中国股市：终于有人把“集合竞价”讲明白了，学会一辈子受用！
炒股一辈子的股民，都不知道A股有一个秘密交易规则。一位资深股民就靠这个操作方法捕捉到不少强势股，两年资金翻番。我实践过多次，成功率极高，现在我就跟大家讲一讲此方法的精髓，无私分享给有缘人，收藏不谢！
集合竞价分为早盘集合竞价，以最大的成交量的价格确定为开盘价；而尾盘集合竞价，同样以最大的成交量的价格确定为收盘价；价格优先：买进时，谁买进委托挂单的价格高，谁先成交；卖出时，谁委托挂单的价格低，谁先成交。时间优先：同一价格，时间优先。
一、早盘集合竞价挂单技巧：
1、9:15—-9:20这五分钟可以随意地委托挂单和撤单，这5分钟内看到匹配成交量可能是虚假的。大家可能看到突然封板或跌停，其实是庄家制造假象诱多或诱空。此时要多看庄家撤单情况，先不急去挂单。
2、9:20—9:25这五分钟可以委托挂单买进和卖出的单子，但不能撤单。一定要观察股票量比、成交量、盘口的变化。如果是追强势股，主要看买盘是否踊跃，有没有巨单跟进；还有高开的幅度，这段时间内分时跳水不宜超过3%的上下波动，若开到3%-6%或6%以上股价很强势，容易实现连板的概率大。此时在9：24—9.25内可以直接委托挂买单。但是要注意一旦挂单是想撤单是不行的，所以关键的五分钟一定要看准了再进。再理，挂卖单也是这个原则。
3、 9:25—9:30这五分钟不叫集合竞价时间，电脑会在这五分钟接收挂单委托，也可接收撤单，但不做处理。如果你在9.25前看好的股票心理不确定，没有挂单，那现在继续操作。按照价格优先，时间优先的原则挂单。如果强势股盘口强，现价挂买单可能成交不了，所以要高挂一毛左右以便快速成交。
二、尾盘集合竞价挂单技巧：
1、收盘14:57---15:00是收盘集合竞价时间，这3分钟内可以挂单，但不能撤单。
2、股价运行一天，临近收盘主力会做决择。强势股可以直接高价挂单，否则买盘强，价格上涨，可能买不到。挂的价格高，成交价格不一定就高，它最后会撮合一个价格。一般大家经常会现价去挂单，但是常常买不到，第二天股价上涨开始后悔；同样，弱势股，可以直接低挂单，要确保能成交。
三、涨跌板挂单技巧：
1、涨板时，价格都是一样的，谁委托挂单的早，谁就先成交；跌板谁委托卖出的早，谁先成交。
2、一字板。股价强势，巨封单量，博弈连续一字板，那晚上直接去挂单，明天封板的价格；同样比如说庄股，连续一字跌板，也可以挂明天的跌停价。可能大家都不知道，可以委托挂第二天的单，具体的券商委托时间不一样。
股票上涨前，“集合竞价”征兆已经说明一切
集合竞价的过程
集合竞价选股标准：
1、前提先要明确集合竞价选股纯属于短线思路.要设立好严格的止盈止损。
2、高开标准：高开幅度最好在1-4%，高于这个幅度要留意高开低走的风险，从市场的强势和弱势来分析，强势市场或者多头市场涨停的概率很大，高开在4-5%以上的涨停概率依然很大，反之，弱势市场就可能存在一定的风险。
标的标准：有着对此涨停经验和活跃的蕴含涨停的势头的个股
3、股价站立的位置：尽量挑选趋势上升的或底部启动的个股，对于处于上升趋势的个股要沿着五日均线上涨，回踩不破五日均线，可接受股价所在10日均线附件的各个股或者重要支撑位。
4、基本面和技术面选股：基本面业绩优良，财务状况良好，市场占有率大，竞争力大的个股，技术面尽量突破或者吻合特性看涨形态为主。
5、换手率和量比：这个没法界定，通常由流通盘来确定。
其中有几种情况，大家一定要注意
一直是涨停。
这种个股，比上面所讲的那种“触及涨停，后又打开”的个股更强势，最后出现一字涨停或者T字涨停的概率非常大。
如下图所示，该股在集合竞价一开始就直接拉高封涨停，背后一定是主力大资金在操控， 甚至在9：20之后，涨停也没有打开，说明主力做多意愿非常强烈，这样的个股， 盘中封涨停的概率也会非常大。
9:20之后出现拉升。
如下图所示，该股在9:20之前股价还是快速向下走的，9:20之后快速拉了上来，直至9:30正式开盘后，股价依然继续攀升。
9:20之后的挂单一般我们默认是比较靠谱的，因为9:20之后只能挂单，不能撤单，所以9:20之后股价的走势对投资者来说，对预判个股当天的主力资金情况有更多的参考价值。
集合竞价表现低调，开盘后在量能支持下快速拉升。
