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撰文：悟空美编：田青校对：紫藤前瞻才是价值，同步只是解析，滞后那是回顾。大家好，我是【东哥探盘】团队的悟空。今天，聊一个空洞但也许很有用的话题。早在2017年，笔者就提出了楼市的南北分化，并指明要购买的城市——深圳，同时也在那个远郊盘如日中天众人打鸡血的情况下，力劝大家回归主城，并提出四环内、改善盘、大开发商、近地铁、有学校的理论。从现在看，过去买了满足这些条件的楼盘，绝对跑赢大多数购房者。以上两个前瞻性的结论，让悟空如纱布擦屁股——露了一手！今天，也就是在2021年，悟空将试着分析郑州未来人口的流向及NEW MONEY的流向，不谈背后的逻辑，不谈虚无缥缈的规划、不谈空洞的大理论，不打太极，明确指出我判断的潜力区域及楼盘。——1——最不可能逆袭的两个区域实现逆袭管南富田城九鼎公馆3号院怼到了17000！金水北瀚宇天悦城怼到了21000！要知道，在横盘期，很多区域的新房和二手房都在降价，很多人在2017年之后买房，不降价，就已经跑赢了整体基本面。而在哀嚎遍野的远郊，很多人首付都跌没了！荥阳某些楼盘怼到5000多，平原新区、南龙湖甚至出现4字头的楼盘！远郊区域量价齐跌是不争的事实，但是在过去被普遍看好的明星区域，这几年房价只能用平平无奇来形容。比如，被视为接上郑州另一条大腿的“常西湖新区组团”；比如，政企联合开发，又是滨河、又是国际的CLD；再比如打算抱着北龙湖上位的金水科教园区组团；在远郊哀嚎、重点区域平平无奇的常态下，管南和金水北重磅逆袭！虽然，瀚宇天悦城及富田城九鼎公馆的价格只是极个别现象。但是，不可否认的是，管南和金水北价格整体都出现不同程度的上扬。很多人打心眼里看不懂，管南脏乱差，大车横行，道路七拐八扭，关键是供应量还特大，随便一个楼盘动辄都千亩起步！至于金水北，比起管南也好不到哪里去，此前城中村众多，区域历史包袱沉重，关键的是，各个楼盘容积率还贼高！除了这些硬伤之外，从规划的角度看，不管是管南还是金水北，都没有高大上的加持！你是C字头吗（CBD\CLD\CCD）？你有超高层吗？你有这馆那场所吗？你规划有各种高大上的写字楼吗？阳光照射下玻璃幕墙bling bling的那种。管南、金水北老脸一红，不好意思，我啥都没，但我就是涨价了！尽管现在出现一定回调，但整体还是涨了！你们啥都有，为啥不涨？你们环境那么好，为啥还降价？其实，看似不合理的事情，如果你从人口、从人性的角度去分析，这一切，其实十分合理！只是，很多人此前没有看到，甚至在2016-2017年，很多人发了疯的去买远郊的概念区域，自认为自己眼光高人一等，提前入场占座的的时候，悟空就说主城才是王道。如今，事实说明了一切。管南、金水北热销的背后，隐藏的其实是一个郑州人口迁徙的大革命！——2——背后人口置业的空间迁徙革命房价跟着人口走，人口跟着饭碗走！在过去，郑州发展越来越好，吸引的人口越来越多，已经成为共识！但是，被吸引到郑州的新郑州人，以及老郑州人新的置业方向，却出现了分歧。这种分歧，本质上是对城市发展方向，人们置业方向的判断。比如，很多人认为，郑州东强，发展会一路向东，人口也会一路向东，把目光主要集中在郑州东部、甚至开封西区。比如，很多人认为，瘸腿发展的郑州，不利于长久，在郑东发展到一定程度后，郑西才是下一个发展方向，一心两翼才是王道！CCD才是下一个风口！还有人认为，工作CBD，生活CLD，与东区有一定距离的滨河才是下一个风口！但事实证明，以上各个区域在过去几年人口导入并不多，房价也基本稳定。那么，管南，金水北环境一般，规划一般，为什么涨？你要明白，一个区域，为什么乱？人多车多才会乱！为什么脏、差，是因为人均占有资源少，清理不够及时才会脏差！这对于区域环境是一个坏事，但对于楼市是好事，因为人多，需求就相对多。我们根据规划、根据环境、根据配套去判断一个区域的楼市，为什么很少有人预判管南、金水北的涨幅？是因为不够专业？其实不是，恰恰是因为太专业了！但是，你用专业的眼光，去衡量大部分不专业人的买房心理，肯定会出差错！在楼市横盘期，大部分普通人买房是什么心理？