帮买房人避税签订“阴阳合同”,卖方如何才能终止交易?
承办律师  江苏道多律师事务所律师  潘丹丹
【导读】 甲乙签订房屋买卖合同后,乙为避税与甲签订合同二,甲担心法律纠纷想与乙终止买卖,乙要求甲继续履行。潘丹丹律师认为,甲乙签订阴阳合同是损害国家利益的,法律不会容忍通过阴阳合同避税的行为,甲应该得到法律支持。最终法院判决合同二无效,不再继续履行。
【成功案例入选理由】 运用法理正确分析问题,拨乱反正,依法维护当事人的合法权益。
【基本案情】 甲拟将自己名下的一套房屋(以下简称:涉案房屋)出售给乙,然后用购房款重新购买房屋。甲通过中介与乙签订了《房屋买卖合同1》(以下简称:《合同一》),《合同一》约定的房屋成交价为XXX万元。
《合同一》的履行过程中,乙希望甲配合以低于XXX万元的成交价到房产局备案网签,让乙避税。甲、乙双方又通过中介签订了《房屋买卖合同2》(以下简称:《合同二》),将涉案房屋的成交价约定为YYY万元,同时中介向甲出具的书面《说明》,言明涉案房屋的成交价约定为YYY万元是为了配合乙避税,因此造成的不良后果由中介方和乙全部承担,与甲无关。后甲和乙到房产局通过网签对《合同二》进行了备案。
《合同二》进行备案后,甲担心配合乙避税被发现会受到处罚,同时还发现乙在签订《合同一》时尚不具备购房资格,担心将涉案房屋出卖给乙,会招惹法律纠纷,因此对乙提出将已经收取的乙的定金退还给乙,终止房屋交易。乙表示,虽然自己在签订《合同一》时尚不具备购房资格,但是,甲、乙双方签订《合同二》时,自己已经具备了购房资格。同时,乙还告知甲,乙已经咨询过律师,因为①《合同一》与《合同二》是“阴阳合同”;②《合同二》是通过房产局进行了备案的合同且《合同一》在先《合同二》在后。所以,《合同二》的法律效力显然高于或取代了《合同一》。所以,乙要求甲履行《合同二》。
甲也向其他律师事务所的律师咨询,其他律师事务所的律师告知甲,甲为了配合乙避税,和乙到房产局通过网签对《合同二》进行了备案,虽然严格来说是不合法的,因此,且不说该问题不能单方归责于乙,仅就《合同二》的产生,是“为了配合乙避税”还是“甲、乙双方修改了《合同一》”这二个问题而言,甲就有举证的责任。虽然甲可以拿出中介向甲出具的书面《说明》来证明这个问题,但是,乙并没有在《说明》上签字,所以,最终关于“为了配合乙避税”还是“甲、乙双方修改了《合同一》”这二个问题的举证责任,还是需要由甲承担的。②如果甲不能举证证明《合同二》是经乙提议,甲为了配合乙避税而产生的,那么,在《合同一》在先《合同二》在后,《合同二》已经通过房产局网签进行了备案的情况下,乙关于“《合同二》的法律效力显然高于或取代了《合同一》”的观点,很可能是会得到法律支持的。而甲关于“乙在签订《合同一》时尚不具备购房资格”的问题,因为“甲、乙双方签订《合同二》时,乙已经具备了购房资格”,依法就已经没有任何法律意义了。
甲认为,自己的想法则很简单,“①自己的房子卖给谁都是卖,自己没有必要配合乙避税而给自己带来法律方面的担忧。②因为《合同二》约定的房屋成交价明显低于《合同一》约定的价格,所以,按照《合同二》出卖涉案房屋,自己吃亏太大”。
同时,甲经过思考,感觉困惑自己的问题还有,“难道自己只有继续配合乙避税这种不完全正当的行为,才不会惹上法律纠纷?而自己“担心配合乙避税被发现会受到处罚”而提出终止涉案房屋的买卖活动,倒是面向法律自投罗网”?
为此,甲又向我们咨询,如何才能终止涉案的房屋交易,免除自己法律上的后顾之忧。
【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为,甲的想法是朴素而且正当的。其他律师事务所律师关于甲实现其法律目的之担忧,是可以厘清和排除的。
甲遂委托我们的律师帮助其具体处理这个问题。
具体承办本案的潘丹丹律师认为:甲实现其法律目的关键在于,甲能否依法否定《合同二》的法律效力,即依法宣布《合同二》无效。如何才能依法宣布《合同二》无效,我们需要正确认识以下几个问题。
