连平：房地产政策有必要进一步释放维稳信号
作者：连平、马泓（连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长）
新年伊始，房地产市场政策继续释放维稳信号。房地产政策正在向“稳预期”、“稳增长”要求靠拢，有关方面已经出台一系列松绑政策。进入2月中下旬，房地产市场实际情况并不乐观，各大房企销售不佳，房价持续走低令普通购房者望而却步，房地产市场短期下行趋势并未发生根本改变。按照中央经济工作会议的要求，房地产行业也应发挥扩内需和稳增长的作用，为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。为实现稳增长目标，有必要进一步释放维稳政策空间，推动房地产市场平稳健康发展。
一、当前房地产市场景气度仍在惯性下降
目前，房地产市场仍处在全面下行过程中，具体表现在以下几个方面：
住房销售市场冷淡。截止2月中下旬，30大中城市商品房成交面积当月同比下滑45%。从市场分布来看，三线城市当月同比下降超过60%，二线城市同比下降46%，一线城市同比下降18%。销售低迷主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧的影响，包括购房门槛抬高以及短期房价预期看空等因素，加之2021年年初高基数效应。作为资金来源的主渠道，销售冷淡导致部分房企现金流压力极大。近期尽管出台了放松预售资金监管的政策，但在实际操作中，针对不同资质类型的房企仍有差异化规定，对整体行业不具备普遍性。
全国房价涨幅继续放缓，一线房价则相对坚挺。2022年1月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长1.7%，住宅价格指数同比仅增长0.3%，较2021年12月分别下降0.3和0.7个百分点。其中，一线城市新房和二手房价格同比上涨逾4%；但二、三线房价涨幅持续回落，三线城市二手房价格同比下降0.7%，是自2016年2月以来首次出现负增长。全国房价差异化的特点在下行周期中体现的更为突出。
潜在的断供潮风险局部显现。截止到2022年1月底各等级城市库存去化周期来看，全国部分弱二线和大多数三四线城市库存去化周期普遍在18个月以上，商品房去化压力较大。需要警惕这些地区因市场预期不佳、销售不畅导致房价出现阶段性下降过快的问题，进而诱发因商品房信贷市场出现违约问题，造成商业银行不良率潜在上升的风险。
土地市场延续低迷状况。截止2月中下旬，全国100大中城市土地供应占地面积52周移动累计同比-18%，土地成交同比-20.2%，全口径持续走低。土地溢价率维持在极低水平。除了北京、上海、宁波这类大城市成交相对活跃外，年初至今土地市场房企参与度极低。当前房企整体处于偿债周期中，且现金流持续偏紧，销售端溢价空间较小，难有机会参与到土拍市场中，土地市场情绪改善仍需时日。
房企信贷债券融资环境依然偏紧。房地产开发贷余额增速在2021年三季度末降至0.02%，四季度轻微回升至0.9%，仍属于历史最低水平，房地产表内融资增速大幅度放缓。近期尽管部分并购贷款项目审批和债券展期计划得以通过，但房企内地信用债发行情况并不理想。截至2022年2月前三周房企信用债发行仅431.35亿元，较2021年同期减少45%；中资美元债累计发行仅22.85亿美元，不足去年同期的两成，房企融资环境依然十分严峻。
2022年将迎来两波偿债高峰。其中一季度重点房企信用债、海外债到期规模分别约为880亿元、955亿元，两者合计约为1835亿元；三季度信用债、海外债到期规模分别约为1238亿元、834亿元，两者合计约为2072亿元。在房企销售及回款疲软及融资渠道受限的背景下，房企仍将面临很大的债务压力。
综上所述，一季度房地产投资仍面临进一步下行压力，预计一季度房地产投资增速同比下降2%。新建商品房房价增速可能跌至1%左右，二手房价格出现负增长。稳增长是2022年的首要任务，稳地产则是其中十分重要的一环，当前有必要更好地稳地产来支撑稳增长。
二、建议加大房地产市场 的政策调节力度
当前，中央要求宏观政策要加大调节力度。针对当前房地产市场存在的问题，在坚持“房住不炒”的政策大前提下，建议增强房地产调控政策的精准性和协调性，保障好住房的刚需，满足好合理的改善性需求，努力实现稳地价、稳房价、稳预期的维稳目标。维稳政策可依照“改善购房者预期—>增加房企金融支持—>增加土地有效供给”的方向和路径，以供给侧为调节的重点，精准施策；突出“因城施策”的特点，针对全国房地产市场分化的特点，有差异性地推出相关政策。在此提出以下七条建议：
第一，建议提供稳定的信贷支持，满足首次购房家庭贷款需求。个人按揭贷款余额增速从2020年末的14.5%降至2021年末的11.3%，其中，三季度当季同比下降9.5%，期间波动幅度巨大，对购房者预期产生了极大的扰动，部分刚需群体和改善型群体被“误伤”。建议今年进一步增加对住房领域的按揭贷款支持，保持平稳增长，适度下调房贷利率，落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策，逐步使住房按揭贷款增速回归平稳增长运行通道。
