周五上新
今年为了配合防疫 进口护肤品不太好做所以我店铺会上一些优质国产[拜拜]大概每周五发一下我自己用过觉得好用的。
如果觉得和我平时推荐风格不一样可以避开周五的上新博(虽然JM / ZO之类也会在上新博发har har har)
我对国产寄很多希望的,毕竟亚洲人智商最高、能做出好产品 不用迎合没受过任何自然科学教育的智障消费者;只是比较容易盲目跟风 or 盲信海外原料商,或者名字难听尴尬…
这个 Everbab 洗脸巾他们寄给我的时候我还以为是某种自带清洁因子的“加水自发泡干洗棉片” .. 后来发现就是洗完脸用来拍干脸的。功能还挺实用,我平时洗脸都对着纸巾抽抽抽抽抽 卸完妆抽四五张、洗脸再抽四五张 自己都觉得浪费。
这个棉巾很厚实而且吸水能力强 所以一张全脸擦一遍或者压一遍就行了。
纸巾上有好看的花纹还能顺便擦掉脸上残留的脏东西、图2是我卸妆油努力按摩+ 水冲之后用它擦下来的.. 可以看到把没洗干净的润色粉底还有([二哈]oh g0d how messy)刮胡子残留的渣渣都给擦下来了。擦完脸脸有一种大理石地板般的干爽感。 https://t.cn/Rqz3WIO
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这个棉巾很厚实而且吸水能力强 所以一张全脸擦一遍或者压一遍就行了。
纸巾上有好看的花纹还能顺便擦掉脸上残留的脏东西、图2是我卸妆油努力按摩+ 水冲之后用它擦下来的.. 可以看到把没洗干净的润色粉底还有([二哈]oh g0d how messy)刮胡子残留的渣渣都给擦下来了。擦完脸脸有一种大理石地板般的干爽感。 https://t.cn/Rqz3WIO
【日本麦当劳开业50周年】餐饮业巨头的光与影
2021年,日本麦当劳公司迎来了开业50周年。在餐饮业受到冲击的大背景下,该公司乘着宅家需求的东风业绩扶摇直上。2020年12月期的合并结算显示,全部门店的总营业额达到5892亿日元,营业利润达312亿日元,刷新了历史最好记录。熟知该公司初创期的中园仁,为我们回顾了日本麦当劳公司半个世纪以来的发展历程。
——在银座三越开张的一号店——
现在日本随处都可看见麦当劳了。而日本麦当劳的一号店,则是1971年7月20日在东京银座的三越百货公司诞生的。
当时,中园仁还是一名大学生。两年后,他入职日本麦当劳公司工作。“之所以加入日本麦当劳,是因为当时我希望到媒体工作,但都没有如愿。正当我愁着要上哪儿去找工作时,看到学校学生处有麦当劳公司的招聘广告,于是决定去试试。在那之前,我已经知道麦当劳这家公司。因为学生时代,我曾骑自行车横穿美国,看到很多城镇都有麦当劳门店,也曾顺道光顾过。”
当时开在银座三越百货的一号店成为大众热议话题,之后又在新宿二幸(现为新宿ALTA)等地陆续增开了分店。但麦当劳在当时的日本还属小众,连汉堡包本身都还未被日本人认知。
