#征拆维权# 【最高法判例：征收补偿协议或者补偿决定未解决前， 被征收人有权拒绝交出房屋和土地】
相关法律明文规定：征收前，应补偿先到位。
01
裁判要点
有征收必有补偿，无补偿则无征收。征收补偿应当遵循法定的程序和步骤，遵循及时补偿原则和公平补偿原则。补偿问题未经征收补偿协议或者补偿决定解决前，被征收人有权拒绝交出房屋和土地。
02
裁判文书
中华人民共和国最高人民法院
行 政 判 决 书
再审申请人（一审原告、二审上诉人）山西省XX集团有限公司，住所地山西省太原市双塔西街XX号。
再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）山西省太原市人民政府，住所地山西省太原市新建路69号。
再审申请人山西省XX集团有限公司（以下简称XX公司）诉山西省太原市人民政府（以下简称太原市政府）收回国有土地使用权决定一案，不服山西省高级人民法院（2015）晋行终字第50号行政判决，向本院申请再审。经听证审查后，本院于2016年5月24日作出（2015）行监字第2102号行政裁定,决定提审本案。现已审理终结。
一、二审法院查明以下主要事实：XX公司于2004年4月和2005年10月先后办理了双塔西街162号的《国有土地使用证》，并于2006年3月1日办理了《房屋产权证》。太原市政府为实施解放南路长治路改造道路建设，于2014年4月4日发布并政收告〔2014〕018号《太原市人民政府为实施解放南路长治路改造道路建设涉及收回迎泽大街以南，中心街以北部分国有土地使用权的通告》（以下简称《通告》），并公示于2014年4月10日《太原日报》、山西省太原市国土资源局网站收地专栏。该《通告》告知各有关单位和住户，市政府决定收回解放南路长治路道路建设所涉及87个单位776.85亩的国有土地使用权。涉及的单位和住户自通告发布之日起15日内带有关土地手续到太原市国土资源局办理土地使用权注销手续；逾期不交回的，将予以注销。《通告》载明所涉安业公司两幅土地的面积分别为7.77平方米、741.73平方米，共749.5平方米。XX公司对《通告》不服提起本案诉讼，请求依法撤销太原市政府收回其国有土地使用权的行为。
一、二审法院认为：太原市政府于2014年4月4日发布《通告》，决定收回解放南路长治路道路建设所涉及87个单位776.85亩的国有土地使用权，有明确的南北界线、涉及单位和收回土地面积。收回通告区域内的国有土地，是为实现城市规划而实施道路建设改造工程，属于因公共利益需要使用土地。根据法律规定，经有权机关批准，人民政府可以收回国有土地使用权。《通告》发布前，相关单位办理了用地规划手续，并报请太原市政府批复同意，其收回程序符合法律规定。根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）的规定，依法收回的国有土地，可直接办理注销登记。因此，《通告》中有关土地使用权注销事项的内容并不违反法律规定。太原市政府收回XX公司依法取得的国有土地使用权，应当依照法律规定予以补偿。《通告》中也明确，收回上述国有土地使用权涉及的拆迁补偿事宜按照有关规定依法进行。2014年4月10日《通告》公示后，即于5月7日决定该项目暂缓实施，故未能实际开展补偿工作。XX公司认为太原市政府在作出通告前必须落实补偿的主张没有事实和法律依据。据此，一审法院判决驳回XX公司要求撤销太原市政府并政收告〔2014〕018号行政征收决定的诉讼请求。XX公司不服，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
再审申请人XX公司在向本院提出的再审申请中请求撤销山西省高级人民法院终审判决。
理由有：第一，太原市政府在补偿事宜均未落实的情况下，直接作出收回土地使用权的决定属于程序违法；
第二，国有土地使用权收回的主体是人民政府的土地行政主管部门，太原市政府作为地市一级的人民政府直接作出收回国有土地使用权的决定，属于滥用行政权力；
第三，收回国有土地使用权必须符合土地利用总体规划和城市总体规划，同时规划手续的办理须经论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见，修改规划的应当依法办理审批程序报批。本案中，太原市政府在道路改造的规划手续未经法定程序办理的情况下即直接决定收回国有土地使用权，属于程序违法；
第四，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规均规定，土地使用权在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回。太原市政府的收地行为显然与法律规定的“特殊情况”不符，收地决定作出至今已有两年之久，而道路改造项目并未开工建设，显然与我国依法行政、合理行政的基本原则相违悖；
第五，根据正当程序原则以及相关法律规定，国家行政机关在作出涉及公民、法人或者其他组织切身利益的决定前，应当告知相对人决定的事实、理由和依据，并听取当事人的陈述和申辩，作出行政决定后，应当将该决定书面送达行政相对人。太原市政府自始至终没有向XX公司送达收回国有土地使用权的书面决定，也没有告知收回国有土地使用权决定的任何事实、理由和依据，更没有听取XX公司的陈述和申辩，取而代之的是仅仅在太原市国土资源局网站收地专栏以通告的形式公示了收回安业公司土地的面积共计749.5平方米（具体四至范围不清）。
综上，太原市政府的行政行为明显程序不当，属于违法行政。原审法院判决驳回XX公司的诉讼请求不当，应依法予以撤销。
再审被申请人太原市政府答辩称：根据《土地管理法》第五十八条的规定，为公共利益需要使用土地的，土地行政主管部门经有权机关批准，可以收回国有土地使用权。太原市政府作出收回国有土地使用权的决定，主体适格，系在法定权限内作出。太原市政府对收回道路改造区域内的土地使用权作出通告，并在媒体进行了公示，作出收回国有土地使用权的决定，事实清楚，程序合法。根据《土地登记办法》的规定，依法收回的国有土地可以直接办理注销登记，太原市政府要求包括安业公司在内的有关单位及住户自通告发布之日起15日内办理土地使用权注销手续，逾期不交回的，将予以注销，符合法律规定。请求驳回XX公司的再审请求。
在本院对本案的听证审查和庭审中，双方当事人对原审判决认定的主要事实均无异议，本院予以确认。但在本案再审庭审中，再审被申请人太原市政府表示，原审判决认定“2014年4月10日《通告》公示后，即于5月7日决定并公告该项目暂缓实施”，系一、二审法院根据相关证据认定的事实，目前虽然相关报纸已经公开报道过暂缓实施该项目，但太原市政府及相关职能部门并未作出暂缓实施的书面决定。
本案审理过程中，根据本院要求，双方当事人曾多次协商解决本案纠纷，但未达成一致意见。
