祖天师宝诰⑴

至心皈命礼。

本来南土，上溯蜀都⑵。先获黄帝九鼎之丹书⑶，后侍老君两度于玉局⑷。千轴得修真之要，一时成吐纳之功⑸。法箓全成，受盟威品而结璘诀⑹。正邪两辨，夺福庭治而化咸泉⑺。德就大丹，道齐七政⑻。大悲大愿，大圣大慈⑼。三天扶教，辅玄体道⑽。大法天师，雷霆都省⑾。泰玄上相，都天大法主⑿。正一冲玄神化静应显佑真君⒀。六合无穷高明大帝，降魔护道天尊⒁。

[注释]

⑴祖天师宝诰：祖天师，即第一代天师张道陵。东汉沛国丰邑（今江苏丰县）人，汉留候子房八世孙。建武十年正月十五夜，生于吴之天目山。少通老子之学，曾官至巴郡江州令（今重庆），后弃官归隐，立志修道，与弟子王长从淮入江西鄱阳，溯流至云锦山（今龙虎山），炼九天神丹，三年丹成而龙虎见，山因以名。闻蜀中民风醇厚，易可教化，入蜀居鹤鸣山修道。汉安元年（142年）感太上授以正一盟威之道或云三天正法正一科术要道法文，创立了道教。道门尊为祖天师。宝诰，诰即诰词，一种文体。多用于褒扬。

⑵本来南土，上溯蜀都：南土，南方土地。祖天师张道陵为东汉沛国丰邑（今江苏丰县）人，生于吴之天目山。故称之为“本来南土”。蜀都，古蜀国地，战国秦置。治成都（今属四川）。西汉辖境相当今四川松潘以南，南川、彭县、洪雅以西，峨边、石棉以北，邛崃山、大渡河以东等地。今泛指四川。祖天师曾隐居四川鹤鸣山修道并创立道教，故言道教之根源上溯蜀都。

⑶先获黄帝九鼎之丹书：东汉和帝永二年（90年），祖天师张道陵携弟子王长从淮入江西鄱阳，登东平雩于峰。溯信江入贵溪云锦山。在山炼“九天神丹”，丹成而龙虎现。一天，张道陵谓王长曰：五岳多仙于，三蜀足名山，吾将能偕游乎？遂与北入嵩山，崖岭石居数年，精思感彻，有绣衣使者告曰：中峰石室藏有《上三皇内文》和《黄帝九鼎太清丹经》，得而修之者可升天也，真人感其言，乃斋戒七日，人其室，果得丹书。此即为《黄帝九鼎之丹书》。

⑷后侍老君两度于玉局：侍，侍立。指站在尊长的旁边。老君，太上老君。两度，两次。玉局，即玉局治。为二十四治中“下品人治”之第七治。在成都南门左。局是古代的“矮脚几”（后人又称“局脚玉床”）古人席地而坐，置几于前，作讲经等用。《彭乘记》称：“后汉永寿元年，李老君与张道陵至此，有局脚玉床自地而出，老君升座。为张道陵说《南斗北斗经》，既去而座隐地中，因成洞穴，故以玉局名之。”此句言太上老君两次降坛为张道陵讲经说法事。

⑸千轴得修真之要，一时成吐纳之功：千轴，指上文太上老君所降赐之经书。修真，即修道。吐纳，即吐故纳新。为道门修炼养生法。即把胸中浊气从口中呼出，再由鼻漫漫吸进新鲜空气。认为吐纳可吸取生气，吐出死气。达到长生不死。此指祖天师获《黄帝九鼎之丹书》和太上老君降赐之经书后，由此而悟得修真之要，并炼成了吐纳之功法。