“对于麦当劳来说,门店是根本。我刚进公司的时候,曾在大阪的梅田阪神分店和神户的三宫分店工作。当年,即便是在三宫这样的繁华地段,也少有客人上门,提起麦当劳,几乎所有人的反应,就是一脸茫然。”
但并没有需要多长时间,店里的生意就火热了起来。“当时,麦当劳招聘的员工都是年轻时髦的女性,她们工作利落,看上去魅力十足,慢慢地吸引了年轻女顾客进店消费,由此又带动了男性顾客上门。”
——冲绳门店营业额创下世界纪录——
中园仁入职五年后,日本麦当劳进入了“快速发展期”。1976年,中园仁被任命为冲绳县浦添市牧港店的店长,创造了惊人的营业收入。
“当时是美国把冲绳管治权交给日本后的第四年,有20多万美军家属还在冲绳生活。当我们在计划开店的地方打出‘McDonald’s opening soon’(麦当劳即将开业)的告示牌后,每天都有美国人过来问门店什么时候开张。1976年2月1日,牧港店隆重开业,门口排起了长龙,我们只好将营业时间提前,然后是难以置信的客流,引发现场一片混乱。最终,这一天的营业额达到了300多万日元,创下了麦当劳开业当天营业额的世界纪录。盛况还持续了一段时间,接连创造了日、周和月营业额的世界纪录。”
1982年,日本麦当劳年营业额成为日本餐饮业第一名。这一辉煌业绩的实现,与创始人藤田田(ふじた でん)密不可分。
“他是一位精力充沛的人。上世纪80年代,日本麦当劳每周都要新开一两家门店。无论在哪里开分店,藤田先生都要亲临考察,并且一定会赶去出席开业典礼并亲自剪彩。他还会顺道到附近的门店去里里外外地检查,连角落也不放过。稍微发现点问题,就会大发雷霆。虽然是有些可怕,但我认为他的商业意识在当时的企业家中是出类拔萃的。”
——藤田田社长的经营手段——
作为餐饮大王,藤田田一跃成为了时代宠儿,出版了《笨家伙才亏钱——犹太式商战哲学》《犹太式富翁吹牛大法——为什么只有我能赚钱?》等著作,有些人讥讽他是“金钱的奴隶”。但中园仁近距离观察到的藤田田的工作方式,和他人的印象则有些不同。
“藤田先生确实老爱说钱啊钱的,但如果用一句话来概括他的话,那可能就是‘一台有人情味儿的电脑’。”企业要想赚钱,就必须调动员工的积极性。为此,中园仁回忆说,藤田很看重人情世故和报酬。而且,其中尤其让藤田挂心的是员工的家庭。
“藤田当社长时期,公司除了每年7月和12月发放奖金外, 3月还有结算奖金。向男性员工支付结算奖金时,支付对象不是员工,而是他们的妻子。其逻辑是,希望员工妻子能够监督和激励员工更加努力地工作。”此外,每当员工妻子过生日,藤田都会安排花店送去鲜花。“那可不是一般的剪枝花,而是盆栽鲜花,能够养上一年左右。因此,员工妻子每当看到鲜花,就会敲打丈夫要好好工作。也就是说,藤田田通过关心员工妻子,激发出员工的干劲。”
入职后的十年里,中园仁辗转工作于日本全国各地的分店,最后回到东京新宿的公司总部,在藤田田身边工作。他说有一件事至今难忘。
有一次中园仁去上厕所,藤田田随后进来。然后他看着中园,很不经意地问道:“哦,中园君,你女儿快上小学了吧?”
