【人民日报发文定调，传递5大楼市信号，未来10年楼市格局基本明朗】进入2021年以来，受“三道红线”等调控政策的持续影响，“降温”成为了房地产市场的主旋律，不少购房者也都逐步转变了房价预期，甚至推迟了买房的计划，观望一度成为了房地产市场的常态。不过，最近一段时间以来，受部分城市房贷政策松动的影响，不少持房价上涨论的人士似乎又看到了炒作房价的时机，认为政策已经逐步见底，接下来楼市又要回暖了。
实际上，长期以来，只要房地产市场稍有风吹草动，都会触发购房者的敏感神经，再加上各种声音、看法五花八门，所以很容易让观望中的购房者摸不着头脑，看不清方向，买了怕跌了，不买又怕错过时机。其实，作为政策市来说，要想了解房地产的走向，关键在于了解房地产政策的趋向，了解国家对于房地产行业的态度、定位。
日前，人民日报刊发了官方的一篇题为《必须实现高质量发展》的文章，文章对未来的房地产进行了这样的定调：
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质的住房需求，更好的解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。
这篇文章全文长达6000多字，虽然涉及房地产行业的文字仅仅100字左右，但如果结合全文来看，其中释放的信号却十分强烈。在笔者看来，这篇文章不仅再次传递出国家对于房地产行业的思路、态度、定位，而且还预示着至少未来10年的房地产格局已经基本明朗。其中，以下5大重要信号值得大家关注。
1、科技创新和实体经济成为经济发展的重要推动力，房地产行业的定位发生微妙转变，这把“夜壶”不能随便用了。
长期以来，房地产行业一直被看作是国民经济的重要支柱产业，每当经济下行时，很多业内人士都呼吁通过房地产来拉动经济，所以长期以来房地产“夜壶论”的观点一直很盛行。比如，北京师范大学房地产研究中心主任董藩多次表示，房地产行业上下游行业众多，比如家电、绿化、建材等等，各行业加起来对GDP的贡献达40%左右，所以“只有房地产才能救经济”。姑且不论他的看法是否正确，可以肯定的一点是，时过境迁，如今房地产行业的定位正在迎来转变。
在《必须实现高质量发展》一文中，这么写道：我国正处于转变发展方式的关键阶段，传统发展方式难以为继，只有推动高质量发展，才能实现经济持续健康发展。其中，文章用大篇幅的文字强调了两点：①创新驱动。要以科技创新作为畅通国内大循环的关键，集中力量打好关键核心技术攻坚战。②壮大实体经济。加快建设制造强国，培育有核心竞争力的企业，形成有利于科技人才潜心研究和创新的评价体系。
显而易见，随着国民经济从高速增长阶段向高质量发展阶段转变，科技创新和实体经济正在成为高质量发展的重要推动力，房地产这把“夜壶”不能随随便便用了，某种程度看，房地产的定位已经迎来了微妙的转变，而且笔者认为，未来10年里，这一趋势会越来越明显。
2、新形势下，高质量发展成为今后一个阶段的主题，房地产从高速增长向高质量过渡也是必然趋势。
量变积累到一定阶段，必须转向质变，这是经济发展的规律使然。文章称，经过充分论证，我国经济已由高速增长阶段转向了高质量发展阶段，而且高质量发展成为了今后一个发展阶段的主题。实际上，说得通俗一点，以后社会、经济等各个方面都要以高质量发展为目标。当然，房地产行业也不会例外。
众所周知，经过一二十年的发展，房地产行业留下了很多“后遗症”，比如高房价、高杠杆、高负债等问题。对此，中国社科院在《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》的研究报告中还得出一个结论，房地产对于国民经济的贡献率已经由正转负，影响到了经济社会的健康发展。因此，种种信号都表明，房地产从高速增长向高质量过渡也是必然趋势。
实际上，近些年来，国家已经多次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，引导房地产行业去杠杆、降负债，促使房地产回归理性的道路。对此，央媒经济参考报也曾发表评论称，房地产“紧调控”基调不会改变，中国经济发展不会再走也不可以再走“经济房地产化”老路。
那么，如何推动房地产高质量发展？住建部原副部长、中国房地产协会会长刘志峰表示，可以通过三方面来推进：一是要实现供需基本平衡；二是杠杆基本合理，风险可控；三是要房价要合理，房价上涨要低于居民收入增长。显然，随着房地产告别高速扩张的阶段，进入高质量发展的阶段，最终受益的将是广大购房者。
3、“房住不炒”的定位长期不变，与此同时，楼市调控将更加强调因城施策、分类指导。
早在2016年，本轮楼市调控之初，国家首次提出了“房住不炒”的定位，2019年底，住建部又在“房住不炒”的定位之前加上了一个期限：长期坚持。随后，国家又反复重申房住不炒的定位，如今这一理念早已深入人心。此次人民日报的文章再次提及了房住不炒，传递出了一个明确的信号：实现房地产高质量发展，房住不炒是不可动摇的一条底线，是不可突破的一道红线。
不过，在长期坚持房住不炒的同时，文章还明确表示“要因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期”。说得通俗一点就是，在房住不炒的前提下，不同的城市、地区可以根据自身的实际情况来调控楼市，楼市过热就要收紧调控，楼市过冷就要适度松绑调控，从而确保房地产市场在平稳范围内波动。
其实，关于这一点并不难理解，我国城市众多，每个城市的经济发展情况、房地产发展情况都不一致，所以全国“一盘棋”的调控方式显然不利于房地产的健康发展，因城施策、分类指导无疑是最好的方式，这再次传递出楼市调控不是打压房地产，而是让房地产行业更好发展的信号。