⑹法箓全成，受盟威品而结璘诀：法，指道法。宋白玉蟾《道法九要》称：“夫法者，洞晓阴阳造化，明达鬼神机关，呼风召雷，祈晴请雨，行符咒水，治病驱邪，积行累功，与道合真。”箓，又称法箓，宝箓。是一种道教符书，作为入道凭信与行法依据。道经称，得其箓者，方能召唤箓上神吏兵将护卫身形，或役之施行道法。同时，它对受箓者也是一种约束，故称“箓者，戒性情，止塞愆非。制断恶根，发生道业。从凡入圣，自始及终，先从戒箓，然后登真。”盟威品，即正一盟威箓，此箓由老君降授，祖天师张道陵而传世。《赤松子章历》称：“谨按太真科及赤松子历，汉代人鬼交杂，精邪遍行，太上垂慈。下降鹤鸣山，授张天师正一盟威符箓一百二十阶，及千二百官仪，二百大章，法文秘要，救治人物。天师遂建二十四治，敷行正一章符，领户化民，广行阴德。”璘诀，指盟威箓中秘诀。

⑺正邪两辨，夺福庭治而化咸泉：正邪两辨，言太上老君授祖天师正一盟威之道，禁戒律科。检示万民逆顺、祸福功过，令知好恶之事，夺，同“得”。福庭治，福庭即教廷。指阳平治。祖天师立二十四治中，以阳平治为中央教区。其“阳平治都功印”是太上老君所授天师道最高法印。阳平治的教令各治皆应遵守。咸泉，咸即感，感为感应。泉为泉水。喻指祖天师立道教化世人的盛德。

⑻德就大丹，道齐七政：德就大丹，指祖天师炼丹功德圆满时龙虎见之事。汉永元初年，祖天师携弟子王长至云锦山（今龙虎山），修炼九天神丹，一年有红光照室；二年有五云覆鼎，夜不假烛，仿佛有青龙白虎各一常绕丹鼎；三年丹成龙虎见，山因以名。道齐七政，七政指日、月和金、木、水、火、土五星。此言祖天师的道法与日月五星并驾齐驱。可见其道法之高。

⑼大悲大愿，大圣大慈：大悲，指悲悯世人。大愿，济度众生的宏愿。大圣，智慧超凡、通真达灵。大慈，慈祥呵护众生。此赞祖天师之盛德。

⑽三天扶教，辅玄体道：三天，谓清微天、禹馀天、大赤天。此引指三清尊神。扶教，扶助道教。玄，即道。体道，即得道。

⑾大法天师，雷霆都省：大法天师，为祖天师尊号。雷霆，天之号令。都省，仙界官位。此指祖天师代天行发号令。可见其权位之高。

⑿泰玄上相，都天大法主：此为祖天师张道陵仙界尊号。

⒀正一冲玄神化静应显佑真君：此为元成宗对祖天师的封号。

⒁六合无穷高明大帝，降魔护道天尊：六合无穷高明大帝，为明崇祯皇帝加封祖天师之号。降魔，即降除妖魔。护道，护卫道教，天尊。对得道神仙的尊称。此对祖天师张道陵盛德的颂赞。 https://t.cn/z81PuZC