“确实如藤田所说,我女儿第二年就要上小学了。我很吃惊。因为,如果不是平时就将员工家庭构成等信息装在脑子里的人,是不会瞬间就能问出这种话来的。我再次认识到,社长总是把员工放在心上,真心觉得在这个人的手下必须好好工作。”
藤田田拥有强大的感召力和敏锐的经营意识。在他的领导下,日本麦当劳迅速成长,也极大地改变了日本的饮食文化。曾经有人说汉堡包在日本不可能卖得好,可现在已经成为很多人的家常便饭。
——廉价路线导致经营亏损——
中园仁1990年从日本麦当劳离职。他在职的1973年到1990年,相当于日本麦当劳50年历史中的扩张期。1977年,麦当劳针对司机推出了快捷服务模式“得来速”(drive through);1987年推出的“感谢套餐”大受欢迎,顾客购买汉堡的同时买薯条和饮料可以享受优惠,并成为当年的流行词;1990年,随着山形县内第一家门店的开张,日本各都道府县都有了麦当劳的门店。
但是,随着泡沫经济崩溃,日本经济转入通缩,日本麦当劳的发展势头也开始放缓。2000年开始推出“平日半价优惠”,曾经最高卖到210日元的汉堡包,优惠只卖65日元。这让那些因经济不景气零花钱减少的40岁前后的中年人,也愿意再次光临麦当劳。这样的举动成为破坏价格体系的诱因,麦当劳也开始被叫作“通货紧缩的赢家”。
但是,作为赢家的好日子并没能持续太久。2002年,为了挽回过度下降的顾客消费单价,日本麦当劳停止了半价促销。这引发消费者的反感,导致出现开业以来首次出现年度亏损,藤田田卸任社长,就任会长,又在第二年即2003年3月的股东大会之后卸任了会长一职。2004年4月21日,藤田田因心力衰竭离世。
在50年的历史中,日本麦当劳经历了两次大规模的经营危机。第一次就是上文提到的20世纪90年代中期到2002年。随着高歌猛进的扩张时期所开设的门店日益陈旧老化,再加上低价路线的影响,麦当劳的品牌形象一落千丈。2002年,日本国内的店铺数量虽然达到了3891家的峰值,但店铺营业额连续七年同比负增长。
——鸡肉造假事件令公司信誉扫地——
此后,日本麦当劳的业绩缓慢复苏。但从2010年开始再次走上下坡路,2014年更是迎来了最大危机——所谓的“鸡肉造假”丑闻。当时负责供应鸡块原料的供应商曝出伪造生产日期的丑闻。时任社长萨拉·卡萨诺瓦(现任董事长)那句“我们被供应商欺骗了”的表态,遭到大众的责难,日本麦当劳信誉扫地。
中园仁辞职后远渡澳大利亚,也参与了该国麦当劳的经营工作。就自己作为局外人之后对日本麦当劳的印象,他描述道:“我回日本的时候,偶尔也会去麦当劳。但2005年以后,用一句话来概括就是太脏了。客人用过的餐桌上杯盘狼藉,桌子底下掉落的垃圾也没有及时清理。我想这太不应该了。藤田先生开业以来一直珍视的QSC未能得到贯彻落实。”
所谓“QSC”,就是Quality(品质)、Service(服务)、Cleanliness(清洁)这三个英文单词首字母缩写。这是藤田田一直向员工反复灌输的理念。“就拿清洁来说,藤田先生无论多么忙碌,都会到门店去转转,仔细检查内外卫生状况。而且还制定了硬性规定,要求店铺开张五年之内需重新装修一次。他就是如此地重视清洁问题。”
——回归初心,实现V字型恢复——
日本麦当劳之所以能够摆脱两次危机,并从鸡肉造假丑闻导致的信誉下滑转而实现惊人的V字型复苏,带来这一切的就是回归初心——彻底地推行QSC。致力于“收复失地”的社长卡萨诺瓦,对员工开展彻底的重视服务的教育;利用银行的融资,将老旧门店全部装修一新;努力更新菜单,并通过媒体和社交平台积极宣传“重生的日本麦当劳”,成功赢回了顾客的信任,由此迎来了黄金般的50周年。
对于老东家克服了重重危机,作为餐饮业巨头迎来50周年,中园仁感慨道:“做生意有三十年之说,也就是说‘能坚持30年就很了不得了’。日本麦当劳已经走过了50年,坦率说地非常了不起。我还是认为,之所以有今天的成功,从中起到了很大作用的,是藤田田这位熟知商业规律,提倡QSC+V(Value,即价值)理念的天才创新人物。”
“我进公司那会儿,人们说起餐饮业,总觉得那是属于厨师等师傅们的世界。可藤田说,今后的餐饮业数字是关键,是值得大学毕业生积极去做的事业,他招聘了大量大学毕业生。这种远见是正确的。希望日本麦当劳今后也更加努力,争取迎来100周年。那样的话,我会在天堂热烈庆祝的(笑)。”
