【广东省半导体与集成电路产业知识产权协同运营中心成立】
广东省半导体与集成电路产业科技金融专项支持计划发布，相关金融产品将通过推动“知产”变“资产”，为中小企业拓宽在资金、资本市场的融资渠道。同时还发布了广东省半导体与集成电路产业专利导航报告成果、广东省半导体与集成电路产业转化运营促进计划。https://t.cn/A66VWNoe
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假装名媛？这部Netflix新剧值得看吗
要说最高产的影视制作商，Netflix绝对是当仁不让的老大，影视奶牛的称号也不是浪得虚名的。让人佩服的是，Netflix不仅高产，现在那些不算主打的低成本制作的剧，其质量也做得都很可以，量上去的同时，质也没有落下，确实够牛的。
最近Netflix就出了一部新剧，和那些高开低走的美剧不同的是，第一集看的时候，老实说，很多人被劝退了，然而那些坚持看下来，特别是看了三集之后，就会发现，这剧还挺香的呀。
那么这部剧里说的是什么样的故事？编剧又是用的什么样的手法进行叙述的，才会让人一开始并不感冒，后来觉得真好看的呢？往下看。
Netflix有一个优良传统，那就是每一部作品播出的时候，都是会一整季一次性放出来的，这部新剧也不例外，可能有些朋友已经肝完这部剧了，没看过的朋友，可以试着了解一下，看过的朋友，来一起探讨一下，这剧值得看吗？
《虚构安娜》
不知道从什么时候开始，人们对于名媛这个词，已经不再像以前那样，觉得高大上，反而觉得这是一群整日在社交媒体上哗众取宠的人。不过虽然印象感觉不佳，但不能否认，这群人，真的是有钱、有社会地位的人，当然，假装的例外。
那么就有一个问题，有人假装名媛吗？这有什么好处？
事实上，真的有。这部Netflix新剧的灵感就是来源于此，来源于《纽约》杂志上杰西卡·普雷斯勒的一篇文章《How Anna Delvey Tricked New York’s Party People》。可以说这部剧的灵感是来自于一件真实事件， 《纽约》杂志上杰西卡·普雷斯勒的文章《How Anna Delvey Tricked New York’s Party People》说的是一个卡车司机的女孩，假扮成名媛，骗过无数的富豪，最终入狱，但是出狱之后，她认为自己相当的成功。
《虚构安娜》剧集说的就是类似这个故事，故事发生在美国的上流社会。
故事的主角查安娜·德尔维是一个很精彩又很复杂的“传奇人物”。她的发迹从Instagram开始，在上面，她把自己塑造成了一位传奇的德国女继承人，在很长的一段时间里，没有人质疑她的身份，在可以俯瞰整个纽约市五星级酒店11 Howard长住，非高级定制服装不穿，奢侈品和限量版手提包在她的房间随处可见。
酒店里的礼宾员、服务员，还有Uber司机对她十分膜拜，因为她出手非常阔绰，给小费都是百元美钞起步，有钱的不像样，见者有份。
只要她一出场，酒店里的那些服务员都会围上去抢着为她服务。
那么，这位“名媛”的钱是从哪里来的呢？挥金如土的她是靠什么支撑的呢？
人生如戏，全靠演技，要获得别人的相信，首先就得把自己塑造成别人觉得人畜无害，钱多人傻的样子。
她给自己的人设是这样子的：“我爸爸是德国的石油大亨，他经营着从俄罗斯到德国的石油生意。”
最重要的是：父母给她准备了一个6000万欧元的信托基金，不过要等她到26岁时才能用。
于是，这是一个潜力股，这是一个绩优股，美国的很多上流社会的人，于是非常乐意和她做朋友。
一时间，从商界到娱乐圈，她认识了一大堆有钱有势的人。由于和那些人混熟之后，她可以出入那些知名时装周、有钱人派对、大型典礼，和很多的名人拍照合影，成为上流社会的交际花。
没人知道安娜的具体背景，但她给了所有人一个印象，那就是她在全球各地飞来飞去，出席各种上流社会派对，和各种大人物一起共进晚餐，她是一个妥妥的名媛。
积累了人脉的她在纽约，也办起豪华晚宴，艺术家、运动员、公司高管，甚至还有明星都来参加她的晚宴。
