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居间服务合同中返佣纠纷案例分析
一、谢洁洪、中原地产公司代理（深圳）有限公司居间合同纠纷二审民事判决书，（2019）粤03民终14252号，广东省深圳市中级人民法院
一审法院认为：
谢洁洪称中原地产公司、武建宇承诺给予5个99折加5万元优惠，计583923.71元。中原地产公司、武建宇不予确认。谢洁洪未提交充分证据予以证明。谢洁洪还主张武建宇书写的《返佣承诺书》承诺大康公司支付佣金给中原地产公司后，由中原地产公司向谢洁洪返成交价1.5%的佣金，计175159元，但未见中原地产公司、武建宇签名或签章确认。且大康公司出具书面说明未向中原地产公司支付涉案房产的佣金，支付前提条件暂不存在。故谢洁洪请求中原地产公司、武建宇支付购房折扣、优惠款及利息，事实依据不足，法院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回谢洁洪的诉讼请求。
案件受理费7829元，由谢洁洪负担。
二审法院认为：
本院认为，本案系居间服务合同纠纷。谢洁洪主张中原地产公司应向其返还承诺的购房优惠差额396827.71元。谢洁洪提供了中原地产公司工作人员武建宇书写的《返佣金承诺书》。在该承诺书中，武建宇承诺返佣金为成交价格的1.5%。中原地产公司主张该承诺书并无武建宇签名和中原地产公司盖章，且开发商大康公司亦未将涉案房产交易的佣金支付给中原地产公司，故该返佣金承诺的条件并未成就。
对此，本院认为，虽然该承诺书并无武建宇的签名或中原地产公司的盖章，但中原地产公司及武建宇均确认该承诺书系武建宇本人书写，且武建宇在将该承诺书交付谢洁洪后也未有任何撤回或撤销该承诺的意思表示，故该承诺书应视为武建宇的真实意思表示。而在涉案房产居间服务过程中，武建宇一直代表中原地产公司与谢洁洪沟通、商谈及进行交易，由此说明谢洁洪有理由相信武建宇的承诺行为系代表中原地产公司。而武建宇也表示其在出具《返佣金承诺书》时与中原地产公司进行过沟通。中原地产公司无证据显示其在知晓该承诺书后至本案诉讼前曾对该承诺书的内容提出过异议。
因此，本院认为武建宇书写《返佣金承诺书》系代表中原地产公司作出的承诺。该承诺应具有法律约束力。中原地产公司与武建宇并未提供证据证明其在出具该承诺书时曾明确告知谢洁洪，该佣金的返还需以谢洁洪作为中原地产公司有效客户为条件，也无证据显示在该承诺书出具前，谢洁洪对其首次到访涉案房产的情况作出过虚假陈述。
至于《返佣金承诺书》中对于“开发商大康把佣金给中原地产公司，中原地产公司返于客户”的约定，因其同时载明“时间2016年1月12日至2016年7月12日”，故本院认为，该约定仅是对返还佣金的时间约定，而非对返还佣金条件的约定，即在2016年1月12日至2016年7月12日期间内，中原地产公司向谢洁洪返还佣金的时间以大康公司把佣金支付给中原地产公司为准。且即使谢洁洪不属于大康公司应向中原地产公司支付佣金的范围，武建宇和中原地产公司在向谢洁洪出具《返佣金承诺书》时也应审查谢洁洪是否符合返还佣金的条件。武建宇和中原地产公司在未查清谢洁洪是否符合返还佣金条件的情况下就出具承诺书，系其自身存在过错，其也应按承诺向谢洁洪返还相应的佣金。
因此，本院认为，中原地产公司应按《返佣金承诺书》承诺的标准向谢洁洪返还佣金175159.4元（11677295×1.5%）。另外，因《返佣金承诺书》明确返还佣金的期间是在2016年1月12日至2016年7月12日，中原地产公司未在该期间内按承诺返还佣金，应从2016年7月13日开始按同期银行贷款利率支付利息至实际支付之日止。一审此项处理有误，本院予以纠正。
二审裁判结果：
一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初30664号民事判决；
二、被上诉人中原地产公司代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人谢洁洪返还佣金175159.4元及其利息（以175159.4元为基数自2016年7月13日起按同期人民银行贷款利率支付利息至实际支付之日止）；
三、驳回上诉人谢洁洪的其他诉讼请求。
二、深圳市中力置业咨询有限公司惠州大亚湾分公司、深圳市中力置业咨询有限公司居间合同纠纷二审民事判决书，（2018）粤13民终1312号，广东省惠州市中级人民法院
一审法院认为：
被告一向两原告出具的《返佣承诺》是其真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间存在居间合同关系。原告已购买涉案房产并开始供楼，被告一应当依约向原告返佣，被告一为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），不具有法人资格，其民事责任应当由被告二承担。故原告诉请两被告共同支付佣金款15354元，依据充分，本院予以支持。原告诉请两被告支付交通费及经济损失，缺乏法律依据，本院不予支持。被告一提出原告是通过开发商坐车前往购房现场导致被告一没有实际收到佣金的抗辩理由不成立，本院不予采信。
一审裁判结果：
一、被告深圳市中力置业咨询有限公司惠州大亚湾分公司、深圳市中力置业咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐云飞、冯燕共同返还佣金款15354元；二、驳回原告徐云飞、冯燕的其他诉讼请求。