本院认为：有征收必有补偿，无补偿则无征收。为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，国家可以依法收回国有土地使用权，也可征收国有土地上单位、个人的房屋；但必须对被征收人给予及时公平补偿，而不能只征收不补偿，也不能迟迟不予补偿。通常，征收决定应当包括具体补偿内容，因评估或者双方协商以及其他特殊原因，征收决定未包括补偿内容的，征收机关应当在征收决定生效后的合理时间内，及时通过签订征收补偿协议或者作出征收补偿决定的方式解决补偿问题。征收补偿应当遵循及时补偿原则和公平补偿原则。国家因公共利益需要使用城市市区的土地和房屋的，市、县人民政府一般应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）规定的程序和方式进行，并应根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《城镇土地估价规程》等规定精神，由专业的房地产价格评估机构在实地查勘的基础上，根据被征收不动产的区位、用途等影响被征收不动产价值的因素和当地房地产市场状况，综合选择市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法对被征收不动产价值进行评估，合理确定评估结果，并在此基础上进行补偿。对国有土地上房屋所有权人补偿内容已经包含了国有土地使用权补偿的，对同时收回的国有土地的土地使用权人不再单独给予补偿。对被征收不动产价值评估的时点，一般应当为征收决定公告之日或者征收决定送达被征收人之日。因征收人原因造成征收补偿问题不合理迟延的，且被征收不动产价格明显上涨的，被征收人有权主张以作出征收补偿决定或者签订征收补偿协议时的市场价格作为补偿基准。被征收人对征收补偿决定或者征收补偿协议所确定的补偿金额和其他内容有异议的，可以依法提起行政诉讼。征收机关依法办理相关提存等手续并书面告知被征收人领取补偿款项、使用安置房屋等内容的，被征收人无法定正当理由拒绝领取的，征收机关对诉讼期间被征收财物价格上涨而形成的损失不承担补偿责任。
本案中，因实施道路建设改造工程的需要，太原市政府与相关职能部门可以依法收回国有土地使用权，但应当遵循法定的程序和步骤并应依法及时解决补偿问题。在本案中，太原市政府收回XX公司拥有使用权的749.5平方米土地时，既未听取XX公司的陈述申辩，也未对涉案土地的四至范围作出认定，尤其是至今尚未对XX公司进行任何补偿，不符合《土地管理法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条以及《征补条例》第八条、第十三条、第二十七条等规定的精神，依法应予以撤销。但考虑到相关道路建设改造工程确属公共利益需要，因此根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定，对太原市政府以《通告》形式收回安业公司749.5平方米国有土地使用权的行政行为应确认违法。今后如因道路建设改造实际使用安业公司相应土地，XX公司有权主张以实际使用土地时的土地市场价值为基准进行补偿；XX公司也有权要求先补偿后搬迁，在未依法解决补偿问题前，XX公司有权拒绝交出土地。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项、第八十九条第一款第二项及《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第七十八条之规定，判决如下：
一、撤销山西省高级人民法院（2015）晋行终字第50号行政判决和山西省太原市中级人民法院（2014）并行初字第43号行政判决；
二、确认再审被申请人山西省太原市人民政府并政收告〔2014〕018号《太原市人民政府为实施解放南路长治路改造道路建设涉及收回迎泽大街以南，中心街以北部分国有土地使用权的通告》中有关收回山西省XX集团有限公司749.5平方米国有土地使用权的行政行为违法；
一、二审案件受理费共计100元，由再审被申请人山西省太原市人民政府负担。
本判决为终审判决。
京尹律师提醒：相关法规为农民的土地被征收提供了法律保障，如果身边有人在拆迁中权益受到损害时，拆迁户应第一时间寻求法律帮助，把握维权黄金时间，最大化维护自身利益！
相关法律明文规定：征收前，应补偿先到位。
01
裁判要点
有征收必有补偿，无补偿则无征收。征收补偿应当遵循法定的程序和步骤，遵循及时补偿原则和公平补偿原则。补偿问题未经征收补偿协议或者补偿决定解决前，被征收人有权拒绝交出房屋和土地。
02
裁判文书
中华人民共和国最高人民法院
行 政 判 决 书
再审申请人（一审原告、二审上诉人）山西省XX集团有限公司，住所地山西省太原市双塔西街XX号。
再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）山西省太原市人民政府，住所地山西省太原市新建路69号。
再审申请人山西省XX集团有限公司（以下简称XX公司）诉山西省太原市人民政府（以下简称太原市政府）收回国有土地使用权决定一案，不服山西省高级人民法院（2015）晋行终字第50号行政判决，向本院申请再审。经听证审查后，本院于2016年5月24日作出（2015）行监字第2102号行政裁定,决定提审本案。现已审理终结。
一、二审法院查明以下主要事实：XX公司于2004年4月和2005年10月先后办理了双塔西街162号的《国有土地使用证》，并于2006年3月1日办理了《房屋产权证》。太原市政府为实施解放南路长治路改造道路建设，于2014年4月4日发布并政收告〔2014〕018号《太原市人民政府为实施解放南路长治路改造道路建设涉及收回迎泽大街以南，中心街以北部分国有土地使用权的通告》（以下简称《通告》），并公示于2014年4月10日《太原日报》、山西省太原市国土资源局网站收地专栏。该《通告》告知各有关单位和住户，市政府决定收回解放南路长治路道路建设所涉及87个单位776.85亩的国有土地使用权。涉及的单位和住户自通告发布之日起15日内带有关土地手续到太原市国土资源局办理土地使用权注销手续；逾期不交回的，将予以注销。《通告》载明所涉安业公司两幅土地的面积分别为7.77平方米、741.73平方米，共749.5平方米。XX公司对《通告》不服提起本案诉讼，请求依法撤销太原市政府收回其国有土地使用权的行为。
一、二审法院认为：太原市政府于2014年4月4日发布《通告》，决定收回解放南路长治路道路建设所涉及87个单位776.85亩的国有土地使用权，有明确的南北界线、涉及单位和收回土地面积。收回通告区域内的国有土地，是为实现城市规划而实施道路建设改造工程，属于因公共利益需要使用土地。根据法律规定，经有权机关批准，人民政府可以收回国有土地使用权。《通告》发布前，相关单位办理了用地规划手续，并报请太原市政府批复同意，其收回程序符合法律规定。根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）的规定，依法收回的国有土地，可直接办理注销登记。因此，《通告》中有关土地使用权注销事项的内容并不违反法律规定。太原市政府收回XX公司依法取得的国有土地使用权，应当依照法律规定予以补偿。《通告》中也明确，收回上述国有土地使用权涉及的拆迁补偿事宜按照有关规定依法进行。2014年4月10日《通告》公示后，即于5月7日决定该项目暂缓实施，故未能实际开展补偿工作。XX公司认为太原市政府在作出通告前必须落实补偿的主张没有事实和法律依据。据此，一审法院判决驳回XX公司要求撤销太原市政府并政收告〔2014〕018号行政征收决定的诉讼请求。XX公司不服，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
再审申请人XX公司在向本院提出的再审申请中请求撤销山西省高级人民法院终审判决。
理由有：第一，太原市政府在补偿事宜均未落实的情况下，直接作出收回土地使用权的决定属于程序违法；
第二，国有土地使用权收回的主体是人民政府的土地行政主管部门，太原市政府作为地市一级的人民政府直接作出收回国有土地使用权的决定，属于滥用行政权力；
第三，收回国有土地使用权必须符合土地利用总体规划和城市总体规划，同时规划手续的办理须经论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见，修改规划的应当依法办理审批程序报批。本案中，太原市政府在道路改造的规划手续未经法定程序办理的情况下即直接决定收回国有土地使用权，属于程序违法；