安娜的演技征服了所有人，很多人因为她所谓的“人脉”，愿意投资在她的身上，但她只是一位极度渴望成名的骗子而已。
不过她可不是普通的骗子，从某一方面来说挺良心的，她只骗有钱人。对服务人员和社会底层人士来说，相当阔绰。虽然出身贫寒，却可以凭借过人的头脑，依靠出色的衣着品味，洞悉人心的心理知识，狡猾的社交手腕，以及对有钱人世界的深入了解，当然，最重要的是，她还有非常出色的演技做到说谎时脸不红心不跳的淡定，以“外国富二代”的身份迅速融入了纽约的上流圈子，在短短的几年之间，就成为报纸的头条，社交媒体的宠儿，妥妥的社交名媛。
那些只是和她见过一两面的投资界大佬们，也成为了别人印象中，她口中她的好朋友，于是，这让她越发从容地在各种投资局里如鱼得水，还举办各种筹集资金、办大项目的宴会。
那么她这么有钱，为什么还要筹集资金呢？因为她还没到26岁，她的钱还在信托基金里，不得不说，这个局真的好大，好牛。
这位”传奇“的名媛的故事，电视剧里，也大概讲的是这些东西。不过，导演的表现手法却要有趣得多。这一切的故事，剧集是通过一位对她有所怀疑的记者的视角去进行阐述的。
但是剧集一开始却让人看得想弃剧，原因无他，因为一开始剧里特意彰显阶级观念、种族问题，甚至是性别歧视等问题，让人觉得沉闷。但后面随着剧情的不断发展，到最后安娜的谎言被拆穿时仍有人愿意相信她，这样的讽刺结合在一起，又相互呼应了，足够有趣。很多人有很多问题，但是他们不愿意承认，这正好被安娜给完美利用了。
安娜不仅演技过人，事实上，她的心理到最后，也已经被自己的谎言所征服了，演到最后，她认为自己就是名媛，是一位成功人士，甚至控诉，如果自己不是一个女孩，或许就不会经历那么多的辛苦才成功的。
确实，她在这些方面来说是成功了，在演技，在洞悉人心，在了解那些有钱人的游戏里，可以说她真的很厉害。
剧中的人物关系和安娜操纵那些人的理由或者手段，或许有些地方做得还不能够完全说服观众，但已经足够发人深省的了，Netflix这部低成本的剧，做得不错，个人结论：值得一看。
要说最高产的影视制作商，Netflix绝对是当仁不让的老大，影视奶牛的称号也不是浪得虚名的。让人佩服的是，Netflix不仅高产，现在那些不算主打的低成本制作的剧，其质量也做得都很可以，量上去的同时，质也没有落下，确实够牛的。
最近Netflix就出了一部新剧，和那些高开低走的美剧不同的是，第一集看的时候，老实说，很多人被劝退了，然而那些坚持看下来，特别是看了三集之后，就会发现，这剧还挺香的呀。
那么这部剧里说的是什么样的故事？编剧又是用的什么样的手法进行叙述的，才会让人一开始并不感冒，后来觉得真好看的呢？往下看。
Netflix有一个优良传统，那就是每一部作品播出的时候，都是会一整季一次性放出来的，这部新剧也不例外，可能有些朋友已经肝完这部剧了，没看过的朋友，可以试着了解一下，看过的朋友，来一起探讨一下，这剧值得看吗？
《虚构安娜》
不知道从什么时候开始，人们对于名媛这个词，已经不再像以前那样，觉得高大上，反而觉得这是一群整日在社交媒体上哗众取宠的人。不过虽然印象感觉不佳，但不能否认，这群人，真的是有钱、有社会地位的人，当然，假装的例外。
那么就有一个问题，有人假装名媛吗？这有什么好处？
事实上，真的有。这部Netflix新剧的灵感就是来源于此，来源于《纽约》杂志上杰西卡·普雷斯勒的一篇文章《How Anna Delvey Tricked New York’s Party People》。可以说这部剧的灵感是来自于一件真实事件， 《纽约》杂志上杰西卡·普雷斯勒的文章《How Anna Delvey Tricked New York’s Party People》说的是一个卡车司机的女孩，假扮成名媛，骗过无数的富豪，最终入狱，但是出狱之后，她认为自己相当的成功。
《虚构安娜》剧集说的就是类似这个故事，故事发生在美国的上流社会。