4、房地产是供给侧改革的重要主线，下一个阶段，房地产依然是稳增长、扩大内需的重要行业。
文章在第三部分“加强实现高质量发展的动力和保障”一段中称，我国经济运行面临的主要矛盾在供给侧，实现高质量发展关键在于提升供给体系的水平和质量，适应、引领和创造新需求。同时，在以供给侧结构性改革为主线的过程中，要坚持扩大内需这个战略基点。
值得注意的是，在人民日报的这篇文章中，与房地产相关的内容正是被放在了这一部分。其中，还将房地产与基础设施建设，碳达峰碳中和，打造区域战略增长极等共同看作是供给侧改革和扩大内需的重要力量。实际上，这几者之间的关系非常密切，简答来看，基建就是配套产业，碳中和相关产业就是房地产行业的上游产业，而区域增长极就是打造都市圈、城市群、中心城市等，它们彼此之间紧密关联、互相促进。
看到这里应该很明白了，虽然房地产不会再像过去那样高度扩张，甚至不会再被用来当作拉动经济的“夜壶”，但房地产依然是稳增长、扩大内需的重要产业。对此，中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示：未来拉动经济不一定依靠房地产，但稳增长还得依靠房地产。
5、改善型住房需求越来越多，房地产行业将从解决“有房住”的问题转向解决“住好房”的问题。
统计局数据显示，目前全国城镇人均住房面积已经超过了40平方米，而且央行数据也显示，目前城镇户均住房达到了1.5套，所以从某种程度上来说，我们已经告别了住房不足的阶段。随着住房需求逐步得到满足以及居民收入水平的不断提高，人们对美好生活的需求也开始日益增长，其中一个比较明显的变化就是改善型住房需求越来越多了。
下一个10年，改善型住房需求的不断增长，必然会带来住房消费的升级。对此，文章也对房地产市场提出了新的定调：顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业的平稳健康发展和良性循环。通过“顺应”、“解决”、“良性循环”三个词语来看，如果房地产的上半场主要是解决“有房住”的问题，那么未来的房地产将会转向解决“住好房”的问题，满足人们对高品质居住生活的要求。
当然，这种转变也为房地产市场提供了新机遇，毕竟改善型需求是无止境的，所以对开发商来说，品质将成为未来最核心的一个竞争力，需要他们投入更多的精力，更高的成本，从而做出更高品质的住房产品。
最后总结一下：经过了前期的高速发展，如今国民经济正在向高质量阶段转变，高质量发展将成为新的主题。当然，作为国民经济的重要组成部分，房地产行业同样需要向高质量阶段过渡。不过，在以高科技、创新力、实体经济等为主要驱动力的大背景下，依靠房地产大开发大建设拉动经济的时代正在远去，未来房地产将会回归到正常、理性、平稳的周期中，在稳增长、扩大内需等层面来保驾护航。当然，如果仅仅站在购房者的角度来看，房地产不再是投机客敛财的工具了，而是朝着改善人们居住品质的方向良性发展。
实际上，长期以来，只要房地产市场稍有风吹草动，都会触发购房者的敏感神经，再加上各种声音、看法五花八门，所以很容易让观望中的购房者摸不着头脑，看不清方向，买了怕跌了，不买又怕错过时机。其实，作为政策市来说，要想了解房地产的走向，关键在于了解房地产政策的趋向，了解国家对于房地产行业的态度、定位。
日前，人民日报刊发了官方的一篇题为《必须实现高质量发展》的文章，文章对未来的房地产进行了这样的定调：
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质的住房需求，更好的解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。
这篇文章全文长达6000多字，虽然涉及房地产行业的文字仅仅100字左右，但如果结合全文来看，其中释放的信号却十分强烈。在笔者看来，这篇文章不仅再次传递出国家对于房地产行业的思路、态度、定位，而且还预示着至少未来10年的房地产格局已经基本明朗。其中，以下5大重要信号值得大家关注。
1、科技创新和实体经济成为经济发展的重要推动力，房地产行业的定位发生微妙转变，这把“夜壶”不能随便用了。
长期以来，房地产行业一直被看作是国民经济的重要支柱产业，每当经济下行时，很多业内人士都呼吁通过房地产来拉动经济，所以长期以来房地产“夜壶论”的观点一直很盛行。比如，北京师范大学房地产研究中心主任董藩多次表示，房地产行业上下游行业众多，比如家电、绿化、建材等等，各行业加起来对GDP的贡献达40%左右，所以“只有房地产才能救经济”。姑且不论他的看法是否正确，可以肯定的一点是，时过境迁，如今房地产行业的定位正在迎来转变。
在《必须实现高质量发展》一文中，这么写道：我国正处于转变发展方式的关键阶段，传统发展方式难以为继，只有推动高质量发展，才能实现经济持续健康发展。其中，文章用大篇幅的文字强调了两点：①创新驱动。要以科技创新作为畅通国内大循环的关键，集中力量打好关键核心技术攻坚战。②壮大实体经济。加快建设制造强国，培育有核心竞争力的企业，形成有利于科技人才潜心研究和创新的评价体系。
显而易见，随着国民经济从高速增长阶段向高质量发展阶段转变，科技创新和实体经济正在成为高质量发展的重要推动力，房地产这把“夜壶”不能随随便便用了，某种程度看，房地产的定位已经迎来了微妙的转变，而且笔者认为，未来10年里，这一趋势会越来越明显。
2、新形势下，高质量发展成为今后一个阶段的主题，房地产从高速增长向高质量过渡也是必然趋势。
量变积累到一定阶段，必须转向质变，这是经济发展的规律使然。文章称，经过充分论证，我国经济已由高速增长阶段转向了高质量发展阶段，而且高质量发展成为了今后一个发展阶段的主题。实际上，说得通俗一点，以后社会、经济等各个方面都要以高质量发展为目标。当然，房地产行业也不会例外。
