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政策‧正察：私樓土地稀少 樓價高踞不下
團結香港基金政策研究院
文：團結香港基金執行總編輯廖美香
無殼蝸牛慨嘆問：「私樓仍有入市時機？2019年社會運動，由去年至今疫情肆虐。無論香港陷於政治動盪、經濟衰退，甚至世紀大疫症，樓市總是居高不下。」最新中原城市領先指數(CCL)是180.19點，比2019年五、六月間歷史高位 188.95 點，相距並不遠。壞消息出盡，樓價依然高踞堅挺，不少人想到本港對私樓的剛性需求，但未必知道這是供應嚴重不足所致。
沒有麵粉，哪有麵包？
團結香港基金剛出版《只爭朝夕解土地「三低」死結雷厲風行破供應「乾涸」困局》。研究指出，香港土地已呈「三低」：「熟地」供應低、房屋落成低、居住質素低的「三低」死結之中。由於土地稀缺，房屋供應便難以充足；這正好比喻為，沒有麵粉，哪有麵包？港人住屋因此要愈住愈細，且愈來愈貴。
香港長期缺乏大型土地開發計劃，「熟地」變得稀珍，可供建成私樓的土地極為有限。報告指出，2020/21年度的私樓供應量為13,020個，比2017/18年度「熟地」供應高峰時的25,500個，僅得一半。
除了土地量「少」，可供賣地的面積也「小」。可提供興建少於一百個單位的「蚊型地」，於2015/16年度僅佔一成，2021/22年度佔四成，乃九年來的最高紀錄。今年賣地計劃中，「蚊型地」有位於工業區內只建90個單位的小面積地盤，甚至有位於陡坡上只建50個單位的小面積地盤；至於能供應500個單位或以上的發展用地佔比，已縮至不足二成。
至於私樓落成量，報告預計未來五年(2021至2025年度)的每年平均供應量為15,000個，較2020年實際落成量20,900個減少28%。放眼更長遠的2026至2030年，基金會預計，每年平均供應僅有12,000個私樓單位，比2021至2025年間，減少兩成，也比《長策》年均目標12,900個單位為少。
加快拓展新發展區
如要達成《長策》每年私樓落成目標，政府需要設法令發展區及鐵路項目提前一年完成，並期望每年私樓較現時增加 5%。按研究團隊計算，過去八年私樓供應量短缺20,500個，對比《長策》預計的住宅需求，共短缺大約相當於1.6個太古城的規模。
展望未來，私樓住宅土地主要來自三個新的發展區，即是東涌東新市鎮擴展、古洞北及粉嶺北，以及洪水橋。政府須致力為正在規劃程序中的私人項目重新檢視審批制度，並簡化繁瑣程序，以加快私人住宅土地的交付。土地及時提供，興建樓宇的速度加快，樓宇供應才可以充足。所謂「安居樂業」，正是港人內心所盼。
團結香港基金政策研究院
文：團結香港基金執行總編輯廖美香
無殼蝸牛慨嘆問：「私樓仍有入市時機？2019年社會運動，由去年至今疫情肆虐。無論香港陷於政治動盪、經濟衰退，甚至世紀大疫症，樓市總是居高不下。」最新中原城市領先指數(CCL)是180.19點，比2019年五、六月間歷史高位 188.95 點，相距並不遠。壞消息出盡，樓價依然高踞堅挺，不少人想到本港對私樓的剛性需求，但未必知道這是供應嚴重不足所致。
沒有麵粉，哪有麵包？
團結香港基金剛出版《只爭朝夕解土地「三低」死結雷厲風行破供應「乾涸」困局》。研究指出，香港土地已呈「三低」：「熟地」供應低、房屋落成低、居住質素低的「三低」死結之中。由於土地稀缺，房屋供應便難以充足；這正好比喻為，沒有麵粉，哪有麵包？港人住屋因此要愈住愈細，且愈來愈貴。
