2月8日周二午评：高位+高估值全崩了！
周二指数弱势调整，深成指及创业板大跌；
盘面上超跌题材股活跃，高位的新能源、白酒、科技等大跌；其中新能源持续下跌，我们三个月就明确观点；
周一我们兑现了小红包，目前仓位比较轻，持仓中的低估值蓝筹，银行、保险、地产、基建等；还是比较抗跌的，短线都不要去追涨参与了，反之可以涨高的兑现为主；
市场弱势，仓位的管控非常重要；目前留下30%的仓位，都是低估值蓝筹。
耐心等待新的机会！看不清，就休息！
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欢迎关注：海西一狼
鉴于个人水平，不可能每次精准分析，投资者不可刻舟求剑，文章涉及的个股及观点，仅供参考，以此交易，风险自担！
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周二指数弱势调整，深成指及创业板大跌；
盘面上超跌题材股活跃，高位的新能源、白酒、科技等大跌；其中新能源持续下跌，我们三个月就明确观点；
周一我们兑现了小红包，目前仓位比较轻，持仓中的低估值蓝筹，银行、保险、地产、基建等；还是比较抗跌的，短线都不要去追涨参与了，反之可以涨高的兑现为主；
市场弱势，仓位的管控非常重要；目前留下30%的仓位，都是低估值蓝筹。
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员工加班时下楼买水摔伤，被认定工伤，公司为了逃避支付补助金， 向人社局举报，人社局撤销工伤认定决定，员工怎么维权？
马某为长沙某公司的员工，从事平面设计工作，劳动合同期限为2016年9月5日至2017年9月4日。2017年6月21日18时左右，马某下楼买水时在二楼楼梯间摔倒。2017年6月22日，公司人事打印一份《情况说明》，因员工在上班时间下楼买水属于私事，不符合工伤，但公司本着人文关怀政策，特为员工进行工伤申报，马某在该说明上签字。2017年6月23日，公司向长沙市人力资源和社会保障局（以下简称人社局）申请工伤认定，申请事由为马某接受工作安排，在搬运办公用品过程中不慎摔倒，扭伤右脚脚踝。人社局于2017年8月16日作出同意认定为工伤的决定。后马某休假，马某劳动合同到期后，公司不予续签，且不支付经济补偿和伤残待遇。于是，马某申请劳动仲裁。公司收到仲裁材料后，于2018年5月3日向人社局举报，称马某受伤是因采取非常危险的蹦跳动作下楼梯导致，并非马某搬运办公用品摔伤。人社局接到举报后，进行调查取证，查明公司在为马某申报工伤时存在虚构事实情况，马某不是在工作时间、工作场所，也不是因工作原因受伤，不属于工伤。于是，人社局于2018年7月9日作出《撤销工伤认定决定通知书》。马某不服，依法向法院提起行政诉讼。
一审法院：对马某的诉讼请求予以支持，判决撤销人社局于2018年7月9日作出《撤销工伤认定决定通知书》
一审法院认为，人社局提供的主要证据《关于马某受伤实际情况说明》均为公司员工，与公司存在利害关系，且证人未出庭作证，接受庭审质询；人社局提供的另一份主要证据视频截图系视听资料，不能与其他有效证据印证，对人社局的上述两份主要证据不予采信。故对人社局作出《撤销工伤认定决定通知书》的主要证据不足，事实不清。行政机关作出行政行为时应遵循信赖保护原则，行政机关一旦作出即具有公信力，行政机关不得随意撤销、变更或废止该行政行为，以免损害行政相对人的信赖利益。
综上，人社局作出《撤销工伤认定决定通知书》证据不足，事实不清，应依法予以撤销。法院判决如下：撤销人社局于2018年7月9日作出《撤销工伤认定决定通知书》。
