【講樓論識】估算特色戶 (張世昌)
最近筆者跟個別銀行風管處及營運部商討某些全新盤的部分特色單位開價時，總會遇到一些意見分歧，當然都離不開叫價偏高的問題。在此，筆者略為分享一些估價上的心得。
一般而言，每當有全新盤開賣又或是推出新的價單時，估價部門總要細讀上載的各項文件，當中包括銷售的單位價格、不同的付款方案、折扣優惠和會籍優惠等等。就算是同一個發展項目，也會有因為推售時期不同，而出現不同的價單價以及付款優惠，所以每一張上載的價單都需要重新估價。標準典型戶的價錢當然容易估算，離不開參考同區同類型開側的成交呎價，但一些特色單位例如連平台戶、頂層連天台戶、複式戶、特高樓底戶等等，就需要額外花心機了。
首先，仍可參考同區同類特色戶的實際呎價再作相應微調，例如當估算兩房連天台戶時，會使用附近相似樓齡的頂層天台戶成交呎價做直接比較。其次，亦可研究這類連天台特色單位於其他屋苑的過往成交價較典型戶的差距關係，例如連天台戶會比普通單位成交呎價貴兩成至三成左右，從而得出一個參考指標。最後，亦會使用量化的計算方式，把所謂特色的部分，例如天台及平台的實際面積，按行業的規範及守則，加到該估算的有效面積上，例如採納八分之一的平台面積，加到單位的實用面積上再乘以調整後的呎價，從而得出其最後的估算價值。三個方法相輔相成，應能覆蓋大部分港樓的估價上，但當遇到獨立地段的別墅或是全屋苑只此一戶的董事屋，估價員就相當頭疼了！
作者為中原測量師行估價部高級經理
#樓市 #樓價 #張世昌 #講樓論識 #特色戶
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最近筆者跟個別銀行風管處及營運部商討某些全新盤的部分特色單位開價時，總會遇到一些意見分歧，當然都離不開叫價偏高的問題。在此，筆者略為分享一些估價上的心得。
一般而言，每當有全新盤開賣又或是推出新的價單時，估價部門總要細讀上載的各項文件，當中包括銷售的單位價格、不同的付款方案、折扣優惠和會籍優惠等等。就算是同一個發展項目，也會有因為推售時期不同，而出現不同的價單價以及付款優惠，所以每一張上載的價單都需要重新估價。標準典型戶的價錢當然容易估算，離不開參考同區同類型開側的成交呎價，但一些特色單位例如連平台戶、頂層連天台戶、複式戶、特高樓底戶等等，就需要額外花心機了。
首先，仍可參考同區同類特色戶的實際呎價再作相應微調，例如當估算兩房連天台戶時，會使用附近相似樓齡的頂層天台戶成交呎價做直接比較。其次，亦可研究這類連天台特色單位於其他屋苑的過往成交價較典型戶的差距關係，例如連天台戶會比普通單位成交呎價貴兩成至三成左右，從而得出一個參考指標。最後，亦會使用量化的計算方式，把所謂特色的部分，例如天台及平台的實際面積，按行業的規範及守則，加到該估算的有效面積上，例如採納八分之一的平台面積，加到單位的實用面積上再乘以調整後的呎價，從而得出其最後的估算價值。三個方法相輔相成，應能覆蓋大部分港樓的估價上，但當遇到獨立地段的別墅或是全屋苑只此一戶的董事屋，估價員就相當頭疼了！
作者為中原測量師行估價部高級經理
#樓市 #樓價 #張世昌 #講樓論識 #特色戶
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#在路上看世界# 【2021年度JR“青春18”车票计划公布 价格不做调整】近日，日本2021年度JR“青春18”车票计划公布，本年度的青春18车票将继续分春、夏、冬三季发售，每季售价均为12050日元，与去年相比没有调整。
青春18车票是日本著名的一项铁路优惠乘车票制。一张车票分成5份，一份车票可在一整天内无限乘坐特定的线路和列车（多为既有线普通列车的自由席）。可一个人使用一张、使用期间内任选五天（不需连续）使用；或是一张车票由最多五人在同一行程的前提下合用。
