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协议成为卖家保护伞，律师揭开故意违约真相，助当事人得到公正判决。
承办律师 江苏道多律师事务所律师 周晓菲
[导读] 甲乙签订房屋买卖解除协议，约定房屋重新售出后退还乙定金及利息，后甲装修入住不出售房屋，一审法院以付款条件未成就驳回乙诉请。周晓菲律师二审提出甲装修居住属于故意不履行卖房义务，恶意阻碍条件成就，视为条件成就。最终二审法院判处甲返还定金及利息。
[成功案例入选理由] 法律分析到位，诉讼技巧把握得当，提速了二审的诉讼进程，依法、快捷的维护了当事人合法权益。
[基本案情] 甲拟将自己名下一套房屋（以下简称：涉案房屋）出售给乙，甲通过丙房产经纪有限公司和乙签订了《存量房买卖中介合同》（以下简称：《买卖合同》）。同日，甲、乙双方签订了《定金合同》。乙向甲支付了定金X万元。
后，因涉案房屋已被抵押，涉案房屋买卖活动不能完成。甲、乙以及丙房屋中介签订了《存量房买卖中介合同解除协议》（以下简称：《解除协议》）。《解除协议》约定：①《买卖合同》解除。②甲退还乙定金X万元，退还时间为甲重新出售涉案房屋之后。③自《买卖合同》解除之日，甲每月按Y%向乙支付利息。④如有违约，违约方承担因此产生的所有费用。
《解除协议》签订后，甲从未按照约定向乙支付利息，且将涉案房屋装修后让儿子作为结婚的婚房。甲也携全家人居住在该房屋内。乙多次联系甲，甲均以各种理由推脱履行《解除协议》。
乙向法院起诉，委托我们的律师向法院起诉，要求甲按照《解除协议》的约定返还定金承担支付利息等。
具体承办此案的周晓菲律师认为，针对“涉案房屋尚未售出的原因”，任何人都可以发现，甲在签订《解除协议》后，“将涉案房屋装修后让儿子作为结婚的婚房。甲也携全家人居住在该房屋内”，明显是甲故意不履行《解除协议》。因此，乙要求甲按照《解除协议》的约定返还定金承担支付利息等，是应该得到法律支持的。
但是，一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，关于涉案房屋的《买卖合同》、《定金协议》以及《解除协议》均系真实意思表示，且不违反法律及行政法规，合法有效。关于返还定金的具体数额、利息约定、返还时间均有明确约定。因为《解除协议》约定，“甲退还乙定金X万元的时间为甲重新出售涉案房屋之后”，因此，在涉案房屋尚未售出的情况下，甲退还乙定金X万元的支付条件尚未成就，故乙要求甲返还定金X万元及利息等，没有事实和法律依据。一审法院判决驳回了乙的全部诉讼请求。
乙认为，按照一审判决的观点，如果甲一辈子不出卖涉案房屋，自己一辈子拿不回定金，这是完全没有道理的强词夺理，遂继续委托我们的律师帮助其针对一审判决提出上诉，要求甲按照《解除协议》的约定返还定金承担支付利息等。
[我们对本案的分析意见及工作方法] 我们认为，乙的观点，话粗理不糙，一审法院针对涉案事实认为“甲退还乙定金X万元的支付条件尚未成就”，这是一审适用法律不当的具体表现。
周晓菲律师认为，依据《解除协议》的约定，乙获得甲返还定金的条件，虽然在形式上是以“甲重新出售涉案房屋”为条件的，但是，该形式背后的行为内容，应该是甲负有在合理时间内出售涉案房屋的义务。因此，我们在具体处理本案二审过程的具体工作中，应该将甲不履行《解除协议》的行为，从“甲不重新出售涉案房屋，就可以不履行《解除协议》”的保护外壳中剥离出来，让甲故意不履行《解除协议》的行为，昭然于法律的公平、公正面前。
同时，周晓菲律师还认为，一审法院针对涉案事实认为“甲退还乙定金X万元的支付条件尚未成就”，在法理上存在的错误，是机械的将“甲重新出售涉案房屋”认定为了甲履行《解除协议》的履行条件，而忽视了甲通过“将涉案房屋装修后让儿子作为结婚的婚房并携全家人居住在该房屋内”，恶意阻就“重新出售涉案房屋这一条件成就”这一行为的本质属性。