故事的主角查安娜·德尔维是一个很精彩又很复杂的“传奇人物”。她的发迹从Instagram开始，在上面，她把自己塑造成了一位传奇的德国女继承人，在很长的一段时间里，没有人质疑她的身份，在可以俯瞰整个纽约市五星级酒店11 Howard长住，非高级定制服装不穿，奢侈品和限量版手提包在她的房间随处可见。
酒店里的礼宾员、服务员，还有Uber司机对她十分膜拜，因为她出手非常阔绰，给小费都是百元美钞起步，有钱的不像样，见者有份。
只要她一出场，酒店里的那些服务员都会围上去抢着为她服务。
那么，这位“名媛”的钱是从哪里来的呢？挥金如土的她是靠什么支撑的呢？
人生如戏，全靠演技，要获得别人的相信，首先就得把自己塑造成别人觉得人畜无害，钱多人傻的样子。
她给自己的人设是这样子的：“我爸爸是德国的石油大亨，他经营着从俄罗斯到德国的石油生意。”
最重要的是：父母给她准备了一个6000万欧元的信托基金，不过要等她到26岁时才能用。
于是，这是一个潜力股，这是一个绩优股，美国的很多上流社会的人，于是非常乐意和她做朋友。
一时间，从商界到娱乐圈，她认识了一大堆有钱有势的人。由于和那些人混熟之后，她可以出入那些知名时装周、有钱人派对、大型典礼，和很多的名人拍照合影，成为上流社会的交际花。
没人知道安娜的具体背景，但她给了所有人一个印象，那就是她在全球各地飞来飞去，出席各种上流社会派对，和各种大人物一起共进晚餐，她是一个妥妥的名媛。
积累了人脉的她在纽约，也办起豪华晚宴，艺术家、运动员、公司高管，甚至还有明星都来参加她的晚宴。
安娜的演技征服了所有人，很多人因为她所谓的“人脉”，愿意投资在她的身上，但她只是一位极度渴望成名的骗子而已。
不过她可不是普通的骗子，从某一方面来说挺良心的，她只骗有钱人。对服务人员和社会底层人士来说，相当阔绰。虽然出身贫寒，却可以凭借过人的头脑，依靠出色的衣着品味，洞悉人心的心理知识，狡猾的社交手腕，以及对有钱人世界的深入了解，当然，最重要的是，她还有非常出色的演技做到说谎时脸不红心不跳的淡定，以“外国富二代”的身份迅速融入了纽约的上流圈子，在短短的几年之间，就成为报纸的头条，社交媒体的宠儿，妥妥的社交名媛。
那些只是和她见过一两面的投资界大佬们，也成为了别人印象中，她口中她的好朋友，于是，这让她越发从容地在各种投资局里如鱼得水，还举办各种筹集资金、办大项目的宴会。
那么她这么有钱，为什么还要筹集资金呢？因为她还没到26岁，她的钱还在信托基金里，不得不说，这个局真的好大，好牛。
这位”传奇“的名媛的故事，电视剧里，也大概讲的是这些东西。不过，导演的表现手法却要有趣得多。这一切的故事，剧集是通过一位对她有所怀疑的记者的视角去进行阐述的。
但是剧集一开始却让人看得想弃剧，原因无他，因为一开始剧里特意彰显阶级观念、种族问题，甚至是性别歧视等问题，让人觉得沉闷。但后面随着剧情的不断发展，到最后安娜的谎言被拆穿时仍有人愿意相信她，这样的讽刺结合在一起，又相互呼应了，足够有趣。很多人有很多问题，但是他们不愿意承认，这正好被安娜给完美利用了。
安娜不仅演技过人，事实上，她的心理到最后，也已经被自己的谎言所征服了，演到最后，她认为自己就是名媛，是一位成功人士，甚至控诉，如果自己不是一个女孩，或许就不会经历那么多的辛苦才成功的。
确实，她在这些方面来说是成功了，在演技，在洞悉人心，在了解那些有钱人的游戏里，可以说她真的很厉害。
剧中的人物关系和安娜操纵那些人的理由或者手段，或许有些地方做得还不能够完全说服观众，但已经足够发人深省的了，Netflix这部低成本的剧，做得不错，个人结论：值得一看。
这类基金快速降温！高点回落14个百分点
随着近期各家基金管理人密集发布交易风险提示，最近一周，公募REITs高溢价明显降温。截至最新收盘，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的高点回落近14个百分点，溢价率回落最大的产品超24个百分点。