香港長期缺乏大型土地開發計劃，「熟地」變得稀珍，可供建成私樓的土地極為有限。報告指出，2020/21年度的私樓供應量為13,020個，比2017/18年度「熟地」供應高峰時的25,500個，僅得一半。
除了土地量「少」，可供賣地的面積也「小」。可提供興建少於一百個單位的「蚊型地」，於2015/16年度僅佔一成，2021/22年度佔四成，乃九年來的最高紀錄。今年賣地計劃中，「蚊型地」有位於工業區內只建90個單位的小面積地盤，甚至有位於陡坡上只建50個單位的小面積地盤；至於能供應500個單位或以上的發展用地佔比，已縮至不足二成。
至於私樓落成量，報告預計未來五年(2021至2025年度)的每年平均供應量為15,000個，較2020年實際落成量20,900個減少28%。放眼更長遠的2026至2030年，基金會預計，每年平均供應僅有12,000個私樓單位，比2021至2025年間，減少兩成，也比《長策》年均目標12,900個單位為少。
加快拓展新發展區
如要達成《長策》每年私樓落成目標，政府需要設法令發展區及鐵路項目提前一年完成，並期望每年私樓較現時增加 5%。按研究團隊計算，過去八年私樓供應量短缺20,500個，對比《長策》預計的住宅需求，共短缺大約相當於1.6個太古城的規模。
展望未來，私樓住宅土地主要來自三個新的發展區，即是東涌東新市鎮擴展、古洞北及粉嶺北，以及洪水橋。政府須致力為正在規劃程序中的私人項目重新檢視審批制度，並簡化繁瑣程序，以加快私人住宅土地的交付。土地及時提供，興建樓宇的速度加快，樓宇供應才可以充足。所謂「安居樂業」，正是港人內心所盼。
温州行Day2
话说旅游就不是轻松的事，当然在海岛度假另当别论了。今日是行程第二天，我们包了车一日游目的地洞头岛。
早晨我6点醒来本来想眯会再去三楼洗个澡好好搓搓，这一眯再一睁眼就7点了。赶紧起来洗漱，小屁孩也是没睡醒，我自己去酒廊吃早餐，GP带小孩去一口吃早餐。
7点20的酒廊只有一个客人，很安静，喜欢这样清净的早餐，食材不多但每次早餐其实也就吃那几样东西。GP带小屁孩去楼下吃，小屁孩喜欢吃鱼丸粉，昨晚就吃了不少，今早点着吃这个。爷俩吃完已经快8点了，昨天餐饮部经理还给带了几个小面包。本来不想带着，因为我们平时很少吃那些小甜点面包，后来幸亏是带着了，因为这一天的行程就靠着这几个小甜面包派了。
跟司机约了8点，我们迟到10分钟。我们包的车有四个景点，到最后下午只去了三个就累的不行了。时间主要浪费在堵车上了。早晨刚吃饱的小孩上了车有点烦，估计也是这两天缺觉没睡醒，总是问：爸爸，还有多久到呀？司机倒是挺和蔼，一位中年大叔，微胖，最逗的是司机大叔穿了一身白，就连内裤都是白的，因为下车后我和小屁孩发现司机大叔的白裤子有点透，白色三角内裤都能看到笑哭
开了2个小时车，走走停停的，一路上车不少但还算能来吧。第一站来到了小洱海，其实没什么就是就是海边有一些秋千啊，love啊，心啊等等可以照相的地方。每个场景照相都要抢着因为人多，尤其是年轻人们。其实这没什么看的就是一片海拍拍照，不过有个野快艇拯救了我们。人也不多比较很隐蔽在山脚，排了20分钟左右就到我们了，本来我还挺担心害怕太刺激，登船前犹犹豫豫的一会问小孩能不能就让你爸陪你坐，又问人家快不快颠不颠的，登船前把自己包也系紧了就怕掉了，上船赶紧跑到船尾服了自己了。不过还好，果真不刺激，很平稳的快艇，哈哈第二个景点望海楼，要走盘山路。话说不包车的的话我们还真来不了，山路崎岖蜿蜒的，车多路又窄还有行人。