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配图来源:很难不妈

銀行預期新盤供應增樓價下調
未來兩年買鐵路盤 抗跌能力高

美國加息在預期之內，最快可在3月，起碼四分一厘甚至半厘，有債商預期加息周期開始，美息實際息率最多可逾2厘或以上，但由於港息曾不跟美息走，有人做計未必港息全跟，亦有人預期，今時不同往日，全球通脹來臨，資金留在美國亦要加息，缺乏新資金的地區無得唔跟，究竟香港跟足定跟少，對香港樓後市又如何？

花旗銀行研究部早前發表認為，由於本港銀行體系的資金水平十分充裕，同時銀行的貸存比率未有太大提高，相信港銀無需要馬上跟隨美國調高最優惠利率，因此市民未必會太快感受到加息的壓力，美國即使加息三次，主要會推高同業拆息（Hibor）上升，而未會影響到最優惠利率。在低息環境持續下，本港的樓價調整壓力不大，特別是豪宅，該行的房地產分析師預計，豪宅樓價今年僅下跌5%；至於一般住宅樓價方面，由於一手供應增加，特別是集中在上半年，加上本港出現的移民潮，相信住宅樓價會下跌7%至10%。

一位銀行家同老樓講，基本上樓價下調壓力是肯定了，只是多與少而已，「上月元朗Yoho Hub都賣得400伙，都算中規中矩，好又唔講得好，差有其他盤仲差過個佢(Yoho Hub)，銀行在樓宇按揭上，一手盤所佔比例三成左右，仍是二手為主，由於新盤較受注目，而且新客多，故我們也重視，但始終樓價太高，在客戶個人財務上特別叮得緊，以免火燒連環船，影響埋核心業務盈利，近年頭年尾比較保守，同時樓價去到呢個位，保守有保守既好。」

以往在新年頭，不少銀行為爭按揭市場，常有特別按息，不過今年就未聽過，老樓問他是否收緊了，他說，去年二手交投旺，已經造爆了額，今年又未有新配額，故此按正常來做，沒有太大分別，一旦美國加息前夕，正常銀行有郁動，若果大家收緊息率，意味大家都唔睇好樓市，「我們升市跌市都唔關事，主要要客戶借錢，又可以轉介其他銀行業務，所以銀行心理上無咁大，而且樓價上上落落慣了，旺米做多啲，淡就慳啲做。」

2021年一手私宅市場在發展商積極推盤下，全年共錄得近1.75萬宗一手私宅買賣登記，除按年大升17%外，更為過去4年的次高水平。有地產代理行推算，今年全港將有約105個全新一手私宅項目可成為潛在供應，合共將提供約34,046伙，除連續10年均超越3萬伙外，更為2006年起計，過去17年以來的次高水平；而鐵路站上蓋項目仍然是今年最大焦點，涉及6個站，共有11個項目遍及港九新界合共提供11,669伙，佔全港總伙數達34.3%，這也是前兩期提及，港鐵未來兩年是賣樓高峰期的挑戰，還有興建或籌劃新鐵路網，跟着鐵路買樓更勝「乜乜區、物物城」之類，更來得容易，抗跌能力高。