日本麦当劳50年的发展历程:https://t.cn/A6MD8uBZ
#日本[超话]# #麦当劳[超话]# #日本麦当劳# #日本麦当劳50周年#
2021年,日本麦当劳公司迎来了开业50周年。在餐饮业受到冲击的大背景下,该公司乘着宅家需求的东风业绩扶摇直上。2020年12月期的合并结算显示,全部门店的总营业额达到5892亿日元,营业利润达312亿日元,刷新了历史最好记录。熟知该公司初创期的中园仁,为我们回顾了日本麦当劳公司半个世纪以来的发展历程。
——在银座三越开张的一号店——
现在日本随处都可看见麦当劳了。而日本麦当劳的一号店,则是1971年7月20日在东京银座的三越百货公司诞生的。
当时,中园仁还是一名大学生。两年后,他入职日本麦当劳公司工作。“之所以加入日本麦当劳,是因为当时我希望到媒体工作,但都没有如愿。正当我愁着要上哪儿去找工作时,看到学校学生处有麦当劳公司的招聘广告,于是决定去试试。在那之前,我已经知道麦当劳这家公司。因为学生时代,我曾骑自行车横穿美国,看到很多城镇都有麦当劳门店,也曾顺道光顾过。”
当时开在银座三越百货的一号店成为大众热议话题,之后又在新宿二幸(现为新宿ALTA)等地陆续增开了分店。但麦当劳在当时的日本还属小众,连汉堡包本身都还未被日本人认知。
“对于麦当劳来说,门店是根本。我刚进公司的时候,曾在大阪的梅田阪神分店和神户的三宫分店工作。当年,即便是在三宫这样的繁华地段,也少有客人上门,提起麦当劳,几乎所有人的反应,就是一脸茫然。”
但并没有需要多长时间,店里的生意就火热了起来。“当时,麦当劳招聘的员工都是年轻时髦的女性,她们工作利落,看上去魅力十足,慢慢地吸引了年轻女顾客进店消费,由此又带动了男性顾客上门。”
——冲绳门店营业额创下世界纪录——
中园仁入职五年后,日本麦当劳进入了“快速发展期”。1976年,中园仁被任命为冲绳县浦添市牧港店的店长,创造了惊人的营业收入。
“当时是美国把冲绳管治权交给日本后的第四年,有20多万美军家属还在冲绳生活。当我们在计划开店的地方打出‘McDonald’s opening soon’(麦当劳即将开业)的告示牌后,每天都有美国人过来问门店什么时候开张。1976年2月1日,牧港店隆重开业,门口排起了长龙,我们只好将营业时间提前,然后是难以置信的客流,引发现场一片混乱。最终,这一天的营业额达到了300多万日元,创下了麦当劳开业当天营业额的世界纪录。盛况还持续了一段时间,接连创造了日、周和月营业额的世界纪录。”
1982年,日本麦当劳年营业额成为日本餐饮业第一名。这一辉煌业绩的实现,与创始人藤田田(ふじた でん)密不可分。
“他是一位精力充沛的人。上世纪80年代,日本麦当劳每周都要新开一两家门店。无论在哪里开分店,藤田先生都要亲临考察,并且一定会赶去出席开业典礼并亲自剪彩。他还会顺道到附近的门店去里里外外地检查,连角落也不放过。稍微发现点问题,就会大发雷霆。虽然是有些可怕,但我认为他的商业意识在当时的企业家中是出类拔萃的。”
——藤田田社长的经营手段——
作为餐饮大王,藤田田一跃成为了时代宠儿,出版了《笨家伙才亏钱——犹太式商战哲学》《犹太式富翁吹牛大法——为什么只有我能赚钱?》等著作,有些人讥讽他是“金钱的奴隶”。但中园仁近距离观察到的藤田田的工作方式,和他人的印象则有些不同。
“藤田先生确实老爱说钱啊钱的,但如果用一句话来概括他的话,那可能就是‘一台有人情味儿的电脑’。”企业要想赚钱,就必须调动员工的积极性。为此,中园仁回忆说,藤田很看重人情世故和报酬。而且,其中尤其让藤田挂心的是员工的家庭。
“藤田当社长时期,公司除了每年7月和12月发放奖金外, 3月还有结算奖金。向男性员工支付结算奖金时,支付对象不是员工,而是他们的妻子。其逻辑是,希望员工妻子能够监督和激励员工更加努力地工作。”此外,每当员工妻子过生日,藤田都会安排花店送去鲜花。“那可不是一般的剪枝花,而是盆栽鲜花,能够养上一年左右。因此,员工妻子每当看到鲜花,就会敲打丈夫要好好工作。也就是说,藤田田通过关心员工妻子,激发出员工的干劲。”
入职后的十年里,中园仁辗转工作于日本全国各地的分店,最后回到东京新宿的公司总部,在藤田田身边工作。他说有一件事至今难忘。
有一次中园仁去上厕所,藤田田随后进来。然后他看着中园,很不经意地问道:“哦,中园君,你女儿快上小学了吧?”