多位投资机构和人士表示，受交易风险提示、与资产端价值偏离较大、国际政治等因素影响，公募REITs产品价格正逐步回归价值中枢，市场回归理性也是大势所趋。他们也提醒投资者，应充分了解公募REITs的产品特性和收益来源，从价值投资角度出发做好投资，不可盲目跟风交易，避免短期投机行为蕴含的较大投资风险。
平均溢价率回落14个百分点
多因素促使公募REITs价格回归理性
数据显示，截至2022年2月25日，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的1月15日高点回落了接近14个百分点，但溢价率仍然处于高位。
其中，富国首创水务REIT目前溢价率最高，达到77.54%，位居行业首位；红土创新盐田港仓储物流REIT、建信中关村产业园REIT等同期的溢价率也在60%上下。
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但这些高溢价品种，相比2月中旬多只公募REITs创下的成立以来最高溢价率水平，都回落了超过10个百分点，富国首创水务REIT、博时招商蛇口产业园REIT两只产品溢价率回落超过20个百分点。
谈及近期公募REITs高溢价回落的现象，华夏越秀高速REIT基金经理林伟鑫表示，近期，多只公募REITs产品发布临时停牌及风险提示公告，提示因二级市场交易价格升高导致的产品净现金流分派率下降所带来的投资风险。目前，出现全行业公募REITs产品溢价率整体回落或是市场的正常调整，也是市场逐步回归理性的表现。
中航基金不动产投资部总经理宋鑫也认为，从资产属性上看，REITs的内在价值在于底层资产稳定的现金流，目前二级市场强势价格与底层资产现金情况出现偏离，产品价格逐步回归价值中枢，会导致二级市场价格回落。二是俄乌紧张局势牵动金融市场，政治因素导致投资者对股票、REITs等金融市场热情有所削弱。三是监管持续关注公募REITs二级市场走势并采取相应措施，引导做市商发挥市场买卖桥梁作用，减少市场波动、降低投资者交易成本，鼓励投资者科学、理性参与公募REITs市场。
建信基金也表示，主要原因可能是此前公募REITs二级市场价格受产品端情绪影响，涨幅水平较高，与资产端价值的偏离度较大；随着部分基金管理人发布交易风险提示公告、加强投资者教育，公募REITs产品价格正在逐步回归理性。
在建信基金看来，近期公募REITs的溢价率有所回落，是价格回归基本面“价值”的表现，投资者无需过度惊慌，不必受短期交易情绪左右，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs价值判断的衡量。
新华基金REITs投资部和另一家基金公司也分析，全行业公募REITs产品溢价率出现整体回落的原因有3个方面：首先是交易行为层面，最根本原因是前期整体涨幅过高，长期看二级市场价格将向内在价值回归是大趋势；其次，市场宏观层面，近期国内外权益市场相对疲软，需求预期的减弱也导致市场对REITs产品底层资产的经营绩效的担忧，从而产生避险情绪；最后，近期多家基金公司发布公募REITs风险提示并在盘中实施停牌，以提醒投资者注意投资风险，基金公司的风险提示有助于投资者注意风险，平抑情绪。
谈及后续公募REITs产品的溢价率走向，多位业内人士表示，长期而言REITs产品的二级市场价格应该围绕底层资产的价值波动，短期可能受市场情绪和交易行为影响发生较大的波动，产品总体仍然遵循均值回归的规律。
华夏基金林伟鑫认为，从长期看，公募REITs的风险和收益特征将回归介于股和债之间的特征，二级市场价格将锚定底层资产的盈利水平及内在价值。此外，首批发行的公募REITs产品中非原始权益人持有的战略配售部分将于6月下旬解禁，对二级市场的价格影响值得投资人关注和考虑。
在中航基金宋鑫看来，近两周公募REITs市场出现明显跌幅，产品平均跌幅约为5%，从长远看价格会向内在价值回归，保持在合理水平：一方面，从产品历史走势来看，公募REITs市场前期呈现强势上涨趋势，若市场因素导致REITs市场继续升温，公募REITs市场价格存在回调空间；另一方面，随着监管部门审核速度加快，将有更多公募REITs产品问世，市场供需有望得到缓解，市场价格也有可能回落。