青春18车票始于1982年春，当时的日本国铁为了增加营收，针对学生放长假的期间，推出周游券以鼓励学生搭乘火车旅游。时任国铁旅客局的局长须田宽以学生正值青春，而将此周游券定名为“青春18”虽名为“青春18”，不过并不限制购票者的年龄。
#铁道视界#
青春18车票是日本著名的一项铁路优惠乘车票制。一张车票分成5份，一份车票可在一整天内无限乘坐特定的线路和列车（多为既有线普通列车的自由席）。可一个人使用一张、使用期间内任选五天（不需连续）使用；或是一张车票由最多五人在同一行程的前提下合用。
青春18车票始于1982年春，当时的日本国铁为了增加营收，针对学生放长假的期间，推出周游券以鼓励学生搭乘火车旅游。时任国铁旅客局的局长须田宽以学生正值青春，而将此周游券定名为“青春18”虽名为“青春18”，不过并不限制购票者的年龄。
#铁道视界#
【乡村振兴 战旗飘扬】
新年新出发。对于新一届的战旗村村两委班子来说，新年目标，是让这个网红“明星村”继续扛起“战旗”这面荣誉之旗。
战旗村，位于郫都区、都江堰市和彭州市三地交界处的柏条河畔，从村里开车到成都主城区不到一小时。
从上世纪70年代，村集体出资投建全县第一个机砖厂，到2015年敲响我省集体经营性建设用地入市“第一槌”……在农业农村创新改革方面，战旗村始终一马当先，成为郫都区在践行乡村振兴战略中不断勇于下深水和蹚新路的一个生动缩影，先后荣获全国文明村、全国乡村旅游重点村、全省百强村等荣誉。
2018年，全国乡村振兴拉开大幕，在“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的二十字要求指引下，全国乡村的广袤土地上，春潮涌动。牢记在乡村振兴上“走在前列、起好示范”嘱托的战旗村，也再一次扬帆起航，成为郫都区“融合共享的内生型乡村振兴之路”的典型代表。
三年磨一剑，砺得梅花香。走进如今的战旗村，感受着“变与不变”的喜悦：不变的，是依旧迎风飘扬的旗帜；改变的，是旗帜下更有颜值、更有活力的乡村。
新变化 持续引爆乡村产业热点
推动乡村振兴，产业是核心关键。提起这几年的产业变化，许多战旗村村民第一时间想到的，就是村集体出资打造的农旅结合项目——乡村十八坊。
木梁、灰瓦、青石路；酱园、鞋店、豆瓣坊、蜀绣、竹编……2018年8月开坊的乡村十八坊，还原了豆瓣坊、酱油坊等传统小食品手工作坊，彰显农耕文化的同时，也为村集体经济开辟一大全新增收渠道。
享誉全国的唐昌布鞋在乡村十八坊安家，游客不仅在这里可以购买到各种新款布鞋，还能参观布鞋制作车间，感受从一张布到一双鞋的全过程。“从去年算起来，真正开业的时间只有半年左右，销售额就达到了近50万元。”负责人赖淑芳说，今年要把生意做得更红火。
在乡村十八坊，每个店铺都未收取租金，但店铺销售额的百分之十归村集体所有。在战旗村党总支书记高德敏看来，乡村十八坊的建成，是战旗村深化农商文旅融合、培育新的经济增长点、探索集体经济发展新模式的重要举措。
乡村十八坊不远处，是开业不久的壹里老街、天府农耕文化博物馆、乡村振兴博物馆、豆瓣博物馆、村史馆，再远一点是吕家院子美食林盘……现在的战旗村已经华丽升级为一个国家4A级景区。2020年，战旗村景区共接待游客79.4万人次，实现全口径旅游营业额5786.5万元。
新的经济增长点，何止旅游一项。教育培训产业，是战旗村产业的另一个重要引爆点。自开班来，四川战旗乡村振兴培训学院累计承办各类培训班454期4.85万人次，学员覆盖22个省市，开展涉外培训5期300余人次，先后被列为国家乡村旅游人才培训基地、半月谈基层治理智库基地、四川省社会科学院科研教学基地、成都市干部教育培训现场教学基地等。