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但是,随着泡沫经济崩溃,日本经济转入通缩,日本麦当劳的发展势头也开始放缓。2000年开始推出“平日半价优惠”,曾经最高卖到210日元的汉堡包,优惠只卖65日元。这让那些因经济不景气零花钱减少的40岁前后的中年人,也愿意再次光临麦当劳。这样的举动成为破坏价格体系的诱因,麦当劳也开始被叫作“通货紧缩的赢家”。
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【一套房子,两套价格,一年只住几个月:旅游看房团的“造梦”之旅】53岁的刘香玉已经记不清三年内多少次踏上回“家”的大巴车,远离家人,一个人住进海边的房子。那个濒海的小区一年只有5个月有“生气”,10月至次年5月的入住率不足10%,冬天时,一栋楼里亮着的灯光甚至超不过10户。而这样的小区,在乳山银滩乃至整个环渤海的县级市,还有很多。
从石家庄到乳山没有直达列车,全程将近7个小时,车费将近340块。但参加旅游看房团,只需支付车费100块——这样的车,每周都从全国各地的省会城市出发,吸引了无数游客。从石家庄出发的车程要10个小时。中介努力活跃着气氛,让大家表演节目。一开始大家还积极唱歌,五六个小时后,大家唱不动了,中介拿起麦开始介绍:“中国的海岸线只有3.2万公里,每个人分到的海岸线距离还不到一个指甲盖那么大……”
三年前,这套话术让刘香玉对海滨心驰向往。2018年7月,一家房地产中介向她递了一张花花绿绿的宣传单页,“首付十万,在海边安个家”、“100元三天两晚海边看房游”。在夏天的一个周五,她与丈夫一起,坐上了前往乳山的大巴车。在大巴上,中介一刻不停地宣传渤海湾的居住环境——“高浓度负氧离子”、“万亩黑松林”、“十块钱八斤的牡蛎”,在他们的叙述中,高血压、脑溢血、咽炎、鼻炎在这里都能缓解。
2007年至2010年是乳山房地产发展的巅峰,一栋栋海景房拔地而起。据不完全统计,在银滩纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上建造了200多个小区,每个小区少则有近十栋楼,多则近百栋楼,几乎一个小区就是一个开发商。楼盘按照离海远近划分成“一线海景”、“二线海景”、“三线海景”。海洋国际属于“一线海景房”,从房间窗口就能直接看到大海,出门过个马路就是海滩。小小的售楼中心前是来自全国各地的旅游大巴,南京、郑州、杭州的牌照随处可见,来的全是跟刘香玉年龄相仿的中老年人。
刘香玉还记得中介给她介绍:一线海景、远离城市雾霾、居家养生服务、高端休闲设施,等乳山通了高铁还会升值。她当即买下了海洋国际一套48平米的开间,客卧一体,银滩的小户型楼盘大多如此。对她来说,有没有卧室无所谓,从窗户外能看到海,才是最重要的。在售楼中心砸金蛋时,刘香玉笑得很开心,礼花桶“嘭”的一声在她眼前炸开,她仿佛看到了以后一家人在海边漫步、海中游泳、一起吃海鲜的快乐生活。
刘香玉买房时,中介一直强调,自己的房子就该自己做主,不要告诉家人,等升值了以后再告诉他们也不迟,于是她先交了两万元定金,和丈夫在两天内凑够了十二万交了首付,夫妻俩打算用丈夫的工资还月供,等丈夫退休后,两人一起来养老。买房一开始瞒着儿子,儿子知道后质问刘香玉,“新闻上都说那里是’鬼城’,你买了以后卖给谁?”刘香玉很生气:“我们能在这里住三四十年就不亏,而且我们花自己的钱,退休后能在这里清净安然地生活。”从此,石家庄往返乳山,成了刘香玉生活中一件稀松平常的事。