第四，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规均规定，土地使用权在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回。太原市政府的收地行为显然与法律规定的“特殊情况”不符，收地决定作出至今已有两年之久，而道路改造项目并未开工建设，显然与我国依法行政、合理行政的基本原则相违悖；
第五，根据正当程序原则以及相关法律规定，国家行政机关在作出涉及公民、法人或者其他组织切身利益的决定前，应当告知相对人决定的事实、理由和依据，并听取当事人的陈述和申辩，作出行政决定后，应当将该决定书面送达行政相对人。太原市政府自始至终没有向XX公司送达收回国有土地使用权的书面决定，也没有告知收回国有土地使用权决定的任何事实、理由和依据，更没有听取XX公司的陈述和申辩，取而代之的是仅仅在太原市国土资源局网站收地专栏以通告的形式公示了收回安业公司土地的面积共计749.5平方米（具体四至范围不清）。
综上，太原市政府的行政行为明显程序不当，属于违法行政。原审法院判决驳回XX公司的诉讼请求不当，应依法予以撤销。
再审被申请人太原市政府答辩称：根据《土地管理法》第五十八条的规定，为公共利益需要使用土地的，土地行政主管部门经有权机关批准，可以收回国有土地使用权。太原市政府作出收回国有土地使用权的决定，主体适格，系在法定权限内作出。太原市政府对收回道路改造区域内的土地使用权作出通告，并在媒体进行了公示，作出收回国有土地使用权的决定，事实清楚，程序合法。根据《土地登记办法》的规定，依法收回的国有土地可以直接办理注销登记，太原市政府要求包括安业公司在内的有关单位及住户自通告发布之日起15日内办理土地使用权注销手续，逾期不交回的，将予以注销，符合法律规定。请求驳回XX公司的再审请求。
在本院对本案的听证审查和庭审中，双方当事人对原审判决认定的主要事实均无异议，本院予以确认。但在本案再审庭审中，再审被申请人太原市政府表示，原审判决认定“2014年4月10日《通告》公示后，即于5月7日决定并公告该项目暂缓实施”，系一、二审法院根据相关证据认定的事实，目前虽然相关报纸已经公开报道过暂缓实施该项目，但太原市政府及相关职能部门并未作出暂缓实施的书面决定。
本案审理过程中，根据本院要求，双方当事人曾多次协商解决本案纠纷，但未达成一致意见。
本院认为：有征收必有补偿，无补偿则无征收。为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，国家可以依法收回国有土地使用权，也可征收国有土地上单位、个人的房屋；但必须对被征收人给予及时公平补偿，而不能只征收不补偿，也不能迟迟不予补偿。通常，征收决定应当包括具体补偿内容，因评估或者双方协商以及其他特殊原因，征收决定未包括补偿内容的，征收机关应当在征收决定生效后的合理时间内，及时通过签订征收补偿协议或者作出征收补偿决定的方式解决补偿问题。征收补偿应当遵循及时补偿原则和公平补偿原则。国家因公共利益需要使用城市市区的土地和房屋的，市、县人民政府一般应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）规定的程序和方式进行，并应根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《城镇土地估价规程》等规定精神，由专业的房地产价格评估机构在实地查勘的基础上，根据被征收不动产的区位、用途等影响被征收不动产价值的因素和当地房地产市场状况，综合选择市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法对被征收不动产价值进行评估，合理确定评估结果，并在此基础上进行补偿。对国有土地上房屋所有权人补偿内容已经包含了国有土地使用权补偿的，对同时收回的国有土地的土地使用权人不再单独给予补偿。对被征收不动产价值评估的时点，一般应当为征收决定公告之日或者征收决定送达被征收人之日。因征收人原因造成征收补偿问题不合理迟延的，且被征收不动产价格明显上涨的，被征收人有权主张以作出征收补偿决定或者签订征收补偿协议时的市场价格作为补偿基准。被征收人对征收补偿决定或者征收补偿协议所确定的补偿金额和其他内容有异议的，可以依法提起行政诉讼。征收机关依法办理相关提存等手续并书面告知被征收人领取补偿款项、使用安置房屋等内容的，被征收人无法定正当理由拒绝领取的，征收机关对诉讼期间被征收财物价格上涨而形成的损失不承担补偿责任。
本案中，因实施道路建设改造工程的需要，太原市政府与相关职能部门可以依法收回国有土地使用权，但应当遵循法定的程序和步骤并应依法及时解决补偿问题。在本案中，太原市政府收回XX公司拥有使用权的749.5平方米土地时，既未听取XX公司的陈述申辩，也未对涉案土地的四至范围作出认定，尤其是至今尚未对XX公司进行任何补偿，不符合《土地管理法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条以及《征补条例》第八条、第十三条、第二十七条等规定的精神，依法应予以撤销。但考虑到相关道路建设改造工程确属公共利益需要，因此根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定，对太原市政府以《通告》形式收回安业公司749.5平方米国有土地使用权的行政行为应确认违法。今后如因道路建设改造实际使用安业公司相应土地，XX公司有权主张以实际使用土地时的土地市场价值为基准进行补偿；XX公司也有权要求先补偿后搬迁，在未依法解决补偿问题前，XX公司有权拒绝交出土地。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项、第八十九条第一款第二项及《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第七十八条之规定，判决如下：
一、撤销山西省高级人民法院（2015）晋行终字第50号行政判决和山西省太原市中级人民法院（2014）并行初字第43号行政判决；
二、确认再审被申请人山西省太原市人民政府并政收告〔2014〕018号《太原市人民政府为实施解放南路长治路改造道路建设涉及收回迎泽大街以南，中心街以北部分国有土地使用权的通告》中有关收回山西省XX集团有限公司749.5平方米国有土地使用权的行政行为违法；
一、二审案件受理费共计100元，由再审被申请人山西省太原市人民政府负担。
本判决为终审判决。
京尹律师提醒：相关法规为农民的土地被征收提供了法律保障，如果身边有人在拆迁中权益受到损害时，拆迁户应第一时间寻求法律帮助，把握维权黄金时间，最大化维护自身利益！
房屋无法过户卖方与房管部门似乎无过错，律师巧妙帮买方解决两难困境。
承办律师 江苏道多律师事务所律师 杨紫琴
【导读】 乙购买甲的拆迁安置房，甲假称与乙是夫妻要求房管部门将产权变更至乙名下被识破，乙无法过户。杨紫琴律师认为：房管部门因申请理由不合法拒绝有道理，但购房合同有效，应尊重事实和法律，可直接起诉甲履行产权变更义务。终法院缺席判决甲配合乙进行变更登记。
【成功案例入选理由】 法律思维清晰，办案视角睿智,维权措施选择得当,依法维护当事人的合法权益。
【基本案情】 AAAA年AA月AA日，甲和乙签订《购房合同》。《购房合同》约定：
1、甲将拆迁安置房（以下简称：涉案房屋）出售给乙，售价为KKK万元；
2、乙于合同签订时预付给甲L万元，余款MMM万元由乙于甲抽签（选房）时付清；
3、甲、乙双方房屋买卖价格已定死，甲不得抬价，如甲抬价属甲违约；
4、拆迁安置单位在安排领房时，甲应积极主动通知乙到场领房；