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【课程大纲】

一、 变通售价来促进有效成交
1. 售价是销售成败的首要武器
（1） 售价的内涵是每个销售必知的首要内容
（2） 在实际销售中如何变通售价来促进成交
2. 销售返租风险与风险规避策略
3. 租金的几种模式
4. 使用权模式真假返租为何是衡量商业的优质标准
（1）使用权销售与产权销售的联系
（2）使用权在商业销售中的应用
二、 单兵系统
1. 何为单兵系统
2. 单兵系统之球场理论
3. 单兵系统三要素
三、 销售三层级的技能要求及职责
1. 业务员级别技能要求：如何成为一个优秀的业务员
2. 经理级别技能要求：团队的管理、培训
3. 销售总监/案场项目负责人级别技能要求：全局把控及策略制定
四、 商业地产销售的核心
五、 商铺价格制作及注意要素
1. 价格制作概述
2. 整体均价制定（成本法、收益法、比较法）
3. 平层均价系统（影响平层价格制定时的几个因素）
4. 价格微调系统
5. 回报率微调系统
6. 虚实价格制定
7. 制定一铺一价表
8. 价格制定过程要素
六、 销售策略
1. 高开低走模式
2. 双开盘模式
（1）一般双开盘模式
（2）双开盘模式的优点
七、 销售方案的制定
1、4P理论：1）产品、2）团队、3）客户、4）促销
 确定项目产品属性
 明确项目目标客群画像
 项目的优劣重要还是团队重要
 如何在各个阶段使用合理的促销方式
2、商铺自持与销售的比例
八、 销售六大节点把控及营销去化
1、 销售团队建设及注意事项
（1）销售人员的招聘
（2）销售人员的培训方向
（3）专业团队组建要素
（4）营销组织的搭建安排
2、 预热的几种方式
（1）作战思想的包装深化
（2）作战策略的包装深化
3、 互联网营销的有效方法
（1）LBS、摇一摇、积攒、转发、裂变等方法的有效使用原则
（2）其他根据实际情况的阶段性策略
4、 县城项目营销注意事项
5、 销售六大节点把控及营销去化
（1） 销售筹备期
 实施方案的准备：营销方案及推广方案的确定和理解；
 工程方面的准备工作：工程进度表、工程答客问；
 营销文本准备制作：各种协议、合同、认购书、销售合同、认购合同等；
 销售合同风险及规避
（2） 销售蓄水期
 大客户先行落位工作：
投资户与自营户的多渠道寻找；
大客户谈判及意向铺位确定；
 客户日常蓄水登记接待工作：
来访客户、来电客户日常登记接待工作、外出陌拜客户登记工作；
异地巡展客户挖掘接待工作；
日常会议人员组织与接待，如项目洽谈、合作交流、投资研讨会；
 到访客户的审核工作：
客户审核工作如销售客户回访审核、来访客户回访审核、异地客户回访审核；
审核后的数据汇总处理、客户分类工作；
（3） 销售预热期
 借势与造势：预热方式执行方案和周期确定
 热度测定：每日客户量化处理分析、现场客户访谈了解、价格试探；
 虚拟排位：铺位预留、批量客户模拟落位
 销控队伍组织：放盘流程的确定和放盘三部曲审核流程确定（销控部、操盘人、财务部）；
 关于封冻的处理
 铺位卡的应用技巧
（4） 销售强销期
 分批放量：依据模拟排位进行安排制放盘
 策略调整：根据放盘情况进行放盘策略微调和现场把控
 客户调整：根据放量情况和现场追捧程度进行客户的批量处理和通知；
 技术处理：现场氛围技术处理和烘托、突发事件的处理；
（5） 销售持销期
 短暂的持销
 单一的较长时间持销
 强销持销的交混式持销
 4P理论在实际持销期中的应用分析
 产品属性分析工作：
业务团队培训；
产品卖不动出现的问题及如何解决；
客户的精准搜索；
渠道的利用——互联网（微信中的积赞、转发；直播、游戏、微博等等）；
 销控核对调整：虚实销控处理把控；促销政策、策略；调价策略运用等；
 客户属性分析：经营户分析；投资人分析；客户建档；客户积分；客户维护，回访沟通；
 营销人员组织安排：末位淘汰制、分组微调、业务人员以老带新、单兵攻克业务人员分组调整；
 营销方式调整变化
 持销期放盘策略：活动营销、全民营销、分销、行销、异地营销、电商平台搭建、老带新策略执行；
 持销期案场管理
 持销期切记勿要出现技术性错误：分批次错误、“博弈”现象、抗性、租售势态决策错误，形成滞销、降价、人员管理混乱；
 商铺购买客户的有效甄别策略
 商铺自销与代销的营销战术
（6） 销售扫尾期
 扫尾期的表现形式
 扫尾铺位的优惠策略确定
 针对扫尾铺位的重点推广及扫尾期的常用最新销售方式
 每天量化指标安排和控制
九、 销售和招商之间的联系
1. 招商工作与销售工作的特性对比分析
2. 为何说真正的流程关系是由招商平面图导出销售平面图
3. 招商品牌落位图注意要素
4. 招商先行，带动销售，为何招商尤为重要
十、 销售和广告策划的联系
1. 广告传播中窄人群与泛人群处理
2. 筹备期营销道具的准备
3. 蓄水期广告策略的制定、营销活动的组织实施
4. 预热期开盘告知、组织预热活动
5. 强销期广告的推广
6. 持销期媒介道具的完善、暖场活动的持续
7. 开业期广告推广
8. 互联网推广的重要应用
十一、 新零售
1. 新零售的背景
2. 新零售的概念
3. 新零售的表现形式
4. 运营管理
（1） 吸粉
（2） 线上交易
（3） 社群经济
（4） 大数据
（5） 全渠道
5. 新零售案例
十二、 各种商业建筑模式的解读及操作方式
1. 地上商业街
（1） 商业街对建筑的要求
（2） 各楼层业态配比问题
（3） 销售单价的合理制定
（4） 商业街应该采用何种销售模式
2. 地下商业街
（1） 地下商业街一般都是没有产权的
（2） 地下商业街哪些业态不能做
（3） 应采用哪种销售模式
3. 围合式商业街
（1） 论动线的重要性
（2） 地标建筑
4. 社区型商业街
（1） 如何去化大铺位总款高的铺子
（2） 社区商业街客户拓客技巧
5. 高密度型商业
（1） 高密度商业的特性
（2） 高密商业的抗性要清楚
（3） 高密商业建筑设计要求
（4） 高密度商业销售特性
6. 大盒子类商业
（1） 大盒子商业特性
（2） 什么样的包租模式是最合适的
7. 万达模式
大盒子+金街模式的优劣
8. 小万达模式
9. 低密度商业
（1） 兵营商业的特性
（2） 非常暴利的商业销售模式
（3） 低密商业的建筑特征
10. 文旅小镇商业
11. 专业市场
（1） 各类专业市场简介
（2） 专业市场要以客户的真实需求为导向
12. 写字楼
13. 商务公寓
14. 快捷酒店
15. 主题酒店
十三、 销售项目案例
1. 沈阳五联商业广场
2. 山东德州国际商贸城
3. 山西大同海盛服饰商厦
4. 北京3.3服饰大厦
5. 中传百乐里
6. 临淄上地广场
7. 银川欢乐PARK
8. 兰州宝丰西湖生活MALL
9. （略）