如下图所示，集合竞价期间的表现都不出色，该股开盘几乎是平开，这样低调表现的个股，关注者会更少，有利于主力快速拉升股价。
散户炒股避免被套的原则：
任何一次股市大跌、暴跌都会导致很多投资者被重套。为了不被套，反败为胜，投资者应遵守避免被套的原则：
(1)不贪婪追高。对于那些已经上涨10～40倍的个股，一旦出现被套可能是长时间被套，甚至永久被套。因此，一定不要贪婪地追高，避免被深套。
(2)在下跌趋势中不买股。
(3)设好止损位，不要让你的股票亏损超过15%以上，坚决执行操作纪律。
(4)分散风险。一般散户投资者买股的数量不要超过3只。股票太多会影响获利能力，超级集中则增加了风险。例如，对于较大的投资者，最多不要购买超过5只股票，最好每只股票分配较为平均，除非出现特别有把握的股票才重仓。另外，股票也不要过于集中在一个板块或者一类股票中，避免同起同落的局面。
(5)不要刻意追求暴利。暴利是可遇不可求的，比如，对暴利的ST或者其他类概念股，遇到了算是幸运，遇不到不要刻意追求。
炒股一辈子的股民，都不知道A股有一个秘密交易规则。一位资深股民就靠这个操作方法捕捉到不少强势股，两年资金翻番。我实践过多次，成功率极高，现在我就跟大家讲一讲此方法的精髓，无私分享给有缘人，收藏不谢！
集合竞价分为早盘集合竞价，以最大的成交量的价格确定为开盘价；而尾盘集合竞价，同样以最大的成交量的价格确定为收盘价；价格优先：买进时，谁买进委托挂单的价格高，谁先成交；卖出时，谁委托挂单的价格低，谁先成交。时间优先：同一价格，时间优先。
一、早盘集合竞价挂单技巧：
1、9:15—-9:20这五分钟可以随意地委托挂单和撤单，这5分钟内看到匹配成交量可能是虚假的。大家可能看到突然封板或跌停，其实是庄家制造假象诱多或诱空。此时要多看庄家撤单情况，先不急去挂单。
2、9:20—9:25这五分钟可以委托挂单买进和卖出的单子，但不能撤单。一定要观察股票量比、成交量、盘口的变化。如果是追强势股，主要看买盘是否踊跃，有没有巨单跟进；还有高开的幅度，这段时间内分时跳水不宜超过3%的上下波动，若开到3%-6%或6%以上股价很强势，容易实现连板的概率大。此时在9：24—9.25内可以直接委托挂买单。但是要注意一旦挂单是想撤单是不行的，所以关键的五分钟一定要看准了再进。再理，挂卖单也是这个原则。
3、 9:25—9:30这五分钟不叫集合竞价时间，电脑会在这五分钟接收挂单委托，也可接收撤单，但不做处理。如果你在9.25前看好的股票心理不确定，没有挂单，那现在继续操作。按照价格优先，时间优先的原则挂单。如果强势股盘口强，现价挂买单可能成交不了，所以要高挂一毛左右以便快速成交。
二、尾盘集合竞价挂单技巧：
1、收盘14:57---15:00是收盘集合竞价时间，这3分钟内可以挂单，但不能撤单。
2、股价运行一天，临近收盘主力会做决择。强势股可以直接高价挂单，否则买盘强，价格上涨，可能买不到。挂的价格高，成交价格不一定就高，它最后会撮合一个价格。一般大家经常会现价去挂单，但是常常买不到，第二天股价上涨开始后悔；同样，弱势股，可以直接低挂单，要确保能成交。
三、涨跌板挂单技巧：
1、涨板时，价格都是一样的，谁委托挂单的早，谁就先成交；跌板谁委托卖出的早，谁先成交。
2、一字板。股价强势，巨封单量，博弈连续一字板，那晚上直接去挂单，明天封板的价格；同样比如说庄股，连续一字跌板，也可以挂明天的跌停价。可能大家都不知道，可以委托挂第二天的单，具体的券商委托时间不一样。
股票上涨前，“集合竞价”征兆已经说明一切
集合竞价的过程
集合竞价选股标准：
1、前提先要明确集合竞价选股纯属于短线思路.要设立好严格的止盈止损。
2、高开标准：高开幅度最好在1-4%，高于这个幅度要留意高开低走的风险，从市场的强势和弱势来分析，强势市场或者多头市场涨停的概率很大，高开在4-5%以上的涨停概率依然很大，反之，弱势市场就可能存在一定的风险。
标的标准：有着对此涨停经验和活跃的蕴含涨停的势头的个股
3、股价站立的位置：尽量挑选趋势上升的或底部启动的个股，对于处于上升趋势的个股要沿着五日均线上涨，回踩不破五日均线，可接受股价所在10日均线附件的各个股或者重要支撑位。
4、基本面和技术面选股：基本面业绩优良，财务状况良好，市场占有率大，竞争力大的个股，技术面尽量突破或者吻合特性看涨形态为主。