新华基金REITs投资部和另一家基金公司也认为，公募REITs二级市场价格明显偏离了资产内在价值，再加上首批9只产品部分份额2022年6月份将迎来解禁期，因此未来这种溢价率回落将是大概率事件，也会促使二级市场价格回归理性。
扩大市场容量、加强投资者教育
引导公募REITs市场回归理性投资
从“不为人熟知”到“全民追捧”，在当下火热的公募REITs市场，如何降低市场的短期“炒作”现象，让市场回归理性投资，是各方关注的焦点。
华夏基金林伟鑫表示，从目前整体看，公募REITs仍处于行业发展初期，整体规模(特别是流通盘规模)较小。在“钱多货少”和流通盘较小的状态下，可能出现少量资金“炒作”造成二级市场价格出现大幅波动的情况。他认为，增加公募REITs产品的供应，增大市场规模，随着可投资标的的不断丰富，有助于减少公募REITs市场短期“炒作”现象，让市场回归理性。
建信基金从三个维度给出了建议，首先，要持续加强投资者教育，使投资者深入了解公募REITs二级市场价格变动的因素以及收益来源，警惕与投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，避免高溢价买入相关份额而造成投资损失；其次，建议继续完善公募REITs估值体系，例如在适当的时机推出公募REITs指数等，为投资者提供判断公募REITs价格水平的标准和依据；最后，随着后续公募REITs的不断上市、可比项目的不断增加，投资者对不同类型、不同区域的公募REITs项目会形成更加完善的投资判断标准，届时市场自然会趋于理性。
新华基金REITs投资部也建议，首先需要加强投资者教育，对于部分涨幅过高的产品继续通过风险提示等方式提醒投资者防范风险；其次是加快后续产品的审批发行效率，做大公募REITs产品的整体规模，避免大量资金涌入集中炒作少数产品；最后是调整现金分红的方法，例如可通过按季度不等额分红的方式，避免投资者为了博取大额分红收益预期，造成公募REITs短期交投活跃度放大的结果。
中航基金宋鑫也认为，公募REITs市场可以从三方面进行引导：一是监管、基金管理人、媒体等加大REITs投教工作，持续做好信息披露工作；二是逐步实现项目审核标准化，加快推进REITs项目落地，改善市场供需关系；三是引导投资者加深对REITs产品的认识，理性参与公募REITs市场投资。
在一家基金公司人士看来，REITs产品作为国内市场的一个新品种，在引发市场关注的同时也体现出了一定的稀缺性，从而可能引发短期“炒作”现象。
该人士称，“我们认为可以从三个方面进行规范和引导，促进REITs市场的健康发展：一是加大产品供给，扩大市场容量。二是继续加强投资者教育和REITs基本知识宣传，促使投资人更全面的了解REITs产品的运作模式、内在价值和风险收益特征。三是按照REITs产品大类底层资产的特征逐步建立REITs产品估值的通行指标，构建相对直观的价格和价值参照体系，便于投资人理性决策。”
平均溢价率超37%
短期投机交易蕴含较大风险
数据显示，截至最新收盘日，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的2月15日回落了接近14个百分点，但溢价率仍然处于高位。多只公募REITs近期也纷纷对外发布停牌公告并提示投资者溢价交易风险。
据华夏基金林伟鑫介绍，公募REITs具有高票息、抗通胀、长期回报率高、分散风险等投资价值。从长期维度来看，公募REITs是一种适合长期持有的配置型资产，并不适合交易性资金过度炒作。
他建议公募REITs投资人以长期持有为目的，而不是以短期交易为目的。投资者需仔细研究公募REITs项目的基础资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离公募REITs基本面做出投资判断。