由于从形式上看，“甲重新出售涉案房屋”确实是甲履行《解除协议》的履行条件，因此，如果我们在本案的二审过程中，同时向二审法院的法官阐述二个层次的问题：①“甲重新出售涉案房屋”是甲履行《解除协议》的履行条件。②甲“将涉案房屋装修后让儿子作为结婚的婚房并携全家人居住在该房屋内”，是恶意阻就“重新出售涉案房屋”这一条件成就的行为。我们很可能会给二审法院的法官产生一种律师强行向法官灌输自己观点的想法。因此，我们可以选择这样的工作方式，去争取最佳的工作效果。即：
1、我们可以把从法律方面阐述“甲重新出售涉案房屋”是甲履行《解除协议》的履行条件的问题，在形式上作为我们阐述涉案问题的重点。我们不需要喋喋不休的告诉二审法院的法官应该把“甲将涉案房屋装修后让儿子作为结婚的婚房并携全家人居住在该房屋内”，是甲恶意阻就《解除协议》的履行条件的成就。
2、在本质上，我们需要引发二审法院的法官对“甲将涉案房屋装修后让儿子作为结婚的婚房并携全家人居住在该房屋内”与《解除协议》不能得到履行之间的关联，继而启动二审法院的法官对“甲恶意阻就《解除协议》的履行条件成就行为”的惯性思考。我们应该充分相信二审法院的法官肯定具备的基本法律素养，是可以让二审法院的法官自己得出“甲恶意阻就《解除协议》的履行条件成就”之结论的。这种工作方式，相比较律师喋喋不休的和法官进行缠诉的工作方式而言，肯定是能够提速乙维权之进程的。
后来的工作实践，公然验证了周晓菲律师的预见。由于审理本案的二审法官自己得出了甲“将涉案房屋装修后让儿子作为结婚的婚房并携全家人居住在该房屋内”的行为，是恶意阻就“重新出售涉案房屋”这一条件成就这一判断，二审法院很快对本案作出了二审判决。
[案件处理结果] 二审法院判决撤销一审判决，改判支持了乙全部的一审诉讼请求。#法律##法律咨询##周晓菲律师##协议##不履行##维权#
承办律师 江苏道多律师事务所律师 周晓菲
[导读] 甲乙签订房屋买卖解除协议，约定房屋重新售出后退还乙定金及利息，后甲装修入住不出售房屋，一审法院以付款条件未成就驳回乙诉请。周晓菲律师二审提出甲装修居住属于故意不履行卖房义务，恶意阻碍条件成就，视为条件成就。最终二审法院判处甲返还定金及利息。
[成功案例入选理由] 法律分析到位，诉讼技巧把握得当，提速了二审的诉讼进程，依法、快捷的维护了当事人合法权益。
[基本案情] 甲拟将自己名下一套房屋（以下简称：涉案房屋）出售给乙，甲通过丙房产经纪有限公司和乙签订了《存量房买卖中介合同》（以下简称：《买卖合同》）。同日，甲、乙双方签订了《定金合同》。乙向甲支付了定金X万元。
后，因涉案房屋已被抵押，涉案房屋买卖活动不能完成。甲、乙以及丙房屋中介签订了《存量房买卖中介合同解除协议》（以下简称：《解除协议》）。《解除协议》约定：①《买卖合同》解除。②甲退还乙定金X万元，退还时间为甲重新出售涉案房屋之后。③自《买卖合同》解除之日，甲每月按Y%向乙支付利息。④如有违约，违约方承担因此产生的所有费用。
《解除协议》签订后，甲从未按照约定向乙支付利息，且将涉案房屋装修后让儿子作为结婚的婚房。甲也携全家人居住在该房屋内。乙多次联系甲，甲均以各种理由推脱履行《解除协议》。
乙向法院起诉，委托我们的律师向法院起诉，要求甲按照《解除协议》的约定返还定金承担支付利息等。
具体承办此案的周晓菲律师认为，针对“涉案房屋尚未售出的原因”，任何人都可以发现，甲在签订《解除协议》后，“将涉案房屋装修后让儿子作为结婚的婚房。甲也携全家人居住在该房屋内”，明显是甲故意不履行《解除协议》。因此，乙要求甲按照《解除协议》的约定返还定金承担支付利息等，是应该得到法律支持的。