1、其他律师关于“‘乙在签订《合同一》时尚不具备购房资格’的问题,因为‘甲、乙双方签订《合同二》时,乙已经具备了购房资格’”,依法就已经没有任何法律意义了”的观点,是可以借鉴的。但是,由于实现甲的法律需求,关键在于否定《合同二》的法律效力,所以,关于《合同一》是否合法有效,是否可以得到履行的问题,是与本案无关,而是在房产局履行行政职能时应该由房产局把握的问题。所以,选择“乙在签订《合同一》时尚不具备购房资格”作为甲实现其法律目的之理由,是多此一举。
2、其他律师事务所的律师告知甲,“甲为了配合乙避税,不能单方归责于乙”,向甲隐示的法律风险,基于“①甲配合乙避税的行为,并没有导致国家税收流失的严重后果;②在国家税收流失的严重后果产生以前,甲已经主动提出停止避税行为的继续”这样二个条件,甲是不会因此而承担具体的法律责任的。所以,甲不仅可以免除这个方面的后顾之忧,而且可以堂堂正正的以此为由,要求终止涉案房屋的买卖活动。
3、关于“《合同二》产生原因的举证责任”问题,虽然“乙并没有在《说明》上签字”,但是,因为《合同二》约定的房屋成交价明显低于《合同一》约定的价格,所以,房屋出卖方无因的减少出卖房屋的售出价,这是不符合正常人的行为规则的,在《说明》载明“涉案房屋的成交价约定为YYY万元是为了配合乙避税,因此造成的不良后果由中介方和乙全部承担,与甲无关”的情况下,如果乙不能有效说明《合同一》变为《合同二》之正当理由的情况下,认定《合同二》涉嫌避税,应该是完全有可能做到的。
 潘丹丹律师认为,虽然法律关于合同效力的认定,愈来呈尊重当事人意思表示的趋势,因此,法律对无效合同的认定设置了比较严格的条件,但是,法院应该对通过“阴阳合同”逃避国家税费的行为,不会持容忍态度的。所以,甲以“担心配合乙避税被发现会受到处罚”为由,而提出终止涉案房屋买卖活动,是可以得到法律支持的。
潘丹丹律师的法律分析意见,坚定了甲依法处理这个问题的决心。
诉讼过程中,乙提出,根据合同意思自治的原则,结合“①《合同一》与《合同二》是“阴阳合同”;②《合同二》是通过房产局进行了备案的合同且《合同一》在先《合同二》在后”的事实,《合同二》的法律效力显然高于或取代了《合同一》。所以,乙有权要求甲履行《合同二》的抗辩。
对此,潘丹丹律师反驳:
首先,乙自认“《合同一》与《合同二》是“阴阳合同”这一事实说明,《合同一》和《合同二》是针对涉案房屋而产生的一个合同行为,而不是二个合同行为,因此,也就不存在“《合同一》在先《合同二》在后,《合同二》取代了《合同一》”的问题。
其次,《合同二》并未注明《合同二》取代了《合同一》,所以,根据乙自己关于“《合同一》与《合同二》是“阴阳合同”的自认,本案的本质争议从法律关系方面认定,应该是《合同一》与《合同二》哪一份合同有效;从不告不理的诉讼规则方面分析,就是《合同二》是否有效。
第三,关于《合同二》是否有效的问题,法庭需要整合以下几个因素综合认定:
①《合同一》与《合同二》均是基于甲、乙双方意思自治而产生的。
②《合同一》与《合同二》所反映出来的具体内容冲突是“《合同二》约定的房屋成交价明显低于《合同一》约定的价格”。
③这种价格差异的产生,肯定不可能是无因的。
④虽然“乙并没有在《说明》上签字”,但是,甲、乙双方出于对中介同等的高度信任,中介在涉案房屋买卖过程中的行为,是不能完全认为仅仅是中介方之意思表示的。中介方在《说明》中表达的意思内容,不仅能够使甲足以代表乙的意思表示,同时中介也能够证明《说明》的内容,乙是知道并且同意的。
⑤《合同一》与《合同二》相比较,利益或不当利益的获得者,显然是乙。因此,认为甲会既选择减少房屋出售价同时又自愿选择自己承担相应法律风险,这显然是不按照正常人处理事务的正常法则之强词夺理。
⑥如何按照“有利于当事人利益公平保护、国家利益不受损失,同时还可以警示利用“阴阳合同”游戏法律的不良社会现象”的原则,认定和处理《合同一》与《合同二》的内容冲突,法院应是根据不告不理的诉讼规则,做出正义裁决的重要参考因素。
【案件处理结果】 法院判决确认《合同二》无效。甲终止该合同履行的法律诉求得到实现。#法律##法律咨询##阴阳合同##避税##房屋买卖纠纷#