众所周知，经过一二十年的发展，房地产行业留下了很多“后遗症”，比如高房价、高杠杆、高负债等问题。对此，中国社科院在《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》的研究报告中还得出一个结论，房地产对于国民经济的贡献率已经由正转负，影响到了经济社会的健康发展。因此，种种信号都表明，房地产从高速增长向高质量过渡也是必然趋势。
实际上，近些年来，国家已经多次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，引导房地产行业去杠杆、降负债，促使房地产回归理性的道路。对此，央媒经济参考报也曾发表评论称，房地产“紧调控”基调不会改变，中国经济发展不会再走也不可以再走“经济房地产化”老路。
那么，如何推动房地产高质量发展？住建部原副部长、中国房地产协会会长刘志峰表示，可以通过三方面来推进：一是要实现供需基本平衡；二是杠杆基本合理，风险可控；三是要房价要合理，房价上涨要低于居民收入增长。显然，随着房地产告别高速扩张的阶段，进入高质量发展的阶段，最终受益的将是广大购房者。
3、“房住不炒”的定位长期不变，与此同时，楼市调控将更加强调因城施策、分类指导。
早在2016年，本轮楼市调控之初，国家首次提出了“房住不炒”的定位，2019年底，住建部又在“房住不炒”的定位之前加上了一个期限：长期坚持。随后，国家又反复重申房住不炒的定位，如今这一理念早已深入人心。此次人民日报的文章再次提及了房住不炒，传递出了一个明确的信号：实现房地产高质量发展，房住不炒是不可动摇的一条底线，是不可突破的一道红线。
不过，在长期坚持房住不炒的同时，文章还明确表示“要因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期”。说得通俗一点就是，在房住不炒的前提下，不同的城市、地区可以根据自身的实际情况来调控楼市，楼市过热就要收紧调控，楼市过冷就要适度松绑调控，从而确保房地产市场在平稳范围内波动。
其实，关于这一点并不难理解，我国城市众多，每个城市的经济发展情况、房地产发展情况都不一致，所以全国“一盘棋”的调控方式显然不利于房地产的健康发展，因城施策、分类指导无疑是最好的方式，这再次传递出楼市调控不是打压房地产，而是让房地产行业更好发展的信号。
4、房地产是供给侧改革的重要主线，下一个阶段，房地产依然是稳增长、扩大内需的重要行业。
文章在第三部分“加强实现高质量发展的动力和保障”一段中称，我国经济运行面临的主要矛盾在供给侧，实现高质量发展关键在于提升供给体系的水平和质量，适应、引领和创造新需求。同时，在以供给侧结构性改革为主线的过程中，要坚持扩大内需这个战略基点。
值得注意的是，在人民日报的这篇文章中，与房地产相关的内容正是被放在了这一部分。其中，还将房地产与基础设施建设，碳达峰碳中和，打造区域战略增长极等共同看作是供给侧改革和扩大内需的重要力量。实际上，这几者之间的关系非常密切，简答来看，基建就是配套产业，碳中和相关产业就是房地产行业的上游产业，而区域增长极就是打造都市圈、城市群、中心城市等，它们彼此之间紧密关联、互相促进。
看到这里应该很明白了，虽然房地产不会再像过去那样高度扩张，甚至不会再被用来当作拉动经济的“夜壶”，但房地产依然是稳增长、扩大内需的重要产业。对此，中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示：未来拉动经济不一定依靠房地产，但稳增长还得依靠房地产。
5、改善型住房需求越来越多，房地产行业将从解决“有房住”的问题转向解决“住好房”的问题。
统计局数据显示，目前全国城镇人均住房面积已经超过了40平方米，而且央行数据也显示，目前城镇户均住房达到了1.5套，所以从某种程度上来说，我们已经告别了住房不足的阶段。随着住房需求逐步得到满足以及居民收入水平的不断提高，人们对美好生活的需求也开始日益增长，其中一个比较明显的变化就是改善型住房需求越来越多了。
下一个10年，改善型住房需求的不断增长，必然会带来住房消费的升级。对此，文章也对房地产市场提出了新的定调：顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业的平稳健康发展和良性循环。通过“顺应”、“解决”、“良性循环”三个词语来看，如果房地产的上半场主要是解决“有房住”的问题，那么未来的房地产将会转向解决“住好房”的问题，满足人们对高品质居住生活的要求。
当然，这种转变也为房地产市场提供了新机遇，毕竟改善型需求是无止境的，所以对开发商来说，品质将成为未来最核心的一个竞争力，需要他们投入更多的精力，更高的成本，从而做出更高品质的住房产品。
最后总结一下：经过了前期的高速发展，如今国民经济正在向高质量阶段转变，高质量发展将成为新的主题。当然，作为国民经济的重要组成部分，房地产行业同样需要向高质量阶段过渡。不过，在以高科技、创新力、实体经济等为主要驱动力的大背景下，依靠房地产大开发大建设拉动经济的时代正在远去，未来房地产将会回归到正常、理性、平稳的周期中，在稳增长、扩大内需等层面来保驾护航。当然，如果仅仅站在购房者的角度来看，房地产不再是投机客敛财的工具了，而是朝着改善人们居住品质的方向良性发展。
#山西经济# 【山西房地产业：供需双向调节下的“凤凰涅槃”】
2021年，被视为房地产行业的“金融管控年”，这一年对于房地产企业来说，可谓是处于洗牌的阵痛期。在今年楼市全面遇冷的大环境下，多数企业纷纷开启降本、求稳模式，达到“三道红线”的房企数量在增多。与此同时，山西房地产市场今年前三季度呈现开发投资保持稳定增长、商品房销售面积高位持续回落、开发热点向外转移等态势。