5、甲必须无条件负责配合乙办理过户手续，过户费用双方承担。
《购房合同》签订后，乙按照合同约定向甲支付了L万元定金，尾款MMM万元在甲选房后向甲支付。甲在选取涉案房屋后，将涉案房屋钥匙交给乙。涉案房屋由乙实际控制至今。
乙控制涉案房屋后，将涉案房屋交给丙出租，丙将出租房屋所得的租金交给乙。因涉案房屋为拆迁安置房，甲暂时不能领取乙控制涉案房屋产权登记，涉案房屋的产权也就暂时不能过户到乙的名下。
涉案房屋具备可以进行产权登记的条件后，乙找到甲，要求甲按照《购房合同》的约定，将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。
甲表示，涉案房屋购房款需要增加，否则甲不配合乙进行涉案房屋的产权变更登记手续。同时，甲还向乙表示，如果乙增加购房款，可以将涉案房屋的产权直接变更登记到乙的名下。
乙为了尽快完成涉案房屋的产权变更登记，通过丙向甲支付了增加的购房款。
此后，甲以自己和乙是夫妻关系为由，向房屋产权登记机关申请将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。房屋产权登记机关审查后发现，甲和乙并非夫妻关系，因此，没有同意将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。甲告知乙，房屋产权登记机关不同意将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下，自己没有能力解决这个问题并以此为由，不再理会乙将涉案房屋的产权变更登记到乙名下的要求。
乙咨询其他律师事务所的律师，其他律师事务所的律师答复乙，①根据《购房合同》的约定，甲不能将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下，这是违约行为。乙可以向法院起诉，要求甲将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下并要求甲承担相应的违约责任。②因为甲和乙签订《购房合同》是合法有效的，所以，房屋产权登记机关不同意将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下是不合法的，所以，乙也可以针对房屋产权登记机关提起行政诉讼，要求房屋产权登记机关将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。
乙认为，①房屋产权登记机关不同意将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下，这并不能完全归责于甲，如果直接向法院起诉，要求甲将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下并要求甲承担相应的违约责任，似乎不合情理。②以房屋产权登记机关为被告，提起行政诉讼，要求房屋产权登记机关将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下，听起来好像有道理，但是，总感觉有什么环节不是很对劲。
乙遂又向我们咨询如何解决这个问题。
【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，我们首先认同其他律师关于“甲和乙签订《购房合同》是合法有效的”观点。
但是，因为涉案的事实表象是“房屋产权登记机关不同意将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下”，所以，这一貌似不可归责于甲的原因之表象，很可能掩盖了甲违约的本质。不剥离这层表象，贸然以甲违约为由向法院起诉，要求甲将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下并要求甲承担相应的违约责任，是会有难以让他人理解之可能的。
因此，乙不宜贸然简单的以甲违约为由，“向法院起诉，要求甲将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下并要求甲承担相应的违约责任”。而应该首先剥离甲的这层行为表象，从实质上证明甲违约的本质。
其次，因为甲和乙并非夫妻关系，所以，“甲以自己和乙是夫妻关系为由，向房屋产权登记机关申请将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。房屋产权登记机关审查后发现，甲和乙并非夫妻关系，因此，没有同意将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下”，房屋产权登记机关这一具体行政行为依法并无不当。所以，乙“以房屋产权登记机关为被告，提起行政诉讼，要求房屋产权登记机关将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下”，也是不会得到法律支持的。因此，乙也不宜选择这种做法的。
但是，因为“甲和乙签订《购房合同》是合法有效的”，所以，乙是可以依法将涉案房屋的产权变更登记到自己名下的。现在，乙面临的，或者要解决的问题是，如何才能通过最适当的办法，依法将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。
乙赞同我们的法律分析意见，委托我们帮助其依法将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。
具体承办本案的杨紫琴律师认为，依法将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下，原则上应该是没有问题的。问题是，解决这个问题，乙应该选择什么样的，或者说最得当的方式和途径。要解决这个问题，我们必须要对以下几个问题有充分清醒的认识。
1、甲和乙并非夫妻关系，因此，房屋产权登记机关因为“甲和乙并非夫妻关系”而不同意涉案房屋的产权变更登记到乙的名下，是不是等于房屋产权登记机关绝对不同意以任何理由，将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。从法律方面分析，结论肯定不会是这样的。
2、既然房屋产权登记机关因为“甲和乙并非夫妻关系”而不同意涉案房屋的产权变更登记到乙的名下，并不等于房屋产权登记机关绝对不同意以任何理由，将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。那么，甲以自己和乙是夫妻关系为由，向房屋产权登记机关申请将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下，显然就是甲选择了与事实相违背而势必为房屋产权登记机关不能接受的理由，向房屋产权登记机关申请将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。
3、根据一般公众对社会生活的正常认知程度，甲应该意识到，自己编造“甲和乙是夫妻关系”的理由，是完全会被房屋产权登记机关辨明、识破的。所以，甲的这种做法，我们虽然不能臆断甲是故意为涉案房屋的产权变更登记到乙的名下制造障碍，但是，绝对不能不引起我们的高度重视。
所以，杨紫琴律师认为，解决“将涉案房屋的产权变更登记到乙名下”的问题，关键在于解决甲“必须尊重事实，以合法理由申请将涉案房屋的产权变更登记到乙名下”的问题。
杨紫琴律师的分析意见，让乙茅塞顿开。