人社局上诉：公司和马某提供虚假材料，人社局查明事实后，依法撤销工伤认定决定，证据充分。信赖利益应当以正当合法利益为限，而非维护不法利益。
人社局提起上诉，理由如下：
一审法院认定事实错误。人社局于2017年8月16日作出《工伤认定决定书》，依据的事实是马某在公司搬运办公用品受伤。后人社局接到公司举报，人社局查实后，确认马某并非搬运办公用品受伤，而是下楼买水受伤，依法撤销决定书。人社局向一审法院提供了12份证据，一审法院对重要的证据不予采信或未提及，认为人社局作出的行政行为证据不足，属于认定事实不清。
信赖利益应当仅以正当合法利益为限，马某和公司虚构事实申请工伤，所追求和维护的是不法利益，不符合信赖保护原则。
二审法院：马某在上班时间下楼买水，是正常的生理需要，属于工作场所和工作原因的合理延伸
二审法院认为，由公司制作、马某签名确认的《情况说明》，确认马某事发当时是上班时间下楼买水，不慎摔伤，该事实与公司举报之后提交的证据材料可相互印证。马某在工作时间下楼买水，是正常的生理需要，属于工作场所和工作原因的合理延伸。马某摔伤的行为符合《工伤保险条例》第十四条第（一）项的规定，应当认定为工伤。在马某可以认定为工伤，且人社局已经做出工伤认定决定的情况下，人社局仅以公司申请工伤认定时虚假陈述马某是搬运办公用品受伤为由，撤销原工伤认定决定书，不利于劳动者合法权益的保护。对于公司和马某提交虚假材料申请工伤认定的行为，人社局可依规定予以处理。
综上，二审判决如下：驳回上诉，维持原判。
律师点评：
本案中涉及到两个问题，一是，马某加班时下楼买水摔伤，是否应认定为工伤；二是，什么是行政信赖保护原则。
关于第一个问题，马某加班时下楼买水摔伤，是否应认定为工伤？
马某摔伤当时为工作时间不存在争议，有争议的是下楼买水受伤是否属于工作原因和工作场所。
《工伤保险条例》第一条规定，制定和实施该条例的目的在于对“因工作遭受事故伤害或者患职业病的职工获得医疗救治和经济补偿”。因此，理解“工作原因和工作场所”，应当把握员工是否为公司的利益从事本职工作。
“工作原因”包括直接工作原因和间接工作原因，直接工作原因容易理解，至于间接工作原因，一般指员工在工作过程中为临时解决或满足合理必须的基本生理需要而必须从事的事情（如喝水、用餐、上厕所、工作休息等）（详见点击☞女员工值班被性侵，导致精神失常，人民法院认定是工伤 ）。马某上班时下楼买水，是为满足其基本生理需要必须从事的事情，也是为了继续工作所做的事情，符合公司的利益，该行为符合工伤认定条件中的“工作原因”。至于“工作场所”，在认定时，不应仅限于员工日常的、固定的工作地点，还应包括保护员工的基本权利，满足员工基本生理需要的工作场所外合理的范围。只有这样理解，才符合充分保护员工权利的工伤认定立法目的。因此，马某在楼梯间摔伤，应属于“工作场所”的合理延伸范围。马某加班时下楼买水摔伤，应被认定为工伤。
第二个问题，什么是行政信赖保护原则？
信赖保护原则的基本含义是政府对自己作出的行为或承诺应守信用，不得随意变更、不得反复无常。信赖保护原则的要求主要有四点：其一，行政行为一经作出，非有法定事由和经法定程序不得随意撤销、废止或改变，即行政行为具有确定力和公定力；其二，行政机关对行政相对人作出授益行政行为后，事后即使发现有违法情形，只要这种违法情形不是因相对人过错造成的，行政机关亦不得撤销或改变，除非不撤销或改变此种违法行政行为会严重损害国家、社会公共利益；其三，行政行为作出后，如事后据以作出该行政行为的法律、法规、规章修改或废止，或者据以作出该行政行为的客观情况发生重大变化，为了公共利益的需要，行政机关可以撤销、废止或改变已经作出的行政行为。但是行政机关在作出撤销、废止或改变已经作出的行政行为的决定前，应进行利益衡量；其四，行政机关撤销或改变其违法作出的行政行为，如这种违法情形不是因相对人过错造成的，要对相对人因此受到的损失予以赔偿[ 参见姜明安主编：行政法与行政诉讼法（第二版），北京大学出版社2005年1月第2版，第70—71页。]。
