管理咨询有限公司（简称“上海远鼓”）持股65%；上海远鼓的股东也是两名自然人，曹明明持股33.33%，戚科仁持股66.67%。
据证券业协会从业信息及相关上市公司公告，国元证券有位在2019年6月离职的保荐代表人就叫戚科仁。工商信息显示，上海远鼓成立于2019年12月，安徽弘博成立于2020年5月，距戚科仁离职都不到1年时间。
而由戚科仁实控的安徽弘博，又控制了合肥弘博含章股权投资合伙企业（有限合伙）（简称“合肥弘博含章”）、合肥弘博润泽股权投资合伙企业（有限合伙）（简称“合肥弘博润泽”）等平台。
其中，国元投资向合肥弘博含章认缴出资额1亿元，约占51.28%的份额；国元投资、国元创新投向合肥弘博润泽分别认缴出资额1亿元、2000万元，各占19.65%、3.93%的份额。曹明明、戚科仁还分头入伙合肥弘博含章、合肥弘博润泽，分别认缴出资额1160万元、5993万元。
据工商信息，合肥弘博含章、合肥弘博润泽的合伙人出资总额已超7亿元。且在合肥弘博润泽的合伙人中，还有上市公司创业慧康，认缴出资2000万元。2015年创业慧康IPO即由国元证券保荐，保荐代表人之一正是戚科仁。
由此，“前保代”戚科仁借助“老东家”国元的资金、资源优势，迅速掌控了一支颇为可观的资本力量，并立即投身资本市场。其涉足的项目中，正在推进的普丽盛卖壳（重组上市）计划最引人关注，而该项重大资产重组的财务顾问之一正是国元证券。
本次重组的拟置入资产为润泽科技100%股权，润泽科技目前的第二大股东即合肥弘博润泽。值得关注的是，合肥弘博润泽设立于2020年9月11日，普通合伙人安徽弘博出资10万元，此后迅速增资，使注册资金增至5.09亿元。
约1个月后，普丽盛在去年10月29日停牌筹划重组事项。次日即10月30日，润泽科技召开股东会审议通过增资事项，合肥弘博润泽等多家机构得以突击入股，搭上了借壳快车。
“合资设立有限合伙企业及入股项目需要长周期的沟通谈判。从上述连贯动作看，合肥弘博润泽的设立显然是奔着润泽科技而去，且大概率已提前谈妥了相关安排。”有市场人士分析，“疑问在于，戚科仁依托‘国元系’等资金设立平台突击入股润泽科技，与国元证券担任普丽盛重组项目的财务顾问之间，是否存在某种利益关联？”
毋庸置疑的是，这笔股权投资所涉利益十分可观。据普丽盛公告，合肥弘博润泽是以约5亿元认缴润泽科技新增注册资本中的1923.38万元（股）。据重组草案，普丽盛发行股份购买资产的发行价是18.97元/股，合肥弘博润泽可获约2573.5万股。以普丽盛最新收盘价43.11元/股计算，上述股份对应市值超11亿元，这与去年合肥弘博润泽5亿元的投入额相比，潜在收益规模巨大。
凡此种种，均令外界生疑：一边是作为国元证券体内子公司的国元创新投，一边是大股东参股的体外投资平台国元创投、安徽弘博，在国元证券的投行项目中，究竟遵循何种标准，来作出由谁搭乘“顺风车”的选择？国元创投、安徽弘博等接连斩获的投资项目背后，是否有着更为隐秘的利益安排？
上海证券报昨日刊登《保优还是荐劣？国元证券IPO项目频频“卸妆”》一文，对国元证券保荐业务的执业质量提出疑问。这些“变脸”项目牵涉众多中小投资者，引发市场高度关注。文章见报后，不少投资者向本报反馈，国元证券旗下投资业务也让人“看不懂”。尤其是国元创新投资有限公司（简称“国元创新投”）与安徽国元创投有限责任公司（简称“国元创投”）均以“国元”名号示人，与国元证券的关系却“亲疏有别”，前者系国元证券全资子公司，后者的第一大股东却是民企。
记者调查发现，在国元证券旗下私募股权投资平台、另类投资平台等齐备且颇具实力的情况下，其控股股东安徽国元金融控股集团有限公司（简称“国元金控集团”）却先后搭建了国元创投、安徽弘博等投资平台，“先知先觉”潜伏入股国元证券的投行项目。并且，国元金控集团还将这些平台的大股东、实控人位置拱手让给“外人”。
此种模式与券商通过自家子公司进行“直投+保荐”的常规操作迥然不同，且导致“肥水分流外人田”。更令人不安的是，存在上述“利益链”的保荐项目如华业香料，不仅上市后业绩大幅下滑，在保荐过程中国元证券还因履职尽责不到位领受了监管罚单。而华业香料虽然上市后股价一路下跌，却并不影响上述利益相关方的减持套现，其收益率更是高达数倍。