如何才能解决甲“必须尊重事实，以合法理由申请将涉案房屋的产权变更登记到乙名下”的问题，杨紫琴律师认为，通常情况下，可以采取先和房屋产权登记机关交换意见，得到房屋产权登记机关同意“只要具备合法理由，涉案房屋的产权就可以变更登记到乙名下”的意见以后，再“向法院起诉，要求甲依据《购房合同》的约定，将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下”为妥。但是，这样做有二个弊病：
第一，轻视了房屋产权登记机关对法律的认知水准。我们应该相信，只要具备合法的理由，房屋产权登记机关是会同意将涉案房屋的产权变更登记到乙名下的。
第二，轻视房屋产权登记机关对法律的认知水准，很可能导致乙和房屋产权登记机关发生不必要的行政争议。这样，势必会影响乙将涉案房屋的产权变更登记到乙名下的办事速度。
所以，乙可以直接以“甲在将涉案房屋的产权变更登记到乙名下的问题上，以不正当理由敷衍”为由，向法院起诉，要求甲依据《购房合同》的约定，将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。这样，甲利用“房屋产权登记机关不同意将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下”这层表象，掩饰自己违约之本质的行为伎俩，就昭然若揭了。同时，甲是否愿意以合法正当的理由，即依据《购房合同》的约定，将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下，还可以从根本上检验甲履行《购房合同》的诚意是否存在。
乙认为，不取得房屋产权登记机关同意“只要具备和法律理由，涉案房屋的产权就可以变更登记到乙名下”的意见，就向法院起诉，会不会导致自己在诉讼过程中诉求缺乏足够的理由。对此，杨紫琴律师解释：
1、乙应该相信，在要求甲“依据《购房合同》的约定，将涉案房屋的产权变更登记到乙名下”的问题上，充分相信法院和法官对甲应该“依据《购房合同》的约定，将涉案房屋的产权变更登记到乙名下”这个问题，作出合法的判断。
2、乙应该相信，只要有了法院对甲应该“依据《购房合同》的约定，将涉案房屋的产权变更登记到乙名下”这个问题作出判决后，房屋产权登记机关是会依法执行法院判决的。
这二个相信，可以加速将涉案房屋的产权变更登记到乙名下之工作进程，也可以有效回避乙和房屋产权登记机关不必要的行政争议。
正如杨紫琴律师判断的那样，乙通过起诉，验证甲履行《购房合同》诚意的结果是，甲拒绝到庭参加诉讼。为此，杨紫琴律师立足于甲应该“依据《购房合同》的约定，将涉案房屋的产权变更登记到乙名下”，不应该“为涉案房屋的产权变更登记到乙名下制造貌似合理的障碍”为由，要求法院判决甲配合乙将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。
【案件处理结果】 法院在甲拒绝到庭参加诉讼的情况下，依法缺席判决，甲和乙签订的《购房合同》有效，判决甲协助乙进行涉案房屋的产权变更登记。#法律咨询##法律##拆迁安置房买卖##变更产权登记##缺席判决#
承办律师 江苏道多律师事务所律师 杨紫琴
【导读】 乙购买甲的拆迁安置房，甲假称与乙是夫妻要求房管部门将产权变更至乙名下被识破，乙无法过户。杨紫琴律师认为：房管部门因申请理由不合法拒绝有道理，但购房合同有效，应尊重事实和法律，可直接起诉甲履行产权变更义务。终法院缺席判决甲配合乙进行变更登记。
【成功案例入选理由】 法律思维清晰，办案视角睿智,维权措施选择得当,依法维护当事人的合法权益。
【基本案情】 AAAA年AA月AA日，甲和乙签订《购房合同》。《购房合同》约定：
1、甲将拆迁安置房（以下简称：涉案房屋）出售给乙，售价为KKK万元；
2、乙于合同签订时预付给甲L万元，余款MMM万元由乙于甲抽签（选房）时付清；
3、甲、乙双方房屋买卖价格已定死，甲不得抬价，如甲抬价属甲违约；
4、拆迁安置单位在安排领房时，甲应积极主动通知乙到场领房；
5、甲必须无条件负责配合乙办理过户手续，过户费用双方承担。
《购房合同》签订后，乙按照合同约定向甲支付了L万元定金，尾款MMM万元在甲选房后向甲支付。甲在选取涉案房屋后，将涉案房屋钥匙交给乙。涉案房屋由乙实际控制至今。
乙控制涉案房屋后，将涉案房屋交给丙出租，丙将出租房屋所得的租金交给乙。因涉案房屋为拆迁安置房，甲暂时不能领取乙控制涉案房屋产权登记，涉案房屋的产权也就暂时不能过户到乙的名下。
涉案房屋具备可以进行产权登记的条件后，乙找到甲，要求甲按照《购房合同》的约定，将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。
甲表示，涉案房屋购房款需要增加，否则甲不配合乙进行涉案房屋的产权变更登记手续。同时，甲还向乙表示，如果乙增加购房款，可以将涉案房屋的产权直接变更登记到乙的名下。
乙为了尽快完成涉案房屋的产权变更登记，通过丙向甲支付了增加的购房款。
此后，甲以自己和乙是夫妻关系为由，向房屋产权登记机关申请将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。房屋产权登记机关审查后发现，甲和乙并非夫妻关系，因此，没有同意将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。甲告知乙，房屋产权登记机关不同意将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下，自己没有能力解决这个问题并以此为由，不再理会乙将涉案房屋的产权变更登记到乙名下的要求。
乙咨询其他律师事务所的律师，其他律师事务所的律师答复乙，①根据《购房合同》的约定，甲不能将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下，这是违约行为。乙可以向法院起诉，要求甲将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下并要求甲承担相应的违约责任。②因为甲和乙签订《购房合同》是合法有效的，所以，房屋产权登记机关不同意将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下是不合法的，所以，乙也可以针对房屋产权登记机关提起行政诉讼，要求房屋产权登记机关将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。
乙认为，①房屋产权登记机关不同意将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下，这并不能完全归责于甲，如果直接向法院起诉，要求甲将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下并要求甲承担相应的违约责任，似乎不合情理。②以房屋产权登记机关为被告，提起行政诉讼，要求房屋产权登记机关将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下，听起来好像有道理，但是，总感觉有什么环节不是很对劲。
乙遂又向我们咨询如何解决这个问题。
【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，我们首先认同其他律师关于“甲和乙签订《购房合同》是合法有效的”观点。
但是，因为涉案的事实表象是“房屋产权登记机关不同意将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下”，所以，这一貌似不可归责于甲的原因之表象，很可能掩盖了甲违约的本质。不剥离这层表象，贸然以甲违约为由向法院起诉，要求甲将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下并要求甲承担相应的违约责任，是会有难以让他人理解之可能的。