【为什么有人被伤害后反而会维护施暴者?】
#医学科普#你周围有这样的人吗?
在面对伤害自己的人时,不仅不会充满恨意,反而对加害者产生了积极的感情,甚至还爱上了施暴者。
你也许会觉得不可思议,然而这种不可思议的现象最早被人们认识,来自于一起真实的绑架案件!
1973年8月,两名劫匪劫持了斯德哥尔摩市的一家银行,并绑架了一男三女共四位银行职员作为人质,在与警方僵持了130个小时之后,劫匪放弃挣扎而被捕。
然而这起事件发生后,这四名遭绑架的银行职员,不仅拒绝指控这些绑匪,甚至还为他们筹措法律辩护的资金,他们不痛恨绑匪,甚至对他们的照顾表示感激,并对警察采取敌对态度。更甚者,人质中一名女职员竟然还爱上绑匪,并与他在服刑期间订婚。
这种现象后来被心理学家们称为斯德哥尔摩综合征(Stockholm Syndrome),又称人质综合征。
是指受害人对犯罪者产生情感,甚至反过来帮助犯罪者的一种情结,这种情感造成受害人对加害者产生好感、依赖性、甚至协助加害者,是一种较为罕见且特殊的心理疾病。

这种心理可能与人类的自我保护机制等相关
心理学家们经过深入研究后发现,该病的发生可能与人类的自我保护机制、面对死亡威胁时的服从性、强者崇拜意识、被害人的求生心理等因素有关。
当人遭遇严重恐惧长期在不安的环境中接触不到外界的人和事,随时面临生命威胁时,施暴者成为受害者唯一面对的对象,并掌握着受害者的生死大权。
随着时间的推移,受害者就会对施暴者产生一种心理上的依赖感,受害者会认为自己吃的一口饭,喝的一口水,甚至每一次呼吸都是施暴者给予的宽容和慈悲,并将“死里逃生”的感觉转化成了对施暴者的“感恩戴德”。
受害者会将恐惧转化为感激,然后变为一种崇拜,最后下意识地以为施暴者的安全就是自己的安全,甚至会极力维护施暴者。
这看似不可思议的行为只是一宗特例吗?
其实不然,不要以为斯德哥尔摩综合征只会出现在新闻报道或影视作品中,在我们的生活中也并不少见。
这种综合征的例子多见于双方处在一种权力极其不平等的人际关系中,一方占有绝对权力、凌驾于另一方之上,在满足一定的条件下都有可能产生,造成受害者心理和身体上的伤害。

女性或比男性更易感斯德哥尔摩综合征
据心理学者的研究,情感上会依赖他人且容易受感动的人,更容易产生斯德哥尔摩综合征;男性女性都可能出现,但女性似乎比男性更易感,尤其是曾有过虐待关系的人。
斯德哥尔摩综合征在一些亲密关系中的出现,更具有隐蔽性,多是披着“情感”的外衣,打着以爱为名的旗帜。
例如,一些遭受家庭暴力的女性,尽管她们自己也意识到家暴对她们造成的伤害,但在丈夫施暴后的道歉、忏悔,甚至下跪面前,她们却无法离开对她们施暴的人,依然选择一面忍受家暴一面为自己的丈夫找各种解释的理由。
甚至,她们还会觉得是自己做的不够好才使丈夫恼怒,不断将丈夫的行为合理化,对其产生认同。
如果有人站出来为她们谴责丈夫的暴行,她们反而会维护自己的丈夫,而痛恨为她们说话的人。
有些处在恋爱中的女人,被他人不断精神施暴、贬低、打压、羞辱、孤立,感觉没有对方自己就一无是处,从而对施暴者产生依赖感,逐渐丧失独立人格。
甚至,还会认为施暴者所做的一切都是为自己好,不顺从他就是不爱他,是自己做的不够好,哪怕忍受着痛苦,也不愿意结束关系。
还有一些被非法拘禁、拐卖者、乱伦的受害者,也可能会出现这种综合征。

缓解病情需要自我、家庭和专业力量多方协助
从广义上来讲,斯德哥尔摩综合征是一种心理疾病,可通过心理治疗缓解病情。
心理医生会帮助患者认识了解自己的心理状态,从更加理性的角度,去看待人与人之间的亲密关系;帮助患者缓解因此带来的失眠、焦虑、抑郁、压抑等情绪;增强自信心,建立积极的心态,降低对他人的依赖性,摆脱这种畸形的情感给患者造成的痛苦。
同时,自我调节和家庭帮助也可使患者病情更好的恢复。
家人应给予患者足够的关怀和理解,给予患者一定的空间,让其有时间平复心理创伤,给予患者适当的保护,避免他人的看法使其受到心理上的二次伤害。
同时,患者应保证规律、健康的生活方式,通过听音乐、散步等方式来缓解不良情绪,保持积极的心态,接受家人和医生的关怀和帮助。
最后,对于这种心理疾病,我们更倡导预防。尤其是在相处中,防止被“洗脑”和“控制”。
比如,可以增强自身法律意识,树立正确的价值观、人生观,增强自我保护意识,提高心理素质,在面对危险情况时可以沉着冷静应对等。(乔荣荣 记者:李兰)

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(1)多喝温水,虽然水并不会直达皮肤,但会使人精神焕发,帮助大脑运作,维持能量水平,最终使身体保持健康。身体好了,皮肤自然也就好啦~
(2)加湿器开起来,增加空气的湿度,减少皮肤表面的水分蒸发,使皮肤不至于太干燥。
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哪一步是你觉得坚持不下来的呢?评论区留言,我来告诉你另外一个快速补水的方法。


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