5、换手率和量比：这个没法界定，通常由流通盘来确定。
其中有几种情况，大家一定要注意
一直是涨停。
这种个股，比上面所讲的那种“触及涨停，后又打开”的个股更强势，最后出现一字涨停或者T字涨停的概率非常大。
如下图所示，该股在集合竞价一开始就直接拉高封涨停，背后一定是主力大资金在操控， 甚至在9：20之后，涨停也没有打开，说明主力做多意愿非常强烈，这样的个股， 盘中封涨停的概率也会非常大。
9:20之后出现拉升。
如下图所示，该股在9:20之前股价还是快速向下走的，9:20之后快速拉了上来，直至9:30正式开盘后，股价依然继续攀升。
9:20之后的挂单一般我们默认是比较靠谱的，因为9:20之后只能挂单，不能撤单，所以9:20之后股价的走势对投资者来说，对预判个股当天的主力资金情况有更多的参考价值。
集合竞价表现低调，开盘后在量能支持下快速拉升。
如下图所示，集合竞价期间的表现都不出色，该股开盘几乎是平开，这样低调表现的个股，关注者会更少，有利于主力快速拉升股价。
散户炒股避免被套的原则：
任何一次股市大跌、暴跌都会导致很多投资者被重套。为了不被套，反败为胜，投资者应遵守避免被套的原则：
(1)不贪婪追高。对于那些已经上涨10～40倍的个股，一旦出现被套可能是长时间被套，甚至永久被套。因此，一定不要贪婪地追高，避免被深套。
(2)在下跌趋势中不买股。
(3)设好止损位，不要让你的股票亏损超过15%以上，坚决执行操作纪律。
(4)分散风险。一般散户投资者买股的数量不要超过3只。股票太多会影响获利能力，超级集中则增加了风险。例如，对于较大的投资者，最多不要购买超过5只股票，最好每只股票分配较为平均，除非出现特别有把握的股票才重仓。另外，股票也不要过于集中在一个板块或者一类股票中，避免同起同落的局面。
(5)不要刻意追求暴利。暴利是可遇不可求的，比如，对暴利的ST或者其他类概念股，遇到了算是幸运，遇不到不要刻意追求。
必输的官司还要打吗？
一起简单的案件，被告明确知道原告必败，但却极度卑微，并主动沟通调解，最后案件调解结束。得知其中缘由后，也能理解被告的“卑微”
作为律师，以诚待客是基本品质，这也是客户评价一位律师是否靠谱的因素之一，有时候某些必败的案件，会劝当事人不要花冤枉钱，但这起案件带来新的思考：
准确专业的判断固然重要，但案件不是只有专业
一个维度，它可能还涉及人情世故、涉及行业惯例、涉及名誉商誉、甚至涉及风险融资等等，所以必败的案件也有“赢”的可能。
不仅要做专业靠谱的律师，还要做有“搏一搏”这种风险意识的律师。
一起简单的案件，被告明确知道原告必败，但却极度卑微，并主动沟通调解，最后案件调解结束。得知其中缘由后，也能理解被告的“卑微”
作为律师，以诚待客是基本品质，这也是客户评价一位律师是否靠谱的因素之一，有时候某些必败的案件，会劝当事人不要花冤枉钱，但这起案件带来新的思考：
准确专业的判断固然重要，但案件不是只有专业
一个维度，它可能还涉及人情世故、涉及行业惯例、涉及名誉商誉、甚至涉及风险融资等等，所以必败的案件也有“赢”的可能。
不仅要做专业靠谱的律师，还要做有“搏一搏”这种风险意识的律师。
【开发商频频更改规划且被行政处罚，购房者为何不能拒绝收房？】地产开发，规划先行。然而，有的开发商却视规划如儿戏，肆意更改规划，不按规划施工。
厦门一开发商堪称“典型”，在房地产开发建设中，破坏绿地、侵占消防车道、扩建别墅区围墙……开发商我行我素的行为遭到了主管部门的行政处罚，购房者也因此拒绝收房，直到诉至法院，不过，法院并未支持购房者退房。这是怎么回事？
不靠谱开发商屡屡更改规划
2013年，曾女士与YG公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买后者开发的FL湾项目房屋一套。合同约定：
该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；
小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。
合同签订后，曾女士依约支付了购房款。
2014年，FL湾经消防验收合格，并通过建设工程竣工验收备案。