刘香玉预想中的海滨幸福时光,只有夏天中的短短一个月,孙子上小学后,丈夫会将年假调到7月份,配合孙子的暑假,全家人一起来度假。穿着泳衣、披着外套、趿着拖鞋走出小区去海里游泳,回来时从渔民那儿买上一兜花蛤回家煮海鲜汤。刘香玉的房子虽然有电梯,但没有暖气和天然气。不仅海洋国际,乳山银滩的房子因为冬天常年无人居住,没有一个小区冬天供暖。此外,不少小区周边超市、医院、学校都不齐全,本地人很少会考虑买这里的房子。这里很难叫到出租车和“蹦蹦三轮车”,冬天叫车得“看运气”,住在海洋国际的老人想去看病,得乘坐50分钟一趟的公交车。
海景房的销售目标以外地人为主,在购买海景房的外地人中,很多人见过大海的次数不超过三次,有些人从未见过大海。中介刘铭介绍,来渤海湾县级市买海景房的,北方人以自住为主,南方人以投资为主,曾有南方的看房团包下一整层的房子做投资。有些客户纯被“100元三天两晚包吃住海边游”的噱头吸引而来,却发现事实并非如此。两天的行程,要跑两个城市的四个楼盘。中介口中的“顿顿吃海鲜”也没有实现,三天中,团餐只包两餐早饭和一餐晚饭,晚餐是行程中最好的一餐饭,有鱼,还有一盘贝类海鲜,第二天中饭就在售楼处吃面包解决。所谓海边游,就是在去往楼盘的路上,途径海边时稍作停留,两天加起来没超过1小时。
旅游团中介和当地的中介呈现着互不抢客户的微妙平衡,每个旅游团客户身旁都配一个中介人员,形影不离,就连客户去洗手间,中介也会在门口等候。乳山当地的看房中介刘海燕说,海边的房子,尤其是部分高楼层,老化得比较快,有些房子的价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼、无电梯楼房的交易单价,可以低至1800元一平,如果可以现金交易卖得就能更便宜。另外,当地的二手房卖给本地人和卖给外地人价格不同,本地人十几万就能买到的房子,卖给外地人差不多得25万元。
根据乳山政务网站发布的年鉴信息,2007年至2010年,乳山房地产竣工总面积高达562.34万平方米。市场一时间难以消化如此多的房源,乳山银滩开始出现房源积压难题。与此同时,乳山开始吸引外地人来银滩买房。海景房的开发商大多选择跟当地的中小中介合作,大量分销式的销售模式每年拿走开发商10%-25%甚至更高的利润。一套楼房80万,旅游看房团的公司约能拿到近20万元的分成。全国各地的海景房销售站点将目标客户从北上广等一线城市,下沉到热门城市非核心区域和三四线城市。
大巴把在乳山买房的老业主送回家后,又带新业主去了一处名为碧海华庭的小区,小区的门口写着:旅居中国颐养中心。买了这里的房子,可以交给“旅居中国颐养中心”托管,每年给业主4万元租金。工作人员还许诺,除了房子可以售后包租,以后去海南、天津等旅居中国旗下的楼盘,都可以免费置换、免费居住。但据乳山当地中介称,夏天时银滩一套房子租金可达千余元,冬天300元也没人租。即便将房屋交给托管公司,也很难租出去。