业内人士表示，在黑天鹅反复、能耗双控双碳目标、多地限电限产以及房地产调控背景下，山西房地产业能够取得这样的成绩，主要得益于全省上下认真贯彻落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理机制。
开发投资保持稳定增长态势
“今年，我省持续巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果，分类指导、精准施策，不断加强房地产市场供需双向调节，全省房地产市场开发投资保持稳定增长态势。”省统计局专家的话语显示出我省房地产业值得期待的一面。
据统计，前三季度，全省房地产开发投资完成1513.3亿元，增长9.7%，增幅比全国平均增速快0.9个百分点，两年平均增速为10.5%。其中，商品住宅投资完成1210.0亿元，增长12.2%，占房地产开发投资的比重由上年同期的78.1%提高到80.0%；办公楼投资完成24.2亿元，下降12.3%；商业营业用房投资完成114.2亿元，增长8.3%；其他类住房投资完成164.9亿元，下降2.2%。
显然，今年我省房地产业的表现提升了近两年的有关数据。
记者了解到，前三季度，全省房屋施工面积23776.9万平方米，增长17.9%，两年平均增速13.4%。其中，商品住宅施工面积增长17.7%，办公楼施工面积增长16.0%，商业营业用房增长12.8%。全省房屋竣工面积724.6万平方米，增长86.9%，两年平均增速16.2%。其中，商品住宅竣工面积增长92.5%，办公楼竣工面积增长4.1倍，商业营业用房竣工面积增长1.4倍。
商品房销售面积高位回落
国家统计局发布的数据显示，三季度全国商品房销售面积同比下降12.5%，销售金额同比下降14.1%。
在这一背景下，山西也在“缩减”规模。
前三季度，全省商品房销售面积2265.1万平方米，增长42.4%，增幅虽比上年同期加快39.4个百分点，比全国平均增速快31.1个百分点，但比上半年回落15.4个百分点，两年平均增速为21.1%，增幅比上半年回落0.1个百分点；商品房销售额1578.1亿元，增长40.7%，增幅比上年同期加快39.3个百分点，比全国平均增速快24.1个百分点，比上半年回落9.5个百分点，两年平均增速为19.4%，增幅比上半年加快1.1个百分点。
这其中，九成以上为商品住宅销售。数据显示，前三季度我省商品住宅销售面积2153.2万平方米，增长42.2%，占商品房销售面积的比重由上年同期的95.2%下降到95.1%。商品住宅销售额1486亿元，增长41.2%，占商品房销售额的比重由上年同期的93.8%提高到94.2%。
企业更加依赖销售回款
截至9月底，全省商品房待售面积799.2万平方米，增长0.5%，结束连续50个月的负增长后连续3个月呈现增长态势。以2020年销售面积作为基数，商品房去化周期为3.6个月，其中商品住宅去化周期为2.3个月，低于去化周期6个月—12个月的合理区间。
事实上，随着房地产调控政策密集出台，涉房金融监管持续收紧，房地产企业对销售回款的依赖程度进一步提高。前三季度，房地产开发企业到位资金中定金及预收款682.2亿元，增长44%；个人按揭贷款332.1亿元，增长56.4%。以销售回款为主的定金及预收款和个人按揭贷款合计占本年到位资金的比重由上年同期的43.8%提高到55.6%。
此外，从投资分布来看，房地产投资热点逐渐由太原都市区向外围转移，呈现出“圈内降温、圈外开花”的态势。
前三季度，处于太原都市区的太原市、晋中市房地产开发投资均呈下降态势，增速分别为-5.3%和-6.2%；大同、长治、临汾三个副中心城市房地产开发投资增速分别为39.9%、34.3%、13.9%，均高于全省平均水平。太原市、晋中市房地产开发投资占全省的比重分别为33.8%和10.2%，所占比重分别比上年同期下降5.4个和1.7个百分点；大同、长治、临汾三个副中心城市房地产开发投资占全省的比重分别为15.1%、10.8%和6.0%，所占比重分别比上年同期提高3.3个、2.0个和0.2个百分点。
多措并举促进行业健康发展
省统计局专家指出，作为分析房地产开发投资走势的先行指标——我省房地产开发企业的到位资金、土地购置面积和新开工面积，今年前三季度均呈下滑态势。
前三季度，全省房地产开发企业到位资金1824.7亿元，增长16.6%，增幅比上半年回落9.3个百分点；土地购置面积141.6万平方米，下降64.1%；房屋新开工面积3353.0万平方米，下降19.4%。
而新开工项目计划总投资增速放缓，也反映出今后房地产开发投资保持稳定增长态势后劲不足。前三季度，全省房地产新开工项目438个，计划总投资2496.5亿元，增长7.0%，增幅比上年同期回落1.6个百分点，比1月—8月回落13.7个百分点，比同期全省房地产项目计划总投资增速低14.5个百分点，比同期房地产开发投资增速低2.7个百分点。其中，9月当月新开工项目49个，计划总投资244.2亿元，下降47.8%。
对此，上述专家认为，各地要鼓励经营状况较好的企业兼并资产负债率较高的中小企业，以增强企业的竞争力，提高生产集中度，提高房地产企业抗风险的能力和水平，加大银行贷款流向监管，提高拿地、预售等门槛，切实保障市场的良性循环。
记者了解到，国家“十四五”规划提出的“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”“加快培育和发展住房租赁市场”“推进老旧楼宇改造”“促进住房消费健康发展”等内容，纷纷为房地产行业健康发展明确了方向。而作为市场参与者，房地产开发企业唯有顺应政策导向、人口发展趋势、生活追求方向，通过经营模式转变、开发内容拓展、服务手段创新等方式，结合文化、健康、体育、休闲、旅游、度假等特色产业，打造“房地产、服务、文旅、金融”产业融合发展的地产模式，才能不断满足社会和市场需求。