本以为望海楼也没什么，但没想到还挺好，大门坐落在山上，小屁孩爬了几节台阶嫌累不爬了。没想到这里还挺好，进了大门就闻到香香的槐花香，特别好闻，人少，景色也美。话说南方就是好，尤其是五一这个季节，还没那么热，园子植物树木都是干干净净的颜色，很鲜艳，深绿浅绿的树叶，小黄花颜色也很美，颜色都特别靓丽，亮亮的非常好看，不像北京似的土了吧唧的。中午虽然有点热，但登高后都是阵阵凉风，尤其配上美景，大片大片青葱绿树，一望无际的大海，高低不平的房屋，时不时传来游客的敲钟声。除了把美景存在记忆里，再多的照片视频都留不下此刻的宁静安逸。一共5层望海楼我仨连玩带看的，之后又去旁边的小亭子休息会，要知道把车上零食带着好了
出来后已经1点多了，继续去下个景点半屏山，同样还是在山里，经过个类似商业区的地方，很多卖吃的小脏店，菜市场什么的。本来跟司机说到景点先吃饭，结果到了半屏山差点没进去，限流，车没有通行证不让开进去，交警让掉头去哪哪先停车再坐公交，司机跟交警理论下说送客人才让车开进去，否则的话不知要浪费多少时间，多走多少路。半屏山，进入同样需要爬台阶，我们中午没吃饭，除了坐车就是走路小屁孩累了有点闹脾气不想走了。后来我们进去后在门口把带的薯片吃了，之后又上了山，其实路程不长，因为要一直上台阶，还都是石头台阶所以有点不好走。但登上山看到美景，吹着海风，太多的累也值了！这里是几座山，登高望远的海景让我想起了冲绳那个海景了。小屁孩本来还想继续往高爬山，说要爬到最高，但她还想挖沙子，而且我和GP也累了，于是我们在山上吹吹风，歇了会就下山了，估计上下距离加起来不超过300米，补充下，这里人也很少，所以陪着美景更是舒服了。到了山下就变成人山人海了，小吃摊，游客有躺地上的有坐着的一片一片的，所以说大家都被憋坏了。放几天假赶紧出来，这附近实在是没什么吃的，就有几个小脏摊，我们给小屁孩买杯奶茶和棉花糖补充能量。过了马路就是海滨浴场，这里晚上有个什么烟花节和演唱会，人巨多呀，本来小屁孩想挖沙子，最后我劝说下玩一圈卡丁车就返回了，小屁孩中途还开了两圈。
现在在回程路上，我把这千字游记都记完了还没到走一半呢，车堵的水泄不通了，一动不动啊。300米的路开了45分钟，后来司机很费劲按照导航掉头走另外一条路，仍然是堵车呀！
说到早餐送的小面包，幸亏带着了，因为这一天的食物就靠着这几个小面包了，小屁孩还挺爱吃那个肉桂面包的。每次出来玩带的零食水果吃的最后都是浪费，这次没带什么零食但几乎要吃完了，而且这刚是第二天，好了，不说了，欣赏堵车中的夕阳了
话说旅游就不是轻松的事，当然在海岛度假另当别论了。今日是行程第二天，我们包了车一日游目的地洞头岛。
早晨我6点醒来本来想眯会再去三楼洗个澡好好搓搓，这一眯再一睁眼就7点了。赶紧起来洗漱，小屁孩也是没睡醒，我自己去酒廊吃早餐，GP带小孩去一口吃早餐。
7点20的酒廊只有一个客人，很安静，喜欢这样清净的早餐，食材不多但每次早餐其实也就吃那几样东西。GP带小屁孩去楼下吃，小屁孩喜欢吃鱼丸粉，昨晚就吃了不少，今早点着吃这个。爷俩吃完已经快8点了，昨天餐饮部经理还给带了几个小面包。本来不想带着，因为我们平时很少吃那些小甜点面包，后来幸亏是带着了，因为这一天的行程就靠着这几个小甜面包派了。
跟司机约了8点，我们迟到10分钟。我们包的车有四个景点，到最后下午只去了三个就累的不行了。时间主要浪费在堵车上了。早晨刚吃饱的小孩上了车有点烦，估计也是这两天缺觉没睡醒，总是问：爸爸，还有多久到呀？司机倒是挺和蔼，一位中年大叔，微胖，最逗的是司机大叔穿了一身白，就连内裤都是白的，因为下车后我和小屁孩发现司机大叔的白裤子有点透，白色三角内裤都能看到笑哭