还有乳山中介说,“外地人”买海景房,一为投资,二为养老。买房者多数是投资者,真正定居的人很少。整片海景房夏天入住率大约50%,冬天入住率大概只有10%。大量的投资性购买海景房,导致这里一到冬季会变成“空城”。在乳山海洋国际一期,房子就有3000户,社区内却只有一排店铺,多数是买房和托管的中介,只有两家小吃店,一家超市,而且冬天时大门紧锁。
中介常挂在嘴边的一句话就是——你接受它的价格,就得接受它的配套。“厦门和三亚的配套设施好,均价5-6万呢,您怎么不上那儿买呢?”https://t.cn/A6GJu0VU
从石家庄到乳山没有直达列车,全程将近7个小时,车费将近340块。但参加旅游看房团,只需支付车费100块——这样的车,每周都从全国各地的省会城市出发,吸引了无数游客。从石家庄出发的车程要10个小时。中介努力活跃着气氛,让大家表演节目。一开始大家还积极唱歌,五六个小时后,大家唱不动了,中介拿起麦开始介绍:“中国的海岸线只有3.2万公里,每个人分到的海岸线距离还不到一个指甲盖那么大……”
三年前,这套话术让刘香玉对海滨心驰向往。2018年7月,一家房地产中介向她递了一张花花绿绿的宣传单页,“首付十万,在海边安个家”、“100元三天两晚海边看房游”。在夏天的一个周五,她与丈夫一起,坐上了前往乳山的大巴车。在大巴上,中介一刻不停地宣传渤海湾的居住环境——“高浓度负氧离子”、“万亩黑松林”、“十块钱八斤的牡蛎”,在他们的叙述中,高血压、脑溢血、咽炎、鼻炎在这里都能缓解。
2007年至2010年是乳山房地产发展的巅峰,一栋栋海景房拔地而起。据不完全统计,在银滩纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上建造了200多个小区,每个小区少则有近十栋楼,多则近百栋楼,几乎一个小区就是一个开发商。楼盘按照离海远近划分成“一线海景”、“二线海景”、“三线海景”。海洋国际属于“一线海景房”,从房间窗口就能直接看到大海,出门过个马路就是海滩。小小的售楼中心前是来自全国各地的旅游大巴,南京、郑州、杭州的牌照随处可见,来的全是跟刘香玉年龄相仿的中老年人。
刘香玉还记得中介给她介绍:一线海景、远离城市雾霾、居家养生服务、高端休闲设施,等乳山通了高铁还会升值。她当即买下了海洋国际一套48平米的开间,客卧一体,银滩的小户型楼盘大多如此。对她来说,有没有卧室无所谓,从窗户外能看到海,才是最重要的。在售楼中心砸金蛋时,刘香玉笑得很开心,礼花桶“嘭”的一声在她眼前炸开,她仿佛看到了以后一家人在海边漫步、海中游泳、一起吃海鲜的快乐生活。
刘香玉买房时,中介一直强调,自己的房子就该自己做主,不要告诉家人,等升值了以后再告诉他们也不迟,于是她先交了两万元定金,和丈夫在两天内凑够了十二万交了首付,夫妻俩打算用丈夫的工资还月供,等丈夫退休后,两人一起来养老。买房一开始瞒着儿子,儿子知道后质问刘香玉,“新闻上都说那里是’鬼城’,你买了以后卖给谁?”刘香玉很生气:“我们能在这里住三四十年就不亏,而且我们花自己的钱,退休后能在这里清净安然地生活。”从此,石家庄往返乳山,成了刘香玉生活中一件稀松平常的事。