评论【应保持政策的连续性和稳定性】
坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，是促进房地产市场平稳健康发展和保持宏观经济平稳运行、防范化解房地产市场风险的必然要求，也是改善群众居住条件、增进人民福祉的现实需要。因此，各级要紧紧围绕“三稳”目标，结合当地实情，夯实各级主体责任，积极构建促进房地产市场健康发展的“人、房、地、钱”四位一体的长效联动机制。
笔者认为，因地制宜、精准发力，着力完善城镇住房保障体系，着力培育和发展租赁住房，保障合理的住房需求，缓解特定群体的住房困难，坚决抑制投机炒作等不合理需求，是当下之根本。
特别是目前，在“三线四档”融资管理持续收紧的情况下，降负债成为当前房地产开发企业的首要任务。因而，各房地产开发企业要根据自身实际合理把握拿地节奏，优化投资模式和资本结构，提升运营效率，采取各种促销手段加速资金回笼，增加企业经营现金流，及时偿还有息负债，调节长债、短债比例，不断改善对于境内非银渠道的依赖度，有效降低企业成本，已踩红线的企业要借鉴万达经验，采取出售资产、股权等方式调整业务结构，剥离不良资产。
总而言之，只有保持房地产调控政策的连续性和稳定性，优化资产结构，不断提高企业防风险能力，加快房地产企业转型升级，持续巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果，分类指导、精准施策，不断加强房地产市场供需双向调节，我省房地产行业才能保持稳定健康发展。(本报记者 王 蕾)
2021年，被视为房地产行业的“金融管控年”，这一年对于房地产企业来说，可谓是处于洗牌的阵痛期。在今年楼市全面遇冷的大环境下，多数企业纷纷开启降本、求稳模式，达到“三道红线”的房企数量在增多。与此同时，山西房地产市场今年前三季度呈现开发投资保持稳定增长、商品房销售面积高位持续回落、开发热点向外转移等态势。
业内人士表示，在黑天鹅反复、能耗双控双碳目标、多地限电限产以及房地产调控背景下，山西房地产业能够取得这样的成绩，主要得益于全省上下认真贯彻落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理机制。
开发投资保持稳定增长态势
“今年，我省持续巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果，分类指导、精准施策，不断加强房地产市场供需双向调节，全省房地产市场开发投资保持稳定增长态势。”省统计局专家的话语显示出我省房地产业值得期待的一面。
据统计，前三季度，全省房地产开发投资完成1513.3亿元，增长9.7%，增幅比全国平均增速快0.9个百分点，两年平均增速为10.5%。其中，商品住宅投资完成1210.0亿元，增长12.2%，占房地产开发投资的比重由上年同期的78.1%提高到80.0%；办公楼投资完成24.2亿元，下降12.3%；商业营业用房投资完成114.2亿元，增长8.3%；其他类住房投资完成164.9亿元，下降2.2%。
显然，今年我省房地产业的表现提升了近两年的有关数据。
记者了解到，前三季度，全省房屋施工面积23776.9万平方米，增长17.9%，两年平均增速13.4%。其中，商品住宅施工面积增长17.7%，办公楼施工面积增长16.0%，商业营业用房增长12.8%。全省房屋竣工面积724.6万平方米，增长86.9%，两年平均增速16.2%。其中，商品住宅竣工面积增长92.5%，办公楼竣工面积增长4.1倍，商业营业用房竣工面积增长1.4倍。
商品房销售面积高位回落
国家统计局发布的数据显示，三季度全国商品房销售面积同比下降12.5%，销售金额同比下降14.1%。
在这一背景下，山西也在“缩减”规模。
前三季度，全省商品房销售面积2265.1万平方米，增长42.4%，增幅虽比上年同期加快39.4个百分点，比全国平均增速快31.1个百分点，但比上半年回落15.4个百分点，两年平均增速为21.1%，增幅比上半年回落0.1个百分点；商品房销售额1578.1亿元，增长40.7%，增幅比上年同期加快39.3个百分点，比全国平均增速快24.1个百分点，比上半年回落9.5个百分点，两年平均增速为19.4%，增幅比上半年加快1.1个百分点。
这其中，九成以上为商品住宅销售。数据显示，前三季度我省商品住宅销售面积2153.2万平方米，增长42.2%，占商品房销售面积的比重由上年同期的95.2%下降到95.1%。商品住宅销售额1486亿元，增长41.2%，占商品房销售额的比重由上年同期的93.8%提高到94.2%。
企业更加依赖销售回款
截至9月底，全省商品房待售面积799.2万平方米，增长0.5%，结束连续50个月的负增长后连续3个月呈现增长态势。以2020年销售面积作为基数，商品房去化周期为3.6个月，其中商品住宅去化周期为2.3个月，低于去化周期6个月—12个月的合理区间。
事实上，随着房地产调控政策密集出台，涉房金融监管持续收紧，房地产企业对销售回款的依赖程度进一步提高。前三季度，房地产开发企业到位资金中定金及预收款682.2亿元，增长44%；个人按揭贷款332.1亿元，增长56.4%。以销售回款为主的定金及预收款和个人按揭贷款合计占本年到位资金的比重由上年同期的43.8%提高到55.6%。
此外，从投资分布来看，房地产投资热点逐渐由太原都市区向外围转移，呈现出“圈内降温、圈外开花”的态势。