因此，乙不宜贸然简单的以甲违约为由，“向法院起诉，要求甲将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下并要求甲承担相应的违约责任”。而应该首先剥离甲的这层行为表象，从实质上证明甲违约的本质。
其次，因为甲和乙并非夫妻关系，所以，“甲以自己和乙是夫妻关系为由，向房屋产权登记机关申请将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。房屋产权登记机关审查后发现，甲和乙并非夫妻关系，因此，没有同意将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下”，房屋产权登记机关这一具体行政行为依法并无不当。所以，乙“以房屋产权登记机关为被告，提起行政诉讼，要求房屋产权登记机关将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下”，也是不会得到法律支持的。因此，乙也不宜选择这种做法的。
但是，因为“甲和乙签订《购房合同》是合法有效的”，所以，乙是可以依法将涉案房屋的产权变更登记到自己名下的。现在，乙面临的，或者要解决的问题是，如何才能通过最适当的办法，依法将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。
乙赞同我们的法律分析意见，委托我们帮助其依法将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。
具体承办本案的杨紫琴律师认为，依法将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下，原则上应该是没有问题的。问题是，解决这个问题，乙应该选择什么样的，或者说最得当的方式和途径。要解决这个问题，我们必须要对以下几个问题有充分清醒的认识。
1、甲和乙并非夫妻关系，因此，房屋产权登记机关因为“甲和乙并非夫妻关系”而不同意涉案房屋的产权变更登记到乙的名下，是不是等于房屋产权登记机关绝对不同意以任何理由，将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。从法律方面分析，结论肯定不会是这样的。
2、既然房屋产权登记机关因为“甲和乙并非夫妻关系”而不同意涉案房屋的产权变更登记到乙的名下，并不等于房屋产权登记机关绝对不同意以任何理由，将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。那么，甲以自己和乙是夫妻关系为由，向房屋产权登记机关申请将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下，显然就是甲选择了与事实相违背而势必为房屋产权登记机关不能接受的理由，向房屋产权登记机关申请将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。
3、根据一般公众对社会生活的正常认知程度，甲应该意识到，自己编造“甲和乙是夫妻关系”的理由，是完全会被房屋产权登记机关辨明、识破的。所以，甲的这种做法，我们虽然不能臆断甲是故意为涉案房屋的产权变更登记到乙的名下制造障碍，但是，绝对不能不引起我们的高度重视。
所以，杨紫琴律师认为，解决“将涉案房屋的产权变更登记到乙名下”的问题，关键在于解决甲“必须尊重事实，以合法理由申请将涉案房屋的产权变更登记到乙名下”的问题。
杨紫琴律师的分析意见，让乙茅塞顿开。
如何才能解决甲“必须尊重事实，以合法理由申请将涉案房屋的产权变更登记到乙名下”的问题，杨紫琴律师认为，通常情况下，可以采取先和房屋产权登记机关交换意见，得到房屋产权登记机关同意“只要具备合法理由，涉案房屋的产权就可以变更登记到乙名下”的意见以后，再“向法院起诉，要求甲依据《购房合同》的约定，将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下”为妥。但是，这样做有二个弊病：
第一，轻视了房屋产权登记机关对法律的认知水准。我们应该相信，只要具备合法的理由，房屋产权登记机关是会同意将涉案房屋的产权变更登记到乙名下的。
第二，轻视房屋产权登记机关对法律的认知水准，很可能导致乙和房屋产权登记机关发生不必要的行政争议。这样，势必会影响乙将涉案房屋的产权变更登记到乙名下的办事速度。
所以，乙可以直接以“甲在将涉案房屋的产权变更登记到乙名下的问题上，以不正当理由敷衍”为由，向法院起诉，要求甲依据《购房合同》的约定，将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。这样，甲利用“房屋产权登记机关不同意将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下”这层表象，掩饰自己违约之本质的行为伎俩，就昭然若揭了。同时，甲是否愿意以合法正当的理由，即依据《购房合同》的约定，将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下，还可以从根本上检验甲履行《购房合同》的诚意是否存在。
乙认为，不取得房屋产权登记机关同意“只要具备和法律理由，涉案房屋的产权就可以变更登记到乙名下”的意见，就向法院起诉，会不会导致自己在诉讼过程中诉求缺乏足够的理由。对此，杨紫琴律师解释：
1、乙应该相信，在要求甲“依据《购房合同》的约定，将涉案房屋的产权变更登记到乙名下”的问题上，充分相信法院和法官对甲应该“依据《购房合同》的约定，将涉案房屋的产权变更登记到乙名下”这个问题，作出合法的判断。
2、乙应该相信，只要有了法院对甲应该“依据《购房合同》的约定，将涉案房屋的产权变更登记到乙名下”这个问题作出判决后，房屋产权登记机关是会依法执行法院判决的。
这二个相信，可以加速将涉案房屋的产权变更登记到乙名下之工作进程，也可以有效回避乙和房屋产权登记机关不必要的行政争议。
正如杨紫琴律师判断的那样，乙通过起诉，验证甲履行《购房合同》诚意的结果是，甲拒绝到庭参加诉讼。为此，杨紫琴律师立足于甲应该“依据《购房合同》的约定，将涉案房屋的产权变更登记到乙名下”，不应该“为涉案房屋的产权变更登记到乙名下制造貌似合理的障碍”为由，要求法院判决甲配合乙将涉案房屋的产权变更登记到乙的名下。
【案件处理结果】 法院在甲拒绝到庭参加诉讼的情况下，依法缺席判决，甲和乙签订的《购房合同》有效，判决甲协助乙进行涉案房屋的产权变更登记。#法律咨询##法律##拆迁安置房买卖##变更产权登记##缺席判决#
帮买房人避税签订“阴阳合同”，卖方如何才能终止交易？
承办律师 江苏道多律师事务所律师 潘丹丹
【导读】 甲乙签订房屋买卖合同后，乙为避税与甲签订合同二，甲担心法律纠纷想与乙终止买卖，乙要求甲继续履行。潘丹丹律师认为，甲乙签订阴阳合同是损害国家利益的，法律不会容忍通过阴阳合同避税的行为，甲应该得到法律支持。最终法院判决合同二无效，不再继续履行。
【成功案例入选理由】 运用法理正确分析问题，拨乱反正，依法维护当事人的合法权益。
【基本案情】 甲拟将自己名下的一套房屋（以下简称：涉案房屋）出售给乙，然后用购房款重新购买房屋。甲通过中介与乙签订了《房屋买卖合同1》（以下简称：《合同一》），《合同一》约定的房屋成交价为XXX万元。