本案中，人社局对马某的受伤行为作出工伤认定的决定后，除非马某存在违法行为或为了国家、社会公共利益，人社局才可撤销已作出的工伤认定决定，且人社局在撤销工伤认定决定前，应进行利益衡量，不能损害马某的利益。而事实是，马某并不存在违法行为，也非骗取国家财产。不管马某是上班时间搬运办公用品受伤，还是上班时间下楼买水受伤，均符合工伤认定的条件。人社局在已经作出工伤认定决定的前提下，人社局应遵守信赖保护原则，不得撤销已作出的工伤认定决定。
作者介绍：匡慧律师
湖南通程律师事务所律师，湘潭大学法学硕士，企业人力资源管理师，湖南省劳动人事争议仲裁委员会调解员，劳动法律事务部部长，擅长企业用工管理，在处理劳动争议案件方面累计了丰富的实践经验。
联系电话：158-9855-6397
欢迎关注全国优秀律师事务所湖南通程律师事务所，微信公众号请关注hntcls
马某为长沙某公司的员工，从事平面设计工作，劳动合同期限为2016年9月5日至2017年9月4日。2017年6月21日18时左右，马某下楼买水时在二楼楼梯间摔倒。2017年6月22日，公司人事打印一份《情况说明》，因员工在上班时间下楼买水属于私事，不符合工伤，但公司本着人文关怀政策，特为员工进行工伤申报，马某在该说明上签字。2017年6月23日，公司向长沙市人力资源和社会保障局（以下简称人社局）申请工伤认定，申请事由为马某接受工作安排，在搬运办公用品过程中不慎摔倒，扭伤右脚脚踝。人社局于2017年8月16日作出同意认定为工伤的决定。后马某休假，马某劳动合同到期后，公司不予续签，且不支付经济补偿和伤残待遇。于是，马某申请劳动仲裁。公司收到仲裁材料后，于2018年5月3日向人社局举报，称马某受伤是因采取非常危险的蹦跳动作下楼梯导致，并非马某搬运办公用品摔伤。人社局接到举报后，进行调查取证，查明公司在为马某申报工伤时存在虚构事实情况，马某不是在工作时间、工作场所，也不是因工作原因受伤，不属于工伤。于是，人社局于2018年7月9日作出《撤销工伤认定决定通知书》。马某不服，依法向法院提起行政诉讼。
一审法院：对马某的诉讼请求予以支持，判决撤销人社局于2018年7月9日作出《撤销工伤认定决定通知书》
一审法院认为，人社局提供的主要证据《关于马某受伤实际情况说明》均为公司员工，与公司存在利害关系，且证人未出庭作证，接受庭审质询；人社局提供的另一份主要证据视频截图系视听资料，不能与其他有效证据印证，对人社局的上述两份主要证据不予采信。故对人社局作出《撤销工伤认定决定通知书》的主要证据不足，事实不清。行政机关作出行政行为时应遵循信赖保护原则，行政机关一旦作出即具有公信力，行政机关不得随意撤销、变更或废止该行政行为，以免损害行政相对人的信赖利益。
综上，人社局作出《撤销工伤认定决定通知书》证据不足，事实不清，应依法予以撤销。法院判决如下：撤销人社局于2018年7月9日作出《撤销工伤认定决定通知书》。
人社局上诉：公司和马某提供虚假材料，人社局查明事实后，依法撤销工伤认定决定，证据充分。信赖利益应当以正当合法利益为限，而非维护不法利益。
人社局提起上诉，理由如下：
一审法院认定事实错误。人社局于2017年8月16日作出《工伤认定决定书》，依据的事实是马某在公司搬运办公用品受伤。后人社局接到公司举报，人社局查实后，确认马某并非搬运办公用品受伤，而是下楼买水受伤，依法撤销决定书。人社局向一审法院提供了12份证据，一审法院对重要的证据不予采信或未提及，认为人社局作出的行政行为证据不足，属于认定事实不清。