2015年4月14日，消防部门对FL湾进行消防监督检查，发现消防车道被绿化占用，向YG公司发出责令限期改正通知书。YG公司未及时改正，消防部门遂作出行政处罚决定书，对YG公司罚款29000元，后经现场复查，消防车道宽度达到4.0米。
2015年4月23日，城市管理行政执法局向YG公司发出了行政处罚决定书，载明：YG公司未按照建设工程规划许可证进行建设，破坏绿地，变更规划，扩建别墅区围墙，责令其自行拆除违法建设，严格按照《建设工程规划许可证》批准总平面图施工，建设地块内围墙，设置地块内道路。在发出行政强制执行催告书之后，2015年7月，执法局对FL湾的部分围墙进行拆除。
2015年6月，YG公司向曾女士发出了交付通知书，要求其前去办理房屋交接手续。
曾女士拒绝收房，并向法院提起诉讼，要求判决YG公司按合同约定的条件交付房屋，同时支付违约金。
一审：开发商交房并付违约金
一审法院查明，FL湾已经消防验收合格，并通过了建设工程竣工验收备案。但是，此后YG公司未按照建设工程规划许可证在该项目内进行建设，破坏绿地、变更规划，扩建别墅围墙，有关部门亦对其进行了行政处罚。审理中，双方确认YG公司已将消防车通道和消防扑救面整改完毕；同时，消防部门亦确认消防车道整改符合要求。因此，认定FL湾涉及消防部分于2015年11月25日达到消防部门要求。
对于YG公司破坏绿地和扩建别墅区围墙的问题，合同约定：“双方同意项目虽未全部建设完成，但对买受人正常使用商品房未造成严重影响的，应视为商品房已达到交房条件，买受人应按时收房，但出卖人应当在合理期限内对未完成项目整改完毕。”曾女士所购买的房屋位于高层区域，双方存在争议的绿化和围墙的范围主要在该项目的别墅区域之间，对曾女士正常使用房屋的影响较小。因此，YG公司破坏绿地和扩建别墅区围墙的行为不构成违反合同约定的房屋交付条件的行为。
综上，YG公司拟交付的房屋符合合同约定的交付条件，但是在合同约定的交付期限之前未完全符合交付条件，故应承担逾期交房违约金。
据此，法院判决：YG公司向曾女士交付房屋并支付违约金3万余元。
购房者、开发商均上诉
曾女士、YG公司均不服一审判决，分别提起上诉。
曾女士认为，一审法院以YG公司破坏绿地、扩建别墅区围墙对正常使用房屋的影响较小为由，认定房屋符合交付条件，损害了其合法利益。目前已经被破坏的绿地和扩建的别墅区围墙涵盖在合同约定的公摊面积内，一审法院的判决直接导致其无法使用该部分公摊面积。YG公司在消防问题整改完毕后，即应再次履行通知交房的义务，在YG公司未履行通知义务期间，应依法向曾凤桃承担逾期交付房屋的违约责任。
YG公司辩称，该商品房已于讼争合同约定的交房期限前符合交付条件：
根据合同约定，只要讼争商品房在交付时不存在“严重影响正常使用商品房的因素”，即应视为该商品房已具备交付条件，曾女士应按时收房。《厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》（以下简称《厦门中院指导意见》）第二条规定，买受人因出卖人交付的商品房未经验收或验收不合格拒绝接收的，予以支持。出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定出卖人不具备交房条件，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。所谓“严重影响正常使用商品房的因素”应是指商品房未经验收或验收不合格，或交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情形。YG公司提供的证据充分证明，讼争商品房于《商品房买卖合同》约定的交房期限届满前已通过竣工、消防、规划等诸项验收，并取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，且YG公司亦能够提供《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》，因此应认定讼争商品房不存在“严重影响正常使用商品房的因素”，在《商品房买卖合同》约定的交房期限届满前已具备交付条件。
别墅区间消防车通道被绿化占用的问题，不应改变讼争商品房于《商品房买卖合同》约定的交房期限届满前已具备交付条件的客观事实。