前三季度，处于太原都市区的太原市、晋中市房地产开发投资均呈下降态势，增速分别为-5.3%和-6.2%；大同、长治、临汾三个副中心城市房地产开发投资增速分别为39.9%、34.3%、13.9%，均高于全省平均水平。太原市、晋中市房地产开发投资占全省的比重分别为33.8%和10.2%，所占比重分别比上年同期下降5.4个和1.7个百分点；大同、长治、临汾三个副中心城市房地产开发投资占全省的比重分别为15.1%、10.8%和6.0%，所占比重分别比上年同期提高3.3个、2.0个和0.2个百分点。
多措并举促进行业健康发展
省统计局专家指出，作为分析房地产开发投资走势的先行指标——我省房地产开发企业的到位资金、土地购置面积和新开工面积，今年前三季度均呈下滑态势。
前三季度，全省房地产开发企业到位资金1824.7亿元，增长16.6%，增幅比上半年回落9.3个百分点；土地购置面积141.6万平方米，下降64.1%；房屋新开工面积3353.0万平方米，下降19.4%。
而新开工项目计划总投资增速放缓，也反映出今后房地产开发投资保持稳定增长态势后劲不足。前三季度，全省房地产新开工项目438个，计划总投资2496.5亿元，增长7.0%，增幅比上年同期回落1.6个百分点，比1月—8月回落13.7个百分点，比同期全省房地产项目计划总投资增速低14.5个百分点，比同期房地产开发投资增速低2.7个百分点。其中，9月当月新开工项目49个，计划总投资244.2亿元，下降47.8%。
对此，上述专家认为，各地要鼓励经营状况较好的企业兼并资产负债率较高的中小企业，以增强企业的竞争力，提高生产集中度，提高房地产企业抗风险的能力和水平，加大银行贷款流向监管，提高拿地、预售等门槛，切实保障市场的良性循环。
记者了解到，国家“十四五”规划提出的“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”“加快培育和发展住房租赁市场”“推进老旧楼宇改造”“促进住房消费健康发展”等内容，纷纷为房地产行业健康发展明确了方向。而作为市场参与者，房地产开发企业唯有顺应政策导向、人口发展趋势、生活追求方向，通过经营模式转变、开发内容拓展、服务手段创新等方式，结合文化、健康、体育、休闲、旅游、度假等特色产业，打造“房地产、服务、文旅、金融”产业融合发展的地产模式，才能不断满足社会和市场需求。
评论【应保持政策的连续性和稳定性】
坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，是促进房地产市场平稳健康发展和保持宏观经济平稳运行、防范化解房地产市场风险的必然要求，也是改善群众居住条件、增进人民福祉的现实需要。因此，各级要紧紧围绕“三稳”目标，结合当地实情，夯实各级主体责任，积极构建促进房地产市场健康发展的“人、房、地、钱”四位一体的长效联动机制。
笔者认为，因地制宜、精准发力，着力完善城镇住房保障体系，着力培育和发展租赁住房，保障合理的住房需求，缓解特定群体的住房困难，坚决抑制投机炒作等不合理需求，是当下之根本。
特别是目前，在“三线四档”融资管理持续收紧的情况下，降负债成为当前房地产开发企业的首要任务。因而，各房地产开发企业要根据自身实际合理把握拿地节奏，优化投资模式和资本结构，提升运营效率，采取各种促销手段加速资金回笼，增加企业经营现金流，及时偿还有息负债，调节长债、短债比例，不断改善对于境内非银渠道的依赖度，有效降低企业成本，已踩红线的企业要借鉴万达经验，采取出售资产、股权等方式调整业务结构，剥离不良资产。
总而言之，只有保持房地产调控政策的连续性和稳定性，优化资产结构，不断提高企业防风险能力，加快房地产企业转型升级，持续巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果，分类指导、精准施策，不断加强房地产市场供需双向调节，我省房地产行业才能保持稳定健康发展。(本报记者 王 蕾)
kCM柯尔凯思-1109通胀预期创历史新高，支撑金价走强
金价维持震荡上行，短期有望测试箱体压力，因通胀预期走高，且美债收益率下行，支撑金价，同时美元指数没有向上突破，也是支撑金价走高的因素之一，目前维持在多头通道之内，需要注意的势SPDR出现减持，谨防冲高 回落
基本面利多因素：
美元从15个月高位回落，市场聚焦美联储发言和通胀数据
美元周一下跌，上周五在美国公布强劲就业数据后触及15个月高位，投资者消化这份报告，展望通胀数据，并关注美联储官员的评论，以寻找利率政策线索。美联储上周三坚持目前的高通胀预期将是暂时的观点，并表示将于本月开始削减大规模债券购买计划，但要等到就业出现更多增长后才会加息。上周五，美国公布的数据显示，由于夏季新冠病毒感染激增带来的阻力消退，10月就业增长超过预期，表明经济活动在第四季度初恢复了势头。美联储官员周一将焦点转向利率政策，副主席克拉里达表示，随着就业恢复到疫情前的水平，且通胀升穿舒适水准，美国经济可能会在明年达到美联储的升息门槛。圣路易斯联储主席布拉德在另一场讲话中重申，美联储明年需要两次升息。
美联储对通胀采取观望态度的下一个考验将是定于周三公布的美国消费者物价指数(CPI)数据。商品期货交易委员会(CFTC)数据显示，截至11月2日当周，投机客连续第四周减少美元净多头仓位。
克拉里达：美国经济将在明年底前达到美联储升息门槛
美联储一位高级官员周一表示，随着就业恢复到疫情前的水平，且通胀升穿舒适水准，美国经济可能会在明年达到美联储的升息门槛。