依托国元的项目、利用国元的资金、甚至冠以国元的名号，此种投资平台大赚之时，国元证券是否失去了本该属于自己的利益，又是否遭到隐约的牵制无法更好履职尽责、防控风险？关于这些蹊跷的利益链，应有诸多谜团待解。◎记者 徐蔚 ○编辑 孙放
上市后业绩滑坡无碍国元创投“潇洒”套现
去年9月16日，四闯IPO的华业香料终于如愿登陆资本市场。今年9月16日，部分限售股刚迎来解禁，华业香料相关股东立马公告减持套现计划，其中就包括国元创投。
至12月6日，华业香料发布减持进展公告，国元创投已通过集中竞价方式减持公司股份17.5万股，减持均价24.68元/股。回看华业香料预披露文件，国元创投于2015年通过增资入股，当时是以7.20元/股的价格获得300万股。华业香料2020年上市，今年4月实施分红转增，国元创投持股增至390万股，成本摊薄为5.39元/股。相较此番减持均价，国元创投的收益率接近360%。
打开国元创投的股东榜，其持股37.04%的第一大股东深圳市中投投资控股有限公司却是一家民企，两名股东皆为自然人。而国元证券控股股东国元金控集团只是持股33.33%的二股东（目前转为间接持股）。
据天眼查，深圳市中投投资控股有限公司注册资本仅2500万元，投资领域集中于文娱、地产，资金实力及产业背景都不算突出，且与国元方面未见密切关联。但在国元创投对华业香料的这笔股权投资、套现中，它却有可能是最大获益方。
“这相当于投行辛辛苦苦干了几年，最大的桃子却让别人摘了。这里是否有关键人物的穿针引线，外界不得而知。”上海一家券商的保荐代表人对记者表示。
再看华业香料，其上市之路可谓崎岖，上市后的业绩下滑问题也颇受市场关注。不过，在有国元证券签字背书的招股书（2020年9月10日披露）中，还曾预计当年前三季度扣非后净利润将同比增长4.72%（与1个多月后公司三季报披露的业绩下滑偏差明显）。
上市首日，华业香料股价最高涨至100.01元/股（未复权），收盘涨幅近400%。此后，资金情绪降温叠加业绩下滑，华业香料股价一路下挫，近期曾跌到24元以下。
除华业香料外，国元创投还入股“热门项目”国盾量子，上市前获得22万股，国盾量子的保荐机构亦为国元证券。如无“国元”名号，不知道国元创投还能否分羹国盾量子的“上市盛宴”？
利益方“踩点”入股 保荐人“搭上”罚单
作为国元证券的关联企业，国元创投是在保荐工作正式开始前“踩点”入股华业香料的。公开信息显示，2015年9月17日国元创投以2160万元的增资额获得了华业香料300万股的股权。2016年6月22日，华业香料首次报送IPO申报稿。
这其中会不会形成利益输送？有资深市场人士表示质疑：“投资、保荐是关联方，他们会不会为了共同的利益‘信息共享’，或者‘保荐种树，投资乘凉’？反过来，对于自家关联方投资的企业，投行在保荐过程中会不会违规、放水？”
就华业香料的案例而言，从2016年起，该公司4次冲击IPO，其间涉及不少问题。而在华业香料曲折漫长的IPO进程中，保荐机构国元证券可谓“不离不弃”，还为此搭上了一张监管罚单。
2017年4月7日，安徽证监局对华业香料当时的两位保荐代表人出具了警示函，原因是对发行人关联交易情况的尽职调查不到位，未能充分履行勤勉尽责义务。
前述保代表示，2007年券商直投试点开始后，市场曾出现一些乱象，因为有了利益关系，保荐机构就难以保持独立性、客观性。此后，证监会颁布了相关指引予以规范。但在实际操作上，仍存在规避监管的可能。
前保代与老东家 利益链上谁是大赢家
除国元创投外，国元金控集团还通过控股子公司安徽国元投资有限公司（简称“国元投资”）参股了另一投资平台安徽弘博资本管理有限公司（简称“安徽弘博”）。这个安徽弘博的股东结构更有“看头”：国元投资持股35%，上海远鼓企业管理咨询有限公司（简称“上海远鼓”）持股65%；上海远鼓的股东也是两名自然人，曹明明持股33.33%，戚科仁持股66.67%。
据证券业协会从业信息及相关上市公司公告，国元证券有位在2019年6月离职的保荐代表人就叫戚科仁。工商信息显示，上海远鼓成立于2019年12月，安徽弘博成立于2020年5月，距戚科仁离职都不到1年时间。
而由戚科仁实控的安徽弘博，又控制了合肥弘博含章股权投资合伙企业（有限合伙）（简称“合肥弘博含章”）、合肥弘博润泽股权投资合伙企业（有限合伙）（简称“合肥弘博润泽”）等平台。