【课程说明】
【主办单位】中房商学院
【培训时间】2019年7月20-21日 青岛（详见报道通知）

【培训费用】特价4800元/人 包含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等；会务组提供酒店代订服务，如需订餐或住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

【联 系 人】陈老师13220116135、18301562532（同微信） QQ：2113220432

祖天师宝诰释义

1、祖天师宝诰：祖天师，即第一代天师张道陵。东汉沛国丰邑（今江苏丰县）人，汉留候子房八世孙。建武十年正月十五夜，生于吴之天目山。少通老子之学，曾官至巴郡江州令（今重庆），后弃官归隐，立志修道，与弟子王长从淮入江西鄱阳，溯流至云锦山（今龙虎山），炼九天神丹，三年丹成而龙虎见，山因以名。闻蜀中民风醇厚，易可教化，入蜀居鹤鸣山修道。汉安元年（142年）感太上授以正一盟威之道或云三天正法正一科术要道法文，创立了道教。道门尊为祖天师。宝诰，诰即诰词，一种文体。多用于褒扬。

2、本来南土，上溯蜀都：南土，南方土地。祖天师张道陵为东汉沛国丰邑（今江苏丰县）人，生于吴之天目山。故称之为“本来南土”。蜀都，古蜀国地，战国秦置。治成都（今属四川）。西汉辖境相当今四川松潘以南，南川、彭县、洪雅以西，峨边、石棉以北，邛崃山、大渡河以东等地。今泛指四川。祖天师曾隐居四川鹤鸣山修道并创立道教，故言道教之根源上溯蜀都。

3、先获黄帝九鼎之丹书：东汉和帝永二年（90年），祖天师张道陵携弟子王长从淮入江西鄱阳，登东平雩于峰。溯信江入贵溪云锦山。在山炼“九天神丹”，丹成而龙虎现。一天，张道陵谓王长曰：五岳多仙于，三蜀足名山，吾将能偕游乎？遂与北入嵩山，崖岭石居数年，精思感彻，有绣衣使者告曰：中峰石室藏有《上三皇内文》和《黄帝九鼎太清丹经》，得而修之者可升天也，真人感其言，乃斋戒七日，入其室，果得丹书。此即为《黄帝九鼎之丹书》。