美联储副主席克拉里达表示，尽管美联储“距离考虑加息还有一段距离”，但如果他目前对经济的预期被证明是正确的，那么经济“将在2022年底前满足提高联邦基金利率目标区间的必要条件”。克拉里达在为布鲁金斯学会准备的发言中表示，到那时，一条与美联储官员9月预测相类似的利率路径，将与美联储实现2%通胀目标和“充分就业”的新框架“完全相符”。利率“点阵图”显示，美联储官员的利率预期正朝着明年开始加息的方向调整，但预计2022年首次加息的决策者人数与预计2023年开始加息的决策者人数旗鼓相当；多数决策者表示，将在2023年和2024年稳步加息。克拉里达发表上述言论之际，美联储正将注意力转向可能发生的一种冲突，即一方面希望尽可能提高就业，另一方面担心通胀已经过高。克拉里达表示，迄今为止，通胀已“远远超过了‘适度’高于当前2%长期通胀目标的水平”，若明年再出现这种情况，我不会认为这是政策上的成功。他表示，预计剔除波动性较大的食品和能源成本后，一项美联储倾向的通胀指标仍将在短时间内高于目标，不过步伐应会放缓。他表示，随着经济持续扩张，预计就业增长将推动劳动参与率上升，到明年底失业率将达到3.8%，将“消除较之疫情前几个月的420万就业岗位缺口”。
芝加哥联储主席埃文斯重申通胀“暂时”论，但称存在上行风险
芝加哥联储主席埃文斯周一重申了他的观点，即当前通胀急升的趋势在很大程度上是“暂时的”，随着供应面压力得到解决，通胀将会消退，但听起来他对这种说法不像以前那么有信心。埃文斯在一篇讲稿中称，“我原本预计现在会看到更多进展，”他补充表示，有迹象显示通胀压力可能正在更广泛地累积，包括租金上涨。“这些事态发展值得密切关注，给我对通胀的预期带来的上行风险比去年夏天预想的要大，”他表示。作为美联储最鸽派的政策制定者之一，埃文斯表达了对通胀日益加剧的担忧，这一点值得注意，但考虑到物价上涨指标几个月来一直远高于联储2%的目标，这可能并不令人意外。不过，埃文斯也指出，基于调查和金融市场定价的通胀预期也表明，目前通胀过高是暂时的。他称，失业率正在迅速下降，更强劲的劳动力市场可能会吸引在疫情期间退休或以其他方式退出劳动力市场的数百万工人中的一部分回归。
纽约联储调查：美国消费者通胀预期10月再创历史新高
根据纽约联邦储备银行最新调查，经过数月来的物价飙升，美国消费者通胀预期升至纪录新高。根据周一发布的月度消费者预期调查，10月家庭对未来一年通胀的预期从前一个月的5.3％攀升至5.7％。对未来三年的通胀预期中值持稳于4.2％。这两个数字均为2013年调查开始以来最高。这些数据凸显了有望促使美联储官员转向紧缩货币政策的风险因素之一。美联储把今年通胀率上升的原因归结为供应链瓶颈以及与疫情后经济重新开放有关的短期性因素。但事实证明，这些推动物价上涨的力量比预期更大，更持久，市场担心家庭可能也会抱有相同的预期，这或令通胀率高于2％的目标。美联储青睐的通胀指标9月份达到4.4％这一1991年以来的最高水平。劳工部将于周三公布10月CPI，预计同比升幅将达到5.9％。纽约联储的调查显示，美国人预计未来一年房租和食品等商品的价格上涨速度会更快。对食品和天然气的涨幅预期均高于9％，对租金的涨幅预期为10.1％，创下纪录最高水平。美国人对未来一年家庭财务状况的乐观程度也略有下降。认为未来三个月无法达到最低偿债比例的平均概率上升1.3个百分点至11.2％，为2020年5月以来的最高水平。
基本面利空
圣路易斯联储主席布拉德预计美联储明年加息两次
圣路易斯联储主席布拉德周一表示，他预计美联储在明年中结束缩减购债行动后，将在2022年加息两次，但他称，如果需要，美联储可以加快缩减时间表，在第一季就结束行动。布拉德在接受福克斯商业频道采访时表示，“如果通胀比我们现在所说的更持久，那么我认为可能不得不更早一点采取行动，以控制通胀。”当被问及美联储明年是否会加息三到四次时，布拉德称，“这不是我目前的基线预测。”
他表示，美联储已经“采取了很多措施来推动政策朝着更加鹰派的方向转变”，美联储上周宣布了缩减资产购买的计划，开始时间提前，预计结束时间也将早于仅六个月前的预期。由于担心通胀回落的速度和幅度可能不及他的许多同僚的预期，布拉德一直是最坚决倡导提前结束宽松政策的决策者之一。他表示，2022年美国经济可能会以超过4%的速度增长，推动失业率在第一季降至4%以下。他称，被视为导致当前高通胀的主要原因的全球供应链干扰，可能会在明年一整年持续。他表示，美国劳动力市场已经是二战后最火热的市场之一，他估计在疫情期间退休的300万人不太可能重返劳动力市场，这将导致劳动力供应紧张。“我们将看到失业率的下行压力，将继续看到一个炙手可热的就业市场，薪酬将会上涨，”他称，“现在的通胀非常高……我们肯定希望看到通胀回落至更接近目标的水平。”
标普和纳指连续第八日创新高
美国华尔街股市周一小幅收高，早盘上涨，因投资者对美国基础设施支出议案获得通过感到高兴，但尾盘涨幅收窄，因特斯拉下跌造成拖累。标普500指数和纳斯达克指数连续第八日创下收盘纪录新高，道琼斯工业指数连续第二日创纪录收盘新高。
金价维持震荡上行，短期有望测试箱体压力，因通胀预期走高，且美债收益率下行，支撑金价，同时美元指数没有向上突破，也是支撑金价走高的因素之一，目前维持在多头通道之内，需要注意的势SPDR出现减持，谨防冲高 回落
基本面利多因素：
美元从15个月高位回落，市场聚焦美联储发言和通胀数据
美元周一下跌，上周五在美国公布强劲就业数据后触及15个月高位，投资者消化这份报告，展望通胀数据，并关注美联储官员的评论，以寻找利率政策线索。美联储上周三坚持目前的高通胀预期将是暂时的观点，并表示将于本月开始削减大规模债券购买计划，但要等到就业出现更多增长后才会加息。上周五，美国公布的数据显示，由于夏季新冠病毒感染激增带来的阻力消退，10月就业增长超过预期，表明经济活动在第四季度初恢复了势头。美联储官员周一将焦点转向利率政策，副主席克拉里达表示，随着就业恢复到疫情前的水平，且通胀升穿舒适水准，美国经济可能会在明年达到美联储的升息门槛。圣路易斯联储主席布拉德在另一场讲话中重申，美联储明年需要两次升息。