《合同一》的履行过程中，乙希望甲配合以低于XXX万元的成交价到房产局备案网签，让乙避税。甲、乙双方又通过中介签订了《房屋买卖合同2》（以下简称：《合同二》），将涉案房屋的成交价约定为YYY万元，同时中介向甲出具的书面《说明》，言明涉案房屋的成交价约定为YYY万元是为了配合乙避税，因此造成的不良后果由中介方和乙全部承担，与甲无关。后甲和乙到房产局通过网签对《合同二》进行了备案。
《合同二》进行备案后，甲担心配合乙避税被发现会受到处罚，同时还发现乙在签订《合同一》时尚不具备购房资格，担心将涉案房屋出卖给乙，会招惹法律纠纷，因此对乙提出将已经收取的乙的定金退还给乙，终止房屋交易。乙表示，虽然自己在签订《合同一》时尚不具备购房资格，但是，甲、乙双方签订《合同二》时，自己已经具备了购房资格。同时，乙还告知甲，乙已经咨询过律师，因为①《合同一》与《合同二》是“阴阳合同”；②《合同二》是通过房产局进行了备案的合同且《合同一》在先《合同二》在后。所以，《合同二》的法律效力显然高于或取代了《合同一》。所以，乙要求甲履行《合同二》。
甲也向其他律师事务所的律师咨询，其他律师事务所的律师告知甲，甲为了配合乙避税，和乙到房产局通过网签对《合同二》进行了备案，虽然严格来说是不合法的，因此，且不说该问题不能单方归责于乙，仅就《合同二》的产生，是“为了配合乙避税”还是“甲、乙双方修改了《合同一》”这二个问题而言，甲就有举证的责任。虽然甲可以拿出中介向甲出具的书面《说明》来证明这个问题，但是，乙并没有在《说明》上签字，所以，最终关于“为了配合乙避税”还是“甲、乙双方修改了《合同一》”这二个问题的举证责任，还是需要由甲承担的。②如果甲不能举证证明《合同二》是经乙提议，甲为了配合乙避税而产生的，那么，在《合同一》在先《合同二》在后，《合同二》已经通过房产局网签进行了备案的情况下，乙关于“《合同二》的法律效力显然高于或取代了《合同一》”的观点，很可能是会得到法律支持的。而甲关于“乙在签订《合同一》时尚不具备购房资格”的问题，因为“甲、乙双方签订《合同二》时，乙已经具备了购房资格”，依法就已经没有任何法律意义了。
甲认为，自己的想法则很简单，“①自己的房子卖给谁都是卖，自己没有必要配合乙避税而给自己带来法律方面的担忧。②因为《合同二》约定的房屋成交价明显低于《合同一》约定的价格，所以，按照《合同二》出卖涉案房屋，自己吃亏太大”。
同时，甲经过思考，感觉困惑自己的问题还有，“难道自己只有继续配合乙避税这种不完全正当的行为，才不会惹上法律纠纷？而自己“担心配合乙避税被发现会受到处罚”而提出终止涉案房屋的买卖活动，倒是面向法律自投罗网”？
为此，甲又向我们咨询，如何才能终止涉案的房屋交易，免除自己法律上的后顾之忧。
【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，甲的想法是朴素而且正当的。其他律师事务所律师关于甲实现其法律目的之担忧，是可以厘清和排除的。
甲遂委托我们的律师帮助其具体处理这个问题。
具体承办本案的潘丹丹律师认为：甲实现其法律目的关键在于，甲能否依法否定《合同二》的法律效力，即依法宣布《合同二》无效。如何才能依法宣布《合同二》无效，我们需要正确认识以下几个问题。
1、其他律师关于“‘乙在签订《合同一》时尚不具备购房资格’的问题，因为‘甲、乙双方签订《合同二》时，乙已经具备了购房资格’”，依法就已经没有任何法律意义了”的观点，是可以借鉴的。但是，由于实现甲的法律需求，关键在于否定《合同二》的法律效力，所以，关于《合同一》是否合法有效，是否可以得到履行的问题，是与本案无关，而是在房产局履行行政职能时应该由房产局把握的问题。所以，选择“乙在签订《合同一》时尚不具备购房资格”作为甲实现其法律目的之理由，是多此一举。
2、其他律师事务所的律师告知甲，“甲为了配合乙避税，不能单方归责于乙”，向甲隐示的法律风险，基于“①甲配合乙避税的行为，并没有导致国家税收流失的严重后果；②在国家税收流失的严重后果产生以前，甲已经主动提出停止避税行为的继续”这样二个条件，甲是不会因此而承担具体的法律责任的。所以，甲不仅可以免除这个方面的后顾之忧，而且可以堂堂正正的以此为由，要求终止涉案房屋的买卖活动。
3、关于“《合同二》产生原因的举证责任”问题，虽然“乙并没有在《说明》上签字”，但是，因为《合同二》约定的房屋成交价明显低于《合同一》约定的价格，所以，房屋出卖方无因的减少出卖房屋的售出价，这是不符合正常人的行为规则的，在《说明》载明“涉案房屋的成交价约定为YYY万元是为了配合乙避税，因此造成的不良后果由中介方和乙全部承担，与甲无关”的情况下，如果乙不能有效说明《合同一》变为《合同二》之正当理由的情况下，认定《合同二》涉嫌避税，应该是完全有可能做到的。
潘丹丹律师认为，虽然法律关于合同效力的认定，愈来呈尊重当事人意思表示的趋势，因此，法律对无效合同的认定设置了比较严格的条件，但是，法院应该对通过“阴阳合同”逃避国家税费的行为，不会持容忍态度的。所以，甲以“担心配合乙避税被发现会受到处罚”为由，而提出终止涉案房屋买卖活动，是可以得到法律支持的。
潘丹丹律师的法律分析意见，坚定了甲依法处理这个问题的决心。
诉讼过程中，乙提出，根据合同意思自治的原则，结合“①《合同一》与《合同二》是“阴阳合同”；②《合同二》是通过房产局进行了备案的合同且《合同一》在先《合同二》在后”的事实，《合同二》的法律效力显然高于或取代了《合同一》。所以，乙有权要求甲履行《合同二》的抗辩。
对此，潘丹丹律师反驳：
首先，乙自认“《合同一》与《合同二》是“阴阳合同”这一事实说明，《合同一》和《合同二》是针对涉案房屋而产生的一个合同行为，而不是二个合同行为，因此，也就不存在“《合同一》在先《合同二》在后，《合同二》取代了《合同一》”的问题。
其次，《合同二》并未注明《合同二》取代了《合同一》，所以，根据乙自己关于“《合同一》与《合同二》是“阴阳合同”的自认，本案的本质争议从法律关系方面认定，应该是《合同一》与《合同二》哪一份合同有效；从不告不理的诉讼规则方面分析，就是《合同二》是否有效。
第三，关于《合同二》是否有效的问题，法庭需要整合以下几个因素综合认定：
①《合同一》与《合同二》均是基于甲、乙双方意思自治而产生的。
②《合同一》与《合同二》所反映出来的具体内容冲突是“《合同二》约定的房屋成交价明显低于《合同一》约定的价格”。
③这种价格差异的产生，肯定不可能是无因的。
④虽然“乙并没有在《说明》上签字”，但是，甲、乙双方出于对中介同等的高度信任，中介在涉案房屋买卖过程中的行为，是不能完全认为仅仅是中介方之意思表示的。中介方在《说明》中表达的意思内容，不仅能够使甲足以代表乙的意思表示，同时中介也能够证明《说明》的内容，乙是知道并且同意的。
⑤《合同一》与《合同二》相比较，利益或不当利益的获得者，显然是乙。因此，认为甲会既选择减少房屋出售价同时又自愿选择自己承担相应法律风险，这显然是不按照正常人处理事务的正常法则之强词夺理。
⑥如何按照“有利于当事人利益公平保护、国家利益不受损失，同时还可以警示利用“阴阳合同”游戏法律的不良社会现象”的原则，认定和处理《合同一》与《合同二》的内容冲突，法院应是根据不告不理的诉讼规则，做出正义裁决的重要参考因素。
【案件处理结果】 法院判决确认《合同二》无效。甲终止该合同履行的法律诉求得到实现。#法律##法律咨询##阴阳合同##避税##房屋买卖纠纷#
承办律师 江苏道多律师事务所律师 潘丹丹
【导读】 甲乙签订房屋买卖合同后，乙为避税与甲签订合同二，甲担心法律纠纷想与乙终止买卖，乙要求甲继续履行。潘丹丹律师认为，甲乙签订阴阳合同是损害国家利益的，法律不会容忍通过阴阳合同避税的行为，甲应该得到法律支持。最终法院判决合同二无效，不再继续履行。
【成功案例入选理由】 运用法理正确分析问题，拨乱反正，依法维护当事人的合法权益。
