长租公寓暴雷,作为租客应如何维护自己的合法权益?
作者简介:
■ 徐律
■ 上海执业律师
■ 主要的执业领域为公司法律顾问、刑事辩护和代理、房产纠纷、劳动争议、婚姻家庭等民商事诉讼、柬埔寨跨境投资、投资并购、公司治理等;服务客户包括但不限于:康联药业、中航工业、金色世纪、永宁尔股份等。
一
最近长租公寓暴雷的消息频出,比如乐伽、悦如公寓、杭州德寓科技、适享、友客等,对于暴雷的长租公寓,租客们应如何维护自己合法权益。
小A作为一名白领,在某长租公寓租房1年,签署购房合同1年,缴纳1个月的押金,并且支付1年的房租,结果长租公寓的中介方“跑路”,房子原房东大D无法收到租金,要求小A搬出。
作为租客的小A如何维护自己的合法权益?作为房东的大D如何维护自己的权益?
对于这问题的回答,要明确以下6个方面:
(1)长租公寓为什么会暴雷?
(2)小A和中介方是什么样的法律关系?
(3)大D和中介方是什么样的法律关系?
(4)小A可通过什么途径维护自己的合法权益?
(5)作为房东的大D可通过什么途径维护自己的合法权益?
二
常见的长租公寓运作模式为“二房东”模式,具体为:
(1)长租公寓方和原房东签署一定期限“长租协议”或者“委托代管服务协议”,由长租公寓方按照约定向原房东支付租金或者代收租金。
(2)长租公寓方和房客签署房屋租赁协议,将房屋转租或者代为出租给房客,房客向房屋长租公寓方支付租金。
从商业模式来讲,长租公寓方的核心赢利点就是租金差,从租客手中高价出租,从房东手中低价收房。
这只是理想的模式,实际操作中,长租公寓房为了能够拿到好地段的房屋,以高于市场的价格向房东支付租金,为了占领市场吸引租客,再以较低的价格,比如收取租客半年或一年的房租,将房屋出租给房客。
这种“高进低出”的做法,随着业务规模的扩大,无法获取对外融资,暴雷只是一个时间问题。
三
作为原房东和长租公寓方是什么法律关系,要看双方签署的是什么样的协议。
如果原房东和长租公寓方签署的是《房屋租赁协议》,则双方属于房屋租赁合同关系。
如果原房东和长租公寓方签署的《委托代管服务协议》,原房东授权长租公寓方代为签署房屋租赁合同、代为收取租金等事项的,则双方属于委托代理和服务法律关系。
四
最为租客和长租公寓房的法律关系比较简单,因为签署《房屋租赁协议》,属于房屋租赁法律关系,具体来说:
如果原房东和长租公寓方签署的是《房屋租赁协议》,则租客和长租公寓属于转租的法律关系,适用有关转租的相关法律规范;
如果原房东和长租公寓方签署的《委托代管服务协议》,则长租公寓方属于代为出租方,房客属于承租方,实际的出租方则属于原房东,适用代理和房屋租赁的法律规范。
五
作为原房东要维护自己的权益,要根据具体情况分析:
如果原房东和长租公寓方签署的是《房屋租赁协议》,可根据《房屋租赁协议》的约定,达到解除合同条件的,先解除和长租公寓方签署的《房屋租赁协议》。
原房东可设定一定的合理期限,通知租客合同解除,限定租客在合理期限内搬离。
如果原房东和长租公寓方签署的是《委托代管服务协议》,根据《委托代管服务协议》约定,因授权长租公寓方代为签署租赁合同和收取租金,不可贸然采取措施限制房客入住,原房东可向法院起诉长租公寓方,请求承担违约责任,赔偿损失,或者以诈骗罪为由向派出所报案。
六
如果原房东和长租公寓方签署的是《房屋租赁协议》,对于租客来讲,如果原房东解除租房协议,可能自己和长租公寓方签署的租赁协议也被被解除,前期支付的租金难以追回。对此,如果原房东解除协议,可向法院提起诉讼或者派出所办案,企业破产清算的,前去申报债权。
如果原房东和长租公寓方签署的是《委托代管服务协议》,长租公寓方代理房东和租客签署租赁合同、收取租金,租客已经履行承租人义务。《民法总则》162条规定:“代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。”
长租公寓作为房东的代理方,已经收取租金。若此时房东强行驱逐,采取断水断电措施,房客可以履行承租人义务,长租公寓方属于房东的代理方为由,向法院提起诉讼,请求继续履行合同。
在此建议各位租客朋友,租房时一定要擦亮眼睛,仔细阅读合同条款,支付房租不要一次性支付一年的。
作者简介:
■ 徐律
■ 上海执业律师
■ 主要的执业领域为公司法律顾问、刑事辩护和代理、房产纠纷、劳动争议、婚姻家庭等民商事诉讼、柬埔寨跨境投资、投资并购、公司治理等;服务客户包括但不限于:康联药业、中航工业、金色世纪、永宁尔股份等。
一
最近长租公寓暴雷的消息频出,比如乐伽、悦如公寓、杭州德寓科技、适享、友客等,对于暴雷的长租公寓,租客们应如何维护自己合法权益。
小A作为一名白领,在某长租公寓租房1年,签署购房合同1年,缴纳1个月的押金,并且支付1年的房租,结果长租公寓的中介方“跑路”,房子原房东大D无法收到租金,要求小A搬出。
作为租客的小A如何维护自己的合法权益?作为房东的大D如何维护自己的权益?