当下的战旗村土地上，一派产业兴旺之景。高德敏说，在郫都区唐昌镇关于唐昌国家农业大公园建设的总体规划指导下，战旗村重点发展包括现代农业、乡村旅游、教育在内的“三大产业”，从传统农业逐步走向现代农业、休闲旅游教研培训产业转型升级。
新使命 在更广阔天地中施展本领
忙碌，是战旗村村两委干部的常态。最近，战旗村党总支书记高德敏总是在一张新的地图面前沉思许久。
这张地图，是战旗村的“新貌”。2020年，在全省村级建制优化调整的整体部署下，战旗村实现了面积上的扩容，与周边的几个村合并成为新的战旗村，面积从过去的2.06平方公里扩大到5.36平方公里，辖区人口从过去的1704人增加到了4493人。
面积扩容，让战旗村有了更广阔的施展天地，但同时也意味着，战旗村身上的发展担子更重了。
这副担子有多重？一组变化的数据足以说明。2017年，战旗村村集体资产4600万元，村集体收入462万元，年人均纯收入2.6万元；2018年，村集体资产5700万元，村集体收入520万元，年人均纯收入2.86万元；2019年，村集体资产7010万元，村集体收入610万元，年人均纯收入3.24万元；2020年，村集体资产7264万元，村集体收入571万元，年人均纯收入2.78万元。
几个村合并后，由于村民数量的增加，战旗村的人均纯收入比头一年有所降低。“合并后，战旗村要继续发扬自己敢闯敢干的精神，带领更多村民过上幸福生活。”在高德敏看来，这是时代赋予战旗村的新使命，“与使命相匹配的，是前所未有的历史机遇。”
从国家层面看——党中央、国务院始终坚持把解决好“三农”问题作为全部工作的重中之重，加快补齐农业现代化短板，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。
从四川省层面看——“十四五”时期将加快建设“10+3”现代农业体系，深入实施乡村振兴战略，实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接。
从成都市层面看——成都西部片区成功入选国家城乡融合发展试验区名单，并明确试验重点为完善农村产权抵押担保权能、搭建城乡产业协同发展平台等五项改革试验任务，郫都区作为改革试验范围区，将率先建立起城乡融合发展体制机制和政策体系。
机遇之下，战旗村明确：把发展现代农业作为实施乡村振兴战略的重中之重，把生活富裕作为实施乡村振兴战略的中心任务，扎扎实实把乡村振兴战略实施好。
新谋划 开启高质量发展攻坚之路
使命在肩的战旗村，如何继续乘风破浪、到达理想的彼岸？
火车跑得快，全靠车头带。在新一届村两委班子中，带领战旗村奋斗超过10年的高德敏继续高票当选。对于未来，他早有计划，“目前战旗村已经制定了未来五年工作计划，做好党建引领计划、产业发展规划、老金星片区居住环境改善计划、人才聚集计划、村民增收计划、村庄治理计划等七项工作。”
党建引领成为战旗村推动乡村振兴的“第一抓手”和“红色引擎”。完成组建后，战旗村理顺并优化了工作机制，成立了村党委领导下的“六大办”，即综合办、产业办、景区办、环境办、社事办、财务办，让战旗村工作分工更加明确，个人职责更加清楚。
产业振兴，是战旗村核心工作中的核心。未来五年，战旗村将加快核心区域天府酒店、菁茜酒店、乡村电影院、半边街、停车场等项目及基础配套设施的建设。战旗村将制定入驻优惠政策，面向社会做好乡村十八坊、五季香境、壹里老街的招商工作，推动农商文旅体产业融合发展。
2021年既是“十四五”的开局之年，也是成都市高质量发展的攻坚之年。战旗村的高质量攻坚之路，已经锁定三项重点任务：做好新战旗村的村庄发展规划、加速推进老金星片区居住环境的改善、创新乡村振兴的体制机制。
结合国家4A级旅游景区发展现状与近期规划，今年战旗村计划对以原金星村吴家院子为中心的周边院落进行林盘改造与品质提升，充分展现川西林盘的深厚文化底蕴与天府水源地的独特魅力。下一步，战旗村将改善提升老金星片区居住环境，启动周边区域道路、路灯、绿化等工程建设。