刘香玉预想中的海滨幸福时光,只有夏天中的短短一个月,孙子上小学后,丈夫会将年假调到7月份,配合孙子的暑假,全家人一起来度假。穿着泳衣、披着外套、趿着拖鞋走出小区去海里游泳,回来时从渔民那儿买上一兜花蛤回家煮海鲜汤。刘香玉的房子虽然有电梯,但没有暖气和天然气。不仅海洋国际,乳山银滩的房子因为冬天常年无人居住,没有一个小区冬天供暖。此外,不少小区周边超市、医院、学校都不齐全,本地人很少会考虑买这里的房子。这里很难叫到出租车和“蹦蹦三轮车”,冬天叫车得“看运气”,住在海洋国际的老人想去看病,得乘坐50分钟一趟的公交车。
海景房的销售目标以外地人为主,在购买海景房的外地人中,很多人见过大海的次数不超过三次,有些人从未见过大海。中介刘铭介绍,来渤海湾县级市买海景房的,北方人以自住为主,南方人以投资为主,曾有南方的看房团包下一整层的房子做投资。有些客户纯被“100元三天两晚包吃住海边游”的噱头吸引而来,却发现事实并非如此。两天的行程,要跑两个城市的四个楼盘。中介口中的“顿顿吃海鲜”也没有实现,三天中,团餐只包两餐早饭和一餐晚饭,晚餐是行程中最好的一餐饭,有鱼,还有一盘贝类海鲜,第二天中饭就在售楼处吃面包解决。所谓海边游,就是在去往楼盘的路上,途径海边时稍作停留,两天加起来没超过1小时。
旅游团中介和当地的中介呈现着互不抢客户的微妙平衡,每个旅游团客户身旁都配一个中介人员,形影不离,就连客户去洗手间,中介也会在门口等候。乳山当地的看房中介刘海燕说,海边的房子,尤其是部分高楼层,老化得比较快,有些房子的价格甚至还不如10年前。一套顶层阁楼、无电梯楼房的交易单价,可以低至1800元一平,如果可以现金交易卖得就能更便宜。另外,当地的二手房卖给本地人和卖给外地人价格不同,本地人十几万就能买到的房子,卖给外地人差不多得25万元。
根据乳山政务网站发布的年鉴信息,2007年至2010年,乳山房地产竣工总面积高达562.34万平方米。市场一时间难以消化如此多的房源,乳山银滩开始出现房源积压难题。与此同时,乳山开始吸引外地人来银滩买房。海景房的开发商大多选择跟当地的中小中介合作,大量分销式的销售模式每年拿走开发商10%-25%甚至更高的利润。一套楼房80万,旅游看房团的公司约能拿到近20万元的分成。全国各地的海景房销售站点将目标客户从北上广等一线城市,下沉到热门城市非核心区域和三四线城市。
大巴把在乳山买房的老业主送回家后,又带新业主去了一处名为碧海华庭的小区,小区的门口写着:旅居中国颐养中心。买了这里的房子,可以交给“旅居中国颐养中心”托管,每年给业主4万元租金。工作人员还许诺,除了房子可以售后包租,以后去海南、天津等旅居中国旗下的楼盘,都可以免费置换、免费居住。但据乳山当地中介称,夏天时银滩一套房子租金可达千余元,冬天300元也没人租。即便将房屋交给托管公司,也很难租出去。
还有乳山中介说,“外地人”买海景房,一为投资,二为养老。买房者多数是投资者,真正定居的人很少。整片海景房夏天入住率大约50%,冬天入住率大概只有10%。大量的投资性购买海景房,导致这里一到冬季会变成“空城”。在乳山海洋国际一期,房子就有3000户,社区内却只有一排店铺,多数是买房和托管的中介,只有两家小吃店,一家超市,而且冬天时大门紧锁。
中介常挂在嘴边的一句话就是——你接受它的价格,就得接受它的配套。“厦门和三亚的配套设施好,均价5-6万呢,您怎么不上那儿买呢?”https://t.cn/A6GJu0VU
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