价格合适；配套能满足当下基本的生活条件；上班相对方便；离我现在居住的地方比较近。以上四条，对于大部分购房者而言，比起什么高大上的规划、什么诗和远方、比起什么城市发展逻辑都要重要的多。尤其是第四条，离我现在居住的地方比较近，是众多购房者买房最重要的因素。那么我们再来看管南和金水北，本身就是大量的地缘群体，同时离就业机会东区比较近，通勤比较方便，关键是此前价格相对合理，因此，吸引了大量人口。并且，这一趋势，未来短时间内不可逆。当三环内饱和，东区发展基本成熟后，很多人没有跳过东区向更远的郑东置业，也没有调转头去郑西置业。而是朝着临近东区的老城区南北自然聚集！这堪称一场人口迁徙的大革命！一个很多人没有预料到的结果。很多新郑州人，很多老城新生一代，并没有把目光投上各个规划好的明星区域，在买不起东区的情况下，选择了成熟度尚可，离东区近的区域。因此，在上一阶段，管南、金水北实现了逆袭！很多人理解房地产，都是从专业的角度去理解，但悟空更愿意站在人性的角度去解读。你千言万语去诠释一个区域，但就败在人家“离家近”“方便”的置业心理上！——3——两个区域，几个楼盘再次强调，同步只是解析，滞后那是回顾，前瞻才是价值。深圳的大涨意料之中。管南金水北绝对符合悟空之前的郑州置业理论。管南和金水北已经到了阶段性的高点，那么下一阶段，看好哪里？不怕打脸，直接明牌：龙子湖及周边、高新区四环内的区域。同样，遵循上面几个逻辑1.现阶段价格合适；2.经过多年发展，配套能满足当下基本的生活条件；3.上班相对近，就业机会众多；2020年底，高新区拥有科技型中小企业2103家，在孵企业3730家，拥有国家知识产权优势企业10家、示范企业3家，河南省知识产权强企18家；省级以上研发机构317家，建设有国家级重大科研基础设施国家超级计算郑州中心、5个国家重点实验室和2个国家级大学科技园。随着9月6日郑州千味央厨食品股份有限公司正式登陆A股市场，高新区已经诞生18家A股上市公司，行业涵盖物联网、电子信息、生物医药、新材料、节能环保等领域。而龙子湖湖心岛，更是各种产业总部的聚集地，根本无需列举！4.离我现在居住的地方比较近。高新区和龙子湖，分别依托于郑大、河大两个全省最牛B的高校，同时还有河南工业大学、河南财经政法大学等辅助，未来周边会不断产生大量高端“地缘”群体！环境好、配套相对成熟、产业多、有大学，离老城区人流密集区近，多种加持下，个人非常看好高新区、龙子湖周边未来的楼市！事实上，过去一段时间，高新区成交量一直是郑州第一名！我们明白，价格下跌的重要信号是成交量下跌，价格上涨的信号是成交量的上涨，高新区，未来不可限量。再说龙子湖，周边二手房和新房供应有限，成交量在郑州范围内一直默默无闻！但是，大家可以看看周边小区近几年的涨幅！高达200%以上！2016年，如永威五月花城、正商书香华府、新芒果和郡、正商铂钻的涨幅都翻倍，而郑州当时普涨仅60%左右，而在房价下行的这几年，很多房子的涨幅都吐回去不少，而龙子湖周边二手房非常抗跌！有兴趣的，一定可以去房管局官网查查高新区的成交量，去贝壳看看龙子湖周边二手房的成交数据！以上这些龙子湖的二手房，包括如今高新区四环内大房企的改善新盘，二手房，价格合适基本都是当下买房的最佳选择之一！我可以负责任的说，这些楼盘，楼市下行他们坚挺，楼市上行涨幅一定跑赢大势。现在横盘期，可以找一个利率相对低的节点上车。——4——价值共识贵的东西，未来会更贵。现在成交量高的区域，未来成交量会更高。房子，包括一切贵的东西，之所以贵，是因为有价值共识。钻石、和田玉、古玩甚至黄金本就没有价值，认可的人多了，流通的多了，成为“一般等价物”，就有了价值。买房子也是一样，千万不要你以为，你要弄明白大多数人怎么以为。房子这个东西太特殊了，错的人多了，就是对的，因为大多数人决定购买力。你不看大多数人的置业想法，去买一些当下就争议不断的区域，怎么可能不入坑。相反，如果你掌握了大多数人的置业想法和方向，顺势而为，想赔钱，真的很难！有人说，悟空，你又在失心疯，你这是一派胡言，月薪几K的小编在教身价百万的人买房。我只想说，那些几K几K的都是水平不咋地的，真正的牛人，薪水都是用“W”作为计量单位!就比如我。0.35W。▼往期文章：备注：