其中，国元投资向合肥弘博含章认缴出资额1亿元，约占51.28%的份额；国元投资、国元创新投向合肥弘博润泽分别认缴出资额1亿元、2000万元，各占19.65%、3.93%的份额。曹明明、戚科仁还分头入伙合肥弘博含章、合肥弘博润泽，分别认缴出资额1160万元、5993万元。
据工商信息，合肥弘博含章、合肥弘博润泽的合伙人出资总额已超7亿元。且在合肥弘博润泽的合伙人中，还有上市公司创业慧康，认缴出资2000万元。2015年创业慧康IPO即由国元证券保荐，保荐代表人之一正是戚科仁。
由此，“前保代”戚科仁借助“老东家”国元的资金、资源优势，迅速掌控了一支颇为可观的资本力量，并立即投身资本市场。其涉足的项目中，正在推进的普丽盛卖壳（重组上市）计划最引人关注，而该项重大资产重组的财务顾问之一正是国元证券。
本次重组的拟置入资产为润泽科技100%股权，润泽科技目前的第二大股东即合肥弘博润泽。值得关注的是，合肥弘博润泽设立于2020年9月11日，普通合伙人安徽弘博出资10万元，此后迅速增资，使注册资金增至5.09亿元。
约1个月后，普丽盛在去年10月29日停牌筹划重组事项。次日即10月30日，润泽科技召开股东会审议通过增资事项，合肥弘博润泽等多家机构得以突击入股，搭上了借壳快车。
“合资设立有限合伙企业及入股项目需要长周期的沟通谈判。从上述连贯动作看，合肥弘博润泽的设立显然是奔着润泽科技而去，且大概率已提前谈妥了相关安排。”有市场人士分析，“疑问在于，戚科仁依托‘国元系’等资金设立平台突击入股润泽科技，与国元证券担任普丽盛重组项目的财务顾问之间，是否存在某种利益关联？”
毋庸置疑的是，这笔股权投资所涉利益十分可观。据普丽盛公告，合肥弘博润泽是以约5亿元认缴润泽科技新增注册资本中的1923.38万元（股）。据重组草案，普丽盛发行股份购买资产的发行价是18.97元/股，合肥弘博润泽可获约2573.5万股。以普丽盛最新收盘价43.11元/股计算，上述股份对应市值超11亿元，这与去年合肥弘博润泽5亿元的投入额相比，潜在收益规模巨大。
凡此种种，均令外界生疑：一边是作为国元证券体内子公司的国元创新投，一边是大股东参股的体外投资平台国元创投、安徽弘博，在国元证券的投行项目中，究竟遵循何种标准，来作出由谁搭乘“顺风车”的选择？国元创投、安徽弘博等接连斩获的投资项目背后，是否有着更为隐秘的利益安排？
【活动 | 2021福布斯中国科技企业峰会即将召开】2021年12月1日，福布斯中国集团将携手红杉中国在上海静安英迪格酒店举办2021福布斯中国科技企业峰会。届时，2021福布斯中国企业科技50强的上榜企业代表、科技领域专家和资深投资人等数位嘉宾也将莅临现场，以主题演讲与圆桌会议的方式，共同讨论企业科技领域的突破性趋势和投资机会。https://t.cn/A6xJ6hdH
【楼市变局下的生存思辨：红线、杠杆与新赛道】
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
在体验了近20年的“速度与激情”后，房地产这趟列车走到了十字路口。
今年以来，在“房住不炒”的指导思想下，地产调控不断加码，融资管理“三条红线”、房地产信贷“五档管理”、土地出让“两集中”制度等先后出台，行业面临的政策环境已经发生翻天覆地的变化，以往的“高杠杆—高增长”模式变得难以为继。
“活下去”，对于房企而言，从未如此真切。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会在上海圆满闭幕，数十位行业专家与房地产资深从业者围绕“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”这一主题，共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
后杠杆时代，地产企业的梦想如何安放？敬请关注本期博鳌·21世纪房地产论坛特刊。
房地产业正迎来二十年未有之变局。去年以来，随着“三条红线”“五档房贷”“两集中”供地等政策陆续落地，房地产行业的生存规则正在发生翻天覆地的变化。自房地产业市场化改革以来，沿用了20多年的“高杠杆—高增长”模式不再行之有效，企业的生存哲学也面临重构。