1.别墅消防车通道被绿化占用，实际是指在该消防车通道两侧硬化路面局部种植地被植物的情形。但此举初衷是为了美化消防车通道，完全是善意，与恶意占道具有本质区别。
2.别墅区间消防车通道两侧路面已完成硬化，且局部种植的地被植物不高，故消防车经过时可直接碾压，通行不受妨碍，原则上不构成消防隐患。
3.在别墅区间消防车通道两侧种植地被植物的时间系发生在讼争商品房通过消防验收之后。根据消防法第六十条规定，公安消防机关对此问题的处置方式为责令改正或处以罚款。除此之外，消防法及相关行政法规、规章等均无公安消防机关可因此撤销此前作出的《建设工程消防验收意见书》或已通过的《建设工程消防验收意见书》无效的相关规定。公安消防机关也表示：绿化占用消防通道应属于局部消防隐患，与消防验收后消防设备（如：消防疏散灯）故障等问题同类，而局部消防隐患为动态，消防验收通过后不排除仍发生局部消防隐患的可能性，该局部消防隐患在发现后整改完成即可，故局部消防隐患的发生不会改变商品房消防验收合格的结果。因此，别墅区间消防车通道两侧种植地被植物的情形，不会改变讼争商品房已通过消防验收的客观事实，不应以此为由否定讼争商品房符合合同约定的交付条件。YG公司亦适当履行了通知义务，故不存在逾期交房的违约行为，无须支付所谓逾期交房违约金。
综上，一审法院的认定缺乏法律、合同乃至事实依据，YG公司不存在逾期交房的违约行为，无须支付逾期交房违约金。
二审：撤销部分原判，酌减开发商违约金
二审法院认为，YG公司擅自将别墅区域的消防车道改造为绿化带局部妨碍消防车通行、破坏公共绿地扩建别墅区围墙及相关整改情况的事实，有关主管部门已作出认定，此为不争之事实，曾女士提交的证据亦为印证该事实，已无须再作认定。本案系曾女士以交付房屋不符合约定条件为由予以拒收而引发的违约索赔纠纷，曾女士是否有权拒收房屋及YG公司应否承担违约责任是本案的审查要点。
法院综合判定如下：
项目需消防验收合格方可交付使用系《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》的强制性规定，属法定交付条件，不允许当事人约定排除适用，故当出卖人交付的商品房不符合法定条件时，买受人有权拒收商品房。具体到本案，讼争商品房所在的FL湾工程已经竣工验收合格和消防验收合格，并取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，已具备合同约定的法定交付条件。之后，YG公司将别墅区域的消防车道部分改造为绿化带，妨碍消防车通行，该违法行为被责令限期改正。虽然YG公司未按期整改完毕，但由于其违法行为并未导致消防部门撤销原已作出的工程消防验收合格评定，曾女士依据合同约定应予接收商品房，无权拒收。同理，对YG公司破坏绿地、变更规划、扩建别墅区围墙的违法行为，亦非合同约定的可拒绝接收的法定事由，曾女士亦应予接收房屋。
综上所述，商品房已经工程竣工验收合格和消防验收合格，虽然部分消防通道和绿化设施存在不符合规划，但根据《商品房买卖合同》的约定，曾女士无权拒收。因YG公司在合同约定的交房期限前已通知收房，故不存在顺延交房期限的情形，曾女士关于逾期交房违约金的请求不能成立。因曾女士尚未收房，故一审判决YG公司仍负有交房义务正确，应予维持，但YG公司应承担瑕疵交付违约金15000元，且该违约金的承担并不能免除YG公司负有的整改义务。
二审法院判决：YG公司向曾女士交付房屋并支付违约金1.5万元。
科普：什么情况可以拒绝收房？
经历一审、二审，曾女士仍没有达到诉讼目的：不仅要收房，能够到手的违约金还锐减。
房质网在此提醒购房者，拒绝收房并非易事，主要有两种情形：
1、房屋没有达到合同约定的交房条件。约定条件是指消费者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件，消费者又能证明该退房条件成立，才可以拒绝收房。
2、达不到法律规定的交付使用条件。我国法律规定，工程质量监督、规划、消防、人防等，未取得《商品房销售管理办法》规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《测绘成果表》等“两书一表”的楼房，购房者可以选择拒收房屋，相关违约赔偿责任应由开发企业承担。