乡村振兴，需要多元化的人才支撑。作为战旗村的“当家人”，高德敏已年近六旬，但依旧充满干劲。在带领战旗村继续向前的同时，他也在思考未来的战旗村人才储备，制定年轻人才培养计划，让村干部人才队伍结构更加优化，“幸福不会从天而降，战旗村的美好明天需要靠我们的双手去创造。”
来 源： 四川日报
新年新出发。对于新一届的战旗村村两委班子来说，新年目标，是让这个网红“明星村”继续扛起“战旗”这面荣誉之旗。
战旗村，位于郫都区、都江堰市和彭州市三地交界处的柏条河畔，从村里开车到成都主城区不到一小时。
从上世纪70年代，村集体出资投建全县第一个机砖厂，到2015年敲响我省集体经营性建设用地入市“第一槌”……在农业农村创新改革方面，战旗村始终一马当先，成为郫都区在践行乡村振兴战略中不断勇于下深水和蹚新路的一个生动缩影，先后荣获全国文明村、全国乡村旅游重点村、全省百强村等荣誉。
2018年，全国乡村振兴拉开大幕，在“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的二十字要求指引下，全国乡村的广袤土地上，春潮涌动。牢记在乡村振兴上“走在前列、起好示范”嘱托的战旗村，也再一次扬帆起航，成为郫都区“融合共享的内生型乡村振兴之路”的典型代表。
三年磨一剑，砺得梅花香。走进如今的战旗村，感受着“变与不变”的喜悦：不变的，是依旧迎风飘扬的旗帜；改变的，是旗帜下更有颜值、更有活力的乡村。
新变化 持续引爆乡村产业热点
推动乡村振兴，产业是核心关键。提起这几年的产业变化，许多战旗村村民第一时间想到的，就是村集体出资打造的农旅结合项目——乡村十八坊。
木梁、灰瓦、青石路；酱园、鞋店、豆瓣坊、蜀绣、竹编……2018年8月开坊的乡村十八坊，还原了豆瓣坊、酱油坊等传统小食品手工作坊，彰显农耕文化的同时，也为村集体经济开辟一大全新增收渠道。
享誉全国的唐昌布鞋在乡村十八坊安家，游客不仅在这里可以购买到各种新款布鞋，还能参观布鞋制作车间，感受从一张布到一双鞋的全过程。“从去年算起来，真正开业的时间只有半年左右，销售额就达到了近50万元。”负责人赖淑芳说，今年要把生意做得更红火。
在乡村十八坊，每个店铺都未收取租金，但店铺销售额的百分之十归村集体所有。在战旗村党总支书记高德敏看来，乡村十八坊的建成，是战旗村深化农商文旅融合、培育新的经济增长点、探索集体经济发展新模式的重要举措。
乡村十八坊不远处，是开业不久的壹里老街、天府农耕文化博物馆、乡村振兴博物馆、豆瓣博物馆、村史馆，再远一点是吕家院子美食林盘……现在的战旗村已经华丽升级为一个国家4A级景区。2020年，战旗村景区共接待游客79.4万人次，实现全口径旅游营业额5786.5万元。
新的经济增长点，何止旅游一项。教育培训产业，是战旗村产业的另一个重要引爆点。自开班来，四川战旗乡村振兴培训学院累计承办各类培训班454期4.85万人次，学员覆盖22个省市，开展涉外培训5期300余人次，先后被列为国家乡村旅游人才培训基地、半月谈基层治理智库基地、四川省社会科学院科研教学基地、成都市干部教育培训现场教学基地等。
当下的战旗村土地上，一派产业兴旺之景。高德敏说，在郫都区唐昌镇关于唐昌国家农业大公园建设的总体规划指导下，战旗村重点发展包括现代农业、乡村旅游、教育在内的“三大产业”，从传统农业逐步走向现代农业、休闲旅游教研培训产业转型升级。
新使命 在更广阔天地中施展本领
忙碌，是战旗村村两委干部的常态。最近，战旗村党总支书记高德敏总是在一张新的地图面前沉思许久。
这张地图，是战旗村的“新貌”。2020年，在全省村级建制优化调整的整体部署下，战旗村实现了面积上的扩容，与周边的几个村合并成为新的战旗村，面积从过去的2.06平方公里扩大到5.36平方公里，辖区人口从过去的1704人增加到了4493人。