9月18日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办的“博鳌·21世纪房地产论坛”第21届年会在上海圆满闭幕，本次年会的主题是——“穿越‘红线’：后杠杆时代的梦想与现实”。数十位行业专家与房地产资深从业者共同探讨了新周期、新形势、新理念下的市场逻辑和生存之道，并为变局中的行业提供了诸多启示。
“2021年是实施‘十四五’规划和2035远景目标纲要的开局之年。当今世界处于百年未有之大变局，国内外环境复杂多变，中国经济的走势备受瞩目。曾作为经济增长稳定器的房地产业，也迎来重新定位的契机。”南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中表示。
邓红辉指出，去年以来，房地产融资“三条红线”、个人信贷“五档管理”政策陆续出台，使房地产业走向“去杠杆化”；集中供地制度推出，意味着行业的供给侧改革更加彻底；租购并举的强化，房地产税改革的推进，住房保障体系的建立，又令房地产业的民生属性更加凸显，并将在共同富裕的目标中发挥重要作用。
因此，房地产企业既要赢得这场生存竞争，又需要在新时代重新锚定自己的位置，一场关乎行业生存与发展的思辨亟需展开。
此次论坛既有公开发言，又有闭门讨论，话题涉及政策、市场、企业、行业等各个层面，范围从房地产业延伸到物业、家居、建筑建材等多个上下游产业链。当日，大会还发布了《中国房地产产品力报告》，从终端的产品视角，探讨变局下的突围之道。2021年度“中国地产金砖奖”研究案例亦同时揭晓，为行业展示标杆的榜样。
变局之判
过去20年，中国房地产业一直处于高速发展的轨道中，虽然在改善居住条件和助力经济增长方面功不可没，但一些“副作用”也渐渐凸显，比如土地财政依赖、金融风险累积、房价过高产生挤出效应，等等。
因此，近几年来，监管层通过在政策端的持续发力，试图改善这些局面，并促成市场的长期稳定。尤其是去年以来的政策持续收紧，显得坚决而有力。
“‘房住不炒’并非‘权宜之计’，而是一个长期坚持的方向，因此不要去挑战中央坚持这一纲领的决心。”论坛上，中国房地产业协会会长冯俊发布主题为“房地产发展任务”的演讲，强调了对政策的理解与执行。
冯俊进一步解释，住房产品既有投资属性，又有消费属性，这是不可变的。但从调控的角度，显然不能把满足投资需求放在第一位，所以“对中央的决心需要有个确切的认识”。
在调控政策的选择上，华夏新供给经济学研究院院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康在演讲中表示，行政手段的“治标”如何对接基础性制度支撑的“治本”、形成健康发展长效机制，是房地产领域的关键问题。“要打造房地产业健康发展长效机制，一定要以基础性制度建设来治本。”
贾康说，启动房地产税立法早已进入决策层的改革日程考虑，房地产税改革的目标包含稳房价、深化省级以下分税制改革、优化再分配机制、提高直接税比重等四个方面。从实际操作上，当下存在房地产税进行试点的可能性和必要性，立法之后，对地方充分授权，区分不同情况分步推进。
他还认为，除房地产税改革之外，相关“基础性制度建设”至少还涉及土地制度、住房双轨制等。
那么，按照现有的趋势，行业将如何发展？
民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，“我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。”他表示，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。“即便房地产的调控政策整体的或结构性的有所放缓，它也一定不会迎来新的房地产的周期，周期是没有了，趋势性逐步下行。”
生存之道
“活着才有意义……关于安全、预期、速度，安全肯定是第一的。”在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”专场讨论中，当被问到现阶段企业策略的权衡时，金科股份副总裁张勇表示。