现实中，有的开发商即便未通过综合验收，也会要求购房者收房。此种情况下，购房者是否完全可以拒收呢？
有的观点认为，开发商在未取得规划验收合格证的情况下通知购房者收楼，违反了相关法律、法规的强制性规定，购房者依法可以拒绝交付，开发商应承担延期交楼的违约责任。
也有的观点认为，开发商在组织竣工验收之前，是否符合规划条件，应由政府部门核实和决定。如果开发商的工程已经办理了竣工验收并将所验收文件在政府部门进行了备案，政府部门接受了开发商的备案并核发了竣工验收备案收文回执，开发商交房符合国家法律的规定。购房者如对政府行为有疑问，应向有关部门提出。在开发商竣工验收备案收文回执未被政府部门依法撤销前，房屋交付行为依然有效。购房者以开发商未取得建设工程规划合格证为理由，拒绝房屋的交付，不符合法律规定。
值得注意的是，《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。那么，只有违反的是效力性强制性规定的合同才无效，如果违反的是管理性强制性规定的合同效力按有效处理。什么是效力性强制性规定，什么是管理性强制性规定，法条本身并未做出区分。而在现实中，由于裁判者认识上的不同，相同的案情会出现不同的判决或仲裁。
因此，遇到开发商违反规划建设，购房者如果选择诉讼，并非最佳选择，不如寻找经验丰富的专业机构，比如房质网，与开发商展开谈判，以在短时间内争取最大利益。
本文为【房质网】原创内容，
未经允许，不得使用文内任何图片，
如需转载可联系授权。
虚假宣传、违规收费
延期交付、延期办证
质量问题、设计缺陷
成立业委会
找房质网
厦门一开发商堪称“典型”，在房地产开发建设中，破坏绿地、侵占消防车道、扩建别墅区围墙……开发商我行我素的行为遭到了主管部门的行政处罚，购房者也因此拒绝收房，直到诉至法院，不过，法院并未支持购房者退房。这是怎么回事？
不靠谱开发商屡屡更改规划
2013年，曾女士与YG公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买后者开发的FL湾项目房屋一套。合同约定：
该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；
小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。
合同签订后，曾女士依约支付了购房款。
2014年，FL湾经消防验收合格，并通过建设工程竣工验收备案。
2015年4月14日，消防部门对FL湾进行消防监督检查，发现消防车道被绿化占用，向YG公司发出责令限期改正通知书。YG公司未及时改正，消防部门遂作出行政处罚决定书，对YG公司罚款29000元，后经现场复查，消防车道宽度达到4.0米。
2015年4月23日，城市管理行政执法局向YG公司发出了行政处罚决定书，载明：YG公司未按照建设工程规划许可证进行建设，破坏绿地，变更规划，扩建别墅区围墙，责令其自行拆除违法建设，严格按照《建设工程规划许可证》批准总平面图施工，建设地块内围墙，设置地块内道路。在发出行政强制执行催告书之后，2015年7月，执法局对FL湾的部分围墙进行拆除。
2015年6月，YG公司向曾女士发出了交付通知书，要求其前去办理房屋交接手续。
曾女士拒绝收房，并向法院提起诉讼，要求判决YG公司按合同约定的条件交付房屋，同时支付违约金。
一审：开发商交房并付违约金
一审法院查明，FL湾已经消防验收合格，并通过了建设工程竣工验收备案。但是，此后YG公司未按照建设工程规划许可证在该项目内进行建设，破坏绿地、变更规划，扩建别墅围墙，有关部门亦对其进行了行政处罚。审理中，双方确认YG公司已将消防车通道和消防扑救面整改完毕；同时，消防部门亦确认消防车道整改符合要求。因此，认定FL湾涉及消防部分于2015年11月25日达到消防部门要求。
对于YG公司破坏绿地和扩建别墅区围墙的问题，合同约定：“双方同意项目虽未全部建设完成，但对买受人正常使用商品房未造成严重影响的，应视为商品房已达到交房条件，买受人应按时收房，但出卖人应当在合理期限内对未完成项目整改完毕。”曾女士所购买的房屋位于高层区域，双方存在争议的绿化和围墙的范围主要在该项目的别墅区域之间，对曾女士正常使用房屋的影响较小。因此，YG公司破坏绿地和扩建别墅区围墙的行为不构成违反合同约定的房屋交付条件的行为。