信赖利益应当仅以正当合法利益为限，马某和公司虚构事实申请工伤，所追求和维护的是不法利益，不符合信赖保护原则。
二审法院：马某在上班时间下楼买水，是正常的生理需要，属于工作场所和工作原因的合理延伸
二审法院认为，由公司制作、马某签名确认的《情况说明》，确认马某事发当时是上班时间下楼买水，不慎摔伤，该事实与公司举报之后提交的证据材料可相互印证。马某在工作时间下楼买水，是正常的生理需要，属于工作场所和工作原因的合理延伸。马某摔伤的行为符合《工伤保险条例》第十四条第（一）项的规定，应当认定为工伤。在马某可以认定为工伤，且人社局已经做出工伤认定决定的情况下，人社局仅以公司申请工伤认定时虚假陈述马某是搬运办公用品受伤为由，撤销原工伤认定决定书，不利于劳动者合法权益的保护。对于公司和马某提交虚假材料申请工伤认定的行为，人社局可依规定予以处理。
综上，二审判决如下：驳回上诉，维持原判。
律师点评：
本案中涉及到两个问题，一是，马某加班时下楼买水摔伤，是否应认定为工伤；二是，什么是行政信赖保护原则。
关于第一个问题，马某加班时下楼买水摔伤，是否应认定为工伤？
马某摔伤当时为工作时间不存在争议，有争议的是下楼买水受伤是否属于工作原因和工作场所。
《工伤保险条例》第一条规定，制定和实施该条例的目的在于对“因工作遭受事故伤害或者患职业病的职工获得医疗救治和经济补偿”。因此，理解“工作原因和工作场所”，应当把握员工是否为公司的利益从事本职工作。
“工作原因”包括直接工作原因和间接工作原因，直接工作原因容易理解，至于间接工作原因，一般指员工在工作过程中为临时解决或满足合理必须的基本生理需要而必须从事的事情（如喝水、用餐、上厕所、工作休息等）（详见点击☞女员工值班被性侵，导致精神失常，人民法院认定是工伤 ）。马某上班时下楼买水，是为满足其基本生理需要必须从事的事情，也是为了继续工作所做的事情，符合公司的利益，该行为符合工伤认定条件中的“工作原因”。至于“工作场所”，在认定时，不应仅限于员工日常的、固定的工作地点，还应包括保护员工的基本权利，满足员工基本生理需要的工作场所外合理的范围。只有这样理解，才符合充分保护员工权利的工伤认定立法目的。因此，马某在楼梯间摔伤，应属于“工作场所”的合理延伸范围。马某加班时下楼买水摔伤，应被认定为工伤。
第二个问题，什么是行政信赖保护原则？
信赖保护原则的基本含义是政府对自己作出的行为或承诺应守信用，不得随意变更、不得反复无常。信赖保护原则的要求主要有四点：其一，行政行为一经作出，非有法定事由和经法定程序不得随意撤销、废止或改变，即行政行为具有确定力和公定力；其二，行政机关对行政相对人作出授益行政行为后，事后即使发现有违法情形，只要这种违法情形不是因相对人过错造成的，行政机关亦不得撤销或改变，除非不撤销或改变此种违法行政行为会严重损害国家、社会公共利益；其三，行政行为作出后，如事后据以作出该行政行为的法律、法规、规章修改或废止，或者据以作出该行政行为的客观情况发生重大变化，为了公共利益的需要，行政机关可以撤销、废止或改变已经作出的行政行为。但是行政机关在作出撤销、废止或改变已经作出的行政行为的决定前，应进行利益衡量；其四，行政机关撤销或改变其违法作出的行政行为，如这种违法情形不是因相对人过错造成的，要对相对人因此受到的损失予以赔偿[ 参见姜明安主编：行政法与行政诉讼法（第二版），北京大学出版社2005年1月第2版，第70—71页。]。