市场环境的巨变，正迫使房企重新考量各项战略目标的排序。近两年来，规模、利润、土储、多元化被提及的频率明显减少。相反，企业对现金流、负债、运营等的关注度越来越高。
中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东表示，只有安全的规模增长是有意义的。“当下一定是现金流比利润更重要，既要求规模，又要求利润，然后又要求现金流，这个其实很难。你肯定要取舍，所以首先要安全。”
过去多年来，房企的一系列策略选择和运营模式都是以“快”为导向的。高杠杆、高周转、高增长，决定了房企在各个运营环节都要与之匹配。一旦降速，就会“牵一发而动全身”。
“企业如何平衡发展、安全这些事情，从我自己的从业经验来看，还是要回到‘既要、又要、还要、且要’。”旭辉控股董事局主席林中表示，企业经营是一个均衡的逻辑，不能只追求一面。
林中表示，旭辉会在增长、盈利和风险三个方面进行布局，这也分别对应行业地位、发展质量和安全边界三个层面。企业在不同发展阶段，会采用不同的协同模式，但不可偏废。
此外，由于房地产的开发销售是一个周期性的过程，因此策略的选择也必须要有前瞻性。“今天碰到的问题可能都是过去两三年之前，甚至三四年之前埋下的，等到今天你发现了再来调整已经来不及了。”林中说。
回到当下，从业者的共识已经变成“保卫现金流”，然后在此基础上实施系统性调整。在谈及现阶段“解题方法”时，张勇表示，“去库存，收一收投资，备足现金。在组织架构上再做一些调整和优化，就是把力量用到资金端、财务端、营销端，而不是投资端。”
唐晓东也认为，“如果你手里库存足够多，坚决去库存，坚决把现金流找回来……企业做运营，在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理，供应链的优势充分发挥起来，也能抗风险。”
突围之术
房地产业真的没有空间了吗？冯俊指出，今后几十年，房地产市场不可能保持20多个百分点的增长，但是保持现在的建设规模，既是需要的，也是不可避免的，“在相当长的时间里面，总规模会保持在这么一个水平上。”
到2020年，全国商品房销售面积突破17万平方米，销售金额也已达到17万亿元。该水平已是历史峰值，但对于常年以规模增长为追求的房企来说，若“蛋糕”不再变大，行业的“内卷”就不会停止。
兰德咨询总裁宋延庆在演讲中表示，“十四五”期间，全国商品房销售额大概率会突破20万亿元。但绝大多数房企制定的五年战略目标，销售额都有不少的增幅。如果加总，销售目标总和可能达到50万亿元。相差的30万亿元就是“理想与现实的落差”。
“完全可以断言，未来的市场竞争只会更加激烈，完成销售目标的难度只会更大。”他表示。
论坛期间，兰德咨询产品力提升事业部和21世纪经济报道地产课题组联合发布了《中国房地产产品力报告（2021）》，对房地产产品力进行了系统的定义和梳理，并就提升产品力、实现销售突破提供了一系列的实操建议。与会人士普遍认为，随着房地产回归居住属性，产品力的提升已成为现阶段的制胜“法宝”之一。
除此之外，随着存量时代的到来，资管赛道的机会也大量涌现。其中，在物管领域资本化浪潮崛起的背景下，物业显然已成为最受关注的领域。
今年，大会设置了“喧嚣与冷静：物业服务的资本化与增长密码”对话，对物管行业的发展进行专题讨论。雅生活集团执行董事、总裁兼首席执行官李大龙表示，在资本化的浪潮中，物业行业进入到新的发展时代，整个行业的聚集度在提升。但这只是企业实现增长的第一步，只有做好投后管理，提高服务力，才能给企业带来有效的增量。
越秀服务执行董事兼常务副总裁毛良敏认为，当下行业内有各种各样新的商业模式，也会进入各种各样的业态。但无论是何种业态和商业模式，核心基础都是把客户服务先做好，这是行业生存的底层逻辑。
关于行业未来的发展，龙湖智慧服务集团副总经理王建辉提出了“一个不变，两个转变”，不变的是这个行业的服务属性和民生属性，而行业的管理方式在未来一定会发生大的变化。此外，在科技的赋能下，作为劳动密集行业的物管行业或许会有新的变化。（来源：21世纪经济报道）#老铁说股##房地产##v光计划#
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