综上，YG公司拟交付的房屋符合合同约定的交付条件，但是在合同约定的交付期限之前未完全符合交付条件，故应承担逾期交房违约金。
据此，法院判决：YG公司向曾女士交付房屋并支付违约金3万余元。
购房者、开发商均上诉
曾女士、YG公司均不服一审判决，分别提起上诉。
曾女士认为，一审法院以YG公司破坏绿地、扩建别墅区围墙对正常使用房屋的影响较小为由，认定房屋符合交付条件，损害了其合法利益。目前已经被破坏的绿地和扩建的别墅区围墙涵盖在合同约定的公摊面积内，一审法院的判决直接导致其无法使用该部分公摊面积。YG公司在消防问题整改完毕后，即应再次履行通知交房的义务，在YG公司未履行通知义务期间，应依法向曾凤桃承担逾期交付房屋的违约责任。
YG公司辩称，该商品房已于讼争合同约定的交房期限前符合交付条件：
根据合同约定，只要讼争商品房在交付时不存在“严重影响正常使用商品房的因素”，即应视为该商品房已具备交付条件，曾女士应按时收房。《厦门市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》（以下简称《厦门中院指导意见》）第二条规定，买受人因出卖人交付的商品房未经验收或验收不合格拒绝接收的，予以支持。出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定出卖人不具备交房条件，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。所谓“严重影响正常使用商品房的因素”应是指商品房未经验收或验收不合格，或交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情形。YG公司提供的证据充分证明，讼争商品房于《商品房买卖合同》约定的交房期限届满前已通过竣工、消防、规划等诸项验收，并取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，且YG公司亦能够提供《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》，因此应认定讼争商品房不存在“严重影响正常使用商品房的因素”，在《商品房买卖合同》约定的交房期限届满前已具备交付条件。
别墅区间消防车通道被绿化占用的问题，不应改变讼争商品房于《商品房买卖合同》约定的交房期限届满前已具备交付条件的客观事实。
1.别墅消防车通道被绿化占用，实际是指在该消防车通道两侧硬化路面局部种植地被植物的情形。但此举初衷是为了美化消防车通道，完全是善意，与恶意占道具有本质区别。
2.别墅区间消防车通道两侧路面已完成硬化，且局部种植的地被植物不高，故消防车经过时可直接碾压，通行不受妨碍，原则上不构成消防隐患。
3.在别墅区间消防车通道两侧种植地被植物的时间系发生在讼争商品房通过消防验收之后。根据消防法第六十条规定，公安消防机关对此问题的处置方式为责令改正或处以罚款。除此之外，消防法及相关行政法规、规章等均无公安消防机关可因此撤销此前作出的《建设工程消防验收意见书》或已通过的《建设工程消防验收意见书》无效的相关规定。公安消防机关也表示：绿化占用消防通道应属于局部消防隐患，与消防验收后消防设备（如：消防疏散灯）故障等问题同类，而局部消防隐患为动态，消防验收通过后不排除仍发生局部消防隐患的可能性，该局部消防隐患在发现后整改完成即可，故局部消防隐患的发生不会改变商品房消防验收合格的结果。因此，别墅区间消防车通道两侧种植地被植物的情形，不会改变讼争商品房已通过消防验收的客观事实，不应以此为由否定讼争商品房符合合同约定的交付条件。YG公司亦适当履行了通知义务，故不存在逾期交房的违约行为，无须支付所谓逾期交房违约金。
综上，一审法院的认定缺乏法律、合同乃至事实依据，YG公司不存在逾期交房的违约行为，无须支付逾期交房违约金。
二审：撤销部分原判，酌减开发商违约金