4、后侍老君两度于玉局：侍，侍立。指站在尊长的旁边。老君，太上老君。两度，两次。玉局，即玉局治。为二十四治中“下品人治”之第七治。在成都南门左。局是古代的“矮脚几”（后人又称“局脚玉床”）古人席地而坐，置几于前，作讲经等用。《彭乘记》称：“后汉永寿元年，李老君与张道陵至此，有局脚玉床自地而出，老君升座。为张道陵说《南斗北斗经》，既去而座隐地中，因成洞穴，故以玉局名之。”此句言太上老君两次降坛为张道陵讲经说法事。

5、千轴得修真之要，一时成吐纳之功：千轴，指上文太上老君所降赐之经书。修真，即修道。吐纳，即吐故纳新。为道门修炼养生法。即把胸中浊气从口中呼出，再由鼻漫漫吸进新鲜空气。认为吐纳可吸取生气，吐出死气。达到长生不死。此指祖天师获《黄帝九鼎之丹书》和太上老君降赐之经书后，由此而悟得修真之要，并炼成了吐纳之功法。

6、法箓全成，受盟威品而结璘诀：法，指道法。宋白玉蟾《道法九要》称：“夫法者，洞晓阴阳造化，明达鬼神机关，呼风召雷，祈晴请雨，行符咒水，治病驱邪，积行累功，与道合真。”箓，又称法箓，宝箓。是一种道教符书，作为入道凭信与行法依据。道经称，得其箓者，公众号嗣汉天师府,方能召唤箓上神吏兵将护卫身形，或役之施行道法。同时，它对受箓者也是一种约束，故称“箓者，戒性情，止塞愆非。制断恶根，发生道业。从凡入圣，自始及终，先从戒箓，然后登真。”盟威品，即正一盟威箓，此箓由老君降授，祖天师张道陵而传世。《赤松子章历》称：“谨按太真科及赤松子历，汉代人鬼交杂，精邪遍行，太上垂慈。下降鹤鸣山，授张天师正一盟威符箓一百二十阶，及千二百官仪，二百大章，法文秘要，救治人物。天师遂建二十四治，敷行正一章符，领户化民，广行阴德。”璘诀，指盟威箓中秘诀。

7、正邪两辨，夺福庭治而化咸泉：正邪两辨，言太上老君授祖天师正一盟威之道，禁戒律科。检示万民逆顺、祸福功过，令知好恶之事，夺，同“得”。福庭治，福庭即教廷。指阳平治。祖天师立二十四治中，以阳平治为中央教区。其“阳平治都功印”是太上老君所授天师道最高法印。阳平治的教令各治皆应遵守。咸泉，咸即感，感为感应。泉为泉水。喻指祖天师立道教化世人的盛德。

8、德就大丹，道齐七政：德就大丹，指祖天师炼丹功德圆满时龙虎见之事。汉永元初年，祖天师携弟子王长至云锦山（今龙虎山），修炼九天神丹，一年有红光照室；二年有五云覆鼎，夜不假烛，仿佛有青龙白虎各一常绕丹鼎；三年丹成龙虎见，山因以名。道齐七政，七政指日、月和金、木、水、火、土五星。此言祖天师的道法与日月五星并驾齐驱。可见其道法之高。

9、大悲大愿，大圣大慈：大悲，指悲悯世人。大愿，济度众生的宏愿。大圣，智慧超凡、通真达灵。大慈，慈祥呵护众生。此赞祖天师之盛德。

10、三天扶教，辅玄体道：三天，谓清微天、禹馀天、大赤天。此引指三清尊神。扶教，扶助道教。玄，即道。体道，即得道。

11、大法天师，雷霆都省：大法天师，为祖天师尊号。雷霆，天之号令。都省，仙界官位。此指祖天师代天行发号令。可见其权位之高。

12、泰玄上相，都天大法主：此为祖天师张道陵仙界尊号。

13、正一冲玄神化静应显佑真君：此为元成宗对祖天师的封号。

14、六合无穷高明大帝，降魔护道天尊：六合无穷高明大帝，为明崇祯皇帝加封祖天师之号。降魔，即降除妖魔。护道，护卫道教，天尊。对得道神仙的尊称。此对祖天师张道陵盛德的颂赞。