中航基金宋鑫建议，投资者首先需要充分了解产品特性，仔细研读公开披露文件和行业研究报告。在REITs产品上市之初，《招募说明书》对底层资产的运营管理情况、现金流分派情况等信息进行审慎预测，并定期发布季度报告、年度报告充分披露运营状况。此外，投资者需要持续关注二级市场走势，理性参与市场投资。若二级市场价格处于高位，可以选择暂缓入市。
建信基金也表示，公募REITs收益来源分为两个部分，即每年的强制派息分红及二级市场价格的资本利得。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值，在长期持有的前提下才能得到充分彰显，发挥增益效果；如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs产品的本质，导致盲目追涨杀跌。同时，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率也会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。
“因此，投资者有必要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期内关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度看，也要留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值。”建信基金相关人士称。
一家基金公司人士则认为，投资者规避风险最有效的方法还是从价值投资的角度出发，不跟风，不盲从，短期的投机交易蕴含了较大的风险。此外，REITs产品底层资产类型多样，交易结构相对复杂，委托专业机构进行REITs产品的投资也是一种较好的选择。
文章来源：中国基金报
随着近期各家基金管理人密集发布交易风险提示，最近一周，公募REITs高溢价明显降温。截至最新收盘，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的高点回落近14个百分点，溢价率回落最大的产品超24个百分点。
多位投资机构和人士表示，受交易风险提示、与资产端价值偏离较大、国际政治等因素影响，公募REITs产品价格正逐步回归价值中枢，市场回归理性也是大势所趋。他们也提醒投资者，应充分了解公募REITs的产品特性和收益来源，从价值投资角度出发做好投资，不可盲目跟风交易，避免短期投机行为蕴含的较大投资风险。
平均溢价率回落14个百分点
多因素促使公募REITs价格回归理性
数据显示，截至2022年2月25日，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的1月15日高点回落了接近14个百分点，但溢价率仍然处于高位。
其中，富国首创水务REIT目前溢价率最高，达到77.54%，位居行业首位；红土创新盐田港仓储物流REIT、建信中关村产业园REIT等同期的溢价率也在60%上下。
Image
但这些高溢价品种，相比2月中旬多只公募REITs创下的成立以来最高溢价率水平，都回落了超过10个百分点，富国首创水务REIT、博时招商蛇口产业园REIT两只产品溢价率回落超过20个百分点。
谈及近期公募REITs高溢价回落的现象，华夏越秀高速REIT基金经理林伟鑫表示，近期，多只公募REITs产品发布临时停牌及风险提示公告，提示因二级市场交易价格升高导致的产品净现金流分派率下降所带来的投资风险。目前，出现全行业公募REITs产品溢价率整体回落或是市场的正常调整，也是市场逐步回归理性的表现。
中航基金不动产投资部总经理宋鑫也认为，从资产属性上看，REITs的内在价值在于底层资产稳定的现金流，目前二级市场强势价格与底层资产现金情况出现偏离，产品价格逐步回归价值中枢，会导致二级市场价格回落。二是俄乌紧张局势牵动金融市场，政治因素导致投资者对股票、REITs等金融市场热情有所削弱。三是监管持续关注公募REITs二级市场走势并采取相应措施，引导做市商发挥市场买卖桥梁作用，减少市场波动、降低投资者交易成本，鼓励投资者科学、理性参与公募REITs市场。