详情链接：https://t.cn/A66wDo0R
作者：连平、马泓（连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长）
新年伊始，房地产市场政策继续释放维稳信号。房地产政策正在向“稳预期”、“稳增长”要求靠拢，有关方面已经出台一系列松绑政策。进入2月中下旬，房地产市场实际情况并不乐观，各大房企销售不佳，房价持续走低令普通购房者望而却步，房地产市场短期下行趋势并未发生根本改变。按照中央经济工作会议的要求，房地产行业也应发挥扩内需和稳增长的作用，为促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长作出贡献。为实现稳增长目标，有必要进一步释放维稳政策空间，推动房地产市场平稳健康发展。
一、当前房地产市场景气度仍在惯性下降
目前，房地产市场仍处在全面下行过程中，具体表现在以下几个方面：
住房销售市场冷淡。截止2月中下旬，30大中城市商品房成交面积当月同比下滑45%。从市场分布来看，三线城市当月同比下降超过60%，二线城市同比下降46%，一线城市同比下降18%。销售低迷主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧的影响，包括购房门槛抬高以及短期房价预期看空等因素，加之2021年年初高基数效应。作为资金来源的主渠道，销售冷淡导致部分房企现金流压力极大。近期尽管出台了放松预售资金监管的政策，但在实际操作中，针对不同资质类型的房企仍有差异化规定，对整体行业不具备普遍性。
全国房价涨幅继续放缓，一线房价则相对坚挺。2022年1月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长1.7%，住宅价格指数同比仅增长0.3%，较2021年12月分别下降0.3和0.7个百分点。其中，一线城市新房和二手房价格同比上涨逾4%；但二、三线房价涨幅持续回落，三线城市二手房价格同比下降0.7%，是自2016年2月以来首次出现负增长。全国房价差异化的特点在下行周期中体现的更为突出。
潜在的断供潮风险局部显现。截止到2022年1月底各等级城市库存去化周期来看，全国部分弱二线和大多数三四线城市库存去化周期普遍在18个月以上，商品房去化压力较大。需要警惕这些地区因市场预期不佳、销售不畅导致房价出现阶段性下降过快的问题，进而诱发因商品房信贷市场出现违约问题，造成商业银行不良率潜在上升的风险。
土地市场延续低迷状况。截止2月中下旬，全国100大中城市土地供应占地面积52周移动累计同比-18%，土地成交同比-20.2%，全口径持续走低。土地溢价率维持在极低水平。除了北京、上海、宁波这类大城市成交相对活跃外，年初至今土地市场房企参与度极低。当前房企整体处于偿债周期中，且现金流持续偏紧，销售端溢价空间较小，难有机会参与到土拍市场中，土地市场情绪改善仍需时日。
房企信贷债券融资环境依然偏紧。房地产开发贷余额增速在2021年三季度末降至0.02%，四季度轻微回升至0.9%，仍属于历史最低水平，房地产表内融资增速大幅度放缓。近期尽管部分并购贷款项目审批和债券展期计划得以通过，但房企内地信用债发行情况并不理想。截至2022年2月前三周房企信用债发行仅431.35亿元，较2021年同期减少45%；中资美元债累计发行仅22.85亿美元，不足去年同期的两成，房企融资环境依然十分严峻。
2022年将迎来两波偿债高峰。其中一季度重点房企信用债、海外债到期规模分别约为880亿元、955亿元，两者合计约为1835亿元；三季度信用债、海外债到期规模分别约为1238亿元、834亿元，两者合计约为2072亿元。在房企销售及回款疲软及融资渠道受限的背景下，房企仍将面临很大的债务压力。
综上所述，一季度房地产投资仍面临进一步下行压力，预计一季度房地产投资增速同比下降2%。新建商品房房价增速可能跌至1%左右，二手房价格出现负增长。稳增长是2022年的首要任务，稳地产则是其中十分重要的一环，当前有必要更好地稳地产来支撑稳增长。
二、建议加大房地产市场 的政策调节力度
当前，中央要求宏观政策要加大调节力度。针对当前房地产市场存在的问题，在坚持“房住不炒”的政策大前提下，建议增强房地产调控政策的精准性和协调性，保障好住房的刚需，满足好合理的改善性需求，努力实现稳地价、稳房价、稳预期的维稳目标。维稳政策可依照“改善购房者预期—>增加房企金融支持—>增加土地有效供给”的方向和路径，以供给侧为调节的重点，精准施策；突出“因城施策”的特点，针对全国房地产市场分化的特点，有差异性地推出相关政策。在此提出以下七条建议：
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