但是，一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，关于涉案房屋的《买卖合同》、《定金协议》以及《解除协议》均系真实意思表示，且不违反法律及行政法规，合法有效。关于返还定金的具体数额、利息约定、返还时间均有明确约定。因为《解除协议》约定，“甲退还乙定金X万元的时间为甲重新出售涉案房屋之后”，因此，在涉案房屋尚未售出的情况下，甲退还乙定金X万元的支付条件尚未成就，故乙要求甲返还定金X万元及利息等，没有事实和法律依据。一审法院判决驳回了乙的全部诉讼请求。
乙认为，按照一审判决的观点，如果甲一辈子不出卖涉案房屋，自己一辈子拿不回定金，这是完全没有道理的强词夺理，遂继续委托我们的律师帮助其针对一审判决提出上诉，要求甲按照《解除协议》的约定返还定金承担支付利息等。
[我们对本案的分析意见及工作方法] 我们认为，乙的观点，话粗理不糙，一审法院针对涉案事实认为“甲退还乙定金X万元的支付条件尚未成就”，这是一审适用法律不当的具体表现。
周晓菲律师认为，依据《解除协议》的约定，乙获得甲返还定金的条件，虽然在形式上是以“甲重新出售涉案房屋”为条件的，但是，该形式背后的行为内容，应该是甲负有在合理时间内出售涉案房屋的义务。因此，我们在具体处理本案二审过程的具体工作中，应该将甲不履行《解除协议》的行为，从“甲不重新出售涉案房屋，就可以不履行《解除协议》”的保护外壳中剥离出来，让甲故意不履行《解除协议》的行为，昭然于法律的公平、公正面前。
同时，周晓菲律师还认为，一审法院针对涉案事实认为“甲退还乙定金X万元的支付条件尚未成就”，在法理上存在的错误，是机械的将“甲重新出售涉案房屋”认定为了甲履行《解除协议》的履行条件，而忽视了甲通过“将涉案房屋装修后让儿子作为结婚的婚房并携全家人居住在该房屋内”，恶意阻就“重新出售涉案房屋这一条件成就”这一行为的本质属性。
由于从形式上看，“甲重新出售涉案房屋”确实是甲履行《解除协议》的履行条件，因此，如果我们在本案的二审过程中，同时向二审法院的法官阐述二个层次的问题：①“甲重新出售涉案房屋”是甲履行《解除协议》的履行条件。②甲“将涉案房屋装修后让儿子作为结婚的婚房并携全家人居住在该房屋内”，是恶意阻就“重新出售涉案房屋”这一条件成就的行为。我们很可能会给二审法院的法官产生一种律师强行向法官灌输自己观点的想法。因此，我们可以选择这样的工作方式，去争取最佳的工作效果。即：
1、我们可以把从法律方面阐述“甲重新出售涉案房屋”是甲履行《解除协议》的履行条件的问题，在形式上作为我们阐述涉案问题的重点。我们不需要喋喋不休的告诉二审法院的法官应该把“甲将涉案房屋装修后让儿子作为结婚的婚房并携全家人居住在该房屋内”，是甲恶意阻就《解除协议》的履行条件的成就。
2、在本质上，我们需要引发二审法院的法官对“甲将涉案房屋装修后让儿子作为结婚的婚房并携全家人居住在该房屋内”与《解除协议》不能得到履行之间的关联，继而启动二审法院的法官对“甲恶意阻就《解除协议》的履行条件成就行为”的惯性思考。我们应该充分相信二审法院的法官肯定具备的基本法律素养，是可以让二审法院的法官自己得出“甲恶意阻就《解除协议》的履行条件成就”之结论的。这种工作方式，相比较律师喋喋不休的和法官进行缠诉的工作方式而言，肯定是能够提速乙维权之进程的。
后来的工作实践，公然验证了周晓菲律师的预见。由于审理本案的二审法官自己得出了甲“将涉案房屋装修后让儿子作为结婚的婚房并携全家人居住在该房屋内”的行为，是恶意阻就“重新出售涉案房屋”这一条件成就这一判断，二审法院很快对本案作出了二审判决。
[案件处理结果] 二审法院判决撤销一审判决，改判支持了乙全部的一审诉讼请求。#法律##法律咨询##周晓菲律师##协议##不履行##维权#
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