新能源行业十四五展望报告：大基地+分布式并举

1 、围绕存量及规划特高压线路配置新能源基地

十四五规划提出构建现代能源体系

3月12日，新华社公布《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》。纲要中提出我国计划构建 现代能源体系，加快发展非化石能源，坚持集中式和分布式并举，大力提升风电、光伏发电规模，加快发展东中部分布式能源，有序 发展海上风电，加快西南水电基地建设，安全稳妥推动沿海核电建设，建设一批多能互补的清洁能源基地，非化石能源占能源消费总 量比重提高到20%左右。

十四五期间重点发展九大清洁能源基地、五大海上风电基地

我国风电、光伏资源储备丰富，资源分布广。我国新能源资源储备丰富，但地域分布明显，清洁能源基地分布在我国的中西部以及东 北地区，而海上风电基地分布在我国的东南区域。

清洁能源基地以风光储共同建设为主。目前规划的9大基地均计划建设风电、光伏并配有储能，5个基地计划建设水电，3个基地计划 建设火电。

各基地计划大规模建设风电、光伏

十四五期间九大基地计划建设148GW光伏，127GW风电。西勘院将一些清洁能源基地重新进行了划分，并统计了各基地的建设规划。根据西勘院的测算，九大基地计划在十四五期间共建设148GW光伏，127.2GW风电，风光比大约为46：54。

新能源基地会围绕存量及规划特高压线路配置

已有的特高压线路主要承担可再生能源输送任务。2020年，22条特高压线路年输送电量5318亿千瓦时，其中，可再生能源电量占全部 输送电量的45.9%；国网运营的18条特高压线路中可再生能源占37%；南网运营的4条特高压线路全部输送可再生能源电量。

新能源基地与存量及规划特高压线路多有重合。截至 2020 年年底，国网已累计建成投运“14交12直”特高压输电工程，而特高压线 路电力外送的始发地多与清洁能源基地范围重合，因此我们判断，新能源基地会围绕存量及规划特高压线路配置。

2 、大基地推动风电装机走出周期迈向成长

风电平价之后进入稳定增长时代

风光大基地项目预计推动十四五新增集中式基地项目100GW风电装机，确保行业由政策驱动转向政策保底、投资驱动，迈入稳增长时 代。在风电已具备经济性的基础上，各风能企业已摩拳擦掌。400家风能企业于2020年10月发布《北京风能宣言》，保证在十四五期间年 均装机量50GW以上，在2025年以后计划新增装机60GW/年，以实现2030年600GW的装机目标。

风电度电成本快速下降，经济性凸显

风电装机成本与度电成本同步下降，经济性逐步凸显。过去十年间，除了光伏发电与光热发电以外，风电的度电成本下降速度最快， 2020年相比2010年的LCOE约下降50%。其中，陆上风电度电成本绝对水平已仅次于水力发电，成为次优的可再生能源发电方式。

风电经济性凸显使其迈入平价时代后仍具备投资吸引力。从政策面来看，2021年陆上风电已全面平价，预计2022年海上风电也会开始 进入平价时代。风电在过去十年的降本成果显著，在平价时代仍然具备投资的比较优势。

风电产业链包含三大环节

风电产业链包含零部件制造、整机制造及配套、风电运营三大环节。具体而言，零部件制造环节包含（1）叶片、（2）轮毂等铸件、 （3）轴承、（4）齿轮箱、（5）主轴等锻件、（6）变流器、（7）法兰等主要环节，该环节主要为风机整机制造各类零部件；整机 制造及配套环节包含（1）整机制造、（2）风机塔筒、（3）电缆等主要环节，该环节主要为风机装机环节所需装备，塔筒、电缆配 套整机进行安装；风电运营环节则指风电运营商，也即新能源发电业主。

整机厂商龙头格局稳定，集中度稳定提升

从2014年至今，整机厂商前三名多为金风科技、远景能源、明阳智能三家；对比2014 年与2020年榜单，仅有两家掉出前十名，竞争格局非常稳定。行业集中度方面，CR5已由2014年的55%稳定提升至70%以上，CR10则 由80%以上逐渐提升至超过90%，预计未来风电整机行业将持续呈现强者愈强的局面。