本案中，人社局对马某的受伤行为作出工伤认定的决定后，除非马某存在违法行为或为了国家、社会公共利益，人社局才可撤销已作出的工伤认定决定，且人社局在撤销工伤认定决定前，应进行利益衡量，不能损害马某的利益。而事实是，马某并不存在违法行为，也非骗取国家财产。不管马某是上班时间搬运办公用品受伤，还是上班时间下楼买水受伤，均符合工伤认定的条件。人社局在已经作出工伤认定决定的前提下，人社局应遵守信赖保护原则，不得撤销已作出的工伤认定决定。
作者介绍：匡慧律师
湖南通程律师事务所律师，湘潭大学法学硕士，企业人力资源管理师，湖南省劳动人事争议仲裁委员会调解员，劳动法律事务部部长，擅长企业用工管理，在处理劳动争议案件方面累计了丰富的实践经验。
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第三部分、中小开发商融资破解之道
对于具备一定的综合实力，且有过渡性抵押物的中小开发商，在满足条件的情况下，可合作前置抵押担保融资，在取得目标地块后，再进行抵押物置换。对于一些勾地项目，因地价具备一定优势且地块相对较为优质的，可根据项目的实际情况进行纯债权的融资合作，并根据资金峰值配资；或者在提供融资的同时，引入合作的代建机构共同参与合作或者进行小股操盘、合作开发，借助品牌开发商的实力，解决中小开发商融资问题。
第一章 债权融资及投资要素
1. 投资形式：有限合伙企业投资，普通合伙人及优先级合伙人由西政财富及其指定机构担任，劣后级合伙人由业主方担任。
2. 投资规模：根据项目投资峰值测算进行投资，其中项目土地款及后续建设费用由优先级与劣后级业主方按照2：1的比例出资，劣后级出资先于优先级出资到位。
3. 投资期限：拟设置为6个月以上。
4. 投资收益：不低于18%/年，按年支付。
5. 增信措施：
（1）业主方持有的项目公司剩余股权质押给合伙企业。
（2）业主方及其实际控制人、配偶对优先级投资人出资本金及预期收益的支付承担无限连带责任担保。
（3）土地后置抵押等
6. 还款方式：
项目开发贷或其他资金置换、项目销售回款、集团及实控人担保等。
（1）出资满6个月之日，业主方有权提前归还出资本金及预期收益，原则上每次返还出资本金不低于3000万元，息随本清。
（2）每年底结清当年利息。
（3）优先级出资本金返还及预期收益分配时间不超过18个月，优先级资金退出前，项目回笼资金不得向业主方分配。
7. 退出方式：
收回全部优先级本金及收益后，优先级将其持有的合伙企业的份额或合伙企业持有的项目公司股权转让给业主方或其指定主体，或优先级退伙。
8. 违约约定：
（1）若土地款金额及项目投资峰值超过约定，超出部分由业主方增加劣后份额，实缴出资补足。
（2）若未按约定支付出资资金、本金、利息等资金，应按照应付未付金额的万分之X计算每日违约金。
（3）到期后仍未完成本金及利息的支付，优先级有权对项目进行处置，直至归还全部本金、利息及违约金。
第二章 融资+代建
1. 资金机构诉求：本金及收益的保障及快速回收；
2. 业主方：引入代建方实现品牌溢价，取得高收益等；
3. 代建机构：收取代建费用、品牌使用费、销售奖励等；
4. 关键的博弈点：销售定价权。
一、融资代建的投资架构
1. 可由资金机构作为优先级与代建机构、开发商（作为劣后级）共同成立有限合伙企业（SPV）对项目公司进行投资（通常为明股实债或股加债投资）。
2. 若存在债权人的情况下，经协商一致，债权人亦可作为优先级或中间级将其对项目公司的债权进行出资，以缓解前期资金压力。
3. 资金机构单独设立架构与业主方共同持有项目公司股权。
二、融资代建——融资基本要素
1. 投资总额：资金机构投资不超过项目峰值的70%。