建信基金也表示，主要原因可能是此前公募REITs二级市场价格受产品端情绪影响，涨幅水平较高，与资产端价值的偏离度较大；随着部分基金管理人发布交易风险提示公告、加强投资者教育，公募REITs产品价格正在逐步回归理性。
在建信基金看来，近期公募REITs的溢价率有所回落，是价格回归基本面“价值”的表现，投资者无需过度惊慌，不必受短期交易情绪左右，始终以底层资产的质量、对未来现金流的合理预测作为投资公募REITs价值判断的衡量。
新华基金REITs投资部和另一家基金公司也分析，全行业公募REITs产品溢价率出现整体回落的原因有3个方面：首先是交易行为层面，最根本原因是前期整体涨幅过高，长期看二级市场价格将向内在价值回归是大趋势；其次，市场宏观层面，近期国内外权益市场相对疲软，需求预期的减弱也导致市场对REITs产品底层资产的经营绩效的担忧，从而产生避险情绪；最后，近期多家基金公司发布公募REITs风险提示并在盘中实施停牌，以提醒投资者注意投资风险，基金公司的风险提示有助于投资者注意风险，平抑情绪。
谈及后续公募REITs产品的溢价率走向，多位业内人士表示，长期而言REITs产品的二级市场价格应该围绕底层资产的价值波动，短期可能受市场情绪和交易行为影响发生较大的波动，产品总体仍然遵循均值回归的规律。
华夏基金林伟鑫认为，从长期看，公募REITs的风险和收益特征将回归介于股和债之间的特征，二级市场价格将锚定底层资产的盈利水平及内在价值。此外，首批发行的公募REITs产品中非原始权益人持有的战略配售部分将于6月下旬解禁，对二级市场的价格影响值得投资人关注和考虑。
在中航基金宋鑫看来，近两周公募REITs市场出现明显跌幅，产品平均跌幅约为5%，从长远看价格会向内在价值回归，保持在合理水平：一方面，从产品历史走势来看，公募REITs市场前期呈现强势上涨趋势，若市场因素导致REITs市场继续升温，公募REITs市场价格存在回调空间；另一方面，随着监管部门审核速度加快，将有更多公募REITs产品问世，市场供需有望得到缓解，市场价格也有可能回落。
新华基金REITs投资部和另一家基金公司也认为，公募REITs二级市场价格明显偏离了资产内在价值，再加上首批9只产品部分份额2022年6月份将迎来解禁期，因此未来这种溢价率回落将是大概率事件，也会促使二级市场价格回归理性。
扩大市场容量、加强投资者教育
引导公募REITs市场回归理性投资
从“不为人熟知”到“全民追捧”，在当下火热的公募REITs市场，如何降低市场的短期“炒作”现象，让市场回归理性投资，是各方关注的焦点。
华夏基金林伟鑫表示，从目前整体看，公募REITs仍处于行业发展初期，整体规模(特别是流通盘规模)较小。在“钱多货少”和流通盘较小的状态下，可能出现少量资金“炒作”造成二级市场价格出现大幅波动的情况。他认为，增加公募REITs产品的供应，增大市场规模，随着可投资标的的不断丰富，有助于减少公募REITs市场短期“炒作”现象，让市场回归理性。
建信基金从三个维度给出了建议，首先，要持续加强投资者教育，使投资者深入了解公募REITs二级市场价格变动的因素以及收益来源，警惕与投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，避免高溢价买入相关份额而造成投资损失；其次，建议继续完善公募REITs估值体系，例如在适当的时机推出公募REITs指数等，为投资者提供判断公募REITs价格水平的标准和依据；最后，随着后续公募REITs的不断上市、可比项目的不断增加，投资者对不同类型、不同区域的公募REITs项目会形成更加完善的投资判断标准，届时市场自然会趋于理性。