美联储对通胀采取观望态度的下一个考验将是定于周三公布的美国消费者物价指数(CPI)数据。商品期货交易委员会(CFTC)数据显示，截至11月2日当周，投机客连续第四周减少美元净多头仓位。
克拉里达：美国经济将在明年底前达到美联储升息门槛
美联储一位高级官员周一表示，随着就业恢复到疫情前的水平，且通胀升穿舒适水准，美国经济可能会在明年达到美联储的升息门槛。
美联储副主席克拉里达表示，尽管美联储“距离考虑加息还有一段距离”，但如果他目前对经济的预期被证明是正确的，那么经济“将在2022年底前满足提高联邦基金利率目标区间的必要条件”。克拉里达在为布鲁金斯学会准备的发言中表示，到那时，一条与美联储官员9月预测相类似的利率路径，将与美联储实现2%通胀目标和“充分就业”的新框架“完全相符”。利率“点阵图”显示，美联储官员的利率预期正朝着明年开始加息的方向调整，但预计2022年首次加息的决策者人数与预计2023年开始加息的决策者人数旗鼓相当；多数决策者表示，将在2023年和2024年稳步加息。克拉里达发表上述言论之际，美联储正将注意力转向可能发生的一种冲突，即一方面希望尽可能提高就业，另一方面担心通胀已经过高。克拉里达表示，迄今为止，通胀已“远远超过了‘适度’高于当前2%长期通胀目标的水平”，若明年再出现这种情况，我不会认为这是政策上的成功。他表示，预计剔除波动性较大的食品和能源成本后，一项美联储倾向的通胀指标仍将在短时间内高于目标，不过步伐应会放缓。他表示，随着经济持续扩张，预计就业增长将推动劳动参与率上升，到明年底失业率将达到3.8%，将“消除较之疫情前几个月的420万就业岗位缺口”。
芝加哥联储主席埃文斯重申通胀“暂时”论，但称存在上行风险
芝加哥联储主席埃文斯周一重申了他的观点，即当前通胀急升的趋势在很大程度上是“暂时的”，随着供应面压力得到解决，通胀将会消退，但听起来他对这种说法不像以前那么有信心。埃文斯在一篇讲稿中称，“我原本预计现在会看到更多进展，”他补充表示，有迹象显示通胀压力可能正在更广泛地累积，包括租金上涨。“这些事态发展值得密切关注，给我对通胀的预期带来的上行风险比去年夏天预想的要大，”他表示。作为美联储最鸽派的政策制定者之一，埃文斯表达了对通胀日益加剧的担忧，这一点值得注意，但考虑到物价上涨指标几个月来一直远高于联储2%的目标，这可能并不令人意外。不过，埃文斯也指出，基于调查和金融市场定价的通胀预期也表明，目前通胀过高是暂时的。他称，失业率正在迅速下降，更强劲的劳动力市场可能会吸引在疫情期间退休或以其他方式退出劳动力市场的数百万工人中的一部分回归。
纽约联储调查：美国消费者通胀预期10月再创历史新高
根据纽约联邦储备银行最新调查，经过数月来的物价飙升，美国消费者通胀预期升至纪录新高。根据周一发布的月度消费者预期调查，10月家庭对未来一年通胀的预期从前一个月的5.3％攀升至5.7％。对未来三年的通胀预期中值持稳于4.2％。这两个数字均为2013年调查开始以来最高。这些数据凸显了有望促使美联储官员转向紧缩货币政策的风险因素之一。美联储把今年通胀率上升的原因归结为供应链瓶颈以及与疫情后经济重新开放有关的短期性因素。但事实证明，这些推动物价上涨的力量比预期更大，更持久，市场担心家庭可能也会抱有相同的预期，这或令通胀率高于2％的目标。美联储青睐的通胀指标9月份达到4.4％这一1991年以来的最高水平。劳工部将于周三公布10月CPI，预计同比升幅将达到5.9％。纽约联储的调查显示，美国人预计未来一年房租和食品等商品的价格上涨速度会更快。对食品和天然气的涨幅预期均高于9％，对租金的涨幅预期为10.1％，创下纪录最高水平。美国人对未来一年家庭财务状况的乐观程度也略有下降。认为未来三个月无法达到最低偿债比例的平均概率上升1.3个百分点至11.2％，为2020年5月以来的最高水平。
基本面利空
圣路易斯联储主席布拉德预计美联储明年加息两次
圣路易斯联储主席布拉德周一表示，他预计美联储在明年中结束缩减购债行动后，将在2022年加息两次，但他称，如果需要，美联储可以加快缩减时间表，在第一季就结束行动。布拉德在接受福克斯商业频道采访时表示，“如果通胀比我们现在所说的更持久，那么我认为可能不得不更早一点采取行动，以控制通胀。”当被问及美联储明年是否会加息三到四次时，布拉德称，“这不是我目前的基线预测。”
他表示，美联储已经“采取了很多措施来推动政策朝着更加鹰派的方向转变”，美联储上周宣布了缩减资产购买的计划，开始时间提前，预计结束时间也将早于仅六个月前的预期。由于担心通胀回落的速度和幅度可能不及他的许多同僚的预期，布拉德一直是最坚决倡导提前结束宽松政策的决策者之一。他表示，2022年美国经济可能会以超过4%的速度增长，推动失业率在第一季降至4%以下。他称，被视为导致当前高通胀的主要原因的全球供应链干扰，可能会在明年一整年持续。他表示，美国劳动力市场已经是二战后最火热的市场之一，他估计在疫情期间退休的300万人不太可能重返劳动力市场，这将导致劳动力供应紧张。“我们将看到失业率的下行压力，将继续看到一个炙手可热的就业市场，薪酬将会上涨，”他称，“现在的通胀非常高……我们肯定希望看到通胀回落至更接近目标的水平。”
标普和纳指连续第八日创新高
美国华尔街股市周一小幅收高，早盘上涨，因投资者对美国基础设施支出议案获得通过感到高兴，但尾盘涨幅收窄，因特斯拉下跌造成拖累。标普500指数和纳斯达克指数连续第八日创下收盘纪录新高，道琼斯工业指数连续第二日创纪录收盘新高。
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