开了2个小时车，走走停停的，一路上车不少但还算能来吧。第一站来到了小洱海，其实没什么就是就是海边有一些秋千啊，love啊，心啊等等可以照相的地方。每个场景照相都要抢着因为人多，尤其是年轻人们。其实这没什么看的就是一片海拍拍照，不过有个野快艇拯救了我们。人也不多比较很隐蔽在山脚，排了20分钟左右就到我们了，本来我还挺担心害怕太刺激，登船前犹犹豫豫的一会问小孩能不能就让你爸陪你坐，又问人家快不快颠不颠的，登船前把自己包也系紧了就怕掉了，上船赶紧跑到船尾服了自己了。不过还好，果真不刺激，很平稳的快艇，哈哈第二个景点望海楼，要走盘山路。话说不包车的的话我们还真来不了，山路崎岖蜿蜒的，车多路又窄还有行人。本以为望海楼也没什么，但没想到还挺好，大门坐落在山上，小屁孩爬了几节台阶嫌累不爬了。没想到这里还挺好，进了大门就闻到香香的槐花香，特别好闻，人少，景色也美。话说南方就是好，尤其是五一这个季节，还没那么热，园子植物树木都是干干净净的颜色，很鲜艳，深绿浅绿的树叶，小黄花颜色也很美，颜色都特别靓丽，亮亮的非常好看，不像北京似的土了吧唧的。中午虽然有点热，但登高后都是阵阵凉风，尤其配上美景，大片大片青葱绿树，一望无际的大海，高低不平的房屋，时不时传来游客的敲钟声。除了把美景存在记忆里，再多的照片视频都留不下此刻的宁静安逸。一共5层望海楼我仨连玩带看的，之后又去旁边的小亭子休息会，要知道把车上零食带着好了
出来后已经1点多了，继续去下个景点半屏山，同样还是在山里，经过个类似商业区的地方，很多卖吃的小脏店，菜市场什么的。本来跟司机说到景点先吃饭，结果到了半屏山差点没进去，限流，车没有通行证不让开进去，交警让掉头去哪哪先停车再坐公交，司机跟交警理论下说送客人才让车开进去，否则的话不知要浪费多少时间，多走多少路。半屏山，进入同样需要爬台阶，我们中午没吃饭，除了坐车就是走路小屁孩累了有点闹脾气不想走了。后来我们进去后在门口把带的薯片吃了，之后又上了山，其实路程不长，因为要一直上台阶，还都是石头台阶所以有点不好走。但登上山看到美景，吹着海风，太多的累也值了！这里是几座山，登高望远的海景让我想起了冲绳那个海景了。小屁孩本来还想继续往高爬山，说要爬到最高，但她还想挖沙子，而且我和GP也累了，于是我们在山上吹吹风，歇了会就下山了，估计上下距离加起来不超过300米，补充下，这里人也很少，所以陪着美景更是舒服了。到了山下就变成人山人海了，小吃摊，游客有躺地上的有坐着的一片一片的，所以说大家都被憋坏了。放几天假赶紧出来，这附近实在是没什么吃的，就有几个小脏摊，我们给小屁孩买杯奶茶和棉花糖补充能量。过了马路就是海滨浴场，这里晚上有个什么烟花节和演唱会，人巨多呀，本来小屁孩想挖沙子，最后我劝说下玩一圈卡丁车就返回了，小屁孩中途还开了两圈。
现在在回程路上，我把这千字游记都记完了还没到走一半呢，车堵的水泄不通了，一动不动啊。300米的路开了45分钟，后来司机很费劲按照导航掉头走另外一条路，仍然是堵车呀！
说到早餐送的小面包，幸亏带着了，因为这一天的食物就靠着这几个小面包了，小屁孩还挺爱吃那个肉桂面包的。每次出来玩带的零食水果吃的最后都是浪费，这次没带什么零食但几乎要吃完了，而且这刚是第二天，好了，不说了，欣赏堵车中的夕阳了
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