对于这问题的回答,要明确以下6个方面:
(1)长租公寓为什么会暴雷?
(2)小A和中介方是什么样的法律关系?
(3)大D和中介方是什么样的法律关系?
(4)小A可通过什么途径维护自己的合法权益?
(5)作为房东的大D可通过什么途径维护自己的合法权益?
二
常见的长租公寓运作模式为“二房东”模式,具体为:
(1)长租公寓方和原房东签署一定期限“长租协议”或者“委托代管服务协议”,由长租公寓方按照约定向原房东支付租金或者代收租金。
(2)长租公寓方和房客签署房屋租赁协议,将房屋转租或者代为出租给房客,房客向房屋长租公寓方支付租金。
从商业模式来讲,长租公寓方的核心赢利点就是租金差,从租客手中高价出租,从房东手中低价收房。
这只是理想的模式,实际操作中,长租公寓房为了能够拿到好地段的房屋,以高于市场的价格向房东支付租金,为了占领市场吸引租客,再以较低的价格,比如收取租客半年或一年的房租,将房屋出租给房客。
这种“高进低出”的做法,随着业务规模的扩大,无法获取对外融资,暴雷只是一个时间问题。
三
作为原房东和长租公寓方是什么法律关系,要看双方签署的是什么样的协议。
如果原房东和长租公寓方签署的是《房屋租赁协议》,则双方属于房屋租赁合同关系。
如果原房东和长租公寓方签署的《委托代管服务协议》,原房东授权长租公寓方代为签署房屋租赁合同、代为收取租金等事项的,则双方属于委托代理和服务法律关系。
四
最为租客和长租公寓房的法律关系比较简单,因为签署《房屋租赁协议》,属于房屋租赁法律关系,具体来说:
如果原房东和长租公寓方签署的是《房屋租赁协议》,则租客和长租公寓属于转租的法律关系,适用有关转租的相关法律规范;
如果原房东和长租公寓方签署的《委托代管服务协议》,则长租公寓方属于代为出租方,房客属于承租方,实际的出租方则属于原房东,适用代理和房屋租赁的法律规范。
五
作为原房东要维护自己的权益,要根据具体情况分析:
如果原房东和长租公寓方签署的是《房屋租赁协议》,可根据《房屋租赁协议》的约定,达到解除合同条件的,先解除和长租公寓方签署的《房屋租赁协议》。
原房东可设定一定的合理期限,通知租客合同解除,限定租客在合理期限内搬离。
如果原房东和长租公寓方签署的是《委托代管服务协议》,根据《委托代管服务协议》约定,因授权长租公寓方代为签署租赁合同和收取租金,不可贸然采取措施限制房客入住,原房东可向法院起诉长租公寓方,请求承担违约责任,赔偿损失,或者以诈骗罪为由向派出所报案。
六
如果原房东和长租公寓方签署的是《房屋租赁协议》,对于租客来讲,如果原房东解除租房协议,可能自己和长租公寓方签署的租赁协议也被被解除,前期支付的租金难以追回。对此,如果原房东解除协议,可向法院提起诉讼或者派出所办案,企业破产清算的,前去申报债权。
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哈高科亏损的,周一加仓降降成本,会涨回来的。
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