3、 整县推进分布式光伏行业央企介入大幅提升效率

国家能源局发文推动整县分布式光伏项目，充分激发分布式发展空间

6月20日，国家能源局正式下发《关于报送整县（市、区）屋顶分布式光伏开始试点方案的通知》，要求各省能源主管部门汇总编制 本省试点方案并上报。文件中提出三条保障措施，要求当地政府、电网企业做到分布式光伏“宜建尽建”与“应接尽接”。

根据国家能源局公布的试点不审批原则，整县推进方案只需通过省内审批即可实施，增强了各省自主性。根据到位不越位原则，政府 与电网不会大包大揽，而是各司其职，提供配合，将试点的分布式光伏建设交由市场主导。在相应政策支持下，预计分布式光伏资源将快速大量释放

“整县推进”扩大分布式项目规模，整合资源实现集约开发

“整县推进”将整合区域范围内分布式单体项目，整合资源实现集约开发。之前分布式项目多是KW级小项目，但是整县推进之后，单 个县项目量一般预计在100MW以上。尽管“整县推进”是将区域范围内项目打包签约，但实际执行时仍与单个业主洽谈，因此仍需要具备地推能力的企业与业主交涉洽谈合 作，从而为具备地推能力的民营企业创造发展空间。

“整县推进”意在激发屋顶光伏项目潜力，打包范围之外空间巨大

整县推进政策的目的为了鼓励和激发分布式光伏发展，潜在项目空间巨大。本次整县推进仅为申报试点，并不妨碍未申报区域自行开展分布式光伏建设。在申报区域的政府整合资源之外，还存在应当不低于已整合项目体量的可开发光伏资源。

“整县推进”只是广阔的分布式光伏资源开发的起点，打包范围之外空间巨大。我们预计全国户用、工商业分布式光伏屋顶资源总量 在2000GW以上，“整县推进”涉及的项目只是其中一小部分。

4、 分布式商业模式变革，系统集成商迎来价值重估

“整县推进”打通屋顶光伏电站商业模式，提高开发效率

整县推进政策直接刺激分布式光伏迅速扩张：

开发模式：原有模式下，企业自主开发单体项目；在整县推进政策下，企业在国家鼓励、政府协同、电网配合的条件下进行整县开发。

开发规模：原有模式下，项目规模较小，投资积极性不高；在整县推进政策下，单体规模与总体规模同时扩大，极大激发投资热情。

开发效率：原有模式下，企业项目分散且融资困难；在整县推进政策下，项目打包、业务集中，激发大量市场空间，还可借助央企融 资优势，融资方便且成本低。

系统集成商业务模式将面临三大变化

1）国企央企愿意成为资方，系统集成商的分布式资产周转率将大幅提高。

过去，系统集成商开发单体项目，建成之后企业可选择自持或转让给农户，资金回收期长。按照目前整县推进典型项目情况，从资源 获取到向央企业主交割，时间周期约为3-5个月，相比较之前向农户出售需要1年以上，周转速度大幅度提升。目前户用项目净利率不变，总资产周转率提升2-3倍，权益乘数维持不变，则项目ROE可提升2倍以上。

2）纯EPC业务转型为以“建设-转让”为主，盈利能力取决于前端渠道。

之前EPC业务仅需要依靠企业发挥产业链集成制造优势，完成建站工作，但是在整县推进背景下，EPC业务转型为“建设-转让”，企 业不仅需要建站，更需要采取各种方式获取项目资源，渠道端能力决定了公司业务的单瓦盈利。之前EPC模式下企业单位盈利为0.1元/W，现在转型为“建设-转让”模式之后，拥有更强渠道端的企业单位盈利可提高至0.2-0.3元/W。

3）运维资产大幅增加，运维业务为企业提供永续现金流，值得高估值。

系统集成商的运维资产将大幅提升，为企业提供稳定增长的永续现金流。整县推进下，尽管分布式光伏地理位置上更为集中，但与地 面电站相比，日常运维依然分散且复杂，因此业主大概率会将运维外包给前期负责建设的企业。运维业务估值可类比物业公司。物业公司能够给较高估值主要系每年现金流收入稳定，且收费基数持续扩大，因此按照现金流贴现后 的公司现值较高。运维业务也符合现金流稳定、基数扩大的条件，且运维业务生命周期较长，可参考物业公司进行估值。

报告节选： https://t.cn/R5Pohbw