01、前言房价会不会跌？是市场决定的，是涨是跌，谁也拦不住。#百V聊楼市#小龙虾认为

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01、前言房价会不会跌？是市场决定的，是涨是跌，谁也拦不住。#百V聊楼市#小龙虾认为，房价在以后肯定会跌，现在到处在建楼，这么多的楼卖给谁呢？现在的年轻人都看得开了，能买的都买了，剩下没钱的也不买。现在跟以前不一样了，以前都往城市里奔。现在已经有一部分人，又回到农村了，在农村搞自媒体创业，比如张同学。现在的楼房，就跟以前的电视机缝纫机自行车一样，结婚必备。现在电视机自行车不值钱了，又有楼房代替，以后楼房又会被其他的代替了。这是时代发展的结果。02、未来杭州的二手房和改善房，是涨还是跌？回到杭州楼市本身的话题，未来的杭州二手房往上走还是继续往下走一点，要看农历年后会否出现小阳春行情。不过，不论向上还是往下，幅度尽可能收窄。不要担心暴涨，也在严防猛烈下跌。从政策层面看，已经见底了，正在努力帮扶房地产行业，接下来会给到相对宽松的金融政策。随着非核心板块一二手倒挂减弱，刚需是真的容易上车了。加上新一轮宽松到来，杭州房贷利率回落至6%以内，可以说，从政策到实操，全方位支持刚需买房。在八五新政后，新增购房需求得到遏制，加之有入围的要求，中签率总体是变得更高了。比如说金沙湖，二季度的登记量（春风金沙）和四季度登记量（杭臻源筑）相差10倍以上。有限价优势的下沙经开区首开楼盘登记量应该也不足1000。九大星城里，摇号是变得简单了。唯独余杭区还是备受青睐，全城人都在等待着华润绿汀路项目。不过，主城区改善的中签率一直处于低点。原因也很简单，改善的需求旺盛，锦尚和品府、滨融府都各自代表了板块的热度。这个登记量大概率、大部分都会延续到明年，因此明年主城区，尤其是拱墅申花、文晖还是一房难求的。不要再说在杭州买不到房子，那些单价2万左右的板块，开发商开始求着你买了。严肃认真说：如果你是真刚需，不要犹豫，上车就对了。杭州真正难的是改善。不管4万+还是5万+，中签率都很低，摇号难度巨大。一方面，没有红盘潮对冲分流，另一方面，第二批集中土拍取消后遗症，改善楼盘出现断档。先说5万左右的改善楼盘，滨融府、望品、和品，三个顶流改善红盘，即将告罄，就连天御也突然一把清了。从节点上看，锦绣公馆和英蓝国际可以卖，但人家不卖啊。再来看看4万左右和5万内的板块，笕桥、艮北、运河新城、萧山市北、城东新城、东新、三塘都处于断档或接近断档的状态，只剩一两次的摇号房源量。接下来，改善还能摇哪些？至少都要耐心等，但杭州改善家庭越来越多，你可以这样理解：每卖出一套二手房，都可能新增一个改善需求。钱江新城二期两个新项目一时半会续不上，新世界和新鸿基更没明确时间表。至于傲世邸，有可能年前开盘，但也有可能被要求与SKP一起上市。东新有两个新项目：一个是融创，一个是西房，西房项目最快明年5月。再然后就等杭州第三次集中土拍，改善项目大概有11宗地块，只是上市开盘最快也要5个月之后，而且还要考虑到亚运会，也就是明年上半年要停工3个月吧。03、现在的温州楼市和绍兴楼市举个例子，现在的温州楼市。温州房价这轮没有跟上整个浙江楼市的涨幅，现在下跌倒是和浙江楼市一样，同步下跌。温州的待售二手房数量已经又快要突破4万套了，这对于库存量本来就高的温州楼市，更是雪上加霜。温州房价这轮下跌，核心原因有三点：一是，温州楼市的新房供应量太大了；这几年温州为了城市更新，不断地卖地，导致新房供应量成了一个天量，这么大的供应量，房价上涨期还好，等到了房价下跌期，就会很内卷；二是，温州的外来人口数量越来越少，温州房价哪怕不如十年前，也依旧是浙江排名第三的城市；放眼全国，温州房价也是排得上号的，房价这么高，让温州对年轻人的吸引力非常弱；三是，温州楼市调控政策也比较强，一个还没有出的二手房指导价悬在炒房客的头上。温州房价想要上涨，基本上不太可能，有同样的钱，还不如去哪些省会城市买房了。再比如说，现在的绍兴楼市。今年绍兴楼市热度下降得实在太快了，今年5月份那会，绍兴出让一宗住宅用地，结果被开发商疯狂地抢了172轮，楼面价达到了8930元一平方米，溢价率达到了71.68%，堪称今年绍兴楼市的巅峰时刻。结果绍兴楼市的这次巅峰，就是顶点了，随后没过多久，绍兴也发布调控，说是要搞二手房指导价，并且后期二手房指导价也立马出来了。虽然说二手房指导价小区数量并不多，而且大部分都是在镜湖区的，但是因为绍兴楼市的底子太弱了，连这个调控都顶不住，楼市就瞬间降温了。绍兴现在对外来年轻人的吸引力也是在逐渐地变弱，绍兴前段时间发布十四五的保障房建设目标，五年时间绍兴才只增加22000套人才租赁房。想想这些人才租赁房数量这么少，说明未来绍兴流入的年轻人数量也会减少。另一方面，现在学区房已经成为了楼市里面风险最高的房子。虽然说，这几年人口出生率在下降，但是要具体反应出来，至少还要有个3年以上的时间。换句话来说，当前哪些重点学区的小孩子，还是越来越多的。在这种情况下，哪怕不是调控房价，光为了减少上学的压力，都会对学区房进行下手整治。如果孩子明年要上学，小龙虾建议大家买学区房的时候，千万不要去追高买那种高价学区房，普通的学区房就行了。那种高价学区房，明年出个什么政策谁都不知道，高位站岗的概率会比较高。04、总结总结，按照今年的土拍情况来看，今年的土拍收入有可能会略低于去年的土拍收入，或者是稍微超过一点去年的土拍收入。很多房产专家因此来说房价要大涨，不然的话土地收入减少，发工资都会成问题。但实际上，在面临土拍收入减少的时候，除了推高房价以外，还有一个方法，就是降低开支，而降低开支最好的方法，就是降薪。其实现在给体制内的人降薪，某种程度的上来讲，也算是缩减了很大一部分开支了，这部分缩减的部分，刚好就可以把土拍收入减少的那部分给覆盖了。大家算一算，假设国内真的有接近1亿的体制内（GWY、事业编、国企）人员，那么把全国的平均一下，体制内的人均收入在8万元左右，一年的人力成本大概是8万亿左右，按照各地传出来的降薪幅度来看，刚好是在10%左右，再加上补缴的税费，刚好可以抵消掉土地收入不足的缺口。未来各地的基建项目也不会和以前那么多了，土地收入的使命，也会慢慢地被房地产税带代替的。