新华基金REITs投资部也建议，首先需要加强投资者教育，对于部分涨幅过高的产品继续通过风险提示等方式提醒投资者防范风险；其次是加快后续产品的审批发行效率，做大公募REITs产品的整体规模，避免大量资金涌入集中炒作少数产品；最后是调整现金分红的方法，例如可通过按季度不等额分红的方式，避免投资者为了博取大额分红收益预期，造成公募REITs短期交投活跃度放大的结果。
中航基金宋鑫也认为，公募REITs市场可以从三方面进行引导：一是监管、基金管理人、媒体等加大REITs投教工作，持续做好信息披露工作；二是逐步实现项目审核标准化，加快推进REITs项目落地，改善市场供需关系；三是引导投资者加深对REITs产品的认识，理性参与公募REITs市场投资。
在一家基金公司人士看来，REITs产品作为国内市场的一个新品种，在引发市场关注的同时也体现出了一定的稀缺性，从而可能引发短期“炒作”现象。
该人士称，“我们认为可以从三个方面进行规范和引导，促进REITs市场的健康发展：一是加大产品供给，扩大市场容量。二是继续加强投资者教育和REITs基本知识宣传，促使投资人更全面的了解REITs产品的运作模式、内在价值和风险收益特征。三是按照REITs产品大类底层资产的特征逐步建立REITs产品估值的通行指标，构建相对直观的价格和价值参照体系，便于投资人理性决策。”
平均溢价率超37%
短期投机交易蕴含较大风险
数据显示，截至最新收盘日，11只公募REITs产品平均溢价率为37.55%，比一周前的2月15日回落了接近14个百分点，但溢价率仍然处于高位。多只公募REITs近期也纷纷对外发布停牌公告并提示投资者溢价交易风险。
据华夏基金林伟鑫介绍，公募REITs具有高票息、抗通胀、长期回报率高、分散风险等投资价值。从长期维度来看，公募REITs是一种适合长期持有的配置型资产，并不适合交易性资金过度炒作。
他建议公募REITs投资人以长期持有为目的，而不是以短期交易为目的。投资者需仔细研究公募REITs项目的基础资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离公募REITs基本面做出投资判断。
中航基金宋鑫建议，投资者首先需要充分了解产品特性，仔细研读公开披露文件和行业研究报告。在REITs产品上市之初，《招募说明书》对底层资产的运营管理情况、现金流分派情况等信息进行审慎预测，并定期发布季度报告、年度报告充分披露运营状况。此外，投资者需要持续关注二级市场走势，理性参与市场投资。若二级市场价格处于高位，可以选择暂缓入市。
建信基金也表示，公募REITs收益来源分为两个部分，即每年的强制派息分红及二级市场价格的资本利得。公募REITs综合收益中派息分红部分的价值，在长期持有的前提下才能得到充分彰显，发挥增益效果；如果过于关注公募REITs短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs产品的本质，导致盲目追涨杀跌。同时，当公募REITs在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率也会显著降低，价格的预期波动幅度也会提高。
“因此，投资者有必要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，在短期内关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度看，也要留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值。”建信基金相关人士称。
一家基金公司人士则认为，投资者规避风险最有效的方法还是从价值投资的角度出发，不跟风，不盲从，短期的投机交易蕴含了较大的风险。此外，REITs产品底层资产类型多样，交易结构相对复杂，委托专业机构进行REITs产品的投资也是一种较好的选择。
文章来源：中国基金报
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