二审法院认为：
本院认为，本案系居间合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人出具的返佣承诺所约定的返租条件是什么，条件是否成就，应否给被上诉人返租。具体评述如下：
关于上诉人出具的返佣承诺所约定的返租条件是什么，条件是否成就，应否给被上诉人返租的问题。
深圳市中力置业咨询有限公司惠州大亚湾分公司于2017年4月4日向冯燕、徐云飞出具《返佣承诺》，载明：“今冯燕、徐云飞成功认购<太东天地花园>2栋2单元404号房，定金已交50000（伍万元），现中力地产承诺返佣金：15354元（壹万伍仟叁佰伍拾肆元正），公司承诺客户按揭供楼时公司开始返现。（一次性返完）”由此可知，返佣条件是客户按揭供楼时。现冯燕、徐云飞依约办理了按揭贷款手续并于2017年7月1日开始供楼，返佣条件已经成就，上诉人应当一次性支付返佣款，但该公司未履行合同义务，依法应当承担违约责任。上诉人辩称被上诉人通过开发商内场派车到楼盘现场了解过涉案房屋影响其收取销售涉案房产的佣金，未收到佣金故不予返佣。
本院认为，首先，上诉人对于被上诉人对其辩称的事实未能提交充足证据加以证实。其次，上诉人出具的承诺函中并未设置并告知存在上述返佣限制条件，因此被上诉人是否通过其他途径了解涉案楼盘并不影响该返佣承诺的成立，上诉人是否收到销售涉案房产的佣金也不是本案双方当事人之间返佣条件成立的前置条件。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故此，一审法院认定上诉人应向两被上诉人返还佣金款15354元并无不当，本院予以维持。
杨登基律师总结：
关于返佣的承诺如系中介人员的个人行为，则中介公司对此不承担连带责任。
居间服务合同中返佣纠纷案例分析
一、谢洁洪、中原地产公司代理（深圳）有限公司居间合同纠纷二审民事判决书，（2019）粤03民终14252号，广东省深圳市中级人民法院
一审法院认为：
谢洁洪称中原地产公司、武建宇承诺给予5个99折加5万元优惠，计583923.71元。中原地产公司、武建宇不予确认。谢洁洪未提交充分证据予以证明。谢洁洪还主张武建宇书写的《返佣承诺书》承诺大康公司支付佣金给中原地产公司后，由中原地产公司向谢洁洪返成交价1.5%的佣金，计175159元，但未见中原地产公司、武建宇签名或签章确认。且大康公司出具书面说明未向中原地产公司支付涉案房产的佣金，支付前提条件暂不存在。故谢洁洪请求中原地产公司、武建宇支付购房折扣、优惠款及利息，事实依据不足，法院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回谢洁洪的诉讼请求。
案件受理费7829元，由谢洁洪负担。
二审法院认为：
本院认为，本案系居间服务合同纠纷。谢洁洪主张中原地产公司应向其返还承诺的购房优惠差额396827.71元。谢洁洪提供了中原地产公司工作人员武建宇书写的《返佣金承诺书》。在该承诺书中，武建宇承诺返佣金为成交价格的1.5%。中原地产公司主张该承诺书并无武建宇签名和中原地产公司盖章，且开发商大康公司亦未将涉案房产交易的佣金支付给中原地产公司，故该返佣金承诺的条件并未成就。
对此，本院认为，虽然该承诺书并无武建宇的签名或中原地产公司的盖章，但中原地产公司及武建宇均确认该承诺书系武建宇本人书写，且武建宇在将该承诺书交付谢洁洪后也未有任何撤回或撤销该承诺的意思表示，故该承诺书应视为武建宇的真实意思表示。而在涉案房产居间服务过程中，武建宇一直代表中原地产公司与谢洁洪沟通、商谈及进行交易，由此说明谢洁洪有理由相信武建宇的承诺行为系代表中原地产公司。而武建宇也表示其在出具《返佣金承诺书》时与中原地产公司进行过沟通。中原地产公司无证据显示其在知晓该承诺书后至本案诉讼前曾对该承诺书的内容提出过异议。
因此，本院认为武建宇书写《返佣金承诺书》系代表中原地产公司作出的承诺。该承诺应具有法律约束力。中原地产公司与武建宇并未提供证据证明其在出具该承诺书时曾明确告知谢洁洪，该佣金的返还需以谢洁洪作为中原地产公司有效客户为条件，也无证据显示在该承诺书出具前，谢洁洪对其首次到访涉案房产的情况作出过虚假陈述。
至于《返佣金承诺书》中对于“开发商大康把佣金给中原地产公司，中原地产公司返于客户”的约定，因其同时载明“时间2016年1月12日至2016年7月12日”，故本院认为，该约定仅是对返还佣金的时间约定，而非对返还佣金条件的约定，即在2016年1月12日至2016年7月12日期间内，中原地产公司向谢洁洪返还佣金的时间以大康公司把佣金支付给中原地产公司为准。且即使谢洁洪不属于大康公司应向中原地产公司支付佣金的范围，武建宇和中原地产公司在向谢洁洪出具《返佣金承诺书》时也应审查谢洁洪是否符合返还佣金的条件。武建宇和中原地产公司在未查清谢洁洪是否符合返还佣金条件的情况下就出具承诺书，系其自身存在过错，其也应按承诺向谢洁洪返还相应的佣金。
因此，本院认为，中原地产公司应按《返佣金承诺书》承诺的标准向谢洁洪返还佣金175159.4元（11677295×1.5%）。另外，因《返佣金承诺书》明确返还佣金的期间是在2016年1月12日至2016年7月12日，中原地产公司未在该期间内按承诺返还佣金，应从2016年7月13日开始按同期银行贷款利率支付利息至实际支付之日止。一审此项处理有误，本院予以纠正。
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