面积扩容，让战旗村有了更广阔的施展天地，但同时也意味着，战旗村身上的发展担子更重了。
这副担子有多重？一组变化的数据足以说明。2017年，战旗村村集体资产4600万元，村集体收入462万元，年人均纯收入2.6万元；2018年，村集体资产5700万元，村集体收入520万元，年人均纯收入2.86万元；2019年，村集体资产7010万元，村集体收入610万元，年人均纯收入3.24万元；2020年，村集体资产7264万元，村集体收入571万元，年人均纯收入2.78万元。
几个村合并后，由于村民数量的增加，战旗村的人均纯收入比头一年有所降低。“合并后，战旗村要继续发扬自己敢闯敢干的精神，带领更多村民过上幸福生活。”在高德敏看来，这是时代赋予战旗村的新使命，“与使命相匹配的，是前所未有的历史机遇。”
从国家层面看——党中央、国务院始终坚持把解决好“三农”问题作为全部工作的重中之重，加快补齐农业现代化短板，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。
从四川省层面看——“十四五”时期将加快建设“10+3”现代农业体系，深入实施乡村振兴战略，实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接。
从成都市层面看——成都西部片区成功入选国家城乡融合发展试验区名单，并明确试验重点为完善农村产权抵押担保权能、搭建城乡产业协同发展平台等五项改革试验任务，郫都区作为改革试验范围区，将率先建立起城乡融合发展体制机制和政策体系。
机遇之下，战旗村明确：把发展现代农业作为实施乡村振兴战略的重中之重，把生活富裕作为实施乡村振兴战略的中心任务，扎扎实实把乡村振兴战略实施好。
新谋划 开启高质量发展攻坚之路
使命在肩的战旗村，如何继续乘风破浪、到达理想的彼岸？
火车跑得快，全靠车头带。在新一届村两委班子中，带领战旗村奋斗超过10年的高德敏继续高票当选。对于未来，他早有计划，“目前战旗村已经制定了未来五年工作计划，做好党建引领计划、产业发展规划、老金星片区居住环境改善计划、人才聚集计划、村民增收计划、村庄治理计划等七项工作。”
党建引领成为战旗村推动乡村振兴的“第一抓手”和“红色引擎”。完成组建后，战旗村理顺并优化了工作机制，成立了村党委领导下的“六大办”，即综合办、产业办、景区办、环境办、社事办、财务办，让战旗村工作分工更加明确，个人职责更加清楚。
产业振兴，是战旗村核心工作中的核心。未来五年，战旗村将加快核心区域天府酒店、菁茜酒店、乡村电影院、半边街、停车场等项目及基础配套设施的建设。战旗村将制定入驻优惠政策，面向社会做好乡村十八坊、五季香境、壹里老街的招商工作，推动农商文旅体产业融合发展。
2021年既是“十四五”的开局之年，也是成都市高质量发展的攻坚之年。战旗村的高质量攻坚之路，已经锁定三项重点任务：做好新战旗村的村庄发展规划、加速推进老金星片区居住环境的改善、创新乡村振兴的体制机制。
结合国家4A级旅游景区发展现状与近期规划，今年战旗村计划对以原金星村吴家院子为中心的周边院落进行林盘改造与品质提升，充分展现川西林盘的深厚文化底蕴与天府水源地的独特魅力。下一步，战旗村将改善提升老金星片区居住环境，启动周边区域道路、路灯、绿化等工程建设。
乡村振兴，需要多元化的人才支撑。作为战旗村的“当家人”，高德敏已年近六旬，但依旧充满干劲。在带领战旗村继续向前的同时，他也在思考未来的战旗村人才储备，制定年轻人才培养计划，让村干部人才队伍结构更加优化，“幸福不会从天而降，战旗村的美好明天需要靠我们的双手去创造。”
来 源： 四川日报
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