【基本案情】 甲拟将自己名下的一套房屋（以下简称：涉案房屋）出售给乙，然后用购房款重新购买房屋。甲通过中介与乙签订了《房屋买卖合同1》（以下简称：《合同一》），《合同一》约定的房屋成交价为XXX万元。
《合同一》的履行过程中，乙希望甲配合以低于XXX万元的成交价到房产局备案网签，让乙避税。甲、乙双方又通过中介签订了《房屋买卖合同2》（以下简称：《合同二》），将涉案房屋的成交价约定为YYY万元，同时中介向甲出具的书面《说明》，言明涉案房屋的成交价约定为YYY万元是为了配合乙避税，因此造成的不良后果由中介方和乙全部承担，与甲无关。后甲和乙到房产局通过网签对《合同二》进行了备案。
《合同二》进行备案后，甲担心配合乙避税被发现会受到处罚，同时还发现乙在签订《合同一》时尚不具备购房资格，担心将涉案房屋出卖给乙，会招惹法律纠纷，因此对乙提出将已经收取的乙的定金退还给乙，终止房屋交易。乙表示，虽然自己在签订《合同一》时尚不具备购房资格，但是，甲、乙双方签订《合同二》时，自己已经具备了购房资格。同时，乙还告知甲，乙已经咨询过律师，因为①《合同一》与《合同二》是“阴阳合同”；②《合同二》是通过房产局进行了备案的合同且《合同一》在先《合同二》在后。所以，《合同二》的法律效力显然高于或取代了《合同一》。所以，乙要求甲履行《合同二》。
甲也向其他律师事务所的律师咨询，其他律师事务所的律师告知甲，甲为了配合乙避税，和乙到房产局通过网签对《合同二》进行了备案，虽然严格来说是不合法的，因此，且不说该问题不能单方归责于乙，仅就《合同二》的产生，是“为了配合乙避税”还是“甲、乙双方修改了《合同一》”这二个问题而言，甲就有举证的责任。虽然甲可以拿出中介向甲出具的书面《说明》来证明这个问题，但是，乙并没有在《说明》上签字，所以，最终关于“为了配合乙避税”还是“甲、乙双方修改了《合同一》”这二个问题的举证责任，还是需要由甲承担的。②如果甲不能举证证明《合同二》是经乙提议，甲为了配合乙避税而产生的，那么，在《合同一》在先《合同二》在后，《合同二》已经通过房产局网签进行了备案的情况下，乙关于“《合同二》的法律效力显然高于或取代了《合同一》”的观点，很可能是会得到法律支持的。而甲关于“乙在签订《合同一》时尚不具备购房资格”的问题，因为“甲、乙双方签订《合同二》时，乙已经具备了购房资格”，依法就已经没有任何法律意义了。
甲认为，自己的想法则很简单，“①自己的房子卖给谁都是卖，自己没有必要配合乙避税而给自己带来法律方面的担忧。②因为《合同二》约定的房屋成交价明显低于《合同一》约定的价格，所以，按照《合同二》出卖涉案房屋，自己吃亏太大”。
同时，甲经过思考，感觉困惑自己的问题还有，“难道自己只有继续配合乙避税这种不完全正当的行为，才不会惹上法律纠纷？而自己“担心配合乙避税被发现会受到处罚”而提出终止涉案房屋的买卖活动，倒是面向法律自投罗网”？
为此，甲又向我们咨询，如何才能终止涉案的房屋交易，免除自己法律上的后顾之忧。
【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，甲的想法是朴素而且正当的。其他律师事务所律师关于甲实现其法律目的之担忧，是可以厘清和排除的。
甲遂委托我们的律师帮助其具体处理这个问题。
具体承办本案的潘丹丹律师认为：甲实现其法律目的关键在于，甲能否依法否定《合同二》的法律效力，即依法宣布《合同二》无效。如何才能依法宣布《合同二》无效，我们需要正确认识以下几个问题。
1、其他律师关于“‘乙在签订《合同一》时尚不具备购房资格’的问题，因为‘甲、乙双方签订《合同二》时，乙已经具备了购房资格’”，依法就已经没有任何法律意义了”的观点，是可以借鉴的。但是，由于实现甲的法律需求，关键在于否定《合同二》的法律效力，所以，关于《合同一》是否合法有效，是否可以得到履行的问题，是与本案无关，而是在房产局履行行政职能时应该由房产局把握的问题。所以，选择“乙在签订《合同一》时尚不具备购房资格”作为甲实现其法律目的之理由，是多此一举。
2、其他律师事务所的律师告知甲，“甲为了配合乙避税，不能单方归责于乙”，向甲隐示的法律风险，基于“①甲配合乙避税的行为，并没有导致国家税收流失的严重后果；②在国家税收流失的严重后果产生以前，甲已经主动提出停止避税行为的继续”这样二个条件，甲是不会因此而承担具体的法律责任的。所以，甲不仅可以免除这个方面的后顾之忧，而且可以堂堂正正的以此为由，要求终止涉案房屋的买卖活动。
3、关于“《合同二》产生原因的举证责任”问题，虽然“乙并没有在《说明》上签字”，但是，因为《合同二》约定的房屋成交价明显低于《合同一》约定的价格，所以，房屋出卖方无因的减少出卖房屋的售出价，这是不符合正常人的行为规则的，在《说明》载明“涉案房屋的成交价约定为YYY万元是为了配合乙避税，因此造成的不良后果由中介方和乙全部承担，与甲无关”的情况下，如果乙不能有效说明《合同一》变为《合同二》之正当理由的情况下，认定《合同二》涉嫌避税，应该是完全有可能做到的。
潘丹丹律师认为，虽然法律关于合同效力的认定，愈来呈尊重当事人意思表示的趋势，因此，法律对无效合同的认定设置了比较严格的条件，但是，法院应该对通过“阴阳合同”逃避国家税费的行为，不会持容忍态度的。所以，甲以“担心配合乙避税被发现会受到处罚”为由，而提出终止涉案房屋买卖活动，是可以得到法律支持的。
潘丹丹律师的法律分析意见，坚定了甲依法处理这个问题的决心。
诉讼过程中，乙提出，根据合同意思自治的原则，结合“①《合同一》与《合同二》是“阴阳合同”；②《合同二》是通过房产局进行了备案的合同且《合同一》在先《合同二》在后”的事实，《合同二》的法律效力显然高于或取代了《合同一》。所以，乙有权要求甲履行《合同二》的抗辩。
对此，潘丹丹律师反驳：
首先，乙自认“《合同一》与《合同二》是“阴阳合同”这一事实说明，《合同一》和《合同二》是针对涉案房屋而产生的一个合同行为，而不是二个合同行为，因此，也就不存在“《合同一》在先《合同二》在后，《合同二》取代了《合同一》”的问题。
其次，《合同二》并未注明《合同二》取代了《合同一》，所以，根据乙自己关于“《合同一》与《合同二》是“阴阳合同”的自认，本案的本质争议从法律关系方面认定，应该是《合同一》与《合同二》哪一份合同有效；从不告不理的诉讼规则方面分析，就是《合同二》是否有效。
第三，关于《合同二》是否有效的问题，法庭需要整合以下几个因素综合认定：
①《合同一》与《合同二》均是基于甲、乙双方意思自治而产生的。
②《合同一》与《合同二》所反映出来的具体内容冲突是“《合同二》约定的房屋成交价明显低于《合同一》约定的价格”。
③这种价格差异的产生，肯定不可能是无因的。
④虽然“乙并没有在《说明》上签字”，但是，甲、乙双方出于对中介同等的高度信任，中介在涉案房屋买卖过程中的行为，是不能完全认为仅仅是中介方之意思表示的。中介方在《说明》中表达的意思内容，不仅能够使甲足以代表乙的意思表示，同时中介也能够证明《说明》的内容，乙是知道并且同意的。
⑤《合同一》与《合同二》相比较，利益或不当利益的获得者，显然是乙。因此，认为甲会既选择减少房屋出售价同时又自愿选择自己承担相应法律风险，这显然是不按照正常人处理事务的正常法则之强词夺理。
⑥如何按照“有利于当事人利益公平保护、国家利益不受损失，同时还可以警示利用“阴阳合同”游戏法律的不良社会现象”的原则，认定和处理《合同一》与《合同二》的内容冲突，法院应是根据不告不理的诉讼规则，做出正义裁决的重要参考因素。
【案件处理结果】 法院判决确认《合同二》无效。甲终止该合同履行的法律诉求得到实现。#法律##法律咨询##阴阳合同##避税##房屋买卖纠纷#
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