二审法院认为，YG公司擅自将别墅区域的消防车道改造为绿化带局部妨碍消防车通行、破坏公共绿地扩建别墅区围墙及相关整改情况的事实，有关主管部门已作出认定，此为不争之事实，曾女士提交的证据亦为印证该事实，已无须再作认定。本案系曾女士以交付房屋不符合约定条件为由予以拒收而引发的违约索赔纠纷，曾女士是否有权拒收房屋及YG公司应否承担违约责任是本案的审查要点。
法院综合判定如下：
项目需消防验收合格方可交付使用系《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》的强制性规定，属法定交付条件，不允许当事人约定排除适用，故当出卖人交付的商品房不符合法定条件时，买受人有权拒收商品房。具体到本案，讼争商品房所在的FL湾工程已经竣工验收合格和消防验收合格，并取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，已具备合同约定的法定交付条件。之后，YG公司将别墅区域的消防车道部分改造为绿化带，妨碍消防车通行，该违法行为被责令限期改正。虽然YG公司未按期整改完毕，但由于其违法行为并未导致消防部门撤销原已作出的工程消防验收合格评定，曾女士依据合同约定应予接收商品房，无权拒收。同理，对YG公司破坏绿地、变更规划、扩建别墅区围墙的违法行为，亦非合同约定的可拒绝接收的法定事由，曾女士亦应予接收房屋。
综上所述，商品房已经工程竣工验收合格和消防验收合格，虽然部分消防通道和绿化设施存在不符合规划，但根据《商品房买卖合同》的约定，曾女士无权拒收。因YG公司在合同约定的交房期限前已通知收房，故不存在顺延交房期限的情形，曾女士关于逾期交房违约金的请求不能成立。因曾女士尚未收房，故一审判决YG公司仍负有交房义务正确，应予维持，但YG公司应承担瑕疵交付违约金15000元，且该违约金的承担并不能免除YG公司负有的整改义务。
二审法院判决：YG公司向曾女士交付房屋并支付违约金1.5万元。
科普：什么情况可以拒绝收房？
经历一审、二审，曾女士仍没有达到诉讼目的：不仅要收房，能够到手的违约金还锐减。
房质网在此提醒购房者，拒绝收房并非易事，主要有两种情形：
1、房屋没有达到合同约定的交房条件。约定条件是指消费者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件，消费者又能证明该退房条件成立，才可以拒绝收房。
2、达不到法律规定的交付使用条件。我国法律规定，工程质量监督、规划、消防、人防等，未取得《商品房销售管理办法》规定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《测绘成果表》等“两书一表”的楼房，购房者可以选择拒收房屋，相关违约赔偿责任应由开发企业承担。
现实中，有的开发商即便未通过综合验收，也会要求购房者收房。此种情况下，购房者是否完全可以拒收呢？
有的观点认为，开发商在未取得规划验收合格证的情况下通知购房者收楼，违反了相关法律、法规的强制性规定，购房者依法可以拒绝交付，开发商应承担延期交楼的违约责任。
也有的观点认为，开发商在组织竣工验收之前，是否符合规划条件，应由政府部门核实和决定。如果开发商的工程已经办理了竣工验收并将所验收文件在政府部门进行了备案，政府部门接受了开发商的备案并核发了竣工验收备案收文回执，开发商交房符合国家法律的规定。购房者如对政府行为有疑问，应向有关部门提出。在开发商竣工验收备案收文回执未被政府部门依法撤销前，房屋交付行为依然有效。购房者以开发商未取得建设工程规划合格证为理由，拒绝房屋的交付，不符合法律规定。
值得注意的是，《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。那么，只有违反的是效力性强制性规定的合同才无效，如果违反的是管理性强制性规定的合同效力按有效处理。什么是效力性强制性规定，什么是管理性强制性规定，法条本身并未做出区分。而在现实中，由于裁判者认识上的不同，相同的案情会出现不同的判决或仲裁。
因此，遇到开发商违反规划建设，购房者如果选择诉讼，并非最佳选择，不如寻找经验丰富的专业机构，比如房质网，与开发商展开谈判，以在短时间内争取最大利益。
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