2. 投资期限：预计债权期限不超过24个月（满3个月后可根据金融机构融资进度提前还款），销售达85%时模拟清算退出。
3. 债权收益：年化15%-18%。
4. 资金用途：土地款及项目开发建设。
5. 还款来源：项目再融资回款和销售收入，其他流动性补足等。
6. 风控措施：
原业主及实控人、集团担保；项目公司土地抵押，办理开发贷等融资可配合解押等。
第三章 小股操盘
1. 合作模式：小股（不控股）+操盘（全权经营管理项目）+收益
收益来源：（1）管理费，按照销售收入的一定比例收取；（2）股权收益及超额收益；（3）同意垫资情况下的资金占用费。
2. 投资总额：比如大开发商出资不超过峰值的60%-70%，其中股权投入有一定比例+剩余为债权投入。
3. 投资期限：债权部分不超过2年，股权同股同权进行投资。
4. 债权投资收益：年化15%-18%。
5. 资金用途：资金可用于缴纳土地款、支付开发建设费用等；
6. 还款来源：项目再融资回款和销售收入，其他流动性补足等。
第四章 合作开发
1. 土地方将持有的项目公司48%的股权转让给资金机构，资金机构向土地方支付股权转让款。
2. 资金机构向项目公司追加股东投入，股权转让价款与股东投入金额合计不超过项目投资峰值的60%-70%，该股东投入可用于归还开发商前期对项目公司的股东借款及项目后续的开发建设。
3. 资金机构投资期间，项目公司向资金机构返还股东投入；土地方到期回购资金机构持有项目公司的股权。
4. 资金机构的优先权：项目公司的销售回款需优先偿还资金机构的股东投入。
5. 增信担保措施:
（1）土地抵押：视项目情况，将目标地块提供抵押担保；
（2）股权质押：剩余52%的股权质押给资金机构；
（3）开发商对项目提供流动性支持；
（4）章证照共管，委派高管等；
（5）其他。
6. 退出方式
（1）土地方回购：土地方回购资金机构持有的项目公司股权；
（2）开发商对赌回购（如有）：开发商因触发对赌条款或回购条款，或存在违约行为，开发商回购资金机构持有项目公司的股权。
本文系对2020年7月11日西政地产金融研究会线下交流活动相关交流内容的总结，更多内容欢迎联系西政资本与西政财富。
房地产金融课堂：本文源自西政资本，欢迎关注。
对于具备一定的综合实力，且有过渡性抵押物的中小开发商，在满足条件的情况下，可合作前置抵押担保融资，在取得目标地块后，再进行抵押物置换。对于一些勾地项目，因地价具备一定优势且地块相对较为优质的，可根据项目的实际情况进行纯债权的融资合作，并根据资金峰值配资；或者在提供融资的同时，引入合作的代建机构共同参与合作或者进行小股操盘、合作开发，借助品牌开发商的实力，解决中小开发商融资问题。
第一章 债权融资及投资要素
1. 投资形式：有限合伙企业投资，普通合伙人及优先级合伙人由西政财富及其指定机构担任，劣后级合伙人由业主方担任。
2. 投资规模：根据项目投资峰值测算进行投资，其中项目土地款及后续建设费用由优先级与劣后级业主方按照2：1的比例出资，劣后级出资先于优先级出资到位。
3. 投资期限：拟设置为6个月以上。
4. 投资收益：不低于18%/年，按年支付。
5. 增信措施：
（1）业主方持有的项目公司剩余股权质押给合伙企业。
（2）业主方及其实际控制人、配偶对优先级投资人出资本金及预期收益的支付承担无限连带责任担保。
（3）土地后置抵押等
6. 还款方式：
项目开发贷或其他资金置换、项目销售回款、集团及实控人担保等。
（1）出资满6个月之日，业主方有权提前归还出资本金及预期收益，原则上每次返还出资本金不低于3000万元，息随本清。
（2）每年底结清当年利息。
（3）优先级出资本金返还及预期收益分配时间不超过18个月，优先级资金退出前，项目回笼资金不得向业主方分配。
7. 退出方式：
收回全部优先级本金及收益后，优先级将其持有的合伙企业的份额或合伙企业持有的项目公司股权转让给业主方或其指定主体，或优先级退伙。
8. 违约约定：
（1）若土地款金额及项目投资峰值超过约定，超出部分由业主方增加劣后份额，实缴出资补足。
（2）若未按约定支付出资资金、本金、利息等资金，应按照应付未付金额的万分之X计算每日违约金。
（3）到期后仍未完成本金及利息的支付，优先级有权对项目进行处置，直至归还全部本金、利息及违约金。
第二章 融资+代建
1. 资金机构诉求：本金及收益的保障及快速回收；
2. 业主方：引入代建方实现品牌溢价，取得高收益等；
3. 代建机构：收取代建费用、品牌使用费、销售奖励等；
4. 关键的博弈点：销售定价权。
一、融资代建的投资架构
1. 可由资金机构作为优先级与代建机构、开发商（作为劣后级）共同成立有限合伙企业（SPV）对项目公司进行投资（通常为明股实债或股加债投资）。
2. 若存在债权人的情况下，经协商一致，债权人亦可作为优先级或中间级将其对项目公司的债权进行出资，以缓解前期资金压力。
3. 资金机构单独设立架构与业主方共同持有项目公司股权。
二、融资代建——融资基本要素
1. 投资总额：资金机构投资不超过项目峰值的70%。
2. 投资期限：预计债权期限不超过24个月（满3个月后可根据金融机构融资进度提前还款），销售达85%时模拟清算退出。
3. 债权收益：年化15%-18%。
4. 资金用途：土地款及项目开发建设。
5. 还款来源：项目再融资回款和销售收入，其他流动性补足等。
6. 风控措施：
原业主及实控人、集团担保；项目公司土地抵押，办理开发贷等融资可配合解押等。
第三章 小股操盘
1. 合作模式：小股（不控股）+操盘（全权经营管理项目）+收益
收益来源：（1）管理费，按照销售收入的一定比例收取；（2）股权收益及超额收益；（3）同意垫资情况下的资金占用费。
2. 投资总额：比如大开发商出资不超过峰值的60%-70%，其中股权投入有一定比例+剩余为债权投入。
3. 投资期限：债权部分不超过2年，股权同股同权进行投资。
4. 债权投资收益：年化15%-18%。
5. 资金用途：资金可用于缴纳土地款、支付开发建设费用等；
6. 还款来源：项目再融资回款和销售收入，其他流动性补足等。
第四章 合作开发
1. 土地方将持有的项目公司48%的股权转让给资金机构，资金机构向土地方支付股权转让款。
2. 资金机构向项目公司追加股东投入，股权转让价款与股东投入金额合计不超过项目投资峰值的60%-70%，该股东投入可用于归还开发商前期对项目公司的股东借款及项目后续的开发建设。
3. 资金机构投资期间，项目公司向资金机构返还股东投入；土地方到期回购资金机构持有项目公司的股权。
4. 资金机构的优先权：项目公司的销售回款需优先偿还资金机构的股东投入。
5. 增信担保措施:
（1）土地抵押：视项目情况，将目标地块提供抵押担保；
（2）股权质押：剩余52%的股权质押给资金机构；
（3）开发商对项目提供流动性支持；
（4）章证照共管，委派高管等；
（5）其他。
6. 退出方式
（1）土地方回购：土地方回购资金机构持有的项目公司股权；
（2）开发商对赌回购（如有）：开发商因触发对赌条款或回购条款，或存在违约行为，开发商回购资金机构持有项目公司的股权。
本文系对2020年7月11日西政地产金融研究会线下交流活动相关交流内容的总结，更多内容欢